Офисная недвижимость

Офисная недвижимость
Москва
События (сделки, несостоявшиеся сделки, проекты, инвестиции)

Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» бизнес-центр «Волна» площадью 19 200 кв. м
на пр. Академика Сахарова за $140 млн. Приобретение бизнес-центра подтвердил советник
председателя правления «Согаза» Алексей Смертин. По его словам, офис куплен для нужд «Согаза»
— туда переедут все компании группы, сдавать площади в аренду компания не собирается. Сумму
сделки Смертин назвать отказался, однако менеджеры консалтинговых компаний, знакомые с
условиями сделки, утверждают, что она составила $140 млн. Если бы такой объект приобретался для
сдачи в аренду, его цена исходя из прошлогодних ставок могла бы составить $110-120 млн., но,
покупая офис для себя, компания может заплатить и больше, если ее устраивают месторасположение
комплекса и транспортная доступность, ведь таких объектов на рынке не очень много, рассуждает
управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.
«Евразия» сама приобрела «Волну» в 2006 г. у компании «Энергогарант капитал строй». Тогда сумму сделки
оценивали примерно в $120 млн.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2010/02/08/224978

Компания «Большой город» продала офисный комплекс в Москве, расположенный на
Садовнической улице, 79 (недалеко от Павелецкого вокзала). Покупателем выступили структуры,
близкие к компании «Прогресс-капитал», которая принадлежит бывшим акционерам
«Лебедянского». Сделка была запланирована еще в 2008 г., но закрыта несколько месяцев назад,
тогда обсуждалась сумма около $100 млн. Сегодня этот объект может стоить $60-65 млн., считает
руководитель отдела исследований офисного рынка CB Richard Ellis Анна Мельник. По ее словам,
новые владельцы изначально хотели один этаж использовать для собственных нужд, а второй —
сдать в аренду, однако объект так на рынке и не появился. Здание имеет хорошие расположение и
технические характеристики, добавляет Мельник.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2010/02/03/224539
Предложения / Спрос

По подсчетам консалтинговой компании RRG, в столице сейчас насчитывается не менее 4 млн. кв. м
вакантных офисных площадей во всех классах.
Особенно сильно страдают от незаполненности новые масштабные проекты, завершение и сдача в
эксплуатацию которых пришлись на разгар кризиса. «Девелоперы настроили много неликвидных зданий — в
“пробочных” местах, далеко от центра. Кризис стал для них неожиданным: они не могут их сдать», —
отмечает Елена Шохина, директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis.
Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро девелопмента», считает, что на заполняемость бизнесцентра существенно влияет привлечение якорного арендатора.
«Многие компании принимают решение арендовать объект, исходя из соображений «кто там уже есть?». По
словам Антонова, это является своеобразной гарантией надежности и успешности объекта коммерческой
недвижимости в глазах других, более мелких, арендаторов. «Собственники зданий без арендаторов
прилагают максимальные усилия по привлечению якорей. И используют эти бренды для привлечения
других», — соглашается Ирина Хорошилова из отдела по работе с корпоративными клиентами JLL.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2010/02/08/942283

Клиенты негативно относятся к помещениям без ремонта, т. е. к офисным новостройкам. «Офисные
центры “в бетоне” не пользуются спросом в принципе», — категоричен Юрий Тараненко,
гендиректор «Миэль — коммерческая недвижимость». Он объясняет это тем, что арендаторы не
хотят брать на себя заботы о ремонте (это не их профиль) да еще и авансировать собственника.
«Ремонт в новых офисных центрах, где ставка за 1 кв. м составляет в среднем $300-350, дешевле чем
по $360-400 за 1 кв. м не обойдется». «Даже максимально дешевая сделка упирается в вопрос, кто
будет платить за ремонт (минимум $500 за 1 кв. м в классе А — если брать с вентиляцией и
инженерными системами)», — считает Елена Шохина, директор отдела офисных помещений CB
Richard Ellis
Наталья Москаленко, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, утверждает, что в
2009 г. востребованными оказались только помещения с отделкой, а также здания, арендодатели которых
«сыграли на опережение и ответили на запросы арендаторов». Например, когда все скрывали ставки, «Дон-
строй» вышел на рынок с открытым предложением по бизнес-центру Nordstar: объявил, что готов заключать
сделки по аренде по $450 за 1 кв. м, давая 20% комиссионных брокерам, плюс продемонстрировал готовность
выполнить отделку.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2010/02/08/942283

Арендные ставки / Цены

Предлагаемые арендные ставки в бизнес-центрах класса А сейчас составляют примерно $600 за 1 кв.
м (не включая НДС и эксплуатационные расходы). Ожидания арендаторов — $500-600 (причем в
ставку должен входить компенсационный пакет или отделка), считает Ирина Хорошилова из отдела
по работе с корпоративными клиентами JLL. Офисы класса В, по ее словам, клиенты готовы брать по
$350-450 за 1 кв. м. Но опять-таки если собственник предлагает голые стены, арендаторы ждут
компенсации.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2010/02/08/942283

Сейчас арендодатели «соревнуются» в лояльности договоров по отношению к арендаторам, отмечает
Денис Колокольников, генеральный директор RRG. Мягче стали технические условия (срок аренды,
размер минимальной сдаваемой площади, штрафные санкции при расторжении контракта,
возможности сдачи в субаренду и т. д.). Отдельная тема — оценка оплачиваемой площади
арендуемого помещения. Например, так называемый коридорный коэффициент. Оплата
общественного пространства иногда может составлять до 30% от арендной ставки, хотя для
действительно высококлассных объектов он должен укладываться в 12-15%. Сейчас многие
арендодатели, предлагая помещения, подчеркивают, что арендатор платит только за ту площадь,
которую занимает.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2010/02/08/942283
Тенденции и прогнозы

В 2010 г. ставки аренды на офисы в Москве останутся стабильными, заявил Кристофер Питерс,
директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis. Цены на помещения класса А прайм
прогнозируются на уровне $800 за 1 кв. м в год, класса А — около $500 за 1 кв. м в год, класса B —
около $200 за 1 кв. м в год.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2010/02/05/940837
Санкт-Петербург
События (сделки, несостоявшиеся сделки, проекты, инвестиции)

В Петербурге состоялось официальное открытие бизнес-центра "Биржа", два этажа которого
пришлось разобрать из-за несоответствия высотному регламенту. Как признается председатель
совета директоров холдинга "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков, $6 млн. ушло на демонтаж двух
этажей бизнес-центра, испортивших по мнению общественности, вид на панораму стрелки
Васильевского острова, еще $9 млн. - компания потеряла за счет упущенной аренды и продажи этих
площадей. Это более 30% от общего объема инвестиций в строительство бизнес-центра, которое по
словам Заренкова, составляет $48 млн. Это при том, что первоначально "Эталон-ЛенСпецСМУ"
рассчитывало, что рентабельность проекта составит 40%. За заполняемость этого офиса Вячеслав
Заренков вполне спокоен. "В мае мы выйдем на его полное заполнение", - с гордостью заявил он.
Сегодня из 15,7 тыс. кв. м арендопригодных площадей 4,5 тыс. кв. м занимает биржа и 6,8 тыс. кв. м
выкуплены, еще 700 м2 находятся в аренде. В перспективе более 2 тыс. кв. м займут разные
подразделения "ЛенСпецСМУ". На оставшиеся 1,7 тыс. кв. м претендует около 20 компанийинвесторов. Это при том, что стоимость аренды и продажи 1 кв. м в этом бизнес-центре далеко не
самая низкая.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2010/02/11/V_Peterburge_otkrili_birzh

ОАО "Кондитерская фабрика им. Н.К. Крупской", принадлежащее норвежскому концерну Orkla
получит в Красном Селе участок земли для вывода своего производства из центра Петербурга.
Освободившиеся здания будут перепрофилированы. Сейчас предприятие расположено в самом
центре города — на Социалистической улице, недалеко от Московского вокзала. Там оно занимает
участок 1,7 га (площадь цехов не раскрывается). Менеджер по внешним связям кондитерской
фабрики Ольга Агафонова говорит, что когда новое производство будет построено, то ныне
занимаемое здание фабрики на Социалистической улице будет перепрофилировано, скорее всего, в
бизнес–центр. "Продавать его мы точно не собираемся", — заявила Ольга Агафонова. Эксперты
рынка оценивают стоимость здания на Социалистической улице в $90–100 млн.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2010/02/09/Fabrika_Krupskoj_pokidaet

Холдинг "Эталон–ЛенСпецСМУ" 1 февраля 2010 завершил процесс оформления прав собственности
на бизнес–центр "Биржа" на 26-й линии Васильевского острова. Право собственности компания
разделяет с ЗАО "Биржа Санкт–Петербург". Застройщику принадлежит 17 500 кв. м, Бирже "Санкт–
Петербург" — 4 200 кв. м полезных площадей. Открытие обновленного здания бизнес-центра
планируется в первой декаде февраля.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2010/02/02/LenSpecSMU_oformilo_prava

Финансовая корпорация "Открытие" приобрела бизнес–центр "Строгановский" на Невском
проспекте, 19. "Строгановский", принадлежавший предпринимателю Василию Сопромадзе и
американской Monte Vista Investment Corporation, был впервые выставлен на продажу в 2007 году.
Продать его на торгах пытался Фонд имущества, однако при начальной цене $15,8 млн. покупателей
не нашлось. В начале 2009 года бизнес–центр предлагали уже за $8 млн., но и тогда его никто не
купил. Рыночная цена бизнес–центра на данный момент составляет $6– 7 тыс. за 1 кв. м, полагает
директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков. Общая площадь объекта
составляет 1885 кв. м, но около 420 кв. м из них (первый этаж) принадлежат городу и сдано в аренду
до 2012 г. сети «Л'Этуаль». Заместитель директора инвестиционного консалтинга «Colliers
International Санкт-Петербург» Владимир Сергунин считает, что бизнес-центр мог быть продан
исходя из цены в $5000-7000 за 1 кв. м, исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров
оценивает сделку максимум в 240 млн. руб.
(Деловой Петербург, Ведомости)
http://www.dp.ru/a/2010/02/02/Sopromadze_izbavilsja_ot
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2010/02/02/224371

Швейцарская инвестиционно–девелоперская компания АО "Бьер Люмьер Холдинг" приобрела у
ООО "Имущественный комплекс "Университетская" проект строительства бизнес–центра на
Университетской набережной, 7–9–11, корп. 5, лит. А. По данным «Делового Петербурга», сумма
сделки составила около $15 млн. Здесь предполагается построить 8–этажный бизнес–центр общей
площадью 8,2 тыс. кв. м.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2010/02/01/Universitetskaja_naberezhna

Консорциум «Кодекс», занимающийся информационно-правовыми системами, арендовал 5500 кв. м
в БЦ «Кантемировский» на Аптекарской набережной, 12. Это одна из самых крупных сделок на
петербургском офисном рынке, состоявшаяся за последний год. Бизнес-центр расположен в
реконструированных корпусах бывшего завода по производству медицинского оборудования
«Красногвардеец». Общая площадь офисного комплекса класса В — 25 000 кв. м, рядом — закрытая
охраняемая парковка на 100 машин, а также гостевая автостоянка. Для нового арендатора
отремонтировано отдельное здание. Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle.
По ее данным, договор с консорциумом «Кодекс» заключен в конце 2009-го на длительный срок. Ставки не
разглашаются. На сайте бизнес-центра расценки на помещения классов В и С начинаются с 600 рублей за 1
кв. м в месяц. По оценке директора департамента консалтинга GVA Sawyer в СПб Ирины Солоновой, цена
оптовой сделки могла составить 350-450 рублей за «квадрат» (включая НДС). «Однако при таких невысоких
ставках собственнику невыгодно подписывать долгосрочный договор. Думаю, контракт заключен на два-три
года», — рассуждает Ирина Солонова. По ее словам, бизнес-центр принадлежит компании «Чайка-плаза».
Сделка с «Кодексом» занимает второе место в рейтинге крупных операций с офисами, состоявшихся в
прошлом году и ставших достоянием общественности. Рекорд принадлежит компании Yota, которая
арендовала в «Атлантик-Сити» сразу 7800 «квадратов». По данным экспертов, помещения в Приморском
районе, номинированные в классе А, достались «якорному» клиенту по 600 рублей за метр в месяц.
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17714.html
Арендные ставки / Цены

Бизнес-центр «Биржа» позиционируется как объект класса В+. Центральный вход обустроен с
Клубного переулка. В здании общей площадью 23274 кв.м (полезное пространство — 22731 кв.м) 16
этажей. Большая часть помещений принадлежит холдингу «Эталон-ЛенСпецСМУ». ЗАО «Биржа
Санкт-Петербург» владеет 4200 кв.м, полученными в счет оплаты участка, на котором построен
офисный комплекс.
По данным «ЛенСпецСМУ», здание заполнено арендаторами на 70%. Паркинг, открытый на площади
Собчака, рассчитан на 255 машиномест.
Офисы сдаются в аренду и продаются блоками от 33 до 4000 кв.м. Запрашиваемые арендные ставки
варьируются от 750 до 1250 руб./кв.м в месяц. Актуальные цены предложения — около 95000 руб./кв.м. По
данным компании «АйБи Ритейл», которая привлекла в БЦ несколько фирм на площади в 300-350
«квадратов», бизнес большинства клиентов связан с работой биржи.
Застройщики обещают торжественно открыть бизнес-центр в ближайшее время. Управляет им ЗАО «СервисНедвижимость» (входит в холдинг «Эталон-Лен-СпецСМУ»).
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17741.html