Стерник Г.М., профессор РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный

Стерник Г.М.,
профессор РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
gm_sternik@sterno.ru , realtymarket.ru
Стерник С.Г.,
профессор ВГНА, д.э.н.
КРИЗИС НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ
ЖИЛЬЯ: ПРИЧИНЫ, ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
(тезисы доклада на секции «Теория и практика инвестиционного консалтинга»
XIV Национального конгресса по недвижимости, 7.06.11)
- Москва, 2011 -
Структура доклада
1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости
2. Динамика показателей вторичного рынка жилья
3. Снижение объемов строительства и ввода жилья
4. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья
5. Перспективы рынка строительств жилья
1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости
$/баррель
140
руб./$
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Цена на нефть марки Urals и курс рубля к доллару
120
100
80
Начало
кризиса
60
40
цены на нефть
20
курс доллара
Острая
фаза
кризиса
Оттепель
Стабилизация и
начало
восстановления
мар.11
дек.10
сен.10
июн.10
мар.10
дек.09
сен.09
июн.09
мар.09
дек.08
сен.08
июн.08
мар.08
дек.07
сен.07
июн.07
мар.07
дек.06
0
Чистый отток капитала частного сектора (квартальная
динамика)
$ млрд.
50
40,7
4,8
14,7
11,6
-23,2
-100
Источник: ЦБ РФ, МЭА -150
-26,7
-38
-130
-30,8
-12,9
1Q
11
4Q
10
3Q
10
2Q
10
1Q
10
4Q
09
3Q
09
2Q
09
1Q
09
4Q
08
3Q
08
-50
2Q
08
1Q
08
0
-17,4 -22,7 -24
Чистый отток капитала частного сектора (годовая динамика)
$ млрд.
100
82,3
42
50
0,1
0
2000
2001
2002
2003
-24,8
-15
-8,1
-1,9
2004
-50
-100
2005
2006
2007
2008
-8,9
2009
-52,4
-150
2010
-35
-132,4
Источник: ЦБ РФ
Среднемесячные душевые доходы населения
руб.
50000
45000
РФ
Москва
40000
Петербург
Московская область
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2000
2001
Источник: Росстат РФ
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2. Динамика показателей вторичного рынка жилья
шт.
12000
Динамика оборотов рынка жилья и ипотеки в Москве
сделки, шт.
10000
ипотечные сделки, шт.
Начало кризиса
8000
доля ипотечных сделок, %
Острая
фаза
кризиса
6000
%
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Восстановление
Cтабили
зация
4000
2000
апр.11
фев.11
дек.10
окт.10
авг.10
июн.10
апр.10
фев.10
дек.09
окт.09
авг.09
июн.09
апр.09
фев.09
дек.08
окт.08
авг.08
июн.08
апр.08
фев.08
дек.07
окт.07
авг.07
июн.07
апр.07
фев.07
дек.06
0
Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы
тыс. шт., %
100
87,53
85,65
84,75
79,66
77,87
77,53 76,09
77,60 80,54 74,11 76,82
80 70,82
71,07
69,89
65,12
63,73
55,68
60
40
20
Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.
2010
2009
2008
2007
прирост, %
2006
2005
объем продаж
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-20
1994
0
Динамика средней удельной цены предложения жилья
ма
р.
11
де
к.
10
Стабилизация и начало
восстановления
ма
р.
10
ию
н.
10
се
н.
10
09
де
к.
се
н.
09
Переход
к стаби
лизации
ма
р.
09
ию
н.
09
08
Острая
фаза
кризиса
де
к.
Начало
кризиса
ма
р.
08
ию
н.
08
се
н.
08
де
к.
07
Москва
СПб
Мособласть
Владимир
ма
р.
07
ию
н.
07
се
н.
07
де
к.
06
тыс. руб./кв. м
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости
Анализ динамики показателей вторичного рынка жилья Москвы, Московской
области, Санкт-Петербурга и других городов России (объем общего и вновь поступившего
на рынок предложения, объем сделок, в том числе ипотечных, доля ипотечных сделок,
период экспозиции квартир, средняя удельная цена) показал высокую коррелированность
их с динамикой макроэкономических показателей.
Тем самым подтверждено, что именно мировой кризис, а не публикации аналитиков
(как рынка недвижимости, так и банковских и т.д.), изменил потребительское поведение
продавцов и покупателей и тем самым -
долгосрочную тенденцию роста цен на
развивающемся (дефицитном) рынке недвижимости России.
3. Снижение объемов строительства и ввода жилья
Россия, тыс. кв.
м
Ввод в действие жилых домов
70000
61000
Регионы, тыс. кв. м
10000
63800
59764
60000
58100
50173,1
50000
40000
43559,5
5296,5
7880
7870
4648,5
4804,5
3280
20000
10000
8236
7733
Россия
Московская область
г. Москва
Петербург
6433,5
4828
30000
9000
2304
2460
7000
6000
5000
4000
2703
2657
3210
2178
8000
3000
2000
2603
1771
0
1000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Годовой объем ввода
жилья
в
России
в
последние
годы
непрерывно повышался и с
2000 по 2007 год вырос
почти вдвое - с 32,3 до 61,0
млн кв. м, причем в 2006
году прирост составил
15,2%, в 2007 году 20,6%.
В 2008 году прирост
оказался минимальным
(+4,5%), ввод составил
63,8 млн кв. м. В 2009 году
ввод жилья снизился до
59,8 (-7%), в 2010 г. – до
58,1 млн кв. м (-3%).
В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до
3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18%), в 2010 году – до 1,77 млн кв. м (-34%).
В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 г. – до 3,21 млн
(+23%). Но в 2009-2010 гг. ввод упал до 2,60 млн (-19%) и 2,66 млн (+2%).
Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди
регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост
прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%), но в
2010 г. снизился до 7,73 млн кв. м (-6%).
Снижение
продолжается
Ввод жилья в РФ, млн кв. м
30
Остановка
роста
20
15
10
9,4 10,2
6,3
9,4
13,5
11,5
10,2
11,712,8
10,4 11,2
25,1
24,9
Начало
сниже
ния
13
12
10,6
10,4
1Q
11
25
28,5
27,1
3Q
10
27,4
9,3
5
1Q
10
3Q
09
1Q
09
3Q
08
1Q
08
3Q
07
1Q
07
3Q
06
1Q
06
0
Ввод жилья в Москве, млн кв. м
Остановка
роста
2,5
2,3
2,27
2
Начало
снижения
1,66
1,5
0,8
0,72
0,6
0,470,55
0,6
0,5 0,6
0,46
0,34
0,62
0,352
0,2
1Q
11
0,6
3Q
10
0,5
3Q
09
1,04
0,8
0,60,7
3Q
08
1
Снижение
продолжается
1Q
10
1Q
09
1Q
08
3Q
07
1Q
07
3Q
06
1Q
06
0
Более
детальное
рассмотрение
дина
мики показывает, что
объемы ввода жилья в
РФ перестали расти
уже в 4 кв. 2007 г., и
практически не изме
нялись до 3 кв. 2009 г.
В 4 кв. 2009 г. объем
ввода в РФ понизился
к тому же кварталу
предыдущего года на
12,5%. В 1-4 кв. 2010 г.
и в 1 кв. 2011 г. –
снижение на 5,5-8%
от того же периода
прошлого года.
В Москве с 1 кв. 2008
г. снижение продолжа
лось в каждом кварта
ле на 25-27%, а в 4 кв.
2010 г. и 1 кв. 2011 г. –
на 40% относительно
того
же
квартала
предыдущего года.
4. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья
Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы, которые начинались и
заканчивались несинхронно в различных регионах.
Фаза 1 – «инвестиционный бум и замедление темпов строительства» (с середины 2006 года до
осени 2007 года). Объем ввода растет, но быстрее растет количество новых строек. Темпы
возведения домов снижаются. Причины: затяжки сроков доступа к земле и согласования
разрешительной
документации
вследствие
дальнейшего
роста
монополизированности,
коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, затруднение
и необоснованное повышение затрат на присоединение к инженерным сетям и других
составляющих инвестиционной стоимости строительства.
А также – неоправданная
политика экспансии девелоперов.
Согласно рейтингу ВБ, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по
доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54
процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины
среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161,
35%, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).
Особенно ярко это проявлялось в Москве, вследствие чего фаза 1 отсчитывается здесь от начала
2006 года.
Фаза 2 – «инвестиционный спад» (конец 2007 - лето 2008 года). Объем ввода перестает
расти (в Москве – падает). Спрос со стороны населения падает, банковское кредитование
застройщиков падает. Причины: возрастающее недоверие населения и банков к
застройщикам,
допускающим
затягивание
сроков
строительства,
пытающихся
вести
строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся
неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи
прав покупателям. Сюда же наложилось двух-четырехкратное удорожание доступа к земле
для застройщиков в связи с необоснованной переоценкой кадастровой стоимости.
В Москве эта величина (стартовая для земельных аукционов) выросла в среднем в три раза до
135 тыс. руб./кв. м, что прибавляет (при типовой плотности застройки 20 тыс. кв. м на гектар)
67,5 тыс. руб. к стоимости строительства 1 кв. м жилья. По информации правительства Москвы,
себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая
стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. В итоге, полная стоимость строительства
жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тыс. рублей/кв. м.
Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа
строительных проектов и почти полным прекращением вывода на рынок новых
проектов.
Фаза 3 – «инвестиционный коллапс» (с осени 2008 года). Окончательный отказ потерявших
ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическое прекращение кредитования
населения, ухудшение финансового положения застройщиков и дезорганизация их бизнеса вплоть
до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов.
Причины: докатившийся до России мировой финансово-экономический кризис, не всегда
успешные и своевременные антикризисные меры правительства, неадекватная ситуации
маркетинговая стратегия застройщиков, с трудом осознающих необходимость перехода от
наступления к обороне.
В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года, хотя и не
соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий инерционность
процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам.
Весной-летом 2010 года началась фаза 4 («инвестиционное оживление») – начали закладываться
новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, наметилось повышение объемов
ипотечного кредитования.
Однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены, начало
роста объемов ввода прогнозируется на 2012 год.
Оценка экономической ситуации в строительстве руководителями строительных организаций
в IV квартале 2010 года
в % от числа обследованных организаций
Благоприятная
Удовлетворительная
Неблагоприятная
Российская Федерация
7
74
19
Центральный федеральный округ
9
66
25
Владимирская область
2
76
22
Московская область
1
52
41
г. Москва
5
66
29
Северо-Западный федеральный округ
9
75
16
13
74
13
7
70
23
12
69
19
Приволжский федеральный округ
5
78
17
Пермский край
5
73
22
Уральский федеральный округ
7
75
18
Свердловская область
5
69
26
Дальневосточный федеральный округ
11
76
13
г. Санкт-Петербург
Южный федеральный округ
Ростовская область
5. Перспективы развития рынка строительства жилья
Таким образом, кризис на рынке строительства жилья был вызван внутренними
причинами и начался задолго до мирового финансово-экономического кризиса. Он
произошел бы (с той или иной степенью остроты) и при отсутствии мирового кризиса.
Мировой кризис лишь обострил и усугубил последствия внутреннего кризиса.
Поэтому пути восстановления и развития рынка лежат в области:
- преодоления монополизированности и коррумпированности рынка,
- совершенствования законодательного и налогового регулирования отрасли,
- комплексного развития ресурсной базы,
- облегчения застройщикам процедур доступа к земле и получения разрешений,
- ужесточения требований к застройщикам в части защиты интересов граждан и
повышения качества строительства,
- внедрения передовых технологий девелопмента и строительства, снижения издержек и
полной (инвестиционной) стоимости проектов,
- исследования изменившихся предпочтений населения и реконцепции начатых и
начинающихся строек, выработки оптимальной маркетинговой и ценовой политики.
Принимаемые властями системные меры по декриминализации, дебюрократизации,
декорумпированности экономики и строительной отрасли обещают в долгосрочной
перспективе дать толчок к развитию жилищного строительства.
Прогноз ввода в действие жилых домов в РФ
млн кв. м
160
142
130
140
факт
120
120
прогноз Минрегиона
100 110
90
100
прогноз Sterniks Consultyng
80
70
80
100
61 63,8 59,8 58,1
65
90
60
50,2
84
80
60
43,6
62
65 68 72 76
36,4 41
60
30,3 31,7
33,8
40
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
кв. м
1,2
Прогноз ввода жилой площади на душу населения в РФ
факт
1
0,9
0,54 0,56 0,6
0,42 0,44 0,46 0,48 0,51
0,63
прогноз Минрегиона
0,8
прогноз Sterniks Consultyng
0,6
0,4
0,85
0,21
0,22
0,240,25
0,28 0,3
0,36
0,43 0,45
0,45 0,5
0,42
0,42 0,41
0,55
0,6
0,7
0,8
1
0,7
0,2
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Спасибо за внимание!
Стерник Г.М.
Тел. (495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru
www.realtymarket.ru