Зонирование территории Новосибирска Елена Ермолаева

Ценовое зонирование
территорий: возможности и
проблемы
Елена Ермолаева
Компания RID Analytics ведет мониторинг
коммерческой недвижимости по 15 территориям:
-
8 крупных городов Сибири: Новосибирск, Красноярск, Омск,
Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Томск, Барнаул
-
3 города Дальнего Востока: Владивосток, Тюмень, Хабаровск
-
4 региональных территории: Новосибирская область,
Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край
Особенности анализа рынка коммерческой
недвижимости:
-
Небольшой объем рынка (мало данных)
Низкая степень эксклюзивности рынка, что приводит к сокрытию
информации об адресах объектов
Потребности пользователей мониторингов рынка
коммерческой недвижимости:
-
Возможность использования объектов-аналогов, расположенных в
районах с аналогичной средней ценой (расширение географии поиска
объектов-аналогов)
Задачи аналитика:
- Постараться максимально «восстановить» из базы адреса
объектов, предлагаемых к продаже и аренде
- Выделить и изобразить на карте города территориальные
зоны с близкой средней ценой
- Определить, какое число ценовых интервалов будет
разумным и достаточным для «раскраски» ценовых зон, и
выполнить эту раскраску.
Наиболее простой и понятный
подход – ценовые зоны по
районам или
административным округам.
Новосибирск – 10
административных районов.
Территория – около 500 кв.км.
Для сравнения: Москва до
расширения занимала площадь
примерно в 2 раза больше.
При этом, население Москвы
больше примерно в 10 раз.
Карта
зонирования
с точками и
ценовыми
областями
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
Новосибирск, рынок продажи производственно-складской
недвижимости, 2013 г.
Недостатки «точечного» подхода:
-Объектов немного, и буферные зоны приходится увеличивать,
что дает не всегда объективную картинку
-Объекты, даже близко расположенные, нередко имеют
существенную разницу в цене, из-за чего картинка получается
слишком «пестрой»
-Границы ценовых зон сильно «плавают» в зависимости от
выбранного метода
-Методы интерполяции, применяемые в специализированных
пакетах, не всегда дают верную картинку
Принципы деления на зоны:
-Зонирование проводится внутри административных районов
города
-Границами зон являются естественные препятствия: реки,
овраги, железнодорожные линии (особенно закрытые забором)
-Границы зон формируются вокруг городских субцентров –
станций метро и электропоездов, районных субцентров.
Новосибирск:
56 ценовых зон,
включая
ближайший
пригород
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
-Было выбрано 7 ценовых зон
-Зоны определялись Методом равных интервалов по цене
Ценовая группа
Цвет
Мин. средняя цена зоны
Макс. средняя цена зоны
1
20 000
38 900
2
38 900
51 400
3
51 400
63 900
4
63 900
76 400
5
76 400
88 900
6
88 900
101 400
7
101 400
113 900
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
Число территориальных зон,
попавших в разные ценовые группы
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
9
6
5
5
2
2
1
1
2
3
4
группы по ценам
5
6
7
Преимущества выделения географических зон
с жесткими границами:
-Внутри зоны ценовые «выбросы» уравновешивают друг друга
-Границы зон остаются постоянными, что облегчает отнесение
исследуемого объекта к той или иной зоне. Также это
облегчает и поиск объекта-аналога.
Спасибо за внимание!
RID Analytics
www.ridasib.com