Индустриальный парк в ЗАТО Звездный Пермского края

Эффективность технологии
брокерского консалтинга
на примере проекта
«Индустриальный парк в
производственном кластере
ЗАТО Звездный Пермского края
ЗАТО
Звездный
2
Описание территории
Закрытое административное территориальное образование Звездный
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
8.
9.
Местонахождение – Пермский район, Пермский край.
Транспортная доступность – 35 км. от центра Перми. Удаленность от
федеральной дороги 1Р 242 – 2,5 км.
Численность населения ЗАТО ~ 10 000 человек.
Средний возраст - 28 лет.
Основной род деятельности - работают на местных предприятиях и в Перми.
Мощности – двойной запас мощностей.
Инфраструктура –ответвление железнодорожной ветки от транссибирской
магистрали (4,5 км). Общеобразовательные и дошкольные учреждения.
Жилой фонд ЗАТО - 2 800 квартир, 124 тыс.кв.м
Статус земли – межселенные территории (Федеральные земли, находящиеся в
оперативном управлении Министерства обороны), земли поселений.
Возможность получения земельных участков – аренда под застройку,
долгосрочная аренда.
3
•
•
•
•
Звездный сегодня –
это уютный, красивый и удобный для
проживания поселок городского типа,
благополучный в экологическом и
социальном плане,
перспективный в экологическом и
социальном плане,
перспективный для дальнейшего
развития.
4
Наиболее острые проблемы
• ЗАТО Звёздный - дотационная территория,
дефицит бюджета которой покрывается дотациями и
субвенциями из федерального бюджета и бюджета
Пермского края.
• недостаточно развиты производственная
сфера и сфера услуг,
которые обеспечивали бы большее поступление налоговых и
неналоговых платежей в местный бюджета.
• Собственные доходы обеспечивают только 10 %
бюджета
• Снятие статуса ЗАТО
5
Стратегия развития територии:
Звездный – город-спутник
мегаполиса
6
Девелоперская идея
Девелоперская идея - создание
многофункционального комплекса
(жилье, рекреация, производство).
Главные ресурсы проекта –
земля, недозагруженная инженерная
инфраструктура.
Горизонт стратегии - 10 лет.
7
Программа
Мероприятия
•
•
•
•
Обосновать эффективность и
необходимость развития
территории ЗАТО Звездный.
Повысить инвестиционную
привлекательность
территории ЗАТО Звездный.
Стратегическая задача –
вовлечение земель в
эффективный оборот,
подготовка и организация
проектов девелопмента на
территории.
Социальная значимость
проекта – создание рабочих
мест, увеличение уровня
заработной платы населения
территории, улучшение условий
проживания на территории.
Функции проектов
•
•
•
•
•
Промышленные
производства.
Логистический терминал.
Объекты рекреационного
назначения.
Жилье, в т.ч.:
– Индивидуальное
жилье;
– Многоквартирное
жилье.
Реконцепция /
редевелопмент
существующих
объектов недвижимости
8
Плановые показатели развития территории
Многоквартирное жилищное строительство (5 га)
Прогнозируемая себестоимость – 33,4 млн. $ (75 000 кв.м)
Коттеджные поселки для проживания и отдыха (80 га)
Прогнозируемая себестоимость – 71,9 млн. $ (400 коттеджей, 120 000 кв.м.)
Сфера обеспечения и обслуживания (60 га)
Прогнозируемая себестоимость – 89,7 млн. $ (180 000 кв.м)
Многофункциональная промышленная территория
Производственный кластер (400 га)
Прогнозируемый объем инвестиций – более 500 млн. $, поэтапно
Многофункциональный рекреационный центр (60 га)
Прогнозируемый объем инвестиций – более 500 млн. $
9
Зонирование территории
10
Определение форматов проектов
Функции
Форматы
Промышленные производства
Промышленный кластер
Логистика
Контейнерная площадка и
Логистические комплексы
Объекты рекреационного
назначения
Многофункциональный
рекреационный центр
в формате «мультипарк»
Индивидуальное жилье
Коттеджные поселки
Дачные поселки
Существующие объекты
Недвижимости, в т.ч. МО
Редевелопмент / реконцепция
11
Концепция
Производственного кластера
Концепция заключается :
• В наиболее эффективном размещении
производственных, логистических,
транспортных предприятий с полным набором
необходимых обслуживающих функций
(склады, офисы, цеха, гаражи) на земельном
участке в промышленной зоне;
• В создании единой инженерной
инфраструктуры;
• В едином управлении на стадии инициации.
12
Таблица взаимодополнения
13
Эффективное размещение
• Анализ сочетания функций
• Учет потребностей каждого отдельного
производства или процесса
• Учет охранных зон создаваемых предприятий
• Единая сеть дорог (автомобильная и
железная)
• Взаимодополняющие функции
Схема размещения форматов и проектов
14
Схема производственного кластера ЗАТО Звездный
1 Логистический центр
класса «А»
2. Индустриальный
парк с производственными, офисными
помещениями.
3. Логистический
Терминал класса «В»
4. Контейнерная
Площадка
5. Производство
продуктов питания
6. Производство
электрооборудования
7. Производство
Нефтепродуктов
8. Производство
Стройматериалов.
15
Индустриальный парк
Проект Индустриального парка ЗАТО
Звездный включает комплекс объектов
коммерческой недвижимости:
• Производственные помещения, для
размещения различных производств (на
площадях от 300 м до 2000 м)
• Складские помещения
• Офисы (класс С)
16
Брокерский консалтинг
Работа брокеров и девелоперов заключалась в
профессиональном консультировании:
-Администрации ЗАТО - в вопросах развития
территории, зонирования, определения алгоритма
отведения земель, учета совместности размещения;
-Инвесторов – по инжинирингу, разработке
аналитических, концептуальных документов по
проектам, брокериджу объектов коммерческой
недвижимости
- Потребителей (предприятия) – по разработке
коммуникативных продуктов, управлению проектами
17
В результате организованной работы
сформирован ПУЛ инвесторов 1-го
порядка на проекты в территории,
в т.ч. на весь Производственный кластер.
Разработаны форматы, ведется работа по
формированию земельных участков под
объекты недвижимости проекты,
формируются ПУЛы участников для работы
на следующих стадиях проектов.
18
Результаты и эффекты
для территории
• Вовлеченность земель в эффективный
оборот,
• бюджетное наполнение,
• инвестиционный климат,
• создание стоимости земельных
участков,
• дополнительная капитализация
объектов недвижимости в результате
создания промышленного кластера,
19
Эффекты
Коммерческий
• Рост стоимости земельных участков на
территории Производственного
кластера,
• Повышение ликвидности объектов
недвижимости
• Создание площадей для аренды на
территории Индустриального парка,
создание их стоимости
20
Эффекты
Экономический
Отраслевой
Ежегодные поступления на горизонте
стратегии в три года, млн. руб./год
Эффект
Увеличение объема производства услуг
1616,0
Увеличение объема производства материалов
1896,0
ИТОГО
3 512,0
Территориальный
Эффект
Увеличение емкости потребления
Увеличение притока инвестиций в экономику территории
Ежегодные поступления на горизонте
стратегии в три года, млн. руб./год
110,0
2 705,2
Увеличение стоимости объектов недвижимости:
Земля - 100 % в год
-
Жилье - 30 % в год
-
Коммерческая недвижимость и промышленность - 24 % в год
-
ИТОГО
2 815,2
21
Эффекты
Бюджетный
Прямой
Эффект
Ежегодные поступления на горизонте стратегии в три
года, млн. руб./год
Поступление за право застройки
100,0
Увеличение поступлений от аренды земли
41,4
Налог на прибыль застройщика
336,0
Отчисления на заработную плату
110,3
ИТОГО
769,4
Косвенный
Эффект
Ежегодные поступления на горизонте стратегии в три
года, млн. руб./год
Налоги с прибыли предприятий
Налог на имущество
33,7
Налог на землю
ИТОГО
33,7
22
Эффекты
Социальный
1) Увеличение численности населения территории на 2 000 человек.
2) Увеличение площади объектов социальной инфраструктуры.
3) Увеличение числа работающих мест на 5 000.
4) Увеличение среднего размера заработной платы до среднекраевого показателя.
23
Выводы
Технология брокерского консалтинга
достаточно эффективна для создания
будущей стоимости объектов
недвижимости, а, в сочетании с
разработкой аналитических,
коммуникативных и концептуальных
продуктов для конкретных участников
проектов, создает мультипликативный
эффект.
24
Докладчик: Алексей Балашов
Коммерческий директор
ООО УК «Император»
[email protected], тел/факс (342) 263-35-18
25