Майкл Хейс

Опыт РЗВЖ (OOH) в Соединенных
Штатах
Майкл Хейс
Технический Семинар «Расчет Занимаемого Владельцами Жилья»
Астана, Казахстан
3 Декабря 2014
www.bea.gov
Общий обзор
▪ Доход от аренды лиц аналогичен прибыли
корпораций и доходу владельцев в том, что
он измеряет чистую прибыль, произведенную
от арендной платы (фактическая или
оценочная) собственности
 Доход от аренды лиц относится к чистому
доходу, полученному владельцами (включая
фактических владельцев и включая
владельцев-жителей), которые не являются
единоличными владельцами, партнерствами
или корпорациями)
www.bea.gov
2
Происхождение
 Доход от аренды = валовый доход –текущие
расходы
 Валовый доход- это доход от валовой арендной
платы плюс доход из других источников (как,
например, процентных поступлений, текущих
поступлений переводов, и субсидий)
 Текущие расходы включают выплаты процентов по
ипотеке, промежуточные входы, потребление
основного капитала (или амортизация), деловые
трансфертные платежи, и налоги на производство
www.bea.gov
3
Жилье, занимаемое владельцами
 Валовые арендные ценности занимаемого
владельцами жилья оцениваются в национальных
счетах США
 Этот подход гарантирует, что меры ВВП и
национального дохода одинаковы независимо от
того, собственное это жилье или арендовано.
 Оценивание происходит с использованием
подхода соотношения арендной платы и
стоимости
www.bea.gov
4
Происхождение РЗВЖ
 Соединенные Штаты используют эквивалентный
владельцу арендный подход
▪ Оценивание является продуктом единиц,
арендной платы, а также изменений в области
качества
www.bea.gov
5
Жилищные единицы
 В сравнении с Обследованием
американского общества
 Ранее используемая Десятилетняя
перепись жилья
 Разные определения свободной единицы
 Сезонно занятые единицы
 Кондоминиумы, особняки, таймшеры
www.bea.gov
6
Жилищные единицы (продолжение)
 Ежеквартальные оценки из текущего
обследования по вакантному жилью
 Снос
 Обесценивание/потребление основного
капитала
 Воздействие бедствий на основной
капитал
www.bea.gov
7
Оценочная средняя арендная плата
 Соотношение арендной платы и
стоимости
 Неопубликованные оценки Переписи
 Середина доступных арендованных
интервалов (12 или 8)
www.bea.gov
8
Оценочные Соотношения Арендной платы к
Стоимости
www.bea.gov
9
Регулирование качества
 Собственнический и занятый
арендаторами дифференциал аренды
 На основании стоимости активов с
учетом инфляции (ИПЦ для жилой
аренды)
www.bea.gov
10
Оценочные Соотношения Арендной платы к
Стоимости
www.bea.gov
11
Промежуточные Расходы
 Ипотечный процент
 Эффективная процентная ставка
 Техническое обслуживание и ремонт, страхование, налоги
 Другие расходы
 Приобретение и (ожидаемые) затраты размещения
(включенные в 2013 году в соответствии с требованями
СНС)
 Ожидаемое право собственности 12 лет
 ) Расходы перемещены в основной капитал (влияющий
на CFC)
 Теперь учитываются как Инвестиции
www.bea.gov
Источник Данных
 В основном опросы Переписи
 Рабочее предположение одного домохозяйства=
одна единица
 Отличающиеся весовые схемы через опросы
Переписи
 Результаты таблицы с различными весовыми
подходами
 Стандартизация в 2016 г. к Обследованию вакантного
жилья
www.bea.gov
13
Опросы, которые использовались для
Домашних Хозяйств
 Основной CPS – Ежемесячный обзор рабочей силы со случайными
дополнениями (например, изобилие, школьная регистрация)
 – Текущий Обзор Населения Ежегодное Социально-Экономическое
Дополнение CPS/ASEC
 Проведен за 3-месячный период
 Производит ключевой доход и данные о бедности, а также
оценки семьи и домашнего хозяйства
 Текущее обследование населения по вакантному жилью
 Проводимые ежемесячно с результатами на основе квартальных
средних
▪ ОАО - Обследование Американского Общества
 Проводимые ежемесячно с результатами, представленными на
годовой основе
 АЖО- Американский жилищный обзор
 Проводимый в годах с нечетным номером (2007, 2009, 2011)
www.bea.gov
14
Сравнение Единиц, на основе Жилищного Веса против Веса
Населения
Сравнение единиц, полученных из основы жилищного веса и основы веса на населения
(Тысячи единиц)
Жилищный вес 2002
вес населения 2002
Всего единиц жилья
119,297
123,318
Занятые единицы
104,965
108,539
14,332
14,779
Свободные единицы
www.bea.gov
15
Источники данных (прод.)
 Аренда площади
 Арендная плата контракта - сервисные потребительские
товары длительного пользования
 Индекс потребительских цен для жилой арендной платы
 Промежуточные расходы
▪ Сложный, так как некоторые источники больше не
доступны
 Жилой финансовый обзор
 Обзор обслуживания и ремонта (SOARAR)
 Постепенное повышение баз данных частного
сектора
 Ипотечные данные (Черный Рыцарь)
 Автоматизированные модели оценки (АМО), следующие
www.bea.govиз отборочного ипотечного правила
16