сделки с жилыми помещениями, приобретенными

СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ПРИОБРЕТЕННЫМИ
ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА
На сегодняшний день уже многие россияне улучшили свои жилищные
условия за счет средств материнского (семейного) капитала (далее – МСК).
Сегодня мы остановимся на вопросах исполнения требований действующего
законодательства по оформлению в собственность всех членов семьи жилья,
приобретенного за счет средств МСК.
Использование
МСК
регламентируется
Федеральным
законом
от
29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки
семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256), а также Правилами направления
средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение
жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от
27.12.2007 № 862 (далее – Правила).
Согласно пункту 4 статьи 10 Закона № 256 жилое помещение,
приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств
(части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую
собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка
и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. При
этом, законодатель допускает приобретение жилья на средства МСК с
оформлением права собственности (без участия детей) сначала только на
одного или обоих супругов (например: в случаях приобретения за счет
кредитных (заемных) средств).
Поэтому,
если
при
приобретение/строительство
использовании
жилого
средств
помещения
супруг
МСК
на
(супруга)
распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то
распорядитель
представляет
в
Пенсионный
фонд
РФ
нотариально
удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем.
Следует обратить внимание, что долями в праве на жилое помещение
необходимо будет наделить всех детей, которые будут рождены в семье на
момент исполнения обязательства (например: на момент погашения кредита
(займа) по ипотеке).
Обязательство по наделению долями должно быть выполнено:
- в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ
средств МСК лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в
случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с
рассрочкой платежа – в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа,
завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (пункт 8
Правил),
- в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного
документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого
строительства, если средства МСК были направлены в счет уплаты цены
договора участия в долевом строительстве (пункт 9 Правил),
- в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения – в
случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием
ипотечного кредита (займа) (пункт 12 Правил),
- в течение 6 месяцев после ввода объекта индивидуального жилищного
строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае
индивидуального жилищного строительства (пункт 12 Правил).
Выделение долей детям может быть осуществлено путем составления
договора дарения, по которому родители передают безвозмездно детям доли в
праве на жилое помещение, приобретенное за счет МСК (конкретный размер
долей законодательством не установлен, и может быть определен родителями
самостоятельно).
Обязательство
осуществлена
считается
государственная
выполненным
регистрация
после
того,
права
как
общей
будет
долевой
собственности на жилое помещение родителей и всех детей.
Однако, не все граждане законопослушны и ответственно подходят к
исполнению данного обязательства. Некоторые родители, использующие МСК
на улучшение жилищных условий, не торопятся выделить доли своим
несовершеннолетним детям, забывая, что таким образом нарушают закон.
Следует знать, что если средства МСК
«обналичиваются» (то есть
реально жилищные условия семьи не улучшаются), либо не исполняется
обязательство по выделению долей в праве
на приобретенное жилое
помещение другим членам семьи, то получатели сертификата МСК могут быть
привлечены даже к уголовной ответственности, которая
определяется в
соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса РФ как мошенничество, то
есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество
путем обмана или злоупотребления доверием.
Проверки
на
предмет
соблюдения
обязательства
могут
быть
осуществлены прокуратурой, Пенсионным Фондом РФ совместно с органами
опеки
и
попечительства.
Сделка
по
продаже
приобретенного за счет МСК, в котором
не
жилого
помещения,
были выделены доли
несовершеннолетним детям, может быть признана судом недействительной.
Кроме того, достигший совершеннолетия ребенок, которому не была выделена
доля в праве на жилое помещение, приобретенное за счет
МСК, вправе
обратиться в суд за признанием права собственности на такое жилое
помещение. Органы Росреестра также осуществляют проверку на предмет
соблюдения обязательства. Так, при проведении правовой экспертизы
представленных
на
государственную
регистрацию
прав
документов
государственным регистратором обязательно проверяется законность сделки, в
том числе по исполнению данных обязательств. Если государственный
регистратор устанавливает факт, что отчуждается жилое помещение, которое
было приобретено за счет средств МСК, но доли в праве в котором не были
оформлены в общую собственность родителей и детей, то в государственной
регистрации перехода права на недвижимое имущество будет отказано, в связи
с тем, что такая сделка не соответствует требованиям
законодательства – является недействительной.
действующего
Хотелось бы предупредить
покупателей быть внимательными при
покупке жилых помещений. Чтобы избавить себя от риска остаться и без денег,
и без жилья, стоит выяснить у продавца – привлекались ли средства МСК на
приобретение жилого помещения, если да, то надлежаще ли исполнено
обязательство по наделению долями всех членов семьи. Если отчуждаемое
жилое помещение, приобретенное ранее с использованием средств МСК,
принадлежит всем членам семьи, включая несовершеннолетних, то сделку
заключать можно (при наличии согласия органов опеки и попечительства на
отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним).
Кроме того, и продавцам, и покупателям следует знать, что сделки по
продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему
гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Данная
норма была введена недавно Федеральным законом от 29.12.2015
№
391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»).
В заключение, хотелось бы заметить, что следует во время и надлежаще
исполнять
взятые
на
себя
обязательства
законодательства, чтобы избежать ситуаций,
и
соблюдать
требования
когда может быть отказано в
государственной регистрации прав, когда совершенные вами сделки, могут
быть оспорены в суде и признаны недействительными, а вас самих
могут
привлечь к уголовной ответственности.
Материал подготовлен Междуреченским отделом
Управления Росреестра по Кемеровской области.