Недвижимое имущество: нарушения законодательства при

Недвижимое имущество: нарушения законодательства при
выделении земельных участков, способы защиты имущественных прав
предпринимателей
Актуальность проблем, связанных с предоставлением земельных
участков, в последние годы повысилась. Это связано с развитием
инвестиционно-строительной сферы, увеличения объемов жилищного
строительства и в итоге - резким увеличением потребности в земельных
участках для возведения торговых, промышленных и административных
объектов.
Особого внимания заслуживают проблемы обеспечения прав
предпринимателей в процессе предоставления земельных участков для
строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
В настоящее время процесс предоставления земельных участков
регулируется несколькими нормативными правовыми актами: Земельным
кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской
Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными
законами «О землеустройстве» и «О государственном кадастре
недвижимости», а также актами субъектов Российской Федерации.
Положительный исход дела фактически на всех стадиях процесса
предоставления земельного участка во многом зависит в конечном счете от
решения того или иного органа власти. Данное обстоятельство, в
совокупности со сложностью законодательного регулирования и толкования
действующих норм, создает определенные предпосылки для нарушений прав
предпринимателей.
Механизм, направленный на предотвращение нарушения прав субъектов
предпринимательской деятельности в процессе предоставления земельных
участков, в настоящее время является недостаточно эффективным, о чем
свидетельствуют многочисленные нарушения законодательства, выявленные
в ходе рассмотрения обращений Уполномоченным по защите прав
предпринимателей в Новосибирской области, а также Уполномоченными в
регионах.
Как представляется, в целом для формирования системы правового
обеспечения прав предпринимателей в названном направлении необходимо
создать четкую и прозрачную схему предоставления земельных участков.
Из обращений, поступающих в аппарат Уполномоченного следует, что
органами государственной власти и местного самоуправления при
1
предоставлении земельных участков также нарушаются требования
природоохранного, санитарно-эпидемиологического и градостроительного
законодательства, что в конечном итоге ущемляет права предпринимателей на
использование земельных участков.
ПРИМЕРЫ:
1.
Был случаи, когда мэрия г. Новосибирска предоставила
предпринимателю в аренду земельный участок для строительства жилых
домов, имеющий существенный недостаток в виде санитарно-защитной зоны
в его границах. Однако, в соответствии с СанПиН, размещение жилой
застройки в санитарно-защитной зоне не допускается. В связи с чем,
реализовать право на использование земельного участка в соответствии с
установленным видом разрешенного использования предпринимателю не
представилось возможным, поскольку муниципалитет выполнил процедуру
передачи земли в аренду без необходимого санитарно-эпидемиологического
заключения, что повлекло нарушение прав предпринимателя.
2.
Между администрацией города Бердска и обществом с
ограниченной ответственностью был заключен договор аренды земельного
участка для строительства домов семейного отдыха. Согласно кадастровому
плану, земельный участок расположен на землях поселений.
Вместе с тем, общество долгое время не может получить разрешение на
строительство ввиду того, что прокурор города Бердска обратился в суд с
требованием о запрете вырубки леса, указав на то, что участок, находящийся
в аренде у общества, относится к городским защитным лесам и вырубка не
позволит сохранить санитарно-оздоровительные функции леса, которые
являются источником кислорода. Иск прокуратуры был удовлетворен, что
существенно ограничивает в правах предпринимателя, поскольку без вырубки
деревьев невозможно осуществлять строительство в соответствии с договором
аренды. При этом, общество вложило большие денежные средства в освоение
земельного участка, что повлекло значительные убытки для организации.
3. Администрацией Крутихинского района Алтайского края был
проведен открытый аукцион по продаже земельного участка, на котором
расположено гидротехническое сооружение. По результатам проведенного
аукциона был заключен договор купли-продажи с индивидуальным
предпринимателем. Однако, данный договор был признан ничтожным и был
расторгнут в судебном порядке по заявлению прокурора в защиту интересов
Российской Федерации по следующим основаниям.
Как
оказалось,
проданный
участок
относился
к
землям
сельскохозяйственного назначения и не являлся предметом аукциона. Также
2
было установлено, что часть земельного участка находится под водной гладью
пруда на реке Разбойная, а часть земельного участка является дорогой общего
пользования.
Кроме того, ГТС, находящаяся на земельном участке-это плотина,
которая образует пруд на реке Разбойная. Река Разбойная внесена в
государственный водный реестр водных объектов, а пруд является
неотъемлемой частью гидрографической сети реки и, следовательно, является
федеральной собственностью. Согласно Водному кодексу РФ приватизация
земельных участков в пределах береговой полосы, а также на которых
находятся пруды запрещается.
Из поступающих обращений также можно сделать вывод о
недостаточном правовом регулировании нестационарной торговли, в связи с
чем, возникают случаи злоупотреблений со стороны органов власти,
ущемляющих права предпринимателей и препятствующих развитию малого и
среднего бизнеса.
4. Так, администрация Коченеского района Новосибирской области
отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка по
следующим причинам: прохождение водопровода и линии связи.
Предприниматель обратилась в Арбитражный суд с заявлением к
администрации о признании отказа в предоставлении земельного участка в
аренду незаконным и обязании предоставить в аренду земельный участок. В
судебном процессе администрация не смогла подтвердить документально
причину отказа предоставления земельного участка в аренду.
Решением суда заявленные требования удовлетворены, действия
муниципалитета признаны незаконными.
Необходимо отметить, что порядок предоставления муниципальной
услуги по предоставлению мест для размещения объектов нестационарной
торговли регулируется муниципальными правовыми актами.
Имеют место случаи произвольного пересмотра схем размещения
нестационарных торговых объектов, а также невключение в схемы
размещения или исключение из них уже функционирующих объектов. Это
противоречит смыслу части 6 статьи 10 Федерального закона «Об основах
регулирования торговой деятельности РФ», согласно которой схема
размещения это инструмент систематизации размещения объектов исходя из
долгосрочных планов развития территорий и создания комфортной среды для
граждан, в том числе для удобства осуществления и развития торговой
3
деятельности, а не средство для административного сокращения количества
торговых объектов и ограничения предпринимательской активности.
5. Так, например, между индивидуальным предпринимателем и мэрией
города Новосибирска был заключен договор аренды земельного участка для
размещения нестационарного объекта бытового обслуживания. Данным
договором аренды предусмотрено право арендатора на продление договора, в
связи с чем, предприниматель обратился к мэрии с заявлением о намерении
продлить договор аренды. Однако, мэрия в продлении договора отказала,
мотивируя отказ вынесенным постановлением, согласно которому временный
объект, размещенный предпринимателем на арендуемом участке, был
исключен из схемы размещения нестационарных объектов. Своими
действиями
мэрия
необоснованно
препятствует
осуществлению
предпринимательской деятельности, что может в конечном итоге привести к
ее прекращению. Также городским управлением грубо нарушены требования
Закона об основах регулирования торговой деятельности, согласно которому,
утверждение схемы, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить
основанием для пересмотра мест размещения нестационарных объектов,
строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до
утверждения указанной схемы. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 22 Земельного
кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его
арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора
аренды земельного участка.
В ходе рассмотрения обращений Уполномоченными выявляются
нарушения связанные с отчуждением из государственной и муниципальной
собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства. Имели место случаи, когда заключенные
долгосрочные договоры аренды муниципального имущества не были
зарегистрированы в установленном законом порядке.
Вместе с тем, отсутствие регистрации таких договоров может привести в
последующем к отказам в государственной регистрации договоров куплипродажи арендованного имущества, что повлечет за собой нарушение
преимущественного права предпринимателя на приобретение в собственность
данного имущества.
Данные отношения регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №
159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
4
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон).
Федеральный закон устанавливает льготные условия приватизации
арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса.
Действие федерального закона распространяется на помещения, находящиеся
в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.
При
отчуждении
арендуемого
недвижимого
имущества
из
государственной
собственности
субъекты
малого
и
среднего
предпринимательства
пользуются
преимущественным
правом
на
приобретение такого имущества по рыночной стоимости.
Существенным моментом, закрепленным Федеральным законом,
является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку,
срок которой устанавливается законодательством субъекта РФ, но он не
должен быть менее 3-х лет. В случае, если субъектом не установлен срок
рассрочки, то применяется срок, равный трем годам.
Вместе с тем, данное преимущественное право не носит бессрочный
характер, указанная льгота действует только до 01 июля 2015 года.
Действие Федерального закона не распространяется на государственное
или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013
опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или
заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества
унитарным предприятием.
Также Федеральным законом предусмотрены условия, при которых
может быть реализовано право на приобретение арендуемого имущества- это:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится
во временном владении или временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с
ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства
в
Российской
Федерации»
перечень
государственного имущества или муниципального имущества,
предназначенного для передачи во владение или в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства.
5
Учитывая изложенное, при выкупе недвижимости из государственной
собственности необходимо своевременно предусмотреть все меры для
реализации своих законных прав и интересов.
5. Так, на рассмотрении Уполномоченного находилось обращение
общества с ограниченной ответственностью на неправомерные действия
департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска
при
определении
стоимости
имущества
в
целях
реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого
помещения.
При выкупе спорного объекта недвижимости между обществом и
департаментом возникли разногласия, касающиеся выкупной цены
помещения.
Заявитель полагал, что в отчете от 15.04.2010 об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости неверно указана характеристика объекта
оценки как торговое помещение, однако нежилое помещение использовалось
предпринимателем в целях оказания бытовых услуг, в связи с чем,
неправильно была определена стоимость объекта оценки.
При этом, переход права собственности на вышеуказанное нежилое
помещение был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной
службы по Новосибирской области еще в 2011 году, расчеты по указанному
договору произведены в полном объеме в 2012 году, что подтверждает
согласие покупателя с условиями заключенного договора.
Вместе с тем, общество обратилось к Уполномоченному только в 2014
году, то есть за пределами разумных сроков обжалования действий
департамента.
В заключение хотелось бы сказать о способах защиты и восстановления
прав, нарушенных решением, действием либо бездействием органов власти, а
также их должностными лицами.
На сегодняшний день одним из таких способов может быть обращение с
заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и
действий либо бездействия государственных органов, органов местного
самоуправления, и их должностных лиц в арбитражный суд. Рассмотрение
таких дел регулируется главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В данной главе указан порядок рассмотрения дела, а также требования к
заявлению.
Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ
такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев
6
со дня, когда Вам стало известно о нарушении Ваших прав и законных
интересов.
Еще одним из способов защиты нарушенных прав предпринимателя со
стороны органов власти может быть обращение к Уполномоченному по
защите прав предпринимателей.
7