31-40

31. Требования к помещениям
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой
зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в
работоспособном состоянии; Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом,
чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого
помещения; Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами
(электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и
вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);Инженерные системы
(вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы,
находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарноэпидемиологической безопасности);Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены
от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из
инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств; Доступ к
жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за
исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
32. Способы приобретения
Существует несколько путей приобретения жилья в собственность:
1) Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных
фондов;
2) Заключение договора купли-продажи жилья;
3) Приобретение путем жилищного строительства, в том числе строительства ТИЗ (товарищество
индивидуальных застройщиков);
4) Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;
5) Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.
33. Особенности купли-продажи жилья в строящихся домах
Покупка жилья в строящемся доме, или «на первичном рынке жилья», значительно отличается от
аналогичной операции с «готовой» квартирой. Предметом сделки здесь является не недвижимое
имущество, как таковое, а так называемые «имущественные права»: право на приобретение в
собственность недвижимого имущества по завершении объекта строительством.
Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров.
Условия строительства каждого нового дома, а также и юридическая основа права продажи
каждой квартиры у того, кто ее предлагает, - индивидуальны.
Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с
момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади.
34. в кредит
Кредит - это предоставление заемщику банком или иной кредитной организацией денежных
средств на условиях возврата с процентами. Условия кредита закрепляются в кредитном договоре.
Жилищное кредитование в России существует в двух основных формах: кредитования жилищного
строительства и выдачи кредита на покупку готового жилья.
При кредитовании строительства банк может предоставить два вида кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под
предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
-краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для
финансирования строительных работ (строительный кредит).
35. Регистрация по месту пребывания
Граждане Российской Федерации, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях,
не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны регистрироваться по месту
пребывания. Под местом пребывания подразумевается гостиница, санаторий, дом отдыха,
пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое
помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно.
Регистрация гражданина по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета
по месту жительства.
Регистрация гражданина по месту пребывания в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате,
кемпинге, на туристской базе, в больнице, другом подобном учреждении производится по его
прибытии администрацией соответствующего учреждения. Регистрация осуществляется на
основании документа, удостоверяющего личность.
37. Жилищно-эксппуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия,
учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) должны осуществлять
мероприятия по сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, высокого
уровня обслуживания граждан, а также контролировать соблюдение гражданами правил
пользования жилыми помещениями.
В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда в обязанности
наймо-дателя входит: И систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений,
профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в
них; 0 своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать
бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; 13
своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях. Наймодатель должен за
свой счет выполнять все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений за счет наймодателя производится только в
случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных
элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.
Повреждения, касающиеся жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.
В случаях когда капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя,
наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в
другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим
требованиям, без расторжения договора найма на ремонтируемое жилое помещение.
К обязанностям нанимателя жилого помещения относится проведение за свой счет текущего
ремонта занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартире.
Также с разрешения наймодателя нанимателю разрешено производить за свой счет замену
санитарно-техническо-го и иного оборудования повышенного качества.
При освобождении жилого помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем
состоянии.
Условия и порядок проведения ремонта регламентируются договором найма жилого помещения,
правилами пользования жилым помещением, а также законодательством РФ.
38. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения,
занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение,
холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе
поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки
твердого топлива при наличии печного отопления).
39. - во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального
найма и члены их семей;
- во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам;
- в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам,
а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.
Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения
коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения
настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую
интерпретацию.
Коммунальная квартира - это квартира, комнаты в которой по договору социального найма
жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на
праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является
совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но
учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев.
Часть 1 статьи 41 определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в
коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве
общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания
более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех
собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее
имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей
ему комнаты (комнат).
Части 1 - 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире
несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных
расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве
общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не
только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени
расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна
сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в
праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника
площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной
статьи).
Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе
права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника
(часть 4 указанной статьи).
40. Существующие формы участия граждан в управлении жилищным фондом разнообразны. Так,
согласно ст. 44 ЖК общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является
органом управления этим домом. Для совместного управления многоквартирным домом может
быть создано товарищество собственников жилья (ст. 135 ЖК).
В настоящее время также действуют домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы
граждан и другие органы общественного самоуправления, осуществляющие защиту жилищных
прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь. Данными органами проводится
работа, направленная на улучшение эксплуатации зданий, благоустройство придомовой
территории и достижение иных целей жилищно-коммунального характера. Общей нормативной
основой создания указанных органов общественной самодеятельности и осуществления ими своих
функций является Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных
объединениях».В жилищной сфере активно функционируют такие