Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке в

Оценка земельных участков и
экспертиза отчетов об оценке в НП
«СРОО «Экспертный Совет» при
оспаривании кадастровой стоимости
Шарипов Ю.В., директор ООО «НЭКО»,
член экспертного совета НП «СРОО
«Экспертный Совет»
Грозный, 11-12.10.2012
Кадастровая стоимость
 При определении кадастровой стоимости
объекта оценки определяется методами
массовой оценки рыночная стоимость,
установленная и утвержденная в соответствии с
законодательством, регулирующим проведение
кадастровой оценки. Кадастровая стоимость
определяется оценщиком, в частности, для целей
налогообложения. (п.10 ФСО №2)
 В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его
рыночной стоимости.(п.3.ст.66 ЗК РФ в ред.
Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
На что влияет кадастровая
стоимость
Налог на землю
Кадастровая
стоимость
Налог на недвижимость
Арендная плата за ЗУ
Выкупная цена ЗУ
Рассмотрение споров о результатах
определения кадастровой стоимости
 Результаты определения кадастровой стоимости могут
быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости (далее - комиссия)
физическими лицами, юридическими лицами в случае,
если результаты определения кадастровой стоимости
затрагивают права и обязанности этих лиц (ст.24.19
Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ)
Арбитражный суд
Оспаривание
кадастровой
стоимости
Комиссия (в течение 6 мес.)
Основания для пересмотра
результатов кадастровой оценки
 недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при
определении его кадастровой стоимости;
 установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной
стоимости на дату, по состоянию на
которую была установлена его
кадастровая стоимость.
Перечень документов для
пересмотра кадастровой стоимости
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или
правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае,
если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом,
обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой
стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой
стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подается на основании установления в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом
или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом
которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета
об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности
Оспаривание кадастровой
стоимости в комиссии
 В случае, если рыночная стоимость объекта
недвижимости отличается от его кадастровой
стоимости более чем на тридцать процентов,
комиссия принимает решение об отклонении
заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за
исключением случаев, если заявителем
представлено положительное экспертное
заключение (п. 21 Приказа Минэкономразвития
РФ от 22.02.2011 N 69 «Об утверждении Типовых
требований к порядку создания и работы комиссии
по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости»)
Позиция Высшего Арбитражного
суда







Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости
земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь
посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости
земельного участка
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой
стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его
рыночной стоимости
Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность
нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются
Спор рассматривается по общим правилам искового производства (включая
правила о распределении бремени доказывания действительной рыночной
стоимости земельного участка)
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью более чем на 30% является
существенной.
При существенном расхождении между кадастровой и рыночной стоимостью
земельного участка суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его
проверки
Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться
основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в
качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу
судебного акта.
Чтобы не попасть на назначение экспертизы судом лучше сразу
проходить ее в СРО !
Немного АПК
 Заинтересованное лицо вправе
обратиться в арбитражный суд за
защитой своих нарушенных или
оспариваемых прав и законных
интересов. (ст.4 АПК РФ)
 Арбитражный суд принимает только
те доказательства, которые имеют
отношение к рассматриваемому
делу (ст.67 АПК РФ)
Изменение параметров ЗУ с даты
определения кадастровой стоимости
Дата определения
кадастровой
стоимости
Изменение категории земли или вида
разрешенного использования)
Слияние земельных участков
…
Образование земельных участков
Выделение земельных участков
Текущая дата
Немного ФСО
 При определении стоимости объекта оценки
определяется расчетная величина цены объекта
оценки, определенная на дату оценки в
соответствии с выбранным видом стоимости.
Совершение сделки с объектом оценки не является
необходимым условием для установления его
стоимости» (п.5 ФСО №1)
 Оценщик при проведении оценки не может
использовать информацию о событиях,
произошедших после даты оценки (п.19 ФСО №1)
Ключевые моменты оценки ЗУ
 Кадастровая стоимость земельного
участка не определяется
 Рыночная стоимость земельного участка
устанавливается на дату определения
кадастровой стоимости (ретроспективная
оценка)
 Определяется рыночная стоимость
земельного участка, в отношении
которого у заявителя (Заказчика
отчета) возникают права и
обязанности
Источники рыночной информации
для оценки
 Периодические издания (газеты и
журналы) с объявлениями о
продаже недвижимости
 Информация агентств недвижимости
 Договоры купли-продажи
На дату не позднее даты
определения кадастровой
стоимости
Выбор методологии оценки
 При наличии достаточной и достоверной
информации о ценах сделок и
предложений по купле-продаже объектов
оценки расчет кадастровой стоимости
объекта оценки осуществляется
преимущественно на основании
сравнительного подхода. (п.20 ФСО №4)
 Для земельных участков, имеющих
ограниченный рынок или не имеющих
рынка возможно применение доходного
подхода
Виды экспертиз


экспертиза на соответствие требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона,
федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности
(далее - нормативно-методическая экспертиза);
экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки,
определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая
также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона,
федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
(п.5 ФСО №5)
Экспертиза для оспаривания
кадастровой стоимости
 В случаях, когда не указан вид экспертизы,
экспертом проводится нормативно-методическая
экспертиза, таким образом, в отношении
кадастровой оценки, где отсутствует такое
указание, проводится нормативно-методическая
экспертиза.
 При проведении нормативно-методической
экспертизы положительным экспертным
заключением признается экспертное заключение,
содержащее вывод о соответствии отчета об
оценке требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности
и стандартов и правил оценочной деятельности
Процедура экспертизы отчетов об
оценке
Стандартная схема проведения экспертизы
Проведение
оценки
Отчет
Экспертиза отчета
в СРО
Положительное
экспертное
заключение
Отрицательное
экспертное
заключение
Схема проведения экспертизы в НП СРОО «Экспертный Совет»
Консультирование и
экспертиза отчета в
процессе его подготовки
Проведение
оценки
Отчет
Положительное
экспертное
заключение
Спасибо за внимание!
Шарипов Юрий Владиславович
ООО «НЭКО», г.Санкт-Петербург
http://нэко.рф
sharipov@neco-nt.ru
Тел.+7 903 094 5364