Рынок недвижимости России и перспектива его развития Крапин Александр генеральный директор

Рынок недвижимости России
и перспектива его развития
Крапин Александр
генеральный директор
аналитического
агентства RWAY
Что такое рынок?
В Международных стандартах по оценке
содержится следующее определение:
«Рынок представляет из себя среду,
в которой товары и услуги переходят
от продавцов к покупателям через механизм
цен».
В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века
рынок определяют следующим образом:
Рынок является сложной социальной системой,
служащей для получения доходов и активов
субъектами рынка
На основании этого определения,
построена наша модель рынка
Любой рынок состоит из следующих неразрывно
связанных элементов рынка:
– субъектов (участников, игроков) рынка,
– объектов рынка,
– «правил игры» на рынке.
Важное замечание – рынок существует, только если
существуют все его элементы. В этом своеобразном
«триединстве» элементов рынка активной
составляющей являются лишь субъекты рынка.
Поэтому анализ деятельности именно субъектов
рынка, причем в первую очередь субъектов
управляющей подсистемы рынка, должен являться
важнейшей составляющей работы исследователя
рынка
Рынок, как сложная социальная система, в первом
приближении состоит из следующих подсистем:
– управляющей подсистемы;
– производственной подсистемы;
– подсистемы оказания услуг.
Всех субъектов (участников, игроков) рынка
целесообразно разделить на две основных
категории:
• Сильных игроков рынка
• Остальных участников рынка
В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно
делить на следующие категории:
• Сильные игроки рынка федерального уровня
• Сильные игроки рынка субфедерального уровня
• Сильные игроки рынка муниципального уровня
Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию
часто независимых юридических и физических лиц,
которые проводят на рынке согласованные действия
по максимизации доходов корпорации.
В модели рынка, используемой в Агентстве,
предполагается, что в состав сильных игроков рынка
входят и представители управляющей подсистемы
рынка.
Существует всего два основных метода регулирования
рынка с помощью изменения «правил игры» на нем:
• Либерализация «правил игры» на рынке
• Социализация «правил игры» на рынке
Все годы реформ управляющая подсистема рынка
использует в основном либерализацию «правил
игры» на рынке.
Основные «инструменты»,
используемые властью для
регулирования рынка:
• Налоговая система
• Кредитно-денежная и финансовая система
• Таможенная система
Что такое кризис?
Для большинства систем кризис является
механизмом обновления, механизмом адаптации к
новым условиям.
Причем адаптации за счет корректировки
структуры, а не за счет «физических потерь».
С экономической точки зрения кризис является
бизнесом сильных игроков рынка
Основные причины кризиса в мире
• Интересы сильных игроков мирового рынка и
дефекты современной мировой финансовой системы
- основные причины кризиса.
Возможные основные причины
кризиса в России
• Интересы сильных игроков российского рынка, их
зависимость от сильных игроков мирового рынка,
организация российской финансовой системы
20
09
г(
4
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
ца
)
ме
ся
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
19
99
19
98
г
-10
19
97
Проценты
Ежегодный прирост объема денежной массы в
России (М2)
70
60
50
40
30
20
10
0
Негативное и позитивное воздействие
кризиса на рынок недвижимости
• Основные негативные факторы кризиса ужесточение условий кредитования и формирование
отложенного спроса, сокращение числа
профессиональных участников рынка
• Основные позитивные факторы кризиса приведение цен на рынке в соответствие с уровнем
платежеспособного спроса
Что такое
справедливая цена
на рынке?
• стоимость единицы жилья равна среднемедианным
доходам домохозяйства за три года до уплаты
налогов
• 100 арендных платежей принимают в качестве как
справедливой цены на рынке
Виды
аналитиков рынка
недвижимости
• аналитики рынка В2В и их основные задачи
• аналитики рынка B2C и их основные задачи
Пример докризисного прогноза ежегодных
объемов строительства жилья
Источник: Минрегион
Прогноз ввода жилья до 2025 года
170,0
163,1(4,5%)
156,1(4,6%)
149,2(4,7%)
150,0
142,5(4,8%)
136(4,9%)
129,6(5%)
млн.кв.м.
130,0
123,4(4,9%)
117,6(5%)
112(5,2%)
106,5(5,2%)
101,2(5,2%)
110,0
96,2(4,9%)
91,7(4,6%)
90,0
80(13,3%)
83,8(4,8%)
87,7(4,7%)
70,6(11,9%)
70,0
63,1(12,1%)
50,0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
период
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Среднестатистическая
продолжительность кризиса
• Среднестатистическая продолжительность мировых
кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6
лет
• Современный кризис станет самым масштабным за
всю историю развития мира, его результатом должно
стать контролируемое обрушение долларовой
пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года
(отмена обеспечения доллара золотом).
Основные тенденции на рынке
недвижимости в кризисный период
•
•
•
•
Снижение цен
Снижение деловой активности
Увеличение числа предложений на рынке
Сокращение числа профессиональных участников
рынка
• Повышение уровня вакантных площадей
Перспективы
развития рынка недвижимости
в 2009-2010 годах
• Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн.
кв. метров соответственно
• Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь
2008)
• Снижение деловой активности на 10-15% в год
• Увеличение числа предложений на рынке (соотношение
покупателей и продавцов 1:15)
• Сокращение числа профессиональных участников рынка – до
50-60%
• Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%
Перспективы
развития рынка недвижимости в
посткризисный период
• Рынок станет более сбалансированным, особенно по
средней стоимости объектов рынка и средним
доходам его субъектов
• Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60%
от максимальных значений (сентябрь 2008)
• Деловая активность возрастет в 2-3 раза
• Начнется восстановление объемов нового
строительства жилья
• В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная
себестоимость строительства жилья по вновь
начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв.
метр,
• в 25 российских регионах цена выше этого значения
максимум на 11%.
• Только в 15 российских регионах полная
себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более
превышает рекомендованные федеральной властью
значения.
• К числу регионов с наибольшими значениями полной
себестоимости строительства жилья эконом-класса в
первую очередь относятся регионы двух российских
столиц.
Основные индикаторы
«ценового дна» на рынке:
• Существенное увеличение числа заключаемых
сделок (в разы)
• Близость цен предложений к уровню справедливой
цены (максимум 1,5 ее значения)
Для подавляющего большинства участников рынка наиболее
важными критериями развития рынка являются:
• информационная «прозрачность»,
• понятные и безопасные юридические схемы заключения
сделок,
• стабильность «правил игры».
Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни
одному из этих критериев.
То есть, современный рынок не учитывает потребности
подавляющего большинства участников рынка, а сформирован
лишь для незначительной части его участников, которых наши
эксперты относят к сильным игрокам рынка.
Чего в первую очередь не хватает российскому рынку
недвижимости по сравнению с аналогичными рынками
других стран мира?
• общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из
рыночной стоимости
• налога на перепродажи
• существенного (примерно на порядок) сокращения сроков
согласования ИРД
• защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь –
обязательное страхование договоров)
• иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки
(стройсберкассы, кооперативы)
Благодарю за внимание!
Вопросы?
Контакты:
Крапин Александр,
генеральный директор
аналитического
агентства RWAY
933-55-03
gr@rway.ru