Инвестиционные проекты по недвижимости и инфраструктуре

Инвестиционные проекты по недвижимости и
инфраструктуре.
Лекция 12
31 марта 2011
План лекции
1. Проблема «хвоста» при оценке инвестиций.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Учет различий в сроках жизни инвестиционных
проектов, годовой эквивалент капитальных затрат.
Оптимизация использования земельного участка, сносы,
выносы, отселение.
Формы организации строительства жилья. Организация
финансирования строительства жилья. Ипотека.
Инвестиционные проекты по строительству офисных и
складских помещений.
Оценка запасов полезных ископаемых. Инвестиционные
проекты по освоению месторождений.
Экологические аспекты инвестиционных проектов.
1.1«Проблема хвоста» при оценке
инвестиций
1. ГЭС, мост, туннель – проекты с
неограниченным сроком жизни.
2. Реконструкция тих и им подобных
объектов – самостоятельные проекты.
Эффект от таких проектов рассчитывается
на фоне существования объекта без
реконструкции.
3. «Вечность» проекта и ограниченность
периода оценки – как учесть то, что за
пределами оценка – «проблема хвоста»
1.2 Два метода оценки «хвоста»
1. Проект бы продается. В расчётах
предусматривается Т+1й шаг –
виртуальная продажи объекта – проблема в
оценке остаточной стоимости.
2. Экстраполяция последних лет за горизонт
расчёта до конца срока жизни проекта.
Дисконтирование денежных потоков
понижает влияние ошибки.
2.1 Учет различий в сроках жизни
инвестиционных проектов, годовой эквивалент
капитальных затрат.
Дано: 2 проекта со сроками жизни проект А
2 года и проект В - 3 года. Требуется
выбрать лучший по критерию ЧДД (NPV).
Решение 1 – метод наложения.
Единый горизонт в 2х3=6 лет: А А А и В В.
Решение 2 – годовой эквивалент затрат при
условии одинаковых денежных потоков по
годам.
2.2 Сравнение проектов при 15%
A
A
0 -100
1 70
2 70 -100
3
70
4
70 -100
5
70
6
ВНД
Год экв
ЧДД
70
B
-100
70
-30
70
-30
70
B
-200
100
100
100
70
26%
8
-200
100
100
100
-200
100
100
-100
100
100
100
23%
12
27,9
40,8
2.4.1 Приведенные затраты
Денежный поток
-С(0); CF(1) =… =CF(T)
Ставка дисконтирования d
Годовой эквивалент капитальных затрат
C(0;d,T) = С(0)/[(1-1/(1+d)^T)/d]
Приведенные затраты
= C(0; d,T) + CF(1)
2.4.2 Приведенные затраты
Проект А
d=15%; T=2 (1-1/1,15^2)/0,15 =1.625
-100/1.625 + 70 = 8,5
Проект В
d=15%; T=3 (1-1/1,15^3)/0,15 =2,283
-200/2,283+100 = 12,4
3.1 Виды недвижимости
1. «Недвижимостью по природе»
Земельный участок, лес и многолетние насаждения,
обособленные водные объекты и участки недр -.
2. Искусственные объекты (постройки):
• жилая , коммерческая недвижимость и общественная
недвижимость –здания;
• Инженерные сооружения
3.2 Коммерческая недвижимость
Два вида:
1) приносящая доход от аренды или продажи
– офисные помещения, гостиницы;
гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо
150 мест); магазины, торговые центры;
2) промышленная недвижимость от
деятельности. В России находится в
плачевном состоянии – бизнес на проектах
переустройства под другие цели.
3.3 Категории земель и инвестиционные
проекты
1)земли сельскохозяйственного назначения – проекты
аграрного сектора;
2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная
планировка;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
3.4 Разрешенное использование
земельного участка.
Определение разрешенного использования земель для
строительства ст. 4 Градостроительного кодекса РФ :
“разрешенное использование земельных участков и иных
объектов недвижимости в градостроительстве –
использование объектов недвижимости в соответствии с
градостроительным регламентом;
ограничения на использование указанных объектов,
установленные в соответствии с законодательством
Российской Федерации, а также сервитуты.
3.5 Ограничения на собственника
Обязан осуществлять владение, пользование и
распоряжение своим земельным участком не
только не нарушая права смежных
землепользователей, но в строгом
соответствии требованиям действующего
законодательства (прежде всего
земельного), которое устанавливается для
данной категории земель и разрешенным
использованием указанного земельного
участка
3.6 Сервитут
Сервитут – ограниченное право
пользования чужим земельным
участком: проходы, проезды, кабели,
трубопроводы – проходящие через участок.
Владелец участка вправе требовать плату за
сервитут.
Сервитут подлежит регистрации в порядке,
установленном для регистрации прав на
недвижимое имущество.
3.7 Особенности инвестиционного
проекта по недвижимости
1. Основу составляет земельный участок,
использование которого регламентировано
кодексами, Земельным и Градостроительным.
2. Срок жизни создаваемых объектов не ограничен.
3. Ценность проекта определяется окружением
проекта и сильно зависит от него – важно
следить за изменениями в планах развития
поселения.
3.8 Факторы, определяющие характер
проекта
1) Долгосрочные тенденции развития поселения.
2) Существующие налоги и их предполагаемые
изменения налогов.
3) Спрос и предложения и на недвижимость.;
Результатом является решение о реализации
проекта,- подача заявки на его реализацию.
3.9 Западная классификация недвижимости
Категория А. Объекты недвижимости, используемые
владельцем для ведения бизнеса:
• специализированная недвижимость - обычно продаётся
вместе с бизнесом;
• неспециализированная недвижимость – обыкновенные
здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые
обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций.
Предназначена для сдачи в аренду.
Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для
ведения бизнеса.
3.10 Особенности оценки
проектов недвижимости
Любой оцениваемый инвестиционный проект
(ИП) по недвижимости сводится к двум
основным объектам оценки:
1) право требования на долю в (ИР);
2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП.
Право требования – что получит инвестор
по завершению проекта.
Вклад - оценка вносимых в ИП активов.
4.1 Девелопер
0. Понятие в России укореняется в 2000 году.
Смысл – продвижение проекта от идеи до продажи.
1. Организует создание объекта недвижимости в
наилучшем месте.
2. Финансирует и контролирует ход создания объекта.
3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей
общественным интересам.
4. Обеспечивает возврат вложенных средств.
5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил
партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление –
отсутствие иностранных девелоперов. Последствия –
слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.
4.2 Девелопер - функции
Организует процесс повышения ценности земельного
участка. Девелопер:
1) покупает землю или обеспечивает её
использование на правах аренды на длительный
срок;
2) определяет как будет использоваться участок;
3) организует создание объекта;
4) продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.
4.3 Инвестор
1.Вкладывает средства в проект.
2. Контролирует их использование, не вмешиваясь в
оперативное управление проектом.
3. Участвует в благотворительных акциях с целью
поддержание престижа проекта.
4.4 Круг общения девелопера
Круг общения меняется по фазам создания объекта.
Городские власти – желательные направления использования
территории;
Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет
выглядеть;
Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и
устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих
лиц;
Подрядчики, ведущие работу.
Агенты по недвижимости.
4.5 Работа девелопера в городе
1. Главная особенность работы в старых городах –
практическое отсутствие свободных земельных участков.
2. Ответственность муниципальной власти за развитие
поселения и желание девелопера заработать приводят к
объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет
выделяет участок, девелопер помогает с расселением.
3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья
муниципалитет должен его расселить за бюджетные
средства. Из-за новых условий проектирования жилья на
размещения расселяемых требуется на 10-15% больше
площади, чем освобождается ими.
4.6 Время начала проекта.
Западная теория – проект надо начинать в тот
момент, когда рынок находится в нижней
точке.
При продолжительности проекта 2-3 года его
завершение придётся на пик.
В России большая проблема с оценкой
динамики рынка.
4.7 Средняя стоимость 1 кв. м
площади пола, долларов США
2000 год
1. Усредненная цена продаваемых площадей
268;
2. Жильё 249
3. Розничная торговля 407
4. Офисы 532
4.8 Индекс стоимости жилья в
Москве
4.9 Финансирование
строительства жилья
1. Классика – ипотека.
2. Долевое строительство – нигде в мире,
кроме России, не известно. Ныне
запрещено законом.
4.10 Ипотечные схемы –
длинные деньги
Двухуровневая (американская)
Заёмщик
Кредит Залог
Платежи
Продажа
Банк
Агентство
ипотечного
кредитования
Облигации
Фондовый
рынок
кредита
Одноуровневая (европейская) Специализированные
банки
Заёмщик
Взносы, 30%
Банк
Жильё
Строительство
жилья
4.11 Цена предложения 1 кв. м квартиры
в Москве в 2011 г.
0
200
400
600
25000
$
/
к
в
.
20000
y = 29.93x - 995.15
R² = 0.6041
15000
10000
5000
м
0
Общая площадь, кв. м
800
Цены на недвижимость в Москве
Средняя цена
ПРОДАЖА
Квартиры
-вторичный
новостройки
Дома
Земля
Офисы
Торговые площади
Гаражи
АРЕНДА
1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
Офисы
Торговые площади
За год
118 548 руб. за кв.м.
119 930 руб. за кв.м.
99 519 руб. за кв.м.
11 937 739 руб.
183 028 руб. за сотку
227 704 руб. за кв.м.
237 246 руб. за кв.м.
1 298 024 руб.
-2,0%
-6,5%
-8,2%
-21,6%
-15,9%
42,9%
22,6%
117,6%
10 646 руб. в месяц
13 923 руб. в месяц
10 971 руб. за кв.м. в год
28 920 руб. за кв.м. в год
-11,6%
-52,0%
-6,6%
79,8%
Цены на недвижимость в феврале-марте 2011 г
ПРОДАЖА
Квартиры
-вторичный
новостройки
Дома
Земля
Офисы
Торговые площади
Гаражи
АРЕНДА
1 ком.квартиры
2 ком.квартиры
Офисы
Торговые площади
кв.м
кв.м
кв.м
руб
за сотку
кв.м
кв.м
руб
в месяц
в месяц
руб/кв.м/год
руб/кв.м/год
Екатерин
Москва
Питер
бург
Ярос-лавль
118 548
84 171
51 442
41 030
119 930
84 826
50 998
41 054
99 519
79 455
55 635
40 742
11 937 739 8 087 220 5 591 955 2 189 833
183 028
224 290 140 491
54 803
227 704
89 611
58 949
25 264
237 246
59 885
90 883
22 911
1 298 024
192 500 404 600
670
10 646
13 923
10 971
28 920
15 647
19 117
7 241
17 721
17 624
17 561
6 411
6 296
7 301
12 253
2 412
Экологический аспект проекта
• выявление важнейших проблем, касающихся
окружающей среды;
• количественная и качественная оценка
воздействий;
• учет в разработке проекта требований и правил,
касающихся допустимого воздействия на
окружающую среду;
• выявление мер для смягчения неблагоприятных
воздействий на окружающую среду и для
возможного усиления благоприятных
воздействий.
Воздействие на окружающую среду ( на
примере нефти)
1. Вывод земли из оборота. На нефтяную промышленность
приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий.
2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление
территории, искривление стволов скважин, деформация
обсадных колонн, разрушение объектов промыслового
обустройства. По прогнозам на некоторых участках
месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные
смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м.
3. Деформация и разрушение сооружений и природных
комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической
информации при проектировании и строительстве хозяйственнобытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной
выгодой обкрадывает потомков.
Загрязнение
1) ∑ Загрязнитель(i)/ПДК(i) < 1/
2) Для нефти
H2S >CnH2n+2 > SO2 >SO3 > NO>NO2 > CO> NH3
>CO2
5.1Возрождение территории
1.Экологическая фирма исследует
загрязненную территорию и определяет
гарантированную стоимость её очистки.
Спонсоры – страховые компании.
2. Очистки воздуха, почвы и воды
осуществляется с помощью биоремидиации
и заключается в использовании
биологических объектов для устранения
загрязнителей.
5.2 Переустройство промзоны
Новое строительство $2000 -2500 за 1 кв м с учётом
сносов реабилитации территории.
Ремонт - $ 250 – 400.
Основные проекты в промзоне – офисы класса Б
Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но
часть площадей модно использовать сразу. При
новом строительстве реализацитя проекта
занимает 3-5 лет.
5.3 Примеры переустройства
промзон
Бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполевплаза - категория В.
Цена аренды по цене $300-600 за кв. метр.
Минус – окружающая территория осталось той же,
т.е. промзоной.
«Красная роза» - первый этап – сделанная
перестройка (офисы и центр дизайна), второй –
новые объекты.
5.4 Действия при переустройстве
промзоны
1) Обследование территории - НИиПИ Генплана,
Московский центр освоения резервных технологий и
другие организации.
2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения
территории.
3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом
рабочей группой горадминистрации и в финале —
Городской комиссией по перебазированию,
реформированию, ликвидации предприятий и организаций
и реабилитации освобожденных территорий.
5.5 Реконструкция зданий
0. От здания остаются только стены,
перекрытия и лестницы.
1. Работа в ограниченном пространстве
требует высокого мастерства.
2. В США и Европе промздания
преобразуются в элитное жильё – лофты,
что в Москве не выгодно: ажиотажный
спрос на стандартные квартиры и офисы
5.6 Лофты
Квартиры, оборудованные в бывших
индустриальных зданиях с сохранением их
инженерных и конструктивных особенностей высоких потолков, панорамных окон,
металлических балок, труб, кирпичной кладки и
т.д.
Отличительная особенность - отсутствие
межкомнатных перегородок и огромные
площади от 500 до 1000 кв. метров.
Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге
до $12 тыс. - в Нью-Йорке.
5.7 Предпосылки для лофтов
1. Чистые производства, например, текстиль.
2. Кирпичные стены, а не железобетон.
5.6 Питсбург, США
Коммерческий центр Waterfront
Домны, 1941 г.
5.9 Фабрика, перестроенная под
лофт
5.10 Лофтовое жильё
5.11 Преобразование промзоны
1. В Москве 66 промзон на площади 20500
га. К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать,
16 сократить , что даст 5500 га.
2. Преобразование промзон предусмотрено
Генпланом.
3. Во избежании конфликта с властями
скупать и переоборудовать следует только
уже не функционирующие предприятия.
4.Много предприятий куплено рейдерами.
Заключение
1. Особенность проектов недвижимость –
неограниченный срок жизни.
Ограниченность периода оценки
вынуждает дополнительно оценивать
«хвост» проекта.
2. Обязателен учёт воздействия проекта на
окружающую среду.
3. Девелопер является главной фигурой в
реализации проектов недвижимости.