Тема 2. Условия и порядок осуществления прямых расчетов за

Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О
внесении изменений в Жилищный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» (вступил в силу с 16.06.2011)
Условия и порядок осуществления прямых
расчетов за КУ при способах управления МКД
управляющей организацией и ТСЖ
Прокофьев
Владилен Юрьевич
Основания предоставления КУ
Возмездные договоры с исполнителем заключают:
1) договоры управления МКД:
► собственники помещений с УО (ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ № 75 , п. 9
Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
► ТСЖ (ЖСК) с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК)
► ОМС с УО (ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ № 94-ФЗ)
2) договоры о предоставлении коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК) с
каждым отдельным собственником помещения в МКД (п. 1
ч. 1 ст. 137, ч.5 и 6 ст.155 ЖК, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
3) при непосредственном управлении - договоры холодного и
горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,
газоснабжения, отопления собственников помещений с РСО
(ч.2 ст. 164 ЖК , п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
2
При способе управления ТСЖ, возможно ли
заключение собственниками помещений
прямых договоров на выполнении работ по
содержанию и ремонту общего имущества?
3
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД ТСЖ Ответственность ТСЖ
Ст. 161, ч. 22. При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные
ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание
ОИМКД
за выполнение всех услуг и (или) работ, которые
обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и
качество которых должно соответствовать
требованиям
►технических регламентов
►и установленных Правительством РФ правил
содержания общего имущества в
многоквартирном доме»,
4
При способе управления ТСЖ, возможно ли
заключение собственниками прямых
договоров с РСО?
5
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД ТСЖ Ответственность ТСЖ
Ст. 161, ч. 22. При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные
ТСЖ/ЖСК несут ответственность:
за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня
благоустройства данного дома», качество которых
должно соответствовать требованиям
►установленных Правительством РФ правил
предоставления, приостановки и ограничения
предоставления КУ собственникам и пользователям
помещений в МКД и жилых домах
6
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД УО. Ответственность УО
Ст. 161, ч. 23. При управлении МКД УО она несет ответственность
перед собственниками помещений в МКД
за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают
надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых должно
соответствовать требованиям
►технических регламентов
►и установленных Правительством РФ правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме»,
за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня
благоустройства данного дома», качество которых должно
соответствовать требованиям
► установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и
ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений
в МКД и жилых домах
7
Кто исполнитель, если ТСЖ
привлекает УО?
При заключении ТСЖ договора
управления исполнителем является
управляющая организация (это прямо
указано в ч. 2 ст. 162 ЖК)
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД непосредственно собственниками
помещений в МКД
Договоры холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том
числе поставки бытового газа в баллонах), отопления
(теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива
при наличии печного отопления) заключаются каждым
собственником помещения, осуществляющим
непосредственное управление многоквартирным домом,
от своего имени с ресурсоснабжающей организацией.
(ч. 2 ст. 164)
10
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД непосредственно собственниками
Условие = УО
Ст. 161 ч. 91. Непосредственное управление МКД, количество
квартир в котором составляет более чем 12, может быть
выбрано и реализовано собственниками помещений в МКД
при заключении такими собственниками с УО «договора
оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и
ремонту общего имущества в МКД»
То есть в МКД >12 квартир работает одна управляющая
организация
Подпункт «з» пункта 25 статьи 1 Федерального закона от 4
июня 2011 г. № 123-ФЗ вступает в силу с 1 марта 2012 года
11
Может ли управляющая организация
отказаться от заключения договора с
ресурсоснабжающей организацией?
12
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Заключение договоров УО,ТСЖ, ЖКС с ресурсоснабжающей
организацией
в обязательном порядке
Ст. 161 ч. 12: УО, ТСЖ/ЖСК, осуществляющие управление
многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения
в соответствии с правилами, указанными в ч. 1 ст. 157 ЖК,
договоров с РСО, которые осуществляют холодное и горячее
водоснабжение, водоотведение, электроснабжение,
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),
отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого
топлива при наличии печного отопления).
Собственники помещений в МКД не вправе отказываться от
заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 ЖК (т.е. при
непосредственном управлении МКД собственниками)
13
Расщепление платежей, прямые
платежи
14
"О деятельности по приему платежей
физических лиц, осуществляемой платежными
агентами". от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ
• ст. 1 п. 1 " Настоящий Федеральный закон
регулирует отношения, возникающие при
осуществлении деятельности по приему
платежным агентом от плательщика денежных
средств, направленных на исполнение денежных
обязательств физического лица перед
поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), а
также направленных органам государственной
власти, органам местного самоуправления и
учреждениям, находящимся в их ведении, в
рамках выполнения ими функций, установленных
законодательством Российской Федерации".
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и
коммунальные услуги
§ 61. В случае заключения ТСЖ либо ЖСК или иным
специализированным потребительским кооперативом
либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК,
застройщиком договора управления МКД плата за КУ
вносится УО, за исключением случая, предусмотренного
ч. 71 ст. 155
16
ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УО
Договор
управления
Договор КУ
КУ
КУ
Собственники (наниматели)
ТСЖ
УО
РСО
Обязательства по
оплате
Плата за КУ
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и
коммунальные услуги
63. На основании решения ОСЧ ТСЖ/ЖСК собственники помещений в МКД и
наниматели жилых помещений по договорам социального найма или
договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального
жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые
коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых*
при использовании ОИМКД) РСО.
При этом внесение платы за КУ ресурсоснабжающим организациям
«признается выполнением собственниками помещений в МКД и
нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или
договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального
жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за
КУ перед ТСЖ/ЖСК, которые отвечают перед такими собственниками и
нанимателями за предоставление КУ надлежащего качества»
18
ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УО
Договор
управления
Договор КУ
КУ
КУ
Собственники (наниматели)
ТСЖ
УО
РСО
Обязательства по
оплате
Плата за КУ
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и
коммунальные услуги
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в
котором не созданы ТСЖ/ЖСК и управление которым
осуществляется УО, плату за жилое помещение и
коммунальные услуги вносят этой управляющей
организации, за исключением случая, предусмотренного ч.
71 ст. 155 ЖК
20
ПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УО
Договор
управления
Договор
ресурсоснабжения
КР
КУ
УО
Собственники
Доплата
Обязательства по
оплате
Плата за КУ
РСО
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и
коммунальные услуги
71. На основании решения ОСС собственники помещений в МКД и наниматели
жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма
жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в
данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги
(за исключением КУ, потребляемых* при использовании ОИМКД) РСО.
При этом внесение платы за КУ ресурсоснабжающим организациям «признается
выполнением собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых
помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых
помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном
доме своих обязательств по внесению платы за КУ перед УО, которая отвечает
перед такими собственниками и нанимателями за предоставление КУ
надлежащего качества»
22
ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УО
Договор
управления
Договор
ресурсоснабжения
КР
КУ
УО
Собственники
Доплата
Обязательства по
оплате
Плата за КУ
РСО
Прямые расчеты за ЭЭ (ППРФ № 530)
90. Договором энергоснабжения (договором купли-продажи (поставки)
электрической энергии), заключенным с исполнителем коммунальных
услуг, может предусматриваться право гарантирующего поставщика
(энергосбытовой организации) на получение платы за потребленную
проживающими в жилых помещениях лицами электрическую энергию
непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих
жилых помещений, а также право на уведомление исполнителя
коммунальных услуг о потребителях, которые не исполняют или
ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате
электрической энергии, и о необходимости введения в отношении таких
потребителей ограничения режима потребления электрической
энергии.
Пункт 90 Правил функционирования розничного рынка электрической
энергии…, утв. ППРФ № 530 от 31 августа 2006 г.
Прямые расчеты за газ (ППРФ № 549)
Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд
граждан(утв. постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008
г. N 549)
1. …Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие
между
юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального
ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по
газоснабжению,
и гражданами - собственниками (нанимателями) жилых помещений в
многоквартирных домах,
связанные с оказанием коммунальной услуги по газоснабжению, а также на
отношения, связанные с поставками газа, приобретаемого в целях
осуществления предпринимательской деятельности.
44. В договоре с абонентом - юридическим лицом может быть предусмотрено,
что граждане, которым это юридическое лицо предоставляет коммунальную
услугу по газоснабжению, плату за потребленный газ перечисляют
непосредственно поставщику газа, а поставщик газа уведомляет абонента
о гражданах, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют
обязательства по оплате газа.
Соотношение Правил и ГК РФ (1)
«…к жилищным отношениям, связанным с
…предоставлением коммунальных услуг, внесением
платы за коммунальные услуги, применяется
соответствующее законодательство с учетом
требований, установленных» ЖК РФ (ст.8 ЖК РФ)
«к отношениям по договору снабжения электрической
энергией правила настоящего параграфа применяются,
если законом или иными правовыми актами не
установлено иное» (п.4 ст.539 ГК РФ)
►нормы Правил являются специальными по отношению к
нормам § 6 гл.30 ГК РФ и поэтому имеют приоритет над
нормами ГК РФ
Соотношение ГК и ЖК (2)
согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №
189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»:
впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных
нормативных правовых актов, действующих на территории
Российской Федерации, законы и иные нормативные
правовые акты применяются постольку, поскольку они не
противоречат ЖК РФ и Федеральному закону от 29 декабря
2004 г. № 189-ФЗ
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Вопросы?
28