Пояснительная записка - Министерство экономического

Пояснительная записка
к проекту приказа Министерства имущества и природных ресурсов
Челябинской области «О порядке определения цены при продаже без
проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной
собственности Челябинской области, и земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена»
Проект приказа Министерства имущества и природных ресурсов
Челябинской области (далее – Минимущества) «О порядке определения цены
при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в
государственной собственности Челябинской области, и земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена» (далее – проект)
разработан в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской
Федерации (далее – ЗК РФ).
Проектом устанавливается порядок определения цены при продаже без
проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной
собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена (далее – земельные участки).
В целях исключения нерационального использования или длительного
неосвоения земельных участков, а также случаев их перепродажи, проектом
предлагается установление выкупной цены земельных участков на уровне
кадастровой стоимости, за исключением случаев, для которых выкупная цена
должна быть ниже в силу социальных и экономических причин.
Кроме того, определение выкупной цены на основании кадастровой
стоимости земельных участков, позволит избежать дополнительных расходов
областного бюджета и бюджетов муниципальных образований на проведение
оценочных работ в отношении земельных участков.
1. Установление цены образованных земельных участков на уровне 10%
от их кадастровой стоимости для членов некоммерческих организаций,
созданных гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного
хозяйства, а также свободных земельных участков, предоставляемых
гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного
подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного
хозяйства, или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его
деятельности, имеет своей целью оказание поддержки гражданам в сфере
жилищного строительства, стимулирования развития сельскохозяйственного
производства, а также поддержки граждан, занимающихся дачным хозяйством,
садоводством, огородничеством.
Полагаем, что земельные участки, на которых расположены объекты
общего пользования, не приносят дохода и несут дополнительное бремя
ответственности, в связи с чем, для них следует устанавливать низкую
выкупную цену. Таким образом, стоимость земельных участков, выполняющих
роль вспомогательного назначения, установлена также в размере 10% от
кадастровой стоимости.
2. Федеральным законодателем установлена льготная цена в размере не
более 15% от кадастровой стоимости в случае выкупа земельных участков
сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами для осуществления их деятельности (п. 7 ст. 10 Федерального
закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»).
В этой связи, а также в целях развития аграрного сектора проектом
аналогично предлагается установить для указанных категорий цену продажи
земельных участков в размере 15% от кадастровой стоимости земельного
участка.
3. Для сохранения устоявшейся практики продажи земельных участков
сельскохозяйственного назначения арендаторам-сельхозпроизводителям цена
земельных участков останется на уровне цен, установленных Законом
Челябинской области от 28.08.2003 № 174-ЗО «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области»
(в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного
участка без проведения торгов стоимость арендованного земельного участка,
предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, составит
20% его кадастровой стоимости.
4. В отношении установленной выкупной цены земельных участков под
зданиями, строениями, сооружениями необходимо отметить следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015
№ 279 утверждены Правила определения цены земельного участка,
находящегося в федеральной собственности, при заключении договора куплипродажи такого земельного участка без проведения торгов. Цена земельного
участка, находящегося в собственности Российской Федерации, установлена в
размере его кадастровой стоимости. Исключением являются случаи продажи
земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или
сооружения или юридическому лицу - собственнику здания или сооружения,
являющихся объектами федерального или регионального значения и
расположенных на приобретаемом земельном участке. Цена обозначенных
земельных участков составляет 60% от кадастровой стоимости.
Кроме того, Минимуществом проведен анализ законодательства других
субъектов Российской Федерации, в которых утвержден подобный порядок
продажи земельных участков (Тюменская область, Республика Башкортостан,
Курганская область, Курская область, Ярославская область, Белгородская
область, Омская область, Ленинградская область, город Москва).
На территории указанных административных образований установлена
выкупная цена в пределах от 15% до 60%.
В связи с этим Минимущества полагает, что устанавливаемая цена в
размере 30% кадастровой стоимости земельных участков, на которых
расположены здания, сооружения, собственникам таких объектов, социально и
экономически обоснована по следующим основаниям:
– по данным государственного статистического наблюдения за
земельными ресурсами на 01.01.2015 в собственности граждан и юридических
лиц находилось 35,1% земельного фонда области. При этом, в государственной
собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной
собственности зарегистрировано 45,9% земель Челябинской области, в связи с
чем, можно сделать вывод, что значительная часть граждан и юридических лиц
приобрела в собственность земельные участки под объектами недвижимости, в
том числе под индивидуальными жилыми домами;
– у 75% муниципальных образований Челябинской области не возникло
замечаний или предложений по цене выкупа в 30% от кадастровой стоимости
при продаже земельных участков под объектами недвижимости;
– устанавливаемая цена ниже средней цены продажи земельных участков,
установленной другими субъектами Российской Федерации;
– в настоящее время выкупная стоимость государственных земель
достаточно низкая по сравнению со стоимостью объектов недвижимости.
Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 3
Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» юридические лица должны были до 01.07.2012 переоформить
право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право
аренды или приобрести такие участки в собственность по льготной цене.
Вместе с тем, юридические лица, которые не переоформили право постоянного
(бессрочного) пользования в установленный срок по-прежнему обязаны
выполнить данное предписание. Принимая во внимание, что указанные
юридические лица не воспользовались льготным периодом переоформления
права, представляется обоснованным установление выкупной цены в размере
30% от кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.
5. По мнению Минимущества, предлагаемая проектом цена 60%
кадастровой стоимости земельного участка, образованного из земельного
участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории,
позволит сохранить баланс публичных и частных интересов, а также повысить
инвестиционную привлекательность земельных участков, что в свою очередь,
приведет к поступлению дополнительных средств в областной бюджет и
бюджеты муниципальных образований.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что принятие проекта
послужит основанием для вовлечения земель в хозяйственный оборот и
увеличения доходной части бюджета Челябинской области.
Кроме того, реализация приказа не потребует финансовых затрат из
областного и местных бюджетов Челябинской области.