Аренда будущей вещи, аренда части недвижимой

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Аренда будущей вещи, аренда части недвижимой
вещи и другие актуальные вопросы практики
применения правил ГК РФ о договоре аренды
Василий Трофимов,
Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство»
Юридическая группа «Яковлев и Партнеры»
Коммерческая недвижимость: Top Trends 2013.
26 марта 2013, Москва
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Постановление Пленума ВАС РФ №13 от 25
января 2013 года «О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73
«Об отдельных вопросах практики применения
правил
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации о договоре аренды»
Источник: http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Значимые новации правового режима
арендных отношений:
•
пользование частью вещи
•
аренда будущей вещи
•
незарегистрированная аренда
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Актуальные вопросы арендных отношений,
решаемые постановлением:
•
вопрос "двойной" аренды
•
вопрос регулирования арендной платы при переходе права
собственности на земельный участок от частного собственника к
публичному и наоборот
•
разъяснения по вопросу применения ст. 614 ГК РФ
•
вопрос одностороннего изменения арендной платы (если такое
право предусмотрено договором аренды)
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Пользование частью вещи:
аренда
vs.
непоименованный договор
п.9 постановления:
•
решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в
торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренда
крыши или фасада здания, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.д.)
•
уход от идеи, что аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в
ГК РФ договор
•
не поддерживается практика регистрирующих органов, которые требуют
составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается
в аренду
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Аренда будущей вещи: предварительный договор
vs.
консенсуальный
постановления)
договор
аренды
(п.п.
10-12
• договор аренды, заключенный в отношении вещи, которая не находится в
собственности арендодателя к моменту заключения договора, но поступила в
его собственность в период исполнения договора, не может быть признан
недействительным.
• договор аренды, заключённый законным владельцем вновь созданного им
либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировавшим
своё право собственности на него, не противоречит положениям статьи 608 ГК
РФ и не является недействительной сделкой
• отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального
строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого
объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора
аренды
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Незарегистрированная аренда:
неосновательное обогащение
vs.
договорные обязательства
Исходная ситуация: Договор аренды подлежал государственной регистрации,
но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная
плата платилась.
Регулирование ситуации по постановлению (см. п. 14):
• обязательства сторон по Договору аренды в силе
• договора аренды «нет», но обязательства вследствие неосновательного
обогащения "связаны" с договоренностью сторон о размере арендной платы и
иных правах и обязанностях, включая соглашение о договорной неустойке
• при этом аренда не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК РФ не
применяются).
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Актуальные судебные акты применительно к
проекту:
1. Дело ООО «РАМИРЕНТ»
См. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012
N 13898/11 по делу N А41-18028/10
2. Дело ООО «СтройФинанс»
См. Определение о передаче дела в Президиум
ВАС РФ № ВАС-9798/12 от 16 октября 2012
3. Дело ООО «Си Эм Си»
См. Постановление ФАС МО от 15 июня 2012 по делу № А40106616/11-120-882
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Спасибо за внимание!
Контакты центрального офиса:
г. Москва, Большой Казенный переулок, д. 2
Телефоны: (495) 956-29-92
Сайт: www.matec.ru
E-mail: [email protected]