Лекция 3. Институциональный анализ жилищной сферы

Жилищная экономика и
жилищная политика
Лекция 3. Институциональный
анализ жилищной сферы
Рынки в жилищной сфере





Приобретение прав на земельный участок
Строительство жилья
Продажа жилья
Аренда жилья
Содержание жилья
•
Принятие решений в многоквартирных домах
•
Рынок управленческих услуг
•
Рынок подрядных услуг
Органы публичной власти – игроки и регуляторы
Приобретение прав на земельный
участок
 Предварительное согласование и земельные аукционы
 Заинтересованные стороны: муниципалитет, собственник
земельного участка, застройщик, оценщик, финансовые
учреждения, будущие покупатели жилья
 Кто несет затраты по формированию земельного участка и
подготовке сделки ?
 Договор купли-продажи и договор аренды
 Приобретение права на земельный участок под жилым
строением в силу закона
Строительство жилья
 Договор подряда
 Договор строительного подряда
Продажа жилья – асимметрия
информации
 Приобретение жилья
– на рынке готового жилья
– долевое участие в строительстве
– жилищно-накопительный кооператив
– жилищно-строительный кооператив
 Феномен снижения цены при повторной продаже
(первичная приватизация)
 Жилье как доверительное благо
Аренда жилья – взаимная
незащищенность
 Модель поведения арендодателя и арендатора
 Неполнота арендного договора – риск вымогательства
 Необходимость специального регулирования
(преимущественное право заключения договора на
новый срок)
Содержание жилья
 Определенность прав на общее имущество
 Выбор управляющего: максимизация полезности или
минимизация рисков
 Проблема формирования клубных благ в
многоквартирных домах
 Кооперативное и некооперативное поведение соседей
Информация необходимая для рационального
принятия решения о покупке жилого дома на
земельном участке
№
Наименование
1. Геологический разрез
2. Замеры почвы (экологические)
3. Генеральный план населенного пункта
4. Предварительный договор о подключении
5. План развития области
6. Разрешение на строительство дома
7.
Информации об окружении (соседях)
8. Информация о подъездных путях
9. План размещения коммуникац. объектов
(электрич. трансформаторов, газовых
подстанций, столбов линии
электропередачи)
10. Водоохранная зона
11. Строительная экспертиза дома
12. Строительный проект дома
13. Журнал строительства дома
14. Информация о стоимости коммунал. услуг
Комментарий
Практически нет
Практически нет
Возможно получить в администрации, единичные продавцы предоставляют
данную информацию
Все предварительные договоренности носят неофициальный характер
Возможно получить
Практически ни один участок не продается с подобным документом, при
этом определенная часть участков имеют риск по отказу на получение
разрешения на строительство дома
Получить возможно, при этом в редких случаях ее предоставляют
продавцы. Предоставляют только когда «соседи» положительны.
Достаточно часто распространены обманы: свалка преподносится как
строящийся горнолыжный курорт, ферма или завод как не действующий
Данная информация получается путём визуального наблюдения
Данная информация присутствует в единичных случаях
Данная информация должна содержаться в свидетельстве о праве на
собственность, но не редки случаи когда данную информацию не
указывают
Единичные случаи продажи домов с процедурой проведения строительной
экспертизы
Единичные случаи
Единичные случаи
Предоставляется
Инфраструктура рынка
недвижимости
 Совокупность механизмов, способов
регулирующего (управляющего) воздействия на
развитие РН
 Система институтов-посредников,
способствующих функционированию рынка
недвижимости
Институты - посредники
Объекты посреднической деятельности:

Государством (публичной властью) и участниками РН

Участниками РН
Субъекты посреднической деятельности:

Институциализированные структуры:
– Государственные, муниципальные
– Объединения участников РН – ассоциации
профессионалов (риэлтеров, оценщиков и т.д.)

Отдельные профессионалы, например, девелоперы
ИРН – это инструмент, используя
который можно регулировать
 Скорость оборота объектов недвижимости и
капитала (транзакционные издержки)
 Равный и незатрудненный доступ частным лицам
на РН
 Избыточные административные барьеры
 Предотвращение монополизма и поощрение
конкуренции
 Простые и прозрачные «правила игры» на РН
 Защищенность прав «добросовестного
приобретателя» и «добросовестного продавца»
Основные инструменты регулирующего
(управляющего) воздействия на рынок
недвижимости
 Законодательное обеспечение
 Учет недвижимости
 Регистрация прав на недвижимость
 Градорегулирование: установление правового режима
использования недвижимости,
 Формирование земельных участков, девелопмент
 Оценка и налогообложение недвижимости
 Установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и
стандартов объектов недвижимости (СНиПы, технические
регламенты), контроль за соблюдением стандартов
Примеры законодательного обеспечения
 Бюро кредитных историй
 Законодательство о добросовестном
приобретателе
Институализация ИРН (посреднической
деятельности)
Институты
Компоненты ИРН
Публичной власти
Государство
1. Законодательное (нормативно-правовое)
обеспечение
2. Учет недвижимости и регистрация прав на неё:
подготовка документов для учета
учет недвижимости
регистрация прав
3. Градорегулирование:
установление правового режима использования
недвижимости
Формирование земельных участков, девелопмент
4. Оценка и налогообложение недвижимости:
утверждение единой методики оценки
производство оценки
утверждение оценки
сбор налогов
5. Установление стандартов, контроль за их
соблюдением:
установление стандартов
контроль за их соблюдением
6. Информационное обеспечение,
Муниципалитеты
Общественные
объединения
профессионалов
Частные лица,
действующие
на рынке
недвижимости
Регистрация недвижимости
 Регистрация прав и регистрация сделок
 Предмет регистрации: права, обременения, ограничения
 Публичный реестр прав собственности (ЕГРП)
 Проблема добросовестного приобретателя (проблема прав
членов семьи собственника жилого помещения)
 Сравнительные издержки при использовании различных
институтов регистрации
Риэлторская деятельность
 Снижение издержек контроля
 Снижение издержек поиска информации
 Снижение издержек торга
 Снижение транзакционных издержек (организация сделки)
 Необходимость контроля за посредником
Оппортунизм на рынке доверительных
услуг
Форма проявления
Вид оппортунизма
оппортунизма
Неблагоприятный
отбор
Моральный риск
Вымогательство
Причины
возникновения
оппортунизма
Сферы
проявления
оппортунизма
Искажение
информации о
предоставляемом
благе
Высокие издержки
измерения для
покупателя на
стадии ex ante.
Некомпетентность
покупателя
Строительство
жилья (застройщик –
подрядчик)
Принудительное
завышение объема
или качества
предоставляемого
блага
Некомпетентность
покупателя
Строительство
жилья
Повышение цены
посконтрактного
обслуживания
Высокие издержки
перехода
покупателя к
другому продавцу
Аренда жилья
Функции посредников на рынках
доверительных услуг
Функции
посредников
Снижение рисков
Факторы эффективной работы
посредников
Меньшее, в сравнении с
покупателями, неприятие риска;
возможность диверсификации
риска на множестве клиентов
Снижение издержек Инвестиции в технологии поиска
поиска информации информации
Снижение издержек
торга
Снижение издержек
измерения качества
Снижение издержек
контроля
Примеры деятельности
посредников
Риелторский рынок:
арендаторы и арендодатели
Риелторский рынок: поиск
арендуемого жилья
Оптимальное «сведение»
покупателей и продавцов;
большая, чем у покупателей
переговорная сила
Риелторский рынок:
покупатели квартир и
застройщики
Инвестиции в технологии
измерения качества
Риелторский
рынок:покупатели квартир и
застройщики
Большой профессионализм и
опыт работы
Строительство
Цели оценки недвижимости
Индивидуальная

Установления рыночной или иной стоимости в случае: совершения сделок с
объектами, принадлежащими РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям

по желанию (при осуществлении сделок с недвижимостью) юридического или
физического лица

возникновения спорных вопросов, в том числе при определении
налогооблагаемой базы
Массовая

в фискальных целях в форме налогообложения недвижимости, установления
ставок арендной платы, выкупа прав аренды

для информационной поддержки рынка недвижимости

для оценки эффективности существующего функционального использования
территории, расчетной поддержки инвестиционных проектов и в планировании
крупномасштабных мероприятий общегородского характера
Особенности индивидуальной и
массовой оценок
Позиции
сопоставлени
я
Индивидуальная оценка
Массовая оценка (Государственная кадастровая
оценка)
Нормативное
правовое
регулирование
деятельности
Федеральный закон от
29.07.98 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в
Российской Федерации»
Постановления Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О
государственной кадастровой оценке земель» и от
08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения
государственной кадастровой оценки земель»
Субъекты
оценочной
деятельности
Юридические и физические
лица (оценщики) с одной
стороны, с другой –
потребители их услуг
(заказчики)
Роснедвижимость, его территориальные органы,
предприятия и организации (государственные
оценщики), собственники, землевладельцы и
землепользователи (плательщики земельного налога)
Объект оценки
Как правило, отдельный
Земельные участки в границах административно
объект (земельный участок,
территориальных образований
здание, обязательство, услуга,
информация и т.д.) в рамках
конкретного договора
Используемая
технология
оценки
Подходы и методы
индивидуальной оценки
Методы массовой оценки недвижимости, методики и
оценочные модели с обязательным использованием
специального програмного обеспечения (СПО), а также
применения методов индивидуальной оценки для целей
калибровки моделей
Налогообложение недвижимости,
находящейся в собственности, в
некоторых странах
Налог на недвижимость
Страна
Доля в общей
сумме налоговых
поступлений
Местный или
центральный
Ставка и структура
Дания
3,6 %
Центральный и
местный
1 % оценочной стоимости (центр.)
1,6 – 3,4 % стоимости земли
(местный)
Франция
7,3 %
Местный
Основан на оценке стоимости
арендных платежей
Центральный
Основан на рыночной стоимости
жилья, площадь которого
превышает 150 кв. м.
Греция
3,8 %
Норвегия
2,4 %
Центральный
Налогом облагается капитальный
доход = 2,5 % оценочной
стоимости
Великобритания
10,7 %
Местный
Прогрессивный: 2/3 – 2 %
оценочной стоимости в 1991 году
США
10,6 %
Местный
Основан на оценочной рыночной
стоимости