проблемы регистрации и спецификации прав

Собственность на землю в России: проблемы
регистрации и спецификации прав
Л.Э. Лимонов, МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» и НИУ ВШЭ-СПб
«Дачная амнистия: проблемы, провалы, территориальные особенности», МЦСЭИ
«Леонтьевский Центр» , С-Петербург, 14 февраля 2012 г.
Распределение земельного фонда РФ по
формам собственности на 1.01.2009;
млн.га, в %
На 1.01.2010 г.:
Земли в собственности граждан
123,2 млн. га
7,82 %
Земли в собственности юридических лиц
10,3 млн. га
0,65 %
Земли в государственной и муниципальной собственности
1442,8 млн. га
91,53 %
Приватизация земли в России
• В СССР – государство – единый субъект собственности
• 1993 г. – частная собственность на землю провозглашена в
Конституции РФ, но не созданы механизмы для её реализации
• 2001 г. – принят Земельный Кодекс РФ (прописан механизм
приватизации)
• Земля переходит в частную собственность граждан в виде паёв
от участия в колхозах и совхозах, и для ведения подсобного
садово-огородного хозяйства.
▫ Первичные документы о регистрации собственности разрознены.
▫ Земельные паи не размежёваны на участки и не могут являться предметами
сделок.
▫ 2008 г. – 25%, 2010 г. - 18% земельных паёв не востребованы, большинство
из востребованных – не размежёваны и не зарегистрированы в кадастре ->
не вовлечены в хозяйственный оборот.
▫ Стоимость межевания и перерегистрации прав собственности слишком
высока для граждан, а процедура – длительна и сложна.
Государственная и муниципальная
собственность на землю в России
• Государственная и муниципальная собственность на землю
должна
быть разделена на федеральную, региональную и муниципальную
-> конфликт интересов
-> низкие темпы разграничения земельных участков
-> 2009 г. – разграничено только 19% земель государственной и
муниципальной собственности
-> земля не вовлечена в хозяйственный оборот
• Среди разграниченных земель в государственной и
муниципальной собственности, предметом сделок могут быть
7% (1,3% от всего земельного фонда России), остальные 93% земли лесного и водного фонда, и особо охраняемые земли,
которые исключены из рыночного оборота
Доля земель в частной собственности в субъектах
РФ с наименьшим и наибольшим инвестиционным
риском, 2008 г.
Ранг инвестиционного
риска в РФ
Название субъекта РФ
Регионы с наименьшим инвестиционным риском:
1
Липецкая обл.
2
Краснодарский край
3
Ростовская обл.
4
Санкт-Петербург
5
Пензенская обл.
6
Москва
7
Воронежская обл.
Регионы с наибольшим инвестиционным риском:
75
Ненецкий авт. округ
76
Р-ка Дагестан
77
Р-ка Калмыкия
78
Камчатская обл.
79
Магаданская обл.
80
Чукотский авт. округ
81
Р-ка Тыва
82
Р-ка Ингушетия
83
Чеченская р-ка
Россия
Доля земель в частной
собственности, %
63,0
47,1
64,6
16,9
46,6
2,0
58,0
0,001
0,04
13,5
0,11
0,007
0
0,29
0,19
0,05
7,8
• Чем выше доля
земель в частной
собственности в
регионе, тем ниже
инвестиционный
риск
• Чем ниже доля
земель в частной
собственности в
регионе, тем выше
инвестиционный
риск
Проблемы развития земельного рынка
в России
• Отсутствие стимулов для частных собственников
регистрировать свои земельные участки (дорого и долго)
• Большая часть земель в частной собственности – земельные
доли (18 % из них – не востребованы и не выделены в натуре)
• В рыночном обороте находятся только 7,3 % земель РФ
• Отсутствие динамики соотношения форм собственности на
землю с введением Земельного Кодекса (в 2001 г. – 7,5 % земель
в частной собственности, в 2010 г. – 8,5 %)
Состояние земельного фонда СанктПетербурга по формам собственности на
1.01.2010; тыс.га, в %
земли в
муниципальной
собственности
0
0%
неразграниченные
государственные
земли
92.6
66%
земли в
собственности
юридических лиц
18.9
14%
земли в
собственности
граждан
5.3
4%
земли в федеральной
собственности
1.9
1%
земли в
региональной
собственности
21.2
15%
Динамика плотности населения Ленинградской области
Исследование процедур и издержек приобретения
земельных участков, а также получения разрешений
на строительство в Санкт-Петербурге
• Цель - анализ транзакционных издержек (временные и
финансовые затраты, организационные и правовые барьеры
для потенциальных инвесторов)
• Метод - глубинные интервью с профессионалами земельного и
строительного рынков (11 строительных + 3 консалтинговых
компаний)
• Время проведения – октябрь-декабрь 2010 г.
Основные результаты исследования: оценка
процедур приобретения земельных участков под
строительство
• Покупка земли у частного собственника – наименьший риск и
наименьшие временные издержки
• Аренда с «полным пакетом» - низкий риск, но часто не выгодно для
инвесторов, т.к. документы разрабатываются под конкретную компанию
• Аренда с «коротким пакетом» - высокий риск, но возможность получить
участок в собственность или в аренду на 49 лет намного дешевле, чем при
покупке
• Торги нерегулярны, планы по выставлению земельных участков на торги
меняются в течение года, объявления о назначении торгов печатаются за 1
месяц до их проведения
• Изыскательские работы – риск потери участка по истечению срока,
высокий потенциал для коррупции, возможность «растянуть» инвестиции
Основные результаты исследования: издержки
согласования проектов строительства
• Длительный срок согласования проекта строительства любой
сложности (минимум 9-10 месяцев от получения градостроительного
плана земельного участка до получения разрешения на строительство,
при необходимости разработки ППТ – 2-2,5 года) <- много инстанций,
последовательность согласований, разрозненные нормы и правила,
касающиеся разных аспектов строительства
• Высокие финансовые издержки (10% от сметы строительства - в
среднем на покупку земли, 0,5-2% - на согласование проекта. Если есть
необходимость разработки ППТ, то 20-30%. Неофициальные
издержки на согласование проекта могут достигать 20-50% от
стоимости разработки и официального согласования)
• Сложность взаимодействия с предприятиями инженерной
инфраструктуры (ОАО «Ленэнерго», ГУП «Водоканал», ГУП
«ТЭК СПб», ООО «Петербурггаз»)