kak_effektivno

http://www.alexeyvlaskin.ru/2011-03-10-06-40-49/44-2011-03-10-06-37-49/184-2011-08-0314-38-20
Как эффективно контролировать управляющую компанию?
03.08.2011 17:38
Работа считается невыполненной до тех пор, пока не проверена!
Как вы узнали из предыдущего материала на основании пункта 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса
РФпредседатель совета многоквартирного дома:
1. Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или)
выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании
доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме
2. Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме.
3. Подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения
работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
4. Подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг
ненадлежащего качества.
5. Направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией
обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
Главный вопрос, который возникает по прочтении всего перечня: как это реально сделать, причем без нервов и
скандалов.
Во-первых, председателю совета многоквартирного дома необходимо заручиться доверенностями от
собственников на осуществление вышеперечисленных юридически значимых действий.
Во-вторых, для облегчения взаимопонимания с управляющей компанией внести на основании пункта 4 части 8
статьи 161.1 ЖК РФ в договор управления многоквартирным домом пункт, предусматривающий обязанность
управляющей компании предоставлять председателю совета многоквартирного дома ежемесячный акт
выполненных работ для рассмотрения и что самое главное подписания.
В-третьих, изучив перечень работ и услуг, предусмотренных договором жестко фиксировать факты нарушения
нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме.
В-четвертых, обязательно составлять акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении
коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Для чего все это необходимо? Безусловно, что каждое нарушение должно находить отражение в платежном
документе в виде уменьшения платы не только за коммунальные, но и жилищные услуги. Проще говоря, если в
договоре управления предусмотрена уборка придомовой территории, а дворника никто и никогда не видел, то
первая строчка должна «похудеть» на соразмерную величину.
Помимо финансовых вопросов эти документы необходимы в случае принятия решения о кардинальном выяснении
отношений с управляющей компанией. До недавнего времени органы местного самоуправления не имели
полномочий по контролю за деятельностью управляющих организаций. Однако, благодаря нашей с вами
принципиальной позиции по этому вопросу законодатель пошел нам навстречу и внес изменения наделяющие
муниципалитеты полномочиями по организации проверок управляющих компаний. Вот как это записано части 1.1
статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации:
Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме,
председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов
управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского
кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи
162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный
срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры,
градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов
капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае, если по результатам указанной
проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным
домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения
созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с
такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа
управления данным домом.
Таким образом, получается четкая процедура, при которой председатель совета многоквартирного дома, имея на
руках документы, свидетельствующие о систематическом неисполнении управляющей компании своих
обязательств, обращается в муниципалитет, который, в свою очередь в 5-ти дневный срок организует проведение
проверки деятельности управляющей компании. В случае если нарушения подтверждаются, муниципалитет
созывает общее собрание, давая собственникам возможность расторгнуть договор с ненавистной управляющей
компанией и заключить договор с новой управляющей компанией либо создать товарищество собственников жилья.
Рассмотрим, какими документами могут быть оформлены взаимоотношения между собственниками и управляющей
компанией для создания атмосферы прозрачности и добропорядочности, а самое главное какие документы
позволят правильно и своевременно составлять акты выполненных работ, акты невыполнения обязательств по
договору.
В первую очередь это конечно договор управления многоквартирным домом примерная форма, которого можно
посмотреть здесь: Примерный договор управления многоквартирным домом.
В договоре обязательно должен быть указан состав общего имущества. Например, площадь лестничных маршей и
межквартирных лестничных площадок, которая необходима для расчета платы за уборку подъезда. Наряду с этим в
договоре управления обязательно, исходя из состава общего имущества именно вашего дома, должен быть
определен перечень работ и услуг по содержанию, текущему ремонту, капитальному ремонту общего имущества.
Для каждой работы и услуги по содержанию общего имущества должны быть определены: периодичность (1 раз в
день, 1 раз в неделю, круглосуточно, по мере необходимости и т.д.), а также стоимость на 1 метр квадратный
обще площади в месяц. Для примера:
№№
Наименование работ
Периодичность
Годовая
плата
п/п
Стоимость
на 1 кв.м
общ.
площади
(руб.)
(руб./кв.м в
месяц)
I. Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования
Подметание полов во всех
2 раз(а) в неделю
120345,00
1,1
помещениях общего пользования,
кабины лифта и протирка их
влажной шваброй
1.
Для каждой работы по текущему или капитальному ремонту должна быть составлена смета, которая утверждается
на общем собрании собственников, после чего в договор управления вносятся следующие сведения:
№№
Наименование работ
п/п
Стоимость
работ, дата
начала и
завершения
Стоимость на 1 Гарантийный
кв.м общ.
срок на
площади
выполненные
работы
(руб./кв.м в
работ
месяц)
(лет)
10,50
5
(руб.)
1. Крыша
1.1. Текущий ремонт кровли
368 000
рублей
Начало работ
01.07.2001
года
Завершение
работ
31.08.2011
года
ВАЖНО! На основании правильно заключенного договора управления можно и нужно сделать календарный планграфик содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, в котором для каждого дня будет
определено какая именно работа или услуга должна быть выполнена.
Имея, на руках календарный план-график содержания и ремонта общего имущества председатель совета
многоквартирного дома сможет каждый день давать однозначную оценку деятельности управляющей компании.
Исходя, из плана-графика сразу будут видны отклонения между заявленными и фактически выполненными
объемами работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Для примера: По договору и плану-графику дворник должен убирать 7 дней в неделю. Это значит, что в июле
месяце дворник должен убрать территорию 31 раз. Соответственно, если дворник из 31 дня появлялся только 15
раз, то это необходимо документально оформить в виде 16 актов невыполнения управляющей компанией уборки
придомовой территории. Затем в конце месяца акт выполненных работ за июль месяц необходимо подписывать с
разногласиями,приложить копии актов невыполнения управляющей компанией услуг по уборке придомовой
территории и потребовать от управляющей компании снижения платы по первой строке за ненадлежащую уборку
придомовой территории.
И так по каждому виду работ!
Думается, что если длительное время управляющая компания не может наладить работу и акты выполненных работ
за месяц председателем совета многоквартирного дома подписываются с разногласиями, следует обращаться в
муниципалитет для организации проверки ее деятельности.
В следующем материале мы рассмотрим процедуру фиксирования фактов непредоставления
коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
http://gazeta-kompra.ru/rubs/komprav/stn/p-kak-upravlyayushhuyu-kompaniyu-sdelat-upravlyaemoj
Мы взяли на себя смелость привести некоторые рекомендации председателей советов МКД,
посещавших практикумы от «КомПры» в феврале-марте этого года. Вот какие шаги помогли
горожанам:
• чтобы оптимизировать расходы дома, необходим председатель совета МКД, который будет
контролировать работы УО,
• председатель совета МКД должен подписывать все наряды от обслуживающих организаций, это
право отражено в статье 161.1 ЖК РФ,
• если наряды не приносят, напишите письменное заявление в УО о том, что должен подписывать
председатель совета дома (и 2-3 других члена совета при его отсутствии), а все остальные
подписи в актах выполненных работ считать недействительными,
• нужно каждый месяц приходить в УО и запрашивать отчет по выполненным работам. Если
выяснится, что председатель совета МКД не согласен с тем, что какие-то из них в
действительности были выполнены, самое время заявить об этом – с годовым отчетом вы уже
ничего не сделаете,
• налаживайте хорошие отношения с мастером, обслуживающим ваш дом, – это позволит многие
вопросы решать на месте, не тратя время на жалобы «выше»,
• примите тот факт, что согласно нынешнему законодательству собственники жилых и нежилых
помещений многоквартирного жилого дома являются собственниками и общедомового имущества,
и персонифицированного счета дома, и придомовой территории. Только мы вправе решать, какие
работы производить, за что платить и сколько. Пока этого понимания не будет, жильцы последних
этажей никогда не поймут жителей первых этажей, а противостояние внутри дома сведет на нет
все попытки привести в порядок общее имущество.