Право собственности на общее имущество собственников

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 36.
Право собственности на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на
праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном
доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы,
в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным
собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых
потребностей собственников помещений в данном доме, включая
помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и
подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на
указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и
в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством
пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме
возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме
путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме,
принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего
имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование
иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы
граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может
быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не
допускается запрет на установление обременения земельного участка в
случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам,
существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое
обременение земельного участка правом ограниченного пользования
устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого
обременения земельного участка, и собственниками помещений в
многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного
участка правом ограниченного пользования или об условиях такого
обременения разрешаются в судебном порядке.
Комментарий к статье
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п.1 ст.290 ГК
РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в
многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с
большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего
имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в
отличие от перечня, содержащегося в п.1 ст.290 ГК РФ, не является
исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение
“в том числе”.
При решении вопроса об отношении того либо элемента к общему
имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих
элементов. Таких признаков два.
Первым признаком является предназначенность элемента для
обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает
предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного
дома.
Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований
принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве
общей долевой собственности.
При определении технических и эксплуатационных характеристик
элементов состава общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые
здания".
2. Абзац 2 п.1 коммент. ст. в отличие от ранее действовавшей нормы ст.10
ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.2963; РГ.
2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок
установления границ и размеров земельного участка, на котором находится
многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера,
ориентируя участников соответствующих отношений на земельное
законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.
Требования земельного законодательства относительно границ и размеров
земельных участков определены в общем плане в ст.33, 36 ЗК РФ,
Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня),
Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000.
10 янв.), постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О
порядке распоряжения земельными участками, находящимися в
государственной собственности, до разграничения государственной
собственности на землю" (РГ. 2002. 10. авг.; 2003. 27 нояб.).
Подробный порядок определения размеров и установления границ
земельных участков, на которых находятся многоквартирные дома,
установлен Положением об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением
Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (с изм. от 21 августа 2000
г.) (РГ. 1997. 10 окт.; 1998. 16 апр.).
3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников
помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу.
Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность,
владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению
всех участников долевой собственности (см. ст.246, 247ГК РФ).
Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности
по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем
обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве
собственности правомочия собственников являются по объему равными.
Участник общей долевой собственности при наличии фактической
возможности вправе требовать предоставления в его владение и
пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от
иных его частей.
4. Правило п.3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве.
Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя
способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию
многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого
должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного
дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например,
путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на
котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.
5. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п.1
ст.246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на
определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение
участников долевой собственности по передаче некоторых элементов,
образующих общее имущество, должно оформляться специальным
решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно
приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из
собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс
передачи нелегитимным.
Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с
использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при
предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной
площадкой находящимися на земельном участке, входящем в состав общего
имущества.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего
имущества должны оформляться договором, заключаемым между
уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
6. В п.5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение
земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом
ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное
право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст.216,
274-277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в
собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не
прекращается.
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом,
требующим установления права ограниченного пользования и
собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в
соответствии с правилами ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N
16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244). Государственная
регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре
прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица)
или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего
соглашения о сервитуте.