Управление недвижимостью

«УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
СТРУКТУРА, ФУНКЦИИ,
СТАНДАРТЫ»
Подколзин Владимир
Группа Компаний «СЛАВГРАД»
Екатеринбург, 10 октября 2008г.
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
-
ЭТО
ЭФФЕКТИВНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВОМ В ДОЛГОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ НА ВСЕХ
ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕТА С ЦЕЛЬЮ
ИЗВЛЕЧЕНИЯ МАКСИМАЛЬНОЙ ОПЕРАЦИОННОЙ
ПРИБЫЛИ И ПОВЫШЕНИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ
ОБЪЕКТА.
ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ














Технический аудит зданий и помещений
Разработка программы управления объектом недвижимости
Анализ вариантов использования объекта недвижимости
Организация технической и инфраструктурной эксплуатации с
целью обеспечения бесперебойного функционирования
объектов
Обеспечение объекта коммунальными услугами
Организация обслуживания пользователей недвижимости,
включая осуществление арендных операций
Обеспечение взаимоотношений с органами власти и
коммунальными службами
Управление финансовыми потоками
Организация и обеспечение безопасности
Контроль качества предоставляемых услуг
Работа с подрядными организациями
Маркетинг объекта
Своевременная и достоверная отчетность
Работа по повышению рыночной стоимости объекта
недвижимости
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ОБЛАСТИ
УПРАВЛЕНИЯ
 Управление финансами (бюджет, движение денежных средств,
финансовая отчетность, обеспечение взаиморасчетов, контроль за
поступлениями и своевременностью оплаты аренды и услуг, анализ
финансовой деятельности по объекту)
 Управление развитием (согласно стратегии развития и программе
управления)
 Управление маркетингом (разработка плана маркетинга,
продвижения объекта, оценка эффективности)
 Управление эксплуатацией, сервисом, безопасностью
(мониторинг и оценка состояния элементов конструкций, инженерных
систем и оборудования, снижение расходов, контроль качества,
автоматизация)
 Управление персоналом (подбор, обучение, анализ и оценка
деятельности, кадровая работа, разработка должностных
инструкций)
 Работа с клиентами (быстрая обратная связь, удовлетворенность
клиентов, высокий уровень обслуживания)
ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ОБЪЕКТОМ
Эффективное управление возможно лишь при четком
понимании, фиксировании и соблюдении целей:
0
1
2
3
4
Период (год)
5
6
7
СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Недвижимое имущество под
государственным управлением
Частная
собственность
Извлечение
? дохода
Максимальная
операционная
прибыль
Износ
Продажа
Увеличение
капитализации
объекта
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
Зарождение
Рост
Зрелость
Стагнация
ПИРАМИДА ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ДОХОДНОСТИ
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
повышение доходности
1 путь
снижение вакантных площадей,
рост арендных ставок
повышение лояльности клиентов
оперативное реагирование на
запросы клиентов
стандартизация сбора заявок от
клиентов
снижение количества необходимого
обслуживающего персонала; унификация
2 путь
снижение затрат на контроль
качества
снижение издержек
РОЛЬ УК НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ
ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА
Привлечение УК на этапе разработки концепции
 Разработка концепции с точки зрения последующего
строительства и эффективной эксплуатации
 Выбор альтернативных решений по зонированию,
инфраструктуре объекта
 Маркетинг объекта, позиционирование
 Разработка технического задания для инженерных систем,
коммуникаций и оборудования
 Оценка архитектурных, конструктивных и инженерных решений с
точки зрения конечных пользователей, а также с позиции
стоимости их содержания, обслуживания, функциональности и
срока службы (при этом необходимо учитывать соответствие
классу объекта)
РОЛЬ УК НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ
ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА
Привлечение УК на этапе проектирования и
строительства позволяет:
 Достичь наибольшей эффективности проектирования и
строительства с точки зрения последующей эксплуатации
 Избежать ошибок при проектировании и строительстве
 Контролировать проведение монтажных и пусконаладочных
работ
 Формировать базы данных гарантийных обязательств
подрядчиков строительства
 Осуществить контроль исполнения проектных решений при
строительстве
 Добиться досконального изучения объекта к началу
эксплуатации
 Обеспечить эффективную приемку объекта в эксплуатацию
 Контролировать степень отклонений от проектных решений и в
случае изменений оценить последствия с точки зрения будущей
эксплуатации и стоимости обслуживания
 Наладить взаимодействие с потенциальными арендаторами на
ранней стадии строительства
РОЛЬ УК НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ
ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА
Привлечение УК на этапе сдачи объекта в эксплуатацию
 Разработка программы приемки объекта в эксплуатацию (для
каждой инженерной системы, а также элементов и конструкций
объекта)
 Непосредственная приемка согласно установленной программе
 Выявление дефектов с последующим составлением
соответствующей ведомости
 Контроль над устранением дефектов
 Повторная приемка
СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ БЕЗ
ПРИВЛЕЧЕНИЯ СТОРОННИХ
ОРГАНИЗАЦИЙ
Не проводится мониторинг рынка
Неэффективные расходы на управление
Снижается капитализация объекта
СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ С
ПРИВЛЕЧЕНИЕМ РИЭЛТОРСКИХ
КОМПАНИЙ
СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ С
ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ЭКСПЛУАТИРУЮЩЕЙ
КОМПАНИИ
КОММЕРЧЕСКОЕ (ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ)
УПРАВЛЕНИЕ
ВОЗМОЖНЫЕ ДОГОВОРЫ
УПРАВЛЕНИЯ
Объекты недвижимости могут быть переданы
учредителем управления управляющей компании на
основании:
 Договора поручения, либо агентского договора
 Договора доверительного управления
 Договора доверительного управления паевым инвестиционным
фондом
 Договора о совместной деятельности
 Договора долгосрочной аренды с правом передачи в субаренду
 Иного договора, не противоречащего законодательству, в том
числе смешанного
ОСОБЕННОСТЬ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
НЕДВИЖИМОСТИ – ЕЕ НЕСТАНДАРТНОСТЬ
Перечень работ и их выполнение, периодичность, регламент,
специфика работы, скорость реагирования,
квалификация персонала
– индивидуально для каждого объекта
Формализация требований и нормативов по качеству
всего процесса управления на всем жизненном
цикле объекта
ВЫВОДЫ
СХЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
ФОРМИРУЮТСЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ:
ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ
ОБЪЕКТА И ПЕРСПЕКТИВ
РАЗВИТИЯ РЫНОЧНОГО
ОКРУЖЕНИЯ
ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКА
ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ
ВОЗМОЖНОСТЕЙ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
АУДИТ
ПИРАМИДА
ЦЕЛЕЙ
(SMART)
КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ПРИНЯТИЕ
РЕШЕНИЯ
 Фактор необходимости и целесообразности
Составление максимально эффективного плана управления
зданием, отвечающего интересам собственника и потребностям
арендаторов.
«Цена – уровень»
«Уровень – цена»
 Фактор эффективности затрат
Высокие затраты по созданию «микроскопического бизнеса» для
управления отдельным объектом
 Фактор доверия
Готовность собственника доверить управление объектом
недвижимости управляющей компании
ПРИВЛЕЧЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ УК
ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ
Почему собственнику необходимо привлечение
профессиональной УК для создания собственной:
 Привлеченная УК имеет опыт и профессионализм в управлении
объектами недвижимости и в предоставлении комплекса услуг
 Привлеченная УК разрабатывает программу управления
объектом с учетом уникальных особенностей объекта и
целей управления
 Привлеченная профессиональная УК позволяет собственнику
избежать ошибок в концепции и управлении, потери доходов и
сэкономить время на внедрение программы управления
объектом
 Привлеченная УК с момента внедрения программы управления
координирует и контролирует все процессы управления
объектом. Аудит текущего управления позволит понять
собственнику, насколько эффективно действует его собственная
управляющая компания
КРИТЕРИИ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ
Обслуживание клиентов подчиняется задаче наиболее полного
удовлетворения их потребностей за счет обеспечения
надлежащего качества предоставляемых услуг, повышения и
контроля этого качества при расширении спектра услуг и создании
комфортной рабочей атмосферы.
В целях обеспечения качества услуг необходимо вести мониторинг
и анализ потребностей клиентов.
Качество обслуживания обеспечивается за счет:
• Четкого определения функций, обязанностей и норм
обслуживания
• Координации и контроля
• Качественного подбора, обучения, аттестации персонала
• Наличия постоянного общения и оперативной обратной связи
• Своевременного реагирования на запросы и жалобы клиентов
• Учета, анализа и оценки результатов работы
• Вежливого и доброжелательного отношения
• Обладания необходимой квалификацией с постоянным
повышением
КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА
Руководство
Постоянное
улучшение
Ресурсы
Анализ
Процессы
жизненного цикла.
Продукт
Удовлетворенность
потребителя
Требования потребителя
•
Ключевую роль играет блок процессы жизненного цикла, который
консолидирует все ресурсы, необходимые для предоставления услуг в
соответствии с требованиями потребителей.
•
Продукт является источником удовлетворенности потребителя.
•
Процесс анализа предполагает измерение степени удовлетворенности,
оценку процессов жизненного цикла и качества продукции, информирование
руководства.
•
Обозначена ответственность руководства за ориентацию персонала на
выполнение запросов потребителей, обеспечение ресурсами, анализ и
совершенствование деятельности.
РАЗРАБОТКА И ВНЕДРЕНИЕ СМК
Документация СМК первого уровня - построение и функционирование СМК:
 Политика и цели организации в области качества
 Приверженность руководства внедрению СМК
 Ориентация персонала на удовлетворение интересов потребителей
Руководство по качеству определяет область применения СМК и содержит:
 Описание основных процессов
 Взаимодействие процессов и процедур управления
 Ответственность и полномочия персонала в рамках СМК компании
Обязательные стандарты предприятия:
 Управление документами
 Управление отчетами
 Внутренний аудит
 Управление несоответствиями
 Корректирующие и предупреждающие действия
Документация второго уровня - документы, касающиеся описания,
планирования, осуществления производственных процессов и управление
ими:
 Должностные инструкции персонала
 Процедуры мониторинга, анализа и оценки качества
 Положение о ведении записей и отчетностей
 Формы отчетных документов
 Визуализация внутренних процессов
ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ КЛЮЧЕВЫХ
ПРИНЦИПОВ СМК
В практической деятельности компании строго
соблюдаются ключевые принципы СМК:






Ориентация на потребителя
Лидерство руководства
Вовлеченность персонала
Управление на основе фактических данных
Комплексный подход
Постоянные улучшения качества и оперативности
СМК позволяет достигать запланированных
результатов деятельности компании.
ЕСПУН. ПРИНЦИПЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ










Системность (все функциональные области управления
недвижимостью на всех стадиях жизненного цикла объекта)
Разделение собственности и управления (разграничение
функций собственника (стратегическое управление) и управляющего
(оперативное управление))
Целенаправленность (SMART)
Пообъективность (создание системы управления каждого
отдельного объекта недвижимости)
Наиболее эффективное использование (эффективная
реализация стратегии управления в долгосрочной перспективе с
целью извлечения максимальной прибыли и увеличения
капитализации участка и объекта)
Профессиональная компетентность (необходимые знания и
навыки для обеспечения квалифицированного и качественного
оказания услуг)
Документирование (описание объекта управления, материалы
экспертиз объекта, концепция управления, программа управления,
бюджеты доходов и расходов, планы-графики, описание процедур и
их результатов, документы, регламентирующие отношения со всеми
группами внешнего и внутреннего окружения, формы отчетности…)
Добросовестность (тщательность, внимательность,
оперативность)
Конфиденциальность
Профессиональное поведение
КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ ЭФФЕКТИВНОГО
ОБСЛУЖИВАНИЯ
•
•
Построение эффективной системы обслуживания здания
Построение эффективной системы обслуживания клиентов
ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ
ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО ОБСЛУЖИВАНИЯ
ОПЫТ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ
СТАНДАРТИЗАЦИЯ ПРОЦЕССОВ
КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА, СЕРТИФИКАЦИЯ СМК
ОБУЧЕНИЕ, АТТЕСТАЦИЯ, МОТИВАЦИЯ
АВТОМАТИЗАЦИЯ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ
ПРОЦЕССАМИ
БИЗНЕС-ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ
Глава 1. Введение и цели проекта
1.1 Цели Управляющей компании
 Стратегические цели
 Среднесрочные цели
 Оперативные цели
1.2 Профессиональное мнение о соответствии поставленных целей
возможностям рынка




Макроокружение проекта
Микроокружение
Наполнение и зонирование объекта
Финансовый анализ
1.3 Описание объекта управления
Глава 2. Система управление объектом
2.1 Системная карта управления объектом
2.2 Матрица товаров и услуг УК
2.3 Схема взаимодействия подсистем Управляющей компании
2.4 Цепочка ценностей Управляющей компании
2.5 Система сбалансированных показателей оценки деятельности и
управления подсистемой
БИЗНЕС-ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ
Глава 3. План коммерческого управления объектом
3.1 Маркетинг и продвижение
3.1.1 Внешний маркетинг



Миссия и позиционирование
Конкурентные стратегии
Программа продвижения
3.1.2 Внутренний маркетинг




Стратегии коммуникаций
Событийный маркетинг
Размещение рекламы в коммерческой части комплекса
Маркетинговый бюджет и взаимодействие с
арендаторами
3.1.3 Мониторинг и контроль результатов
3.2 Продажи (рента) и сопровождение договорных обязательств
3.2.1 Анализ заключенных (заключаемых) договоров аренды
3.2.2 Основные принципы формирования приложений (доп.
соглашений) Управляющей компании и арендаторов в соответствии с
программой продвижения (внутренней и внешней)
БИЗНЕС-ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ
Глава 4. План управления эксплуатацией объекта недвижимости
Особое внимание уделено зависимости от инженерного оборудования всех систем
жизнеобеспечения здания, автоматизации управления системами
Глава 5. Юридические аспекты взаимоотношений Управляющей
компании с окружением проекта
Глава 6. Управление финансами
6.1 Особенности бухгалтерского учета Управляющей компании
6.2 Описание системы бюджетирования Управляющей компании
6.3 Критерии и показатели оценки подчиненных бюджетов
6.4 Система отчетности и финансового планирования
Глава 7. Управление персоналом
4.1 Основные принципы формирования кадров Управляющей компании
4.2 Корпоративная конституция (декларация)
4.3 Подбор персонала и кадровый резерв
4.4 Описание системы материального поощрения, стимулирования и
мотивации персонала
4.5 Система внешней и внутренней подготовки и обучения персонала
БИЗНЕС-ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ
Глава 8. Ресурсы Управляющей компании
8.1 Материальные ресурсы


Материальные ресурсы коммерческого управления
Материальные ресурсы управления эксплуатации
8.2 Человеческие ресурсы
 Структура Управляющей компании
 Функциональные обязанности и должностные инструкции
персонала всех подсистем Управляющей компании
Глава 9. План-график целей и задач Управляющей компании до 2010г.
8.1 Общий план-график
8.2 Индивидуальный план-график для топ - менеджеров УК
Глава X. Бюджет Управляющей компании до 20ххг.
Глава XI. Техническое задание для внедрения специализированного
программного обеспечения «Управление недвижимостью».
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Данная классификация применима только к современным существующим
качественным зданиям (класса А, В+, В-).
Здание класса А, В+ или В- должно отвечать всем соответствующим критериям
(при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех
«факультативных» критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше
параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже.
Класс А
Класс В+
Класс В-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1. Центральная система управления зданием
обязательный
факультативный
не применим
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции,
кондиционирования и увлажнения
воздуха, позволяющая регулировать
температуру в отдельном офисном блоке.
обязательный
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и
увлажнения воздуха.
обязательный
факультативный
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю
температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на
10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.
обязательный
рекомендация
не применим
1.4. Современная система пожарной безопасности
обязательный
обязательный
обязательный
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
1.5. Лифт
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих
международных марок.
обязательный
обязательный
Современные лифты для
зданий высотой 3 и более.
этажей
обязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный
не применим
не применим
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного
генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность
электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади
должна быть минимум 70 Ва), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
обязательный
факультативный
факультативный
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и
контроля доступа в здание (система
видеонаблюдения для всех входных групп,
включая парковку, система электронных
пропусков, круглосуточная охрана здания).
обязательный
Система видеонаблюдения для всех входных групп,
круглосуточная охрана здания.
Рекомендация: Система электронных пропусков.
обязательный
обязательный
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше
обязательный
факультативный
факультативный
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа.
Конструкция с несущими колоннами, шаг
колонн не менее 6х6м.
обязательный
Открытая эффективная планировка всей или половины
арендуемой площади здания.
обязательный
факультативный
Рекомендация:
Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не
менее чем на 90% полезной площади.
Площадь этажа не менее 1 000 м2 с шагом
колонн 8х8 или 9х9 считается более
эффективной.
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для
зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м.
факультативный
факультативный
факультативный
2.4. Коэффициент потерь
Коэффициент потерь не более 12%
обязательный
факультативный
факультативный
полезная площадь
Коэффициент потерь = 1 — ----------------------------- * 100%
арендуемая площадь
Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
обязательный
факультативный
факультативный
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы,
использованные при отделке
помещений общего пользования и
фасада.
обязательный
Качественные материалы, использованные при отделке
помещений общего пользования и фасада.
обязательный
обязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола.*
обязательный*
не применим
не применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года.
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.
Рациональное расположение окон.
факультативный
факультативный
факультативный
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние
на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и
прочее).
обязательный
факультативный
не применим
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от
ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и
станцией метро.
обязательный
факультативный
факультативный
4. ПАРКОВКА
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая
многоуровневая наземная парковка с
крытым переходом к зданию.
Наземная гостевая парковка.
обязательный
Рекомендация: Удобный въезд на
территорию парковки.
Организованная охраняемая парковка.
обязательный
обязательный
Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных
зданий.
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
4.2. Обеспеченность парковочными местами (г.Москва).
Обеспеченность парковочными местами:
внутри Садового кольца - не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80;
между ТТК и 10 км до МКАД - не менее чем 1/60;
4) далее в сторону области - 1/30-1/40 и более.
факультативный
факультативный
факультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или
блоками различным владельцам).
обязательный
не применим
не применим
факультативный
факультативный
5.2. Прозрачная структура собственности.
факультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется
профессиональной компанией,
управляющей не менее 5 офисными
зданиями (не менее
5 000 м2 каждое)
или обладающей соответствующим
международным опытом.
обязательный
Должным образом организованное управление зданием.
обязательный
обязательный
МЕЖДУНАРОДНЯ КЛАССИФИКАЦИЯ
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Класс А
Класс В+
Класс В-
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании.
обязательный
обязательный
факультативный
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и
обеспечивающая удобный доступ.
факультативный
факультативный
не применим
6.4. Услуги для арендаторов
Профессионально организованный
кафетерий для сотрудников,
соответствующий размерам здания и
количеству работающих в нем
сотрудников, наличие не менее двух
других услуг (банкомат, газетный киоск,
химчистка, магазины и прочее) с учетом
инфраструктуры в непосредственной
близости от здания.
обязательный
Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании
(банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с
учетом инфраструктуры в непосредственной близости к
зданию.
обязательный
обязательный
ВЫВОД
•
Критерии выбора управляющей компании
–
–
–
–
•
Мотивация управляющей компании
–
–
–
•
Соответствие целей управляющей компании целям собственника
(утвержденная концепция развития объекта)
Профессиональные навыки, системный подход к управлению
объектом (план по реализации достижения поставленных целей Бизнес-план по управлению объектом)
Персонал, способный исполнить поставленные задачи
Признание рыночных понятий: классификация и стандарты качества
обслуживания
Побольше заработать, поменьше сделать
Предоставление собственником достоверной информации
Погашение затрат по эксплуатации объекта + процент от
операционной прибыли бюджета управления
Оценка эффективности
–
–
Внутренняя: Достижение поставленных целей и показателей
бюджета
Внешняя: Привлечение сторонней организации (управляющей или
оценочной)
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Подколзин Владимир Вениаминович, управляющий партнер ГК СлавГрад
vlad@podkolzin.ru
Вице-президент НП "Гильдия Управляющих и Девелоперов"
Действующий член Международной Лиги Управляющих
Недвижимостью
Управляющий партнер ГК «СлавГрад»
Партнер проектов www.1RRE.ru; www.RussianIP.ru
Независимый консультант в области девелопмента и
профессионального управления недвижимостью
Профессиональная деятельность в области недвижимости с 1996
года.
Образование:
•
Программа МBА. Академия Народного Хозяйства при Правительстве
Российской Федерации. Управление Недвижимостью. Экономика
земельных рынков. Аспирантура.
•
Программа MBA. The Open University, British Business School
Профессиональный диплом в области менеджмента (соответствует
MCI level 2)
•
The Professional Diploma in Management
•
Managing Development and Change;
•
Managing Resources for the Market;
•
Московский Автодорожный Институт.