ОБЗОР ПЕРВИЧНОГО РЫНКА МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ

ОБЗОР
ПЕРВИЧНОГО
РЫНКА
МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
г. КРАСНОДАРА
ИЮНЬ 2015
Оглавление
1. Предмет обзора и рамки исследования.
2. Анализ предложения.
2.1. Объем предложения. Объекты, введенные в эксплуатацию. Новое строительство.
2.2. Структура предложения по классам жилья.
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города.
2.4. Структура предложения по технологии строительства.
2.5. Распределение объема предложения между застройщиками.
3. Ценовой анализ.
3.1. Средняя цена в июне 2015 г.
3.2. Распределение цен по классам жилья.
3.3 Распределение цен по районам.
3.4. Динамика цен.
3.5. Динамика остатков квартир.
4. Значимые события рынка.
5. Ситуация на рынке и тенденции.
1. Предмет Обзора и рамки исследования.
Предметом настоящего обзора является первичный рынок многоэтажной жилой
недвижимости. Обзор не содержит данных по рынку недвижимости малой (до 3-х этажей
включительно) и средней (до 5 этажей включительно) этажности, за исключением
некоторых значимых объектов комплексной застройки территорий. По этой же причине в
обзор не входят жилые здания, не находящиеся в свободном рыночном обороте
(социальное и ведомственное жилье).
Для целей анализа объемов предложения используются данные только о
фактически строящихся объектах (т.е. имеющих стройплощадку с организованными на
ней строительными работами). «Замороженные» объекты, т.е. объекты, на которых
длительное время не осуществляются строительные работы, рассматриваются как
выпавшие из рыночного оборота. Совокупная площадь квартир таких объектов не входит
в исследуемый объем предложения до момента возобновления строительства.
2. Анализ предложения
2.1. Объем предложения. Ввод в эксплуатацию.
В июне 2015 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г.
Краснодара в стадии строительства находилось 241 многоэтажных жилых домов, общая
площадь квартир в которых составила 3 311 395 кв.м. По сравнению с маем 2015 г. объем
строящихся квадратных метров квартир уменьшился на 20 829 кв.м. (-0,62%).
Объем предложения, м²
4,000,000
3,500,000
3,563,740
3,554,510
3,458,305
3,512,047
3,469,960
3,463,567
3,446,199
3,332,224
3,395,246
3,311,395
3,254,112
3,224,286 3,236,939
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
06.14 07.14 08.14 09.14 10.14 11.14 12.14 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15
Рисунок 1. Динамика объема предложения, кв.м. Источник: данные Информационно-аналитической
системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
Таблица 1. Ввод в эксплуатацию в июне 2015
Девелопер
Название ЖК
Район, адрес
ГМР, Автолюбителей, 52,
литер 2
ЧМР ,Ставропольская,
336/1
мкр. Большая ВосточноКругликовская, 2.1, литер 4
мкр. Большая ВосточноКругликовская, 2.1, литер 6
ЮРСК, ООО
ЮРСК, ООО
Деловой мир, ООО
Деловой мир, ООО
Площадь
кв.м.
квартир
16 513
15 716
16 140
11 611
АльфаСтройКомплекс, ООО
Рассвет
Гидростроителей, 59, лит. 1
17 435
Девелопмент-Юг, ООО СИК
Прогресс
с/т Прогресс, литер 1.5
2 905
Девелопмент-Юг, ООО СИК
Прогресс
с/т Прогресс, литер 1.6
2 905
Девелопмент-Юг, ООО СИК
Прогресс
с/т Прогресс, литер 2.2
2 905
Девелопмент-Юг, ООО СИК
Прогресс
с/т Прогресс, литер 2.3
2 905
7
89 035
Итого:
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Таблица 2. Новое строительство в июне 2015
Девелопер
Название ЖК
Район, адрес
Площадь
кв.м.
квартир
7 774
Контакт
Снежная
королева
Автолюбителей, 1/3,
литер 1
Контакт
Снежная
королева
Автолюбителей, 1/3,
литер 2
7 774
Счастье
Белые паруса
Валерия Гассия, 4/7 литер
1
17 607
Счастье
Белые паруса
Валерия Гассия, 4/7 литер
2
17 607
Мкр. Большая ВосточноКругликовская, 10, литер 1
17 444
5
68 206
Деловой мир
Итого:
В рыночных ценах объем строящейся многоэтажной жилой недвижимости г.
Краснодара в июне 2015 г. составил 154 244 779 100 руб.
2.2. Структура предложения по классам жилья
В июне 2015 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г.
Краснодара преобладало строительство жилья среднего класса, общая площадь квартир
которого составляла 2 379 223 кв.м. Общая площадь квартир эконом-класса составляла
581 125 кв.м., бизнес-класса – 351 047 кв.м., элитного – 0 кв.м.
Процентное соотношение предложения жилья по классам
Бизнес 7%
Элитный 0%
Эконом 18%
Средний 75%
Рисунок 2. Структура предложения по классам жилья, %. Источник: данные Информационноаналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
Крупнейшими девелоперами по объему строительства на первичном рынке
многоэтажной жилой недвижимости г. Краснодара в сегменте эконом-класса являются
ООО «ОБД-Риэлт»; ООО «ОБД-Инвест»; ООО «Мастерстрой» и ЗАО «Кубанская Марка»,
ИСК «Наш Город», ООО «Деловой мир», ООО «Бизнес-Инвест».
К жилью бизнес-класса (ценовая категория 50 000 – 75 000 руб. за 1 кв.м.) следует
отнести ЖК «Центральный» (ООО «ЧФК»), ЖК «Сказка» (Regional Development Company),
ЖК «Капитал» (ООО «Билдинвест»); ЖК «Большой» (ГК «Меритон»), ЖК «Аврора» (ОАО
ГК «АРС») и некоторые другие.
Жилье элитного класса в г. Краснодаре в стадии строительства не представлено
(реализация проекта «ЖК Арбат» от ООО «Элекс-Люкс» приостановлена, проект «ЖК
Ривьера» от ООО «СИК Девелопмент-Юг» реализован - объект введен в эксплуатацию).
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города
Структура предложения
по топонимическим районам г. Краснодара
Вост-Кругл
622,098
ФМР
461,839
ГМР
438,790
Российская
428,805
Центр
316,219
ЧМР
229,119
СМР
163,980
ПМР
128,201
Витаминкомбинат
119,578
Энка
107,086
ЗИП
93,116
КМР
40 лет Победы
ЮМР
Сев. Мосты
89,801
73,282
58,914
25,338
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
Рисунок 3. Структура предложения по топонимическим районам города, кв.м.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Наибольший объем строительства многоэтажной жилой недвижимости в июне
2015 года был сосредоточен в Восточно-Кругликовском микрорайоне – 622 098 кв.м., в
ФМР – 461 839 кв.м., в ГМР – 438 790 кв.м., в р-не ул. Российской – 428 805 кв.м., в ЦМР –
316 219 кв.м., в ЧМР – 229 119 кв.м, в СМР – 163 980 кв.м., в ПМР – 128 201 кв.м., в мкр
Витаминкомбинат – 119 578 кв.м., в мкр Энка – 107 086 кв.м., Немногим меньше
квадратных метров жилья возводится в ЗИП и КМР (93 116 и 89 801 кв.м.
соответственно).
2.4. Структура предложения по технологии строительства
По состоянию на июнь 2015 г. наибольшее количество жилья возводится по
каркасно-монолитной технологии – 2 799 873 кв.м., на втором месте – ОБД – 431 846
кв.м., на третьем - панельная технология – 43 775 кв.м., кирпич – 35 901 кв.м.
многоэтажного жилья.
Соотношение предложения жилья по технологии строительства
Кирпичная Панельная
1%
1%
ОБД
13%
Каркасномонолитная
85%
Рисунок 4. Структура предложения по технологии строительства, %.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
2.5. Распределение объема предложения между девелоперами.
Таблица 3. Топ-10 девелоперов г. Краснодара по объему возводимого жилья
Девелопер
Площадь кв.м. квартир
1. Нефтестройиндустрия-Юг, ООО
262 553
2. Девелопмент-Юг, ООО
214 710
3. Черноморская Финансовая Компания, ООО
184 649
4. ЮгСтройИнвест Кубань, ООО
148 556
5. Стройком, ООО
104 716
6. Екатеринодар Инвест Строй, ООО
91 199
7. АльфаСтройКомплекс, ООО
84 855
8. АлМакс-Строй, ООО
82 614
9. Европа-Инвест, ООО
81 916
10. ЮРСК, ООО
78 337
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
3. Ценовой анализ
3.1. Средняя цена в июне 2015 г.
В июне 2015 г. средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке многоэтажной жилой
недвижимости составила 46 636 руб.
3.2. Распределение цен по классам жилья.
Распределение цен по классам жилья, руб. за кв.м.
90,000
80,000
70,000
78,542
60,000
50,000
60,435
40,000
45,384
30,000
39,265
20,000
10,000
0
Эконом
Средний
Бизнес
Элитный
Рисунок 5. Распределение цен по классам жилья, руб. за кв.м.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
3.3. Распределение цен по топонимическим районам города.
Распределение цен на многоквартирную жилую недвижимость различного класса
за 1 кв.м. по районам города представлено в следующих таблицах:
Таблица 4. Распределение цен в сегменте эконом-класса по районам города Краснодара в
июне 2015 г.
№
Район города
Средняя цена руб. за 1 кв.м.
1
СМР
42 320
2
ЗИП
42 570
3
ПМР
41 000
4
Вост-Кругл
39 260
5
ГМР
39 216
6
Витаминкомбинат
38 554
7
Российская
37 500
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Таблица 5. Распределение цен в сегменте среднего класса по районам города Краснодара в
июне 2015 г.
№
Район города
Средняя цена руб. за 1 кв.м.
1
ЮМР
58 537
2
40 лет Победы
53 866
3
Сев. Мосты
51 859
4
Центр
49 513
5
Вост-Кругл
49 130
6
ФМР
47 202
7
ЧМР
46 120
8
КМР
45 295
9
СМР
44 221
10
ПМР
43 625
11
Энка
42 222
12
ГМР
40 824
13
Витаминкомбинат
39 600
14
Российская
38 972
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Таблица 6. Распределение цен в сегменте бизнес-класса по районам города Краснодара в
июне 2015 г.
№
Район города
Средняя цена руб. за 1 кв.м.
1
40 лет Победы
90 000
2
ЮМР
71 899
3
Центр
70 273
4
ФМР
55 935
5
КМР
45 263
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Таблица 7. Распределение цен в сегменте элитного класса по районам города Краснодара
в июне 2015 г.
№
1
Район города
ЗИП
Средняя цена руб. за 1 кв.м.
78 542
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
3.4. Динамика цен.
По сравнению с маем 2015 г., средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке
многоэтажной жилой недвижимости в июне 2015 г. понизилась на 483 руб. – с 47 119 руб.
до 46 636 руб. (-1,02%).
Динамика средней цены
50,000
48,545 48,643
49,000
48,000
48,167 48,130
47,342
47,119
47,000
46,636
46,000
45,000
44,466
45,045
44,617
44,059 44,067
44,326
44,000
43,000
42,000
41,000
40,000
06.14
07.14
08.14
09.14
10.14
11.14
12.14
01.15
02.15
03.15
04.15
05.15
06.15
Рисунок 6. Динамика средней цены, руб. за кв.м.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
Цена 1 кв.м. жилья элитного класса осталась неизменной
Цена 1 кв.м. жилья бизнес-класса понизилась на 788 руб. (-1,28%).
Цена 1 кв.м. жилья среднего класса понизилась на 258 руб. (-1,34%).
Цена 1 кв.м. жилья эконом-класса понизилась на 388 руб. (-0,68%).
Динамика цен по классам, руб./м²
110,000
100,000
101,457 102,016
100,234 100,234 100,234
104,309
104,309 104,309 104,309 104,309 104,309
90,000
78,542
80,000
70,000
60,000
50,000
59,447 59,447 59,691
43,428 43,245 43,910
58,062
43,057
58,762
43,062
59,688
61,761
63,906
43,521 45,953
63,914
46,825
40,000
36,679 36,807 37,133 37,006
30,000
06.14
07.14
08.14
09.14
37,403
10.14
37,522
11.14
39,237
12.14
39,523
01.15
62,326
46,828
61,223
46,261 46,003
46,309
39,471 39,808
02.15
61,596
78,542
39,924
03.15
39,536
04.15
60,435
45,384
39,265
05.15
06.15
Рисунок 7. Динамика средней цены, руб. за кв.м.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
3.5. Динамика остатков квартир.
Динамика остатков квартир представлена на рис. 8:
Динамика остатков квартир, шт
30000
27307
26214
25000
24105
23620
23544
21064
20128
20021
20000
19699
18875
18753
18766
Единиц квартир
17843
18243
17562 17273
15577
15000
16536
Series1
15359
14996
14789
14254
14095 13954
12736
Series2
Series3
Series4
Series5
12180
10000
5000
3810 3895
3991 3812
3058
1879 1879 1865
2437 2347
2488
2264 2194 2109 2528 2545 2501
2025 2218
2061
1423
1225
1209
1140 1062
63
63
63
63
63
63
51 50
2654
88
87
84
88
88
0
06.14 07.14 08.14 09.14 10.14 11.14 12.14 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15
Рисунок 8. Динамика остатков квартир, шт.
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
4. Основные события рынка
Девелопер «Счастье» начал строительство и открыл продажи ЖК «Белые паруса»
по ул. В. Гассия в ГМР. Объект представляет собой четыре монолитно-кирпичных 18этажных жилых дома среднего класса. Срок сдачи жилого комплекса – 2 кв. 2017 г.
Стоимость квадратного метра от 34 000 руб. В настоящий момент ведутся работы на
котловане первого и второго литеров.
Начато строительство нового дома в мкр. Большая Восточно-Кругликовская, 10,
литер 1 девелопером «Деловой мир». Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – 4
кв. 2016 г. Продажи открыты.
Девелопер «Екатеринодар Инвест Строй» начал строительство и открыл продажи
ЖК «Комсомольский-2» по ул. Уральская/Тюляева. Объект представляет собой
монолитно-кирпичный 16-этажный жилой дом среднего класса. Срок сдачи жилого
комплекса – 2 кв. 2017 г. Стоимость квадратного метра от 37 000 руб. На объекте ведутся
работы на котловане.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило ставки по своим
ипотечным программам на величину от 0,4% до 1,2%. На первичном рынке приобрести
жилье можно будет по более низким, чем раньше, ставкам — от 10,3% до 11,4% годовых
в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса. Ранее диапазон
ставок 10,3-11,4% предлагался только для социально приоритетных категорий, например,
участников программы «Жилье для российской семьи».
5. Ситуация на рынке и тенденции.
В июле-августе 2015 года не ожидается заметных колебаний цены на первичном
рынке. В условиях сниженной деловой активности в сезон отпусков девелоперы склонны
к привлечению клиентов скорее выгодными акциями и специальными предложениями,
нежели непосредственным снижением цен.
Copyright (с) ООО «ЕМТ Консалтинг», 2015.
При перепечатке ссылка на ООО «ЕМТ Консалтинг» обязательна.
При публикации в сети Интернет всего обзора или его части обязательна гиперссылка на сайт www.estatemarketing.ru
Обзор не предназначен для целей принятия окончательных решений об инвестировании в недвижимость. ООО «ЕМТ Консалтинг» не
несет ответственность за решения, принятые или не принятые на основании данных, содержащихся в обзоре. Данный обзор и
содержащиеся в нем сведения носят исключительно информативный характер, и не могут рассматриваться в качестве предложения
совершить сделки с объектами недвижимости или осуществить какую-либо иную инвестиционную деятельность.
Несмотря на то, что информация в настоящем Обзоре может считаться достоверной, ООО «ЕМТ Консалтинг» снимает с себя
ответственность за точность и полноту данных, полученных от источников информации и не подтвержденных документально.