ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Аренда будущей вещи, аренда части недвижимой вещи и другие актуальные вопросы практики применения правил ГК РФ о договоре аренды Василий Трофимов, Руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры» День Предпринимателя 2013 30 мая 2013, Самара ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Постановление Пленума ВАС РФ №13 от 25 января 2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Источник: http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Значимые новации правового режима арендных отношений: • пользование частью вещи • аренда будущей вещи • незарегистрированная аренда ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Актуальные вопросы арендных отношений, решаемые постановлением: • вопрос "двойной" аренды • вопрос регулирования арендной платы при переходе права собственности на земельный участок от частного собственника к публичному и наоборот • разъяснения по вопросу применения ст. 614 ГК РФ • вопрос одностороннего изменения арендной платы (если такое право предусмотрено договором аренды) ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Пользование частью вещи: аренда vs. непоименованный договор п.9 постановления: • решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренда крыши или фасада здания, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.д.) • уход от идеи, что аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в ГК РФ договор • не поддерживается практика регистрирующих органов, которые требуют составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается в аренду ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Аренда будущей вещи: предварительный договор vs. консенсуальный постановления) договор аренды (п.п. 10-12 • договор аренды, заключенный в отношении вещи, которая не находится в собственности арендодателя к моменту заключения договора, но поступила в его собственность в период исполнения договора, не может быть признан недействительным. • договор аренды, заключённый законным владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировавшим своё право собственности на него, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не является недействительной сделкой • отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Незарегистрированная аренда: неосновательное обогащение vs. договорные обязательства Исходная ситуация: Договор аренды подлежал государственной регистрации, но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная плата платилась. Регулирование ситуации по постановлению (см. п. 14): • обязательства сторон по Договору аренды в силе. • договора аренды «нет», но обязательства вследствие неосновательного обогащения "связаны" с договоренностью сторон о размере арендной платы и иных правах и обязанностях, включая соглашение о договорной неустойке • при этом аренда не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК РФ не применяются). ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Актуальные судебные акты применительно к проекту: 1. Дело ООО «РАМИРЕНТ» См. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10 2. Дело ООО «СтройФинанс» См. Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-9798/12 от 16 октября 2012 3. Дело ООО «Си Эм Си» См. Постановление ФАС МО от 15 июня 2012 по делу № А40106616/11-120-882 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Спасибо за внимание! Контакты центрального офиса: г. Москва, Большой Казенный переулок, д. 2 Телефоны: (495) 956-29-92 Сайт: www.matec.ru Самарский офис: Адрес: г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 14 А Телефоны: (846) 302-63-36 (846) 302-63-62