Перспективы ипотечных и кредитных фондов в условиях кризиса

Перспективы ипотечных и
кредитных фондов в условиях
кризиса финансово-кредитной
системы
Анна Хохлова
ЗАО «УК «СМ.арт»
Кредитные и ипотечные ЗПИФ – общее и отличия
Активы
Ипотечный ЗПИФ
Кредитный ЗПИФ
Денежные требования по кредитным
договорам (договорам займа), обеспеченным
ипотекой , а также по договорам,
предоставленным для целей уплаты цены по
ДДУ и соответствующие права
залогодержателя
Денежные требования по кредитным
договорам (договорам займа), обеспеченным
залогом, поручительством или банковской
гарантией
Объекты недвижимости (имущественные
права из ДДУ), приобретенные (оставленные
за собой) при обращении на них взыскания
Имущество (имущественные права),
являвшиеся предметом залога и
приобретенное (оставленное за собой) при
обращении на него взыскания
Государственные ценные бумаги, облигации;
Российские и иностранные депозитарные
расписки на некоторые ценные бумаги
Денежные средства, включая инвалюту на
счетах и во вкладах
Закладные, ипотечные ЦБ
Государственные ценные бумаги
Денежные средства, включая инвалюту на
счетах и во вкладах
SM.art. Искусство инвестиций
2
Кредитные и ипотечные ЗПИФ – общее и отличия
Ипотечный ЗПИФ
Предназначен для любых категорий
инвесторов, может быть – только для
квалифицированных инвесторов
Кредитный ЗПИФ
Предназначен только для
квалифицированных инвесторов
Меньшие риски для инвестора,
особенно в фондах
неквалифицированных инвесторов
Большие риски, и потенциально
большая доходность
В большей степени предназначен для
В большей степени предназначен для
привлечения денежных средств с рынка оптимизации активов пайщиков
(объединения средств партнеров в
одном проекте на выделенном балансе,
и т.д.)
SM.art. Искусство инвестиций
3
Ипотечные фонды за рубежом: США
Ипотечные фонды
(инвестируют напрямую в закладные)
Фонды ипотечных ценных бумаг
(инвестируют
облигации рефинансирующих агентств, обеспеченные пулом закладных)
в
До кризиса фонды ипотечных бумаг были значительно
удобнее для инвесторов, так как активы фондов имели
100% ликвидность, гарантии правительства и высшие
рейтинги от рейтинговых агентств.
На фоне кризиса ипотечные фонды получили новый
толчок развития, так как инвестиции напрямую под залог
объектов
недвижимости
характеризуются
более
«прозрачными» рисками, связанными исключительно с
колебанием цены на конкретные объекты недвижимости.
SM.art. Искусство инвестиций
4
Ипотечные фонды за рубежом:
Австралия
Pooled funds (пулы):
средства инвесторов
объединяются и инвестируются в различные типы
ипотечных кредитов на усмотрение управляющего. Как
правило, возможен отзыв средств инвестора по желанию.
Contributory
funds
соучастия в ипотеке):
(фонды
инвестор имеет право
выбрать
конкретные
кредиты
или
кредиты
под
определенный класс недвижимости, и именно туда будут
инвестированы его средства. Отзыв средств в таком фонде
невозможен, только по мере погашения кредита.
SM.art. Искусство инвестиций
5
Ипотечные фонды в России
11 ипотечных ПИФов, совокупная СЧА на 22.10.2008 года 6,379 млрд. руб.
Крупнейшие ипотечные фонды с чистыми активами более 1 млрд руб.:
"Первый ипотечный" и "Второй ипотечный" (КУИ "Ямал"),
"КИТ Фортис - фонд ипотеки" (УК "КИТ Фортис Инвестментс"),
"Первый объединенный" (УК "Русский капитал паевые фонды"),
«БФГ, Солид - ипотечный фонд" (УК«БФГ Финанс - управление активами").
01.01.06
01.07.06
01.01.07
01.07.07
01.01.08
01.07.08
22.10.08
СЧА российских
ИЗПИФ, млрд.руб.
1,178
4,087
6,227
6,269
6,407
6,461
6,379
Кол-во
ИЗПИФ
2
6
11
9
11
11
11
Источник: investfunds.ru
SM.art. Искусство инвестиций
6
Кризис и его последствия
Глобальный финансовый кризис радикально повлиял на российский рынок
ипотеки и кредитования:
Банки вынуждены закрывать рискованные программы, прежде всего
ипотечные (новостройки, неподтвержденный доход, кредиты с небольшим
первым взносом и т. д.),
Ужесточаются требования к заемщикам и объектам залога, увеличиваются
сроки рассмотрения заявлений на кредит;
Доля просроченных ипотечных кредитов достигает критических размеров.
Регионы – лидеры по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам
Регион РФ
Просрочка на 1 июня, %
Просрочка на 1 сентября, %
Ставропольский край
22,4
26,8
Республика Алтай
10,6
23,0
Республика Марий Эл
9,1
22,7
Костромская область
26,1
21,2
Ульяновская область
17,7
18,6
Алтайский край
11
13,1
Краснодарский край
12,4
12,4
Источник: АИЖК
SM.art. Искусство инвестиций
7
Кризис и его последствия: рост ставок по кредитам
Средневзвешенные ставки предложения по ипотечным кредитам, рассчитанные
по программам банков (расчеты и мониторинг «Кредитмарт»)
На 15.11.2008
Индекс
(отношение к 06.02.2008)
Фиксированная в рублях
15,41%
120,22
Фиксированная в долларах
12,83%
112,40
Плавающая в рублях
16,36%
130,27
Плавающая в долларах
10,66%
117,19
Изменения ставок по ипотечным кредитам, в % годовых
(расчеты и мониторинг «Кредитмарт»)
SM.art. Искусство инвестиций
8
Кризис и его последствия: рефинансирование
Мировой кризис повысил стоимость ресурсов
для российских банков и сократил возможности
для рефинансирования
Рефинансирование ипотечных закладных АИЖК
Сократилось количество и объем сделок
секьюритизации
Ужесточились требования к выкупаемому пулу:
рост ставок, стандарты андеррайтинга,
снижение коэффициента К/З)
шт.
млрд.руб.
2006 год
39 214
27,05
2007 год
42 173
39,3
2008 год (10 месяцев)
21 841
21,35
Источник: АИЖК
SM.art. Искусство инвестиций
9
Кредитование в условиях кризиса:
возможности и угрозы
Угрозы:
Ухудшение показателей отчетности компанийзаемщиков
Снижение стоимости залогов
Увеличение просрочек, невозвратов.
=> необходимость
резервы
увеличивать
банковские
=> снижение доходности
SM.art. Искусство инвестиций
10
Кредитование в условиях кризиса: возможности и
угрозы
Возможности:
Высокий спрос на
населения и бизнеса
Сокращение
кредитования
кредитные
конкуренции
на
продукты
рынке
со
стороны
банковского
При разумном и взвешенном подходе к оценке кредитных
рисков, кредитование в текущих экономических условиях
предоставляет
возможность
получить дополнительную
прибыль.
SM.art. Искусство инвестиций
11
Задачи и направления использования кредитных и
ипотечных фондов
Задачи, которые могут решать фонды:
Управление нормативами и резервами банка;
Экономия от использования особого режима налогообложения паевого фонда;
Организация коллекторской работы через ЗПИФ;
Отнесение рисков нестандартных кредитов на отдельный баланс – в ЗПИФ.
Направления использования фондов:
Рефинансирование ипотечных закладных (Вариант 1);
Организация коллекторской работы (Вариант 2);
Организация кредитных операций через фонд (Вариант 3);
Ломбардное кредитование (Вариант 4).
SM.art. Искусство инвестиций
12
Вариант 1. Рефинансирование ипотечных закладных
SM.art. Искусство инвестиций
13
Вариант 2. Организация коллекторской работы
SM.art. Искусство инвестиций
14
Вариант 3. Организация кредитных операций через
фонд
SM.art. Искусство инвестиций
15
Вариант 4. Ломбардное кредитование (в рамках ЗПИФ
недвижимости)
Первый этап
Второй этап
SM.art. Искусство инвестиций
16
Кредитный и ипотечный ЗПИФ: пайщики
Кредитный ЗПИФ
Ипотечный ЗПИФ
Потенциальные
инвесторы
Коммерческие банки, иные
кредитные организации
Собственники банков
НПФ (пенсионные резервы)
Страховые компании
Коммерческие банки, иные кредитные
организации
Собственники банков
НПФ (пенсионные резервы)
Страховые компании
Эндауменд фонды
Частные инвесторы
Период
инвестирования
Длительный
Длительный
Почему
интересно?
Кредитные (ипотечные) фонды являются фондами с условно
прогнозируемой доходностью и в меньшей степени зависят от колебаний
российского фондового рынка.
Риски пайщика ограничены только рисками по кредитному портфелю в
составе активов фонда и не нагружены системными банковскими
рисками.
Особый режим налогообложения ПИФ позволяет
поступающий поток платежей без налоговых изъятий.
реинвестировать
SM.art. Искусство инвестиций
17
Спасибо за внимание!
КОНТАКТЫ:
Генеральный директор ЗАО «УК«СМ.арт»
ХОХЛОВА АННА
E-mail: [email protected] ПИШИТЕ! 
Моб. тел. : 8-913-534-44-52
www.smai-mc.ru
ЗАО «УК «СМ.арт»:
- Стоимость активов в управлении Управляющей компании более 2,2 млрд. руб;
-11 паевых инвестиционных фондов + эндауменд-фонд;
- Специализация на услугах компаниям малой и средней капитализации, региональным малым и
средним банкам.
ЗАО «УК «СМ.арт»: Лицензия ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными
фондами и негосударственными пенсионными фондами: 21-000-1-00240 от 22.09.2005 г.
Стоимость инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не
определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести
инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах и ознакомиться с правилами доверительного управления паевых инвестиционных
фондов, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и
нормативными правовыми актами Федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, можно по месту осуществления лицензируемого
вида деятельности ЗАО «УК «СМ.арт» по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Ленина, д.21, (391) 227-92-39, а также по адресу www.smai-mc.ru.
SM.art. Искусство инвестиций
18