Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке в
реклама
Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке в НП «СРОО «Экспертный Совет» при оспаривании кадастровой стоимости Шарипов Ю.В., директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» Грозный, 11-12.10.2012 Кадастровая стоимость При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. (п.10 ФСО №2) В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.(п.3.ст.66 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) На что влияет кадастровая стоимость Налог на землю Кадастровая стоимость Налог на недвижимость Арендная плата за ЗУ Выкупная цена ЗУ Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ) Арбитражный суд Оспаривание кадастровой стоимости Комиссия (в течение 6 мес.) Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Перечень документов для пересмотра кадастровой стоимости К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (п. 21 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.02.2011 N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости») Позиция Высшего Арбитражного суда Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются Спор рассматривается по общим правилам искового производства (включая правила о распределении бремени доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка) Разница между кадастровой и рыночной стоимостью более чем на 30% является существенной. При существенном расхождении между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Чтобы не попасть на назначение экспертизы судом лучше сразу проходить ее в СРО ! Немного АПК Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. (ст.4 АПК РФ) Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (ст.67 АПК РФ) Изменение параметров ЗУ с даты определения кадастровой стоимости Дата определения кадастровой стоимости Изменение категории земли или вида разрешенного использования) Слияние земельных участков … Образование земельных участков Выделение земельных участков Текущая дата Немного ФСО При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости» (п.5 ФСО №1) Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (п.19 ФСО №1) Ключевые моменты оценки ЗУ Кадастровая стоимость земельного участка не определяется Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на дату определения кадастровой стоимости (ретроспективная оценка) Определяется рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого у заявителя (Заказчика отчета) возникают права и обязанности Источники рыночной информации для оценки Периодические издания (газеты и журналы) с объявлениями о продаже недвижимости Информация агентств недвижимости Договоры купли-продажи На дату не позднее даты определения кадастровой стоимости Выбор методологии оценки При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. (п.20 ФСО №4) Для земельных участков, имеющих ограниченный рынок или не имеющих рынка возможно применение доходного подхода Виды экспертиз экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. (п.5 ФСО №5) Экспертиза для оспаривания кадастровой стоимости В случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза, таким образом, в отношении кадастровой оценки, где отсутствует такое указание, проводится нормативно-методическая экспертиза. При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности Процедура экспертизы отчетов об оценке Стандартная схема проведения экспертизы Проведение оценки Отчет Экспертиза отчета в СРО Положительное экспертное заключение Отрицательное экспертное заключение Схема проведения экспертизы в НП СРОО «Экспертный Совет» Консультирование и экспертиза отчета в процессе его подготовки Проведение оценки Отчет Положительное экспертное заключение Спасибо за внимание! Шарипов Юрий Владиславович ООО «НЭКО», г.Санкт-Петербург http://нэко.рф [email protected] Тел.+7 903 094 5364
