Информационное и методологическое обеспечение оценки

«Информационное и методологическое
обеспечение оценки для банковского
кредитования»
XII Международный Конгресс оценщиков
«Информационно-аналитическое обеспечение
индивидуальной и массовой оценки
недвижимости», Москва, 16.12.2010
Слуцкий Александр Анатольевич
к.т.н., Советник Председателя Правления Банка
«Пушкино»
Warning
(!) Положения, формулируемые в данном выступлении, могут
сильно отличаться от «преобладающей» точки зрения на
информационное обеспечение оценки стоимости предметов
залога.
Главная мысль:
(!!)
объём и качество информации,
требуемой для оценки, определяется уровнем понимания
проблемы, решению которой призвана служить оценка, а не
абстрактной потребностью в оценке «рыночной стоимости».
(!!!)
Аксиома о «единственной (единой) и неделимой»
«рыночной стоимости», пригодной для использования при
решении любых реальных микроэкономических задач
изначально отрицается и не принимается, что, в целом,
соответствует подходу Проекта МСО 2011.
1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для
информационно – неэффективных рынков
является ложным (1)
Само признание факта информационной неэффективности рынка
реальных гетерогенных (не финансовых) активов, в частности, означает
то, что
1. Наличие информации о ценах сделок само по себе никаким образом
не может привести к формированию качественного мнения о
«рыночной стоимости» =>
2. Каждый из трёх подходов к оценке стоимости имеет самостоятельное
значение и смысл =>
3. Изначально невозможно определить, какой из трёх подходов будет
иметь наибольшую важность =>
4. Требуется «проникновение в суть» цели и задач оценки.
Без чёткого понимания целей и задач оценки, того, какую проблему для
заказчика/потребителя оценки она решает, наличие и использование
информации, особенно избыточной, способно принести вред и
дискредитировать оценочную профессию.
1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для
информационно – неэффективных рынков
является ложным (2)
Очевидно, что наличие доступа оценщика к информации
о сделках не решает задач пользователей.
Пример: США и экономически развитые страны Европы –
при наличии качественной и доступной (в том числе –
долгосрочной ретроспективной) информации о
сделках с недвижимостью крах ипотеки (и жилой и
коммерческой) всё равно наступил, а оценка залогов,
что общепризнано, своей задачи в части рискменеджмента – не решила.
Иной пример – Германия, где крах ипотеки не произошёл
и одной из главных причин этого является система
консервативной оценки предметов ипотеки.
1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для
информационно – неэффективных рынков
является ложным (3)
Следовательно, дело не в информации, а в том для чего она требуется
и в том как, кем и в каких целях используется. А это выдвигает на
первый план методологические аспекты. Более того, для целого
ряда задач оценки имеющаяся в доступе информация позволяет
формировать качественное и обоснованное мнение о стоимости.
Пример: Американская «Collateral Risk Network» - некоммерческая
группа опытных chief appraisers, залоговых риск-менеджеров,
работников банковских регуляторов и экспертов по оценке,
которые сосредоточены на решении многих проблем, стоящих
перед профессией оценки в своём докладе «Реинжиниринг
процесса оценки» (начало 2009 года) прямо указывает на
необходимость изучения и внедрения германского опыта на
территории США, а игнорирование понятия «устойчивой
стоимости» (стоимости ипотечного кредитования) признаётся
недостатком американской оценки для ипотеки.
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (1)
Дальнейшее рассуждение не будет выходить за рамки оценки
для целей и задач банковского кредитования, что не
является тождественным «оценке для целей залога».
Будем показывать, что в частном случае оценки предмета залога
для целей реализации на публичных торгах понимание цели
и задач оценки полностью устраняет «информационную
проблему».
Оценка для целей банковского кредитования:
1. Оценка для цели залога – предкредитный этап и этап
администрирования и погашения ссуды
2. Оценка для цели продажи на публичных торгах (судебный и
внесудебный порядки взыскания)
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (2)
Этап кредитования
Цель оценки
Задачи, которые решает
банк
Оценка
на Залог
(в
большинстве минимизация
предкредитном этапе случаев – не обязательный (оптимизация) резерва
(переоценка на этапе акт)
на возможные потери,
администрирования
поэтому
наличие
и погашения ссуды)
«независимого» отчёта
об оценке – объективно
желательное условие.
Оценка
на
взыскания
этапе Продажа на публичных
торгах в соответствии со
строго
определённой
в
гражданском
законодательстве
и
договоре
о
залоге
процедурой (обязательный
акт).
Избежать
оставления
предмета залога у банка.
При оставлении предмета
залога,
оно
должно
произойти
по
цене,
максимально приемлемой
для скорейшей продажи
предмета залога банком.
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (3)
В целом, при непродаже предмета залога на вторых торгах следует считать, что
банковский риск-менеджмент «потерпел поражение».
Оценку «рыночной стоимости», принятую банком, в таком случае не следует
считать верной.
То, кто является виновником сложившейся ситуации здесь не обсуждается.
Следует признать, что в настоящее время задачи банковского рискменеджмента для двух указанных случаев оценки – разные.
Тем не менее, в соответствии с действующим законодательством в обоих
случаях ориентироваться следует на «рыночную стоимость».
При этом следует учитывать такой существенный фактор, как «оценка залога» –
цена исполнения договора о залоге. Судебная практика показывает, что
именно эту величину суд предпочитает признавать за «рыночную
стоимость», не рассматривая по существу оценки «рыночной стоимости»
спорящими сторонами (залогодателем и залогодержателем). Т.е. за
величину «рыночной стоимости» принимается соглашение сторон, а не
результат процесса оценки (!!!).
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (4)
Оценка (цена)
предмета залога
Оценка на
предкредитном этапе
Оценка на этапе
взыскания
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (5)
В целом, проблема описывается вышеприведённой циклической
диаграммой.
В определённых случаях, особенно при оппортунистическом
поведении залогодателя, изменение рыночной стоимости на
этапе взыскания относительно оценки залога (цены
исполнения договора о залоге) осуществить не удаётся, что и
приводит следом к утверждению оценки залога в качестве
рыночной стоимости, исходя из которой суд назначает
начальную цену первых торгов. Данное обстоятельство
выделено «черной стрелкой».
В принципе, эту задачу призвана решать периодическая
переоценка залогов с целью пересмотра (подтверждения)
оценки предмета залога, но вплоть до момента начала
процесса обращения взыскания на предмет залога этот
процесс в основном контролируется не банком, а
залогодателем.
3. Различие между рыночными стоимостями,
предмета залога, определёнными на двух этапах
(1)
Очевидно, что условия, в которых находится объект оценки на этапе
взыскания резко отличаются от условий, в которых находится
предмет залога на предкредитном этапе.
На предкредитном этапе условия (как представляется) соответствуют
общему определению «рыночной стоимости».
На этапе взыскания имеем
• Вынужденного продавца
• Строго определённую, а не абстрактную (как в определении
ликвидационной стоимости) процедуру с заданными относительно
«рыночной стоимости» значениями начальных цен первых и вторых
торгов, а так же цены оставления предмета залога у банка.
В этих условиях действующее определение ликвидационной стоимости
(как «наиболее вероятная цена …») требует переосмысления
(подробнее – далее).
3. Различие между рыночными стоимостями,
предмета залога, определёнными на двух этапах
(2)
Современная позиция МКСО (Проект МСО 2011): во втором случае
имеются условия, описывающие форсированную продажу =>
значение стоимости, определённое в базе «рыночной стоимости»
может не совпадать со значением стоимости определённой в той же
базе, но на «общих условиях».
Данная позиция абсолютно соответствует описанной ситуации оценки
для банковского кредитования.
Следует отметить, что в соответствии с позицией МКСО в таких условиях
прямо допустимо использование и иных баз (!!!) стоимости:
например – инвестиционной.
Однако, находясь в рамках действующего в нашей стране оценочного
законодательства делать это можно только опосредованно. Однако,
представляется, что сам алгоритм продажи предмета залога при
обращении на него взыскания даёт абсолютно чёткую подсказку и
направление оценки.
4. Оценка при внесудебном порядке
обращения взыскания на предмет залога (1)
1.
2.
3.
• Оценка «рыночной стоимости» = РС
• Первые торги.
• Начальная цена продажи первых торгов = 0,8 х РС
• Первые торги не состоялись
• Вторые торги.
• Начальная цена продажи вторых торгов = 0,8 х 0,85 х РС = 0,68 х РС
• Вторые торги не состоялись
• Оставление предмета залога у залогодержателя. Действуют условия договора
«купли-продажи»
• Цена оставления = 0,8 х 0,85 х 0,9 х РС = 0,68 х 0,9 х РС = 0,61 х РС
4. Оценка при внесудебном порядке
обращения взыскания на предмет залога (2)
1.
2.
3.
• Переворачиваем наоборот и идём не от «1» к «2» или от «1» к «3» на
предыдущем слайде, а наоборот, от «2» к «1» или «3» к «1»
• Начальную цену продажи на вторых торгах квалифицируем как «ликвидационную стоимость» ЛС
• Определяем не ликвидационную стоимость через рыночную, а наоборот – рыночную через
ликвидационную,
• Следовательно, имеем, что
РС = ЛС х : 0,68 = 1,47 х ЛС
• Цену оставления предмета залога у залогодателя квалифицируем как
инвестиционную стоимость ИС для конкретного залогодержателя
• Следовательно, имеем, что РС = ИС : 0,61 = 1, 64 х ИС
5. Ликвидационная стоимость
Задача: определить ЛС не через РС, как это принято, а учитывая
тезис МСО о том, что между РС и ЛС могут иметься только
случайные соотношения. Тем не менее, мы имеем такое
соотношение, заданное нормативно.
Используя хорошо известную формулу для размера
ежемесячного аннуитетного платежа при заданном сроке
кредита и процентной ставке формулу для ликвидационной
стоимости можно записать в следующем виде (пояснения
здесь опускаем):
1 – [1 + (r / 12)] – [(12 х n) – 1]
ЛС = Sкр = (k x NOIм) х -------------------------------------- ,
(r / 12)
5. Ликвидационная стоимость (2)
где
• ЛС – ликвидационная стоимость объекта недвижимости
• Sкр - объём кредита, который можно выдать заёмщику на покупку
объекта;
• NOIм – ежемесячный (а не годовой) чистый денежный поток от
объекта недвижимости;
• k x NOIм - размер ежемесячного аннуитетного платежа;
• k - коэффициент, определяющий долю от ежемесячного чистого
денежного потока от объекта недвижимости, остающуюся в
распоряжении заёмщика, не направляемого на погашение кредита,
0 < k < 1 . Практически k имеет смысл параметра LTV (loan-to-value);
• r – ставка кредитования - десятичная дробь, например, r = 0.1 при
ставке кредитования 10% годовых
• n – срок кредита, лет
Приведение формулы к годовым терминам не сложно.
5. Ликвидационная стоимость (3)
В модельных целях решения данной задачи можно принять k = 1, что
вполне
может
соответствовать
финансовому
положению
гипотетического заёмщика «не хуже среднего», что в свою очередь
соответствует типичной практике кредитования.
При этом предполагается, что заёмщик имеет иные виды дохода, не
связанные с приобретаемым объектом недвижимости.
В результате, «проблема информационного обеспечения» оценки для
цели реализации предмета залога превращается в довольно
банальную задачу выяснения типичных условий кредитования
недвижимости в данном месте в данное время.
Задача же определения стоимости в «рыночной базе» сводится к
умножению
полученной
ликвидационной
стоимости
на
коэффициент 1,47, определённый законодательно (ГК РФ, Законы
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О залоге»)
6. Инвестиционная стоимость
Здесь «информационная проблема» определения «рыночной
стоимости» предмета залога для его реализации на публичных
торгах сводится:
1. к получению от банка-«инвестора» требуемых ему параметров
оценки инвестиционной стоимости
2. К умножению полученного результата на коэффициент 1,64.
Отметим, что
1. Определение инвестиционной стоимости не рассматривает
«инвестора», как лицо целенаправленно желающего осуществить
инвестицию в данный объект.
2. Самое
главное:
такая
«инвестиция»
рассматривается
законодателем как полностью естественный акт прекращения
договора о залоге, т.е. ничем не хуже продажи предмета залога.
3. Банк рассматривается как ЕДИНСТВЕННЫЙ вынужденный
покупатель при отсутствии всех иных, т.е. соответствует
пониманию «стратегического» инвестора.
7. Заключение
В результате, как мы считаем, показано, что
применительно к решению очень специфической
и злободневной задачи – оценки рыночной
стоимости предмета залога для его реализации на
публичных торгах – «информационная проблема»
как таковая НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
Достаточно РЫНОЧНЫХ данных о процентных
ставках и сроках кредитования при определении
ликвидационной стоимости, либо данных от
банка-залогодержателя
при
определении
инвестиционной стоимости.
Ссылки
• Trice, J.N. (2009), Reengineering the Appraisal Process, Collateral
Risk
Network
04.01.2009,
http://www.collateralrisknetwork.com/PDFs/white%20paper_04_0
1_09-CRN.pdf
• IVSC (2010), Proposed New International Valuation Standards,
Exposure Draft , June 2010
• Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка залогового имущества:
проблемы стоимости, Банковское кредитование, 2/2010
• Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка предмета залога при
внесудебном порядке обращения взыскания, Банковское
кредитование, 3/2010
• Слуцкий
Ал-р
А.
(2010),
Методика
определения
ликвидационной стоимости, Банковское кредитование, 4/2010