Налоги и покупка недвижимости

Налоги и покупка недвижимости
Общие положения








Налогоплательщик, который понес расходы на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в
них вправе получить налоговый вычет в размере данных расходов, но не более
максимального размера налогового вычета (см. ниже), а также в сумме, направленной на
погашение процентов по целевым займам и кредитам на приобретение и строительство
жилья, полученным налогоплательщиком от кредитных и иных организаций Российской
Федерации.
Предоставление данного налогового вычета может повлечь возврат ранее уплаченного
налога на доходы физических лиц или уменьшить налоговую базу по НДФЛ,
подлежащему уплате с полученных налогоплательщиком доходов (например, дохода,
полученного от продажи другой квартиры, заработной платы и т.п.).
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или
доли (долей) в нем могут включаться:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не
оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или
создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них
могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру,
комнату в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку
приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании
которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных
строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки
или доли (долей) в них.
С 1 января 2010 года в фактические расходы на приобретение или строительство жилого
дома включаются также расходы на приобретение участка для индивидуального
жилищного строительства, при этом право на вычет возникает после получения
свидетельства на построенный на участке жилой дом.
С 1 января 2010 года имущественный налоговый вычет предоставляется также на суммы,
затраченные на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся
на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования)
кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской
Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков,
на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Максимальный размер налогового вычета и сроки его получения
Максимальный размер налогового вычета зависит от даты возникновения права на него.
Размер вычета с 1 января 2008 года ограничен суммой 2 000 000 руб. (с 01.01.2001 до
01.01.2003 – 600000 руб., с 01.01.2003 до 01.01.2008 – 1000000 руб.) без учета сумм,
1
направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным
налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им
на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого
помещения.
Воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в размере 2
миллионов рублей налогоплательщик может, если право на жилое помещение
зарегистрировано после 1 января 2008 года, а если квартира приобретается по
результатам инвестирования или долевого участия в строительстве – если акт приема
передачи квартиры подписан после 1 января 2008 года (вне зависимости от даты
заключения договора инвестирования или долевого участия в строительстве). В
случае если право на жилое помещение зарегистрировано или акт приема-передачи
квартиры по результатам инвестирования подписан до 1 января 2008 года,
налогоплательщик может претендовать на максимальный размер налогового вычета по
прежним нормативам (1 млн. руб. или 600 тыс. руб. – см. выше). Дата несения расходов
значения не имеет.
Налогоплательщик вправе обратиться за получением данного налогового вычета в любом
году (налоговом периоде) после возникновения права на его получение. Однако в
соответствии с пунктом 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ заявление о возврате суммы
излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты
указанной суммы (налога).
Например, если налогоплательщиком не был использован имущественный налоговый
вычет по приобретенной в 2001 г. или 2002 г. квартире, то в 2009 г. налогоплательщик
может заявить о своем неиспользованном праве на имущественный налоговый вычет по
доходам, полученным в 2006-2008 гг. и вернуть сумму удержанного налога на доходы
физических лиц за эти годы, представив налоговые декларации, соответствующие
документы и заявление в налоговый орган по месту своего жительства.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован
полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до
полного его использования.
В случае приобретения имущества в общую долевую собственность максимальный размер
налогового вычета распределяется в соответствии с долями, а при приобретении
имущества в общую совместную собственность (например, супругами) – в соответствии с
заявлением приобретателей.
Имущественный налоговый вычет не предоставляется…
Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение или строительство
жилого помещения не предоставляется в случаях, если оплата таких расходов для
налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств
материнского (семейного) капитала, за счет выплат из средств федерального бюджета,
бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если
сделка купли-продажи жилого помещения совершается между физическими лицами,
являющимися взаимозависимыми (в т.ч. супругами, родственниками).
Вычет производится в отношении доходов, которые облагаются налогом на доходы
физических лиц по ставке 13%. Налогоплательщики, получающие доходы, для которых
установлены иные налоговые ставки (9%,15%, 30% и 35%), право на данный вычет не
имеют. Не имеют права на вычет физические лица, зарегистрированные в установленном
действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую
деятельность, применяющие систему единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и
упрощенную систему налогообложения (УСН). Также не имеют право на имущественный
налоговый вычет лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации
(проживающие на территории Российской Федерации менее 183 дней за последние 12
месяцев, вне зависимости от гражданства).
2
Данный имущественный налоговый вычет предоставляется один раз, повторное
предоставление вычета не допускается.
Вопрос о том, вправе ли супруг, указавший в заявлении о предоставлении налогового
вычета, что весь размер налогового вычета предоставляется другому супругу, получить
налоговый вычет в последствии при покупке другого жилого помещения, в Налоговом
кодексе не решен. В некоторых разъяснениях Федеральной налоговой службы отмечается,
что супруг, который пользовался вычетом ранее, может указать в таком заявлении, что
весь размер вычета приходится на другого супруга. Также отмечается, что в случае
распределения имущественного налогового вычета исключительно в пользу одного
супруга, другой супруг (доля в вычете которого составляет 0 процентов) вправе
впоследствии при покупке другого объекта получить налоговый вычет в общем порядке.
Поскольку имущественный налоговый вычет состоит в уменьшении налогооблагаемого
дохода, в т.ч. в неуплате или возврате налога с размера вычета, он не предоставляется
лицам, не имеющим дохода, подлежащего налогообложению, (например, пенсионерам).
При этом, однако, родитель, который приобрел жилое помещение в долевую
собственность со своим несовершеннолетним ребенком, вправе получить налоговый
вычет также в доле ребенка.
В случае, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность, но в
договоре, свидетельстве и платежных документах указывается только один супруг, другой
супруг также вправе получить налоговый вычет.
Порядок предоставления имущественного налогового вычета
Для получения имущественного налогового вычета налогоплательщик должен
представить в налоговую инспекцию по месту своего жительства следующие документы:
1)Письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета на
приобретение (строительство) квартиры (жилого дома).
Данное
заявление,
составленное
в
произвольной
форме,
представляется
налогоплательщиком в налоговую инспекцию по месту жительства по окончании
налогового периода (года).
2)Заполненную декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за
истекший год.
Бланк декларации можно получить в налоговой инспекции по месту жительства либо
распечатать с официального сайта Управления. Кроме того, можно «скачать» с сайта ФНС
России (www.nalog.ru.).
Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте
Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения
деклараций.
3)Справку (справки) из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных доходов
и удержанных налогов за истекший год (форма № 2-НДФЛ).
Справка заполняется (печатается) машинописным текстом на принтере или пишущей
машинке. Заполнение всех полей справки формы № 2-НДФЛ обязательно (в том числе
строки ОКАТО).
Исправления в Справке не допускаются.
4)Копии документов, прилагаемых к налоговой декларации и подтверждающих
право на имущественный налоговый вычет.
К таким документам относятся:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного
строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право
собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, комнаты доли (долей) в них на основании договора куплипродажи – документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на
квартиру, комнату или долю (доли) в них;
3
при приобретении прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме - договор долевого
участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры, доли
(долей) в них налогоплательщику.
5)Копии документов, подтверждающие фактические расходы на новое строительство
или приобретение жилых объектов недвижимости.
К таким документам относятся платежные документы, оформленные в установленном
порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по
произведенным расходам, а именно: квитанции к приходным ордерам, банковские
выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них
адресных и паспортных данных продавца, расписки о передаче денежных средств и
другие документы.
6) В случае, если налогоплательщик одновременно требует возврата налога – также
заявление о возврате налога.
Сумма налога, подлежащая возврату налогоплательщику по декларации, возвращается на
основании письменного заявления налогоплательщика в течение одного месяца со дня
получения налоговым органом такого заявления. Сумма налога перечисляется на
банковский счет налогоплательщика.
Налогоплательщик подает данные документы после истечения налогового периода, в
котором возникло право на получение вычета (т.е. в следующем году после регистрации
прав на жило помещение).
При этом налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, до
окончания налогового периода (т.е. в том же году, когда было приобретено жилое
помещение) при его обращении к работодателю (одному из работодателей, если их
несколько), представив работодателю письменное подтверждение права на налоговый
вычет, выданное налоговым органом.
Для получения подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый
вычет в налоговый орган представляются указанные выше документы. Налоговая
декларация и справка (справки) по форме № 2-НДФЛ не представляются. Налоговый
орган рассматривает документы в течение 30 дней.
В случае подтверждения права на имущественный налоговый вычет работодатель не
удерживает налог на доходы физических лиц с заработной платы в пределах суммы
налогового вычета.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика,
полученного у работодателя, оказалась меньше суммы имущественного налогового
вычета, налогоплательщик имеет право на получение оставшейся суммы имущественного
налогового вычета в общем порядке.
Дополнительные материалы
Памятка налогоплательщику по получению имущественного налогового вычета,
размещенная на официальном сайте Управления Федеральной налоговой службы по г.
Москве.
Полезные письма Федеральной налоговой службы по вопросам налоговых вычетов, за
2009 год.
Глава «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (из
Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»). По вопросам имущественных
налоговых вычетов см. ст. 220.
Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок ее
заполнения (с официального сайта Федеральной налоговой службы).
4