Информационное и методологическое обеспечение оценки

«Информационное и методологическое
обеспечение оценки для банковского
кредитования»
XII Международный конгресс оценщиков
«Информационно-аналитическое обеспечение
индивидуальной и массовой оценки
недвижимости», Москва, 16.12.2010
Слуцкий Александр Анатольевич,
канд. техн. наук, советник председателя правления
Банка «Пушкино»
Warning
(!) Положения, формулируемые в данном выступлении, могут
сильно отличаться от «преобладающей» точки зрения на
информационное обеспечение оценки стоимости предметов
залога.
Главная мысль:
(!!)
объем и качество информации,
требуемой для оценки, определяются уровнем понимания
проблемы, решению которой призвана служить оценка, а не
абстрактной потребностью в оценке «рыночной стоимости».
(!!!)
Аксиома о «единственной (единой) и неделимой»
«рыночной стоимости», пригодной для использования при
решении любых реальных микроэкономических задач,
изначально отрицается и не принимается, что в целом
соответствует подходу Проекта МСО 2011.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет»,
для информационно-неэффективных рынков
является ложным (1)
Само признание факта информационной неэффективности рынка
реальных гетерогенных (не финансовых) активов, в частности, означает
следующее:
1. Наличие информации о ценах сделок само по себе никаким образом не
может привести к формированию качественного мнения о «рыночной
стоимости» =>
2. Каждый из трех подходов к оценке стоимости имеет самостоятельное
значение и смысл =>
3. Изначально невозможно определить, какой из трех подходов будет
иметь наибольшую важность =>
4. Требуется «проникновение в суть» цели и задач оценки.
Без четкого понимания целей и задач оценки, того, какую проблему
для заказчика/потребителя оценки она решает, использование
информации, особенно избыточной, способно причинить вред
и дискредитировать оценочную профессию.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет»,
для информационно-неэффективных рынков
является ложным (2)
Очевидно, что наличие доступа оценщика к информации
о сделках не решает задач пользователей.
Пример: США и экономически развитые страны Европы –
при наличии качественной и доступной (в том числе
ретроспективной) информации о сделках с
недвижимостью крах ипотеки (и жилой, и
коммерческой) все равно наступил, а оценка залогов,
как общепризнано, своей задачи в части рискменеджмента не решила.
Иной пример – Германия, где крах ипотеки не
произошел, и одной из главных причин этого
является система консервативной оценки предметов
ипотеки.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет»,
для информационно-неэффективных рынков
является ложным (3)
Следовательно, дело не в информации, а в том, для чего она требуется
и как, кем и в каких целях используется. А это выдвигает на первый
план методологические аспекты. Более того, для целого ряда
задач оценки имеющаяся в доступе информация позволяет
формировать качественное и обоснованное мнение о стоимости.
Пример: Американская «Collateral Risk Network» – некоммерческая
группа опытных chief appraisers, залоговых риск-менеджеров,
работников банковских регуляторов и экспертов по оценке,
которые сосредоточены на решении многих проблем, стоящих
перед профессиональными оценщиками, в своем докладе
«Реинжиниринг процесса оценки» (начало 2009 г.) прямо
указывает на необходимость изучения и внедрения германского
опыта на территории США, а игнорирование понятия «устойчивой
стоимости» (стоимости ипотечного кредитования) признается
недостатком американской оценки для ипотеки.
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (1)
Дальнейшее рассуждение не будет выходить за рамки оценки
для целей и задач банковского кредитования, что не
является тождественным «оценке для целей залога».
Покажем, что в частном случае оценки предмета залога для
целей реализации на публичных торгах понимание цели и
задач оценки полностью устраняет «информационную
проблему».
Оценка для целей банковского кредитования:
1. Оценка для цели залога – предкредитный этап и этап
администрирования и погашения ссуды.
2. Оценка для цели продажи на публичных торгах (судебный
и внесудебный порядки взыскания).
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (2)
Этап кредитования
Цель оценки
Оценка на предкредитном
этапе (переоценка на этапе
администрирования
и погашения ссуды)
Залог (в большинстве случаев –
необязательный акт)
Оценка на этапе взыскания
Продажа на публичных торгах
в соответствии со строго
определенной в гражданском
законодательстве и договоре
о залоге процедурой
(обязательный акт)
Задачи, которые
решает банк
Минимизация (оптимизация)
резерва на возможные потери,
поэтому наличие
«независимого» отчета
об оценке – объективно
желательное условие
Избежать оставления
предмета залога у банка
При оставлении предмета
залога
оно должно произойти по цене,
максимально приемлемой
для скорейшей продажи
предмета залога банком
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (3)
В целом в ситуации, когда предмет залога не продан на вторых торгах, следует
считать, что банковский риск-менеджмент «потерпел поражение».
Оценку «рыночной стоимости», принятую банком, в таком случае не следует
считать верной.
Кто является виновником сложившейся ситуации, здесь не обсуждается.
Следует признать, что в настоящее время задачи банковского рискменеджмента для указанных случаев оценки разные.
Тем не менее в соответствии с действующим законодательством в обоих
случаях ориентироваться следует на «рыночную стоимость».
При этом нужно учитывать такой существенный фактор, как «оценка залога» –
цена исполнения договора о залоге. Судебная практика показывает, что
именно эту величину суд предпочитает признавать за «рыночную
стоимость», не рассматривая по существу оценки «рыночной стоимости»
спорящими сторонами (залогодателем и залогодержателем). Т.е. за
величину «рыночной стоимости» принимается соглашение сторон, а не
результат процесса оценки (!!!).
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (4)
Оценка (цена)
предмета залога
Оценка на
предкредитном этапе
Оценка на этапе
взыскания
2. Разница между «оценкой для банковского
кредитования» и «оценкой для залога» (5)
В целом проблема описывается вышеприведенной циклической
диаграммой.
В определенных случаях, особенно при оппортунистическом
поведении залогодателя, изменение рыночной стоимости на
этапе взыскания относительно оценки залога (цены
исполнения договора о залоге) осуществить не удается, что и
приводит следом к утверждению оценки залога в качестве
рыночной стоимости, исходя из которой суд назначает
начальную цену первых торгов. Данное обстоятельство
выделено «черной стрелкой».
В принципе, эту задачу призвана решать периодическая
переоценка залогов с целью пересмотра (подтверждения)
оценки предмета залога, но вплоть до момента начала
процесса обращения взыскания на предмет залога этот
процесс в основном контролируется не банком, а
залогодателем.
3. Различие между рыночными стоимостями
предмета залога, определенными на двух этапах (1)
Очевидно, что условия, в которых находится объект оценки на этапе
взыскания, резко отличаются от условий, в которых находится
предмет залога на предкредитном этапе.
На предкредитном этапе условия (как представляется) соответствуют
общему определению «рыночной стоимости».
На этапе взыскания имеем
• Вынужденного продавца
• Строго определенную, а не абстрактную (как в определении
ликвидационной стоимости) процедуру с заданными относительно
«рыночной стоимости» значениями начальных цен первых и вторых
торгов, а также цены оставления предмета залога у банка.
В этих условиях действующее определение ликвидационной стоимости
(как «наиболее вероятная цена …») требует переосмысления
(подробнее – далее).
3. Различие между рыночными стоимостями,
предмета залога, определенными на двух этапах (2)
Современная позиция МКСО (Проект МСО 2011): во втором случае
имеются условия, описывающие форсированную продажу =>
значение стоимости, определенное в базе «рыночной стоимости»,
может не совпадать со значением стоимости, определенной в той
же базе на «общих условиях».
Данная позиция полностью соответствует описанной ситуации оценки
для банковского кредитования.
Следует отметить, что в соответствии с позицией МКСО в таких условиях
прямо допустимо использование и иных баз (!!!) стоимости:
например, инвестиционной.
Однако, находясь в рамках действующего в нашей стране оценочного
законодательства, делать это можно только опосредованно.
Представляется, что сам алгоритм продажи предмета залога при
обращении на него взыскания дает абсолютно четкую подсказку и
направление оценки.
4. Оценка при внесудебном порядке
обращения взыскания на предмет залога (1)
1.
2.
3.
• Оценка «рыночной стоимости» = РС
• Первые торги.
• Начальная цена продажи первых торгов = 0,8 х РС
• Первые торги не состоялись
• Вторые торги.
• Начальная цена продажи вторых торгов = 0,8 х 0,85 х РС = 0,68 х РС
• Вторые торги не состоялись
• Оставление предмета залога у залогодержателя. Действуют условия договора
«купли-продажи»
• Цена оставления = 0,8 х 0,85 х РС = 0,68 х 0,9 х РС = 0,61 х РС
4. Оценка при внесудебном порядке
обращения взыскания на предмет залога (2)
1.
2.
3.
• Переворачиваем наоборот и идём не от «1» к «2» или от «1» к «3» на
предыдущем слайде, а наоборот, от «2» к «1» или «3» к «1»
• Начальную цену продажи на вторых торгах квалифицируем как «ликвидационную стоимость» ЛС
• Определяем не ликвидационную стоимость через рыночную, а наоборот – рыночную через
ликвидационную,
• Следовательно, имеем, что
РС = ЛС х : 0,68 = 1,47 х ЛС
• Цену оставления предмета залога у залогодателя квалифицируем как
инвестиционную стоимость ИС для конкретного залогодержателя
• Следовательно, имеем, что РС = ИС : 0,61 = 1, 64 х ИС
5. Ликвидационная стоимость
Задача: определить ЛС не через РС, как это принято, а учитывая
тезис МСО о том, что между РС и ЛС могут иметься только
случайные соотношения. Тем не менее, мы имеем такое
соотношение, заданное нормативно.
Используя хорошо известную формулу для размера
ежемесячного аннуитетного платежа при заданном сроке
кредита и процентной ставке, формулу для ликвидационной
стоимости можно записать в следующем виде (пояснения
здесь опускаем):
1 – [1 + (r / 12)] – [(12 х n) – 1]
ЛС = Sкр = (k x NOIм) х -------------------------------------- ,
(r / 12)
5. Ликвидационная стоимость (2)
где
• ЛС – ликвидационная стоимость объекта недвижимости;
• Sкр – объем кредита, который можно выдать заемщику на покупку
объекта;
• NOIм – ежемесячный (а не годовой) чистый денежный поток от
объекта недвижимости;
• k x NOIм – размер ежемесячного аннуитетного платежа;
• k – коэффициент, определяющий долю от ежемесячного чистого
денежного потока от объекта недвижимости, остающуюся в
распоряжении заемщика, не направляемого на погашение кредита,
0 < k < 1. Практически k имеет смысл параметра LTV (loan-to-value);
• r – ставка кредитования – десятичная дробь, например, r = 0,1 при
ставке кредитования 10% годовых;
• n – срок кредита, лет.
5. Ликвидационная стоимость (3)
В модельных целях решения данной задачи можно принять k = 1, что
вполне
может
соответствовать
финансовому
положению
гипотетического заемщика «не хуже среднего», что, в свою очередь,
соответствует типичной практике кредитования.
При этом предполагается, что заемщик имеет иные виды дохода, не
связанные с приобретаемым объектом недвижимости.
В результате «проблема информационного обеспечения» оценки для
цели реализации предмета залога превращается в довольно
банальную задачу выяснения типичных условий кредитования
недвижимости в данном месте в данное время.
Задача же определения стоимости в «рыночной базе» сводится к
умножению
полученной
ликвидационной
стоимости
на
коэффициент 1,47, определенный законодательно (ГК РФ, законы
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О залоге»).
6. Инвестиционная стоимость
Здесь «информационная проблема» определения «рыночной
стоимости» предмета залога для его реализации на публичных
торгах сводится:
1.
к получению от банка-«инвестора» требуемых ему параметров
оценки инвестиционной стоимости
2.
к умножению полученного результата на коэффициент 1,64.
Отметим следующее:
1.
Определение инвестиционной стоимости не рассматривает
«инвестора» как лицо, целенаправленно желающее осуществить
инвестицию в данный объект.
2.
Самое
главное:
такая
«инвестиция»
рассматривается
законодателем как полностью естественный акт прекращения
договора о залоге, т.е. ничем не хуже продажи предмета залога.
3.
Банк рассматривается как ЕДИНСТВЕННЫЙ вынужденный
покупатель при отсутствии всех иных, т.е. соответствует
пониманию «стратегического» инвестора.
Заключение
В результате, как мы считаем, показано, что
применительно к решению очень специфической
и злободневной задачи – оценки рыночной
стоимости предмета залога для его реализации на
публичных торгах – «информационная проблема»
как таковая НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
Достаточно РЫНОЧНЫХ данных о процентных
ставках и сроках кредитования при определении
ликвидационной стоимости либо данных от банказалогодержателя
при
определении
инвестиционной стоимости.
Ссылки
• Trice, J.N. (2009), Reengineering the Appraisal Process,
Collateral Risk Network 04.01.2009,
http://www.collateralrisknetwork.com/PDFs/white%20paper_04_0
1_09-CRN.pdf
• IVSC (2010), Proposed New International Valuation Standards,
Exposure Draft , June 2010
• Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка залогового имущества:
проблемы стоимости, Банковское кредитование, 2/2010
• Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка предмета залога при
внесудебном порядке обращения взыскания, Банковское
кредитование, 3/2010
• Слуцкий Ал-р А. (2010), Методика определения
ликвидационной стоимости, Банковское кредитование,
4/2010