Частные инвестиции в недвижимость

"Частные инвестиции в недвижимость"
Спикер:
Нагиева Валентина
Генеральный директор компании «GFPI»
Круглый стол «Отличительные особенности работы на
рынке зарубежной недвижимости»
ХIV Национальный Конгресс по недвижимости
06.06.2011
Тезисы :
•
Какую недвижимость выбрать, чтобы она приносила регулярный доход
•
Какие факторы при выборе и покупке значимы
•
Какие стратегии позволяют выигрывать на рынке недвижимости
•
Как самостоятельно проводить анализ и оценивать объекты
•
Появления каких проектов на рынке стоит ждать
•
Как определить лучшее время для продажи
Цитаты из новостной ленты сайта
www.interestate.ru
• Египетский рынок жилья пошел на поправку
• Германия. Цены на недвижимость в Кёльне
пришли в движение
• Россияне активно раскупают жилье в Крыму
• В июле объем продаж недвижимости в Испании
возрос
• В Таиланде растет спрос иностранцев на
элитное жилье
• Рынок жилья Черногории пошел в гору
• Экономический рост Турции делает рынок
недвижимости инвестиционно привлекательным
• Торговая недвижимость Чехии продолжает
привлекать иностранных арендаторов
• В Нидерландах зарегистрирован рост цен на
"вторичку"
• Цены на израильское жилье ускорили рост
ПРАВДА или МИФЫ?
Какую недвижимость выбрать,
чтобы она приносила регулярный доход
1. Аппартаменты
ОАЭ, Дубаи.
Marina Promenade - Dubai Marina
• Здание: Aurora
• квартира 1 спальня
• этаж: 10
• Площадь:953 кв.ф.(87 кв.м.)
• Стоимость квартиры 17 185,000 Дрх (324,650 US$)
Ежегодная стоимость Maintenance 4,700 US$
Стоимость аренды 24,650-30,100 US$ в год
Чистый доход от 19 860 US$ - 25 400 US$ в годот 6,11-7,5 %
Какую недвижимость выбрать,
чтобы она приносила регулярный доход
2. Доходный дом
Германия
Цена 470 000 евро
Местонахождение:
Бремерхафен - крупнейший город на побережье Северного
моря и один из самых перспективных в Германии.
Кап.ремонт -2008 г.
Объект имеет центральное месторасположение с удобной
инфраструктуройилых
Квартир -11
Коммерческих помещений -2
Жилая площадь 593,00 м²
Площадь коммерческих помещений 227,00 м²
Общая площадь 820,00 м²
Площадь земельного участка 458,00 m²
Издержки за домоуправление EUR 4.260,-- в год
фирмой Reingold Immobilien
Доход от аренды* ЕUR 49.440,- в год- 10,5%
* На данный момент 1 квартира не сдана
Какую недвижимость выбрать,
чтобы она приносила регулярный доход
3. Отели
• Франция, Ницца Лазурный берег
• Отель
• HOTEL** NICE
Очаровательный отель 15 номеров
• 600 м² и 2 квартиры (120 м² и 80 м²) в центре
города недалеко от моря с парковкой
•
Цена: стены и коммерция : 2 500 000€
• Доход( без текущих расходов): 280000€ -11,2%
Какую недвижимость выбрать,
чтобы она приносила регулярный доход
4. Коммерческий
объект
Финляндия
ПРОМЫШЛЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В LAHTI
Цена: 1 000 000 евро
• Расположение: Lahti, Jokimaa
• Год строительства: 1992
• Площадь, общая / жилая, м2: 2 178 м²
• Описание: 8 отдельных помещений
• Система отопления: электричество
• Участок,м2: 5 582 м², свой
Расходы:
Электричество - 17 000 евро
Вода - 370 евро
Страховка - 805 евро
Налог на недвижимость - 1780 евро
Уборка снега - 400 евро
+ прочие расходы, в том числе бухгалтерские услуги - 6645
евро
Итого расходов: 27 000 евро
Прибыль до налогов - около 100 000 евро в год = 10%
Какую недвижимость выбрать,
чтобы она приносила регулярный доход
4. Коммерческий объект
Инвестиция в окрестностях Берлина
•
•
•
•
Объект:
Год:
Участок
Площадь
Коммерческая недвижимость
1992
m² ca.: 2.444,00
m² ca.: 3.517,46
•
•
•
•
•
Аренда фактическая:
Аренда возможная:
Площадь общая:
Площадь сданная:
Площадь не в аренде:
•
•
•
•
•
Парковки в аренде:
7
Оценочная стоимость:
€ 1.760.000
Цена:
€ 1.400.000,00
Начальная брутто рентабельность: от 13,95%
Без учета доп.расходов - 15,4%
€ 215.718,00
€ 286.486,00
3.517,46 m²
2.745,36 m²
772,10 m²
3. Критерии отбора партнёрских компаний и
проектов
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Специализация работы на местном рынке: девелоперы,
агентства недвижимости, брокеры и др.
Известное имя компании, опыт работы на внутреннем рынке
не менее 3-5 лет
Известные, уже реализованные раннее проекты
Наличие разрешений, лицензий, договоров, сертификатов и
др. документации
Проверка договоров на юридическую совместимость
законодательства двух стран
Опыт работы с российским покупателем
Личные контакты, поездки, знакомства с компанией
Положительные отзывы клиентов
Выполнение требований по работе с нашими клиентами
Положительные результаты работы с клиентами
Какие факторы при выборе и
покупке значимы
Местонахождение объекта
Доход ЧИСТЫЙ!
Налогобложение в стране
Законодательство страны
Законодательства обеих стран в
отношении налогов
6. Тенденции рынка
7. Причины продажи объекта
8. Управление
9. Логистика
10. Отношение к русским
1.
2.
3.
4.
5.