Локализация непрофильных активов

ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ДЛЯ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ
Предпосылки
Актуальность проблемы
 Рост просроченной задолженности по кредитам, обеспеченной залогом жилой или
коммерческой недвижимости;
 Как следствие – неуклонный рост объемов залоговой недвижимости, переходящей в
распоряжение банков – кредиторов;
 Тенденция роста непрофильных активов еще не достигла своего пика.
2
Предпосылки
Рост объемов просроченной задолженности (все банки РФ)*
* Источник: Trust interactive:
Russian banks
3
Основные признаки
Основные признаки НА:
 появление несвойственных для банковской
деятельности инвестиционных рисков;
отсутствие генерации денежных потоков от НА
 существенное расхождение между балансовой
и рыночной стоимостью НА.
Кредит
обычный
кредитный риск
Резерв =(1-20%)
Проблемный кредит
максимальный
кредитный риск
Резерв =100%
Отчуждение залога
Суд 6-9 мес.
Изъятие по исполнительным
листам 1-1,5 г.
Резерв = 100%
Непрофильный актив
Инвестиционный риск
Резерв = 100%
Отсутствие генерации
денежных потоков
4
Локализация непрофильных активов
Оценка ситуации
Варианты локализации и управления непрофильными активами:
на балансе банка и самостоятельное управление;
на балансе дочерних и зависимых обществ (ДЗО) с последующим привлечением новых
сотрудников для управления активами;
 в составе активов Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда (ЗПИФ).
Задачи управления:
 сведение к минимуму затрат по управлению активами (идеальный случай – обеспечение
самоокупаемости);
повышение капитализации актива за счет эффективного управления;
 продажа по максимально возможной цене или привлечение инвесторов.
5
Локализация непрофильных активов:
экономические последствия
Непрофильные активы на балансе банка/ДЗО
Банки:
ДЗО:
 Уменьшение капитала;
 Потенциально «плохой» кредит, резервы;
 Возможность введения регулятором модели ускоренной
 Отсутствует стабильный источник погашения %%;
амортизации НА;
 Содержание ДЗО.
 Исходящий НДС при реализации к вычету не
принимается.
Банки/ДЗО (общее):
 отсутствие опыта в управлении различными бизнесами полученными как НА
 появление несвойственных для профильной деятельности рисков;
требуется специальный учет НА и связанных с ними исходящих и входящих финансовых потоков;
 сложность в получении фондирования под указанные активы.
6
Локализация непрофильных активов:
использование ЗПИФ
Передача непрофильных активов в ЗПИФ
 инвестиционный риск переносится на управляющую компанию - профессионала в области
управления активами;
 позволяет делегировать все непрофильные функции по содержанию недвижимости
управляющей компании, при полном сохранении контроля;
 содержание ЗПИФ является для банка фактически бесплатным, т.к. расходы на содержание
ЗПИФ как правило покрываются экономией на налоге на имущество;
 ЗПИФ может обеспечить быстрый возврат средств банку за счет продажи паев инвесторам
или обеспечить привлечение краткосрочного финансирования за счет операций РЕПО;
 удобный способ финансирования новых проектов (не уменьшает капитал банка, нет
необходимости уплаты регулярных процентов).
Банк/ДЗО
НДС
Налог на прибыль
Налог на имущество
Расходы на содержание
ЗПИФ
Возникает
Экономии нет
2,2%
>0
НДС
Налог на прибыль
Налог на имущество
Расходы на содержание
Возникает
Экономия возможна
0%
=<0,3-1%
7
Схема работы ЗПИФ
Федеральная служба по финансовым рынкам
Контроль
за деятельностью
Контроль
за деятельностью
Управляющая
компания
Спецдепозитарий
Учет и хранение
активов ЗПИФ
Контроль за совершаемыми
сделками
Управление активами
Регистратор
- Ведение реестра владельцев
Закрытый ПИФ
Независимый
аудитор
- контроль за деятельностью УК;
влияние на инвестиционные
решения в рамках полномочий.
Независимый
оценщик
Инвестиционный комитет
(в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов)
8
Локализация непрофильных активов:
использование ЗПИФ
Передача непрофильных активов в ЗПИФ - улучшение показателей
экономической деятельности банка:
освобождение баланса банка от непрофильных активов повышает его инвестиционную
привлекательность;
 улучшение норматива достаточности капитала Банка;
налоговые аспекты:
 отражение в отчетности банка прибылей и убытков по паям более гибкое, чем по самой
недвижимости (опосредовано Фондом и может быть с отсрочкой по времени);
 налоговые «каникулы» по налогу на прибыль от сделок с имуществом фонда;
 не оплачивается налог на имущество и земельный налог – невозможно определить
налогоплательщика. ЗПИФ не платит данный налог, т.к. не является юридическим
лицом. Пайщики не платят его в соответствии со ст. 378 части 2 НК РФ. Управляющая
компания не является плательщиком налога на имущество Фонда, поскольку это
имущество не учитывается на балансе УК.
9
Локализация непрофильных активов:
использование ЗПИФ
Передача непрофильных активов в ЗПИФ - повышение ликвидности и
инвестиционной привлекательности:
 инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке, что
существенно расширяет круг потенциальных инвесторов;
 При наличии биржевого обращения паев, НПФ могут инвестировать в паи таких фондов от 5% до
70% пенсионных резервов;
Возможно привлечение краткосрочного финансирования за счет операций биржевого и
внебиржевого РЕПО, в т.ч. для обеспечения текущей ликвидности Банка;
ЗПИФ может продаваться «по частям», тем самым снижая «стоимость входа» в инвестиционный
проект, что расширяет круг инвесторов.
10
Локализация непрофильных активов:
использование ЗПИФ
Передача непрофильных активов в ЗПИФ - высокая защищенность
активов:
 Информация о пайщиках Фонда является закрытой (в отличие от таких публичных систем, как
ЕГРП и ЕГРЮЛ) и предоставляется только компетентным органам по их мотивированному запросу;
 Владелец пая, как ценной бумаги, может воспользоваться услугами номинального держателя
паев, чтобы дополнительно застраховаться от выявления реального владельца актива;
 На имущество в составе Фонда не может быть обращено взыскание по долгам пайщика или УК.
А при банкротстве УК, имущество ЗПИФа в конкурсную массу не включается;
 Лицо, владеющее имуществом в форме паев, может в кратчайшие сроки передать их другому
лицу, если имущество стало объектом рейдерской атаки. Реализация подобной процедуры
значительно проще, чем передача имущества.
ЗПИФ позволяет создать удобный, хорошо контролируемый инструмент локализации
непрофильных активов, НЕ требующий существенных дополнительных финансовых и
человеческих ресурсов, позволяющий содержать недвижимость в течение нескольких лет
до улучшения экономической ситуации с возможностью ее реализации по выгодным ценам.
11
Управление непрофильными активами:
роль управляющей компании - девелопера
Роль управляющей компании фонда недвижимости (непрофильных активов), состоит в
правильном формировании ЗПИФ из непрофильных активов и повышении стоимости
портфеля активов. При этом управляющая компания в процессе управления
непрофильными активами (недвижимостью) может активно прибегать к помощи
сторонних организаций/специалистов при работе с недвижимостью.
В результате профессионального отбора экспертный совет НП ГУД рекомендовал для
реализации концепции комплексного управления недвижимостью одного из ведущих
девелоперов в России – GVA Sawyer (ЗАО «Сойер и Ко»), основной функцией которого
является повышение капитализации недвижимости, переданной в ЗПИФ.
12
Структура комплексного управления НА
Управление НА в составе фонда
Девелоперы, застройщики,
консультанты, управляющие
недвижимостью…
Экспертный Совет НП ГУД
Управление Фондом - УК
Спецдепозитарий
Регистратор
Аудитор/Оценщик
Инвесторы
Непрофильные
активы в составе
ЗПИФ
Контроль, защита, оценка
активов
Международные фонды
НПФ,УК, Банки,
Корпоративный сектор
Инвесторы
Продажа паев, фондирование
Банк – пайщик Фонда
Контроль активов через
инвестиционный комитет Фонда
13
Управление непрофильными активами:
пути решения
Задачи комплексного управления залогами и непрофильными активами, начиная от
расчистки балансов до реализации, банки решают по-разному:

крупные банки создают собственные самостоятельные бизнес-единицы: СБ РФ – Сбербанккапитал, ВТБ – ВТБ долговой центр и ВТБ девелопмент, Альфа банк – Альфа проблемные
активы и т.д. При этом из капитала Банка вычитается капитал указанных дочерних
хозяйствующих субъектов, что не вызывает у крупных банков появления проблем с
достаточностью капитала;

для средних и мелких региональных банков создание подобных структур – дорогое
удовольствие, т.к. влечет серьезные временные и организационные затраты. Выходов из
ситуации немного:

первый вариант – частичное решение наиболее острых проблем с НА по мере их
поступления: например, при «расчистке» баланса, задача управления активами в целях
повышения капитализации отходит на второй план, а решение вопроса реализации НА
откладывается до лучших времен (как минимум, до повышения рыночных цен);

второй вариант – передача активов в комплексное управление с привлечением
инвесторов, управляющих и девелоперов. При этом качество независимых управляющих
и девелоперов может серьезно повлиять на стоимость справедливой оценки ЗПИФ для
потенциальных инвесторов.Серьезные зарубежные и российские институциональные
инвесторы не склонны инвестировать средства в фонд, управляемый неизвестной
кэптивной компанией.
12
Основные предложения
УК
«АГАНА»
российскими
в
и
партнерстве
зарубежными
с
Экспертным
советом
институциональными
НП
ГУД',
инвесторами
предлагает комплексный подход к решению проблемы «очистки»
банковских балансов от непрофильных активов, с последующим
управлением данными активами.
УК АГАНА:
входит в группу АА (очень высокая надежность – второй уровень) согласно индивидуальному рейтингу надежности
управляющих компаний Национального Рейтингового Агентства;
 по состоянию на 31.12.09 компания занимает 1 место по СЧА ПИФ (39,4 млрд. рублей) по данным рейтинга Investfunds.ru;
 по состоянию на конец 2009 года компания занимает 10 место в рэнкинге доверительных управляющих по объему средств в
управлении по данным Investfunds.ru.
'Некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) - ведущее общественное объединение
управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. ГУД сегодня – это: более 260 девелоперских и
управляющих компаний; 30 городов России; компании из РФ, Белоруссии, Украины, Казахстана. Основная функция
партнерства – синергия лучших ресурсов профессионального сообщества в интересах владельцев недвижимости.
14
Адрес:
123610, Россия, Москва,
Краснопресненская наб. 12,
здание ЦМТ, подъезд № 1, этаж 2,
офис 2270 А.
Контактные лица:
Вадим Валерьевич Вяльшин
Заместитель генерального директора
ЗАО «АЛОР ИНВЕСТ»
Член совета директоров
ООО «УК «АГАНА»
Тел.: (495) 258-14-76;
Моб. тел.: 8-917-56-58-566;
E-mail: vvv@alor.ru
www.agana.ru
www.alor.ru
2010 год