Туктаров Ю.Е., партнер юридической фирмы «Линия права

Юридические технологии
секьюритизации ипотечных
жилищных кредитов
Содержание
1. Облигации с ипотечным покрытием
1.1. Балансовые (банковские)
1.2. Внебалансовые (ипотечный агент)
2. Облигации с залоговым обеспечением
2.1. Балансовые (банковские)
2.2. Внебалансовые (хозяйственное общество)
2
1
2
I. Финансирование через выпуск облигаций с
ипотечным покрытием
3
Преимущества ипотечных облигаций

Наличие практики: присвоения рейтинга ипотечным облигациям (Moody’s, Standard
and Poor's, Fitch). Возможность транширования ипотечных облигаций и защита от
банкротства эмитента.

Налоговая привлекательность: процентный доход по ипотечным облигациям
облагается по ставке 15%, а не 20%.

Упрощенные требования: для допуска ипотечных облигаций к списку «А» и широкой
базе инвесторов, поскольку нет требования о трехлетнем сроке существования
эмитента, допустимы убытки в течение 4 лет, отсутствуют требования к
корпоративному управлению.

Доступность: ипотечные облигации могут приобретать регулируемые категории
инвесторов (пенсионные фонды и страховые компании).

Высвобождение капитала (Н1) и привлечение финансирования путем получения
ломбардного кредита от Банка России и финансирования по сделкам репо.
4
3
Семья ипотечных облигаций
 Балансовые ипотечные облигации (covered bonds)
 Внебалансовые ипотечные облигации (mortgage backed
bonds)
-
Жилищные ипотечные облигации (RMBS)
Корпоративные ипотечные облигации (singe borrower CMBS)
Арендные ипотечные облигации (property based CMBS)
-------------------------------------------Коммерческие ипотечные облигации (loan based CMBS)
Проектные ипотечные облигации (project bonds)
5
4
Балансовые ипотечные облигации
Инвесторы
Поступления от продажи
облигаций
Ипотечные
облигации
Банк
Ипотечное покрытие
(в залоге по ипотечным
облигациям)
6
5
Внебалансовые ипотечные облигации
Владельцы ценных бумаг
Ценные бумаги
Поступления
Ипотечный агент
Уровень ценных бумаг
Продажа
Цена
займов
Уровень займа
покупки
Кредитующий банк
(Оригинатор)
Займы
Погашение займа
Заемщик 1
Погашение займа
Погашение займа
Заемщик 2
Заемщик 3
Заем
Имущество 1
Имущество 2
Имущество 3
Имущество 4
Страхование
Управление
Хозяйственное управление
Третья сторона – поставщики услуг
7
6
Корпоративные ипотечные облигации
Владельцы ипотечных
облигаций
Поступления от
продажи облигаций
Ипотечные
облигации
Ипотечный агент
Погашение займа за счет
выручки от бизнеса
Ипотечный заем
Девелоперская Компания
Выручка от бизнеса
Стройматериалы
Строительство
Продажа квартир
8
7
Арендные ипотечные облигации
Владельцы
ипотечных облигаций
Поступления от
продажи облигаций
Облигации
Ипотечный агент
Погашение займа за счет
арендных платежей
Ипотечный заем
Собственник недвижимости
Арендные
Арендатор
платежи
Арендатор
Арендатор
9
8
II. Финансирование через выпуск
облигаций с залоговым обеспечением
9
10
Преимущества облигаций с залоговым обеспечением
Облигации с залоговым обеспечением:
1. Для них предусмотрено специальное регулирование в
Федеральном законе «О рынке ценных бумаг» (они
санкционированы).
2. Отсутствует ограничение относительно LTV по жилищным
кредитам и виду недвижимости в обеспечении (незавершенное
строительство может быть предметом залога).
3. С использованием таких облигаций можно достигать более
четкой субординации между разными траншами облигаций
(один транш с залогом, а другой без залогового обеспечения).
4. Для них не предусмотрены
специальном учете закладных.
специальные
требования
о
11
10
Облигации с залоговым обеспечением
11
Structured Covered Bonds
Инвесторы
Облигации с
залоговым
обеспечением
Поступления от
продажи
облигаций
Банк
Залоговое
обеспечение
Портфель
жилищных кредитов в
залоге по облигациям
(SPV)
! Защита от банкротства
банка = более высокое
кредитное качество
облигаций.
12
Облигации с залоговым обеспечением
12
RMBS
Владельцы ценных бумаг
Ценные бумаги
Поступления
ООО (SPV)
Уровень ценных бумаг
Продажа
Цена
займов
Уровень займа
! Возможность для
секьюритизации
жилищных кредитов с
LTV свыше 70 %
покупки
Кредитующий банк
(Оригинатор)
Займы
Погашение займа
Заемщик 1
Погашение займа
Погашение займа
Заемщик 2
Заемщик 3
Заем
Имущество 1
Имущество 2
Имущество 3
Имущество 4
Страхование
Управление
Хозяйственное управление
Третья сторона – поставщики услуг
13
13
V. Опыт и признания
14
Опыт по ипотечным облигациям (сделки)
В области ипотечных облигаций Линия права является очевидным лидером и имеет
уникальный опыт полного юридического сопровождения:
1. двух выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Ипотечный агент МБРР» на
сумму 2,217 млд рублей (первый выпуск с поручительством АИЖК)
2.
трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО Национальный ипотечный
агент ВТБ 001» на общую сумму 14,479 млрд. рублей
3.
двух выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 20081» на общую сумму примерно 11.2 млрд. рублей
4.
трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Второй ипотечный агент
АИЖК» на общую сумму примерно 10.7 млрд. рублей
5.
трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Первый ипотечный агент
АИЖК» на общую сумму примерно 3,294 млрд. рублей (первая сделка с
субординацией выпусков ипотечных облигаций)
6.
выпуска облигаций с ипотечным покрытием ОАО КБ «МИА» на сумму в размер 2
млрд. рублей (первые балансовые облигации с ипотечным покрытием)
7.
выпуска облигаций с ипотечным покрытием ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» на сумму 2,4
млрд. рублей (первый выпуск облигаций с ипотечным покрытием).
15
14
Опыт по ипотечным облигациям (регулирование)
Линия права занимает активную позицию в области совершенствования
российского законодательства, в том числе касающегося ипотечных облигаций. В
частности,
1.
Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах (2003)
2.
Федеральный закон о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных
ценных бумагах» (2004 и 2006)
3.
подзаконных актов Федеральной службы по рынку ценных бумаг, регулирующих
раскрытие информации по облигациям с ипотечным покрытием (2005)
4.
Проекта федерального закона «О секьюритизации» (Правительства Российской
Федерации) (2009)
5.
Проекта федерального закона «О секьюритизации» (Ассоциации Региональных
Банков) (2008)
6.
Проекта изменений в подзаконные акты Федеральной службы по рынку ценных
бумаг, в части улучшения системы раскрытия информация по ипотечным ценным
бумагам (в рамках консультирования International Finance Corporation) (2008)
7.
Проекта федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об
ипотечных ценных бумагах» (2009).
16
15
Признания и рекомендации
The International Legal Alliance Summit & Awards
Линия права признана «Лучшей юридической фирмой России» по результатам 2009
года.
Cbonds
Линия права признана «Лучшей юридической фирмой на рынке облигаций 2009» по
итогам опроса инвестиционных банков и эмитентов, проведенного Cbonds .
Chambers & Partners
Линия права, единственная из числа российских правовых консультантов, входит в
глобальный рейтинг юридических фирм в номинации «Рынки капитала» (Capital
markets).
LEGAL 500
С 2006 года Линия права уверенно удерживает лидирующее место в категории Capital
Markets Legal 500 EMEA.
PLC (Practical Law Company)
Линию права рекомендуется в качестве юридического консультанта на рынках
акционерного и долгового капитала, также в области энергетики.
17
16
Контакты «Линии права»
Офис в Москве
121099, Россия, Москва
БЦ «Смоленский Пассаж»
Смоленская пл. д. 3
тел.: + 7 (495) 980-80-00
факс: + 7 (495) 980-80-01
[email protected] , www.lp.ru
17