Кипр – это красивый остров ... можно искупаться в море (вода около +14- +16 C в...

Кипр – это красивый остров с разнообразными природой и ландшафтом. Зимой
можно искупаться в море (вода около +14- +16 C в зависимости от области Кипра),а затем
похать кататься на лыжах в лесистый Тродос и насладиться снегом и зимним холодом.
Здесь даже песок на побережьях разный. В Лимасоле он серый, на пляжах Куриума
– красный, а в Айя Напе - белый. Добавьте к этому еще и изменчивый ландшафт и
появится чувство определенной смены впечатлений, столь необходимого для тех, кто
проживает на острове.
В течение многих лет Кипр являлся очень привлекательным местом для
инвестиций в недвижмость и проживания здесь во время отпуска или после отставки.
Глобальный экономический кризис в Европе последних лет и особенно недавний
финансовый кризис на самом Кипре очень серьезно повлияли на интерес иностранцев к
приобретению недвижиости на Кипре. В настоящий момент наблюдается существенное
падение сделок, заключенных иностранцами, и это несмотря на большое падение цен.
Будучи русской, пережившей несколько глубочайших финансовых кризисов в
России, я считаю возможным позволить себе заметить, что кризисы приходят и уходят, а в
итоге выигрывают те, кто инвестируют в недвижимость в течение кризиса.
Именно для них я и пишу ниже.
Покупая недвижимость, особенно за рубежом, нужно четко представлять себе
последствия сделки: юридические и финансовые.
1. После того, как Вы определились с объектом, который собираетесь купить,
необходимо провести юридическую проверку его правоустанавливающих
документов.
Из моего опыта, при покупке недвижимости большинство покупателей совершают
фатальную ошибку: они нанимают юриста, предложенного или рекомендованного им
самим агентом или застройщиком, или же попадают в ловушку, соглашаясь на
«бесплатную» консультацию самого продавца. В этом случае адвокат, даже если Вы
заплатите ему, все равно не будет абсолютно на Вашей стороне с тем, чтобы помочь Вам
достичь Вам наилучших условий сделки, а в лучшем случае будет нейтрален, в худшем же
– будет помогать продавцу достичь наилучших условий сделки. В результате не будет
проведена надлежащая проверка правоустанавливающих документов, и Вы не только
можете потерять часть денег, но еще и столкнетесь со сложностями в получении
свидетельства о праве собственности на недвижимость, либо продать ее. И в этом случае
Ваш отпуск на Кипре вместо расслабления и отдыха принесет Вам новый раунд
переговоров, на этот раз с новым адвокатом.
Если Вы хотите получить качественную юридическую консультацию, Вам
необходимо обратиться к независимому от продавца адвокату. И очень важно
сделать это ДО того, как будут подписаны документы или уплачены деньги!
Замечу, что в процессе обсуждения с продавцом возможности снижения цены,
необходимы аргументы, обосновывающие Вашу позицию. Обычно для этой цели
используются внешние или внутренние недостатки помещения и/или дефекты
правоустанавивающих или сопутствующих им документов, и даже их отсуствие, в
зависимости от степени их влияния возможность владения, пользования и распоряжения
недвижимостью. Например, в настоящий момент отсутствие свидетельства о праве
собственности на недвижимость ведет к снижению цены до 50% от рыночной цены!
Расходы на сделку
Налог на передачу имущества
НДС
Кто платит?
покупатель
3% - 8%
18% (2013) - 19%
покупатель
(from 2014)
Пошлина
Комиссия агенту
0.15% - 0.20%
3% - 5%
Расходы покупателя
4.60% - 11%
18.60% - 21%
Расходы продавца
3% - 5%
Сопуствующие сделке расходы
(Сопутствующие сделке расходы включают все
расходы покупки и последующей перепродажи 7.60% - 26%
имущества–
комиссию агенту, нотариальные, регистрационные
расходы, налоги, юридические услуги и тд)
(Источник : Global Property Guide)
покупатель
продавец
(старая
недвижимость)
(новая
недвижимость)
2.
В течение двух месяцев с даты подписания договора купли-продажи его
необходимо зарегистрировать в Земельном Департаменте, регистрирующем сделки с
недвижимостью. Это гарантирует Ваши права на имущество до получения свидетельства
о праве собственности и, при необходимости, позволит Вам потребовать от продавца
передачи Вам купленного имущества. В случае, если договор купли-продажи не будет
предоставлен в Департамент в течение указанного срока, Вы потеряете право потребовать
от продавца передать Вам купленное недвижимое имущество. Вы сможете лишь взыскать
с продавца уплаченную сумму сделки и компенсацию в связи с нарушением им
положений договора.
3.
Иностранцы вправе купить один дом на Кипре, а также землю, при этом
существует ограничение на объем покупки земли – не более 4,014 кв. м.
Для регистрации на Кипре права собственности на недвижимость необходимо
разрешение Правительства Кипра. Обычно такое разрешение получают через адвоката.
Покупатели иностранцы должны подать заявление в Совет Министров Кипра с
целью приобрести недвижимое имущество, но это в основном формальность. Хотя
процесс занимает около года, нет ограничений в отношении пользования недвижимостью
в течение срока рассмотрения заявления. Отсутствие Разрешения не ограничивает права
наследников.
4. Граждане ЕС вправе сдавать недвижимое имущество в найм, не граждане ЕС
таким правом не обладают.
5. Налоги
Налог на передачу имущества:
Налог на передачу имущества исчисляется по прогрессивной ставке. Он
начисляется на покупную цену или на рыночную цену, определяемую Регистрирующим
органом. Если имущество в совместной собственности, то стоимость имущества делится
на количество собственников, что ведет к снижению суммы налога.
СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА (€) СТАВКА НАЛОГА
до €85,430
€85,430 - €170,861
свыше €170,861
3%
5%
8%
Налог на передачу имущества не уплачивается в случае, если на передаваемое
имущество начисляется НДС (налог на добавленную стоимость).
В стоимость новой недвижимости входит НДС, который начислятеся на покупную
цену или на рыночную цену имущества. Стандартная ставка НДС составляет 18% с 14
января 2013 до 12 January 2014 и 19% с 13 January 2014.
Пониженная ставка НДС в размере 5% может быть применена к приобретению
и/или постройке жилой недвижимости для первичных покупателей и с площадью менее
250 кв. м. Пониженная ставка может также применяться к приобретению и/или постройке
жилой недвижимости для первичного использования в качестве места постоянного
проживания в течение последующих 10 лет.
Гербовый сбор:
Гербовый сбор взимается в оформления документов, относящихся к Республике
Кипр. Гербовый сбор рассчитывается по прогрессивной ставке и зависит о покупной цены
имущества.
СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА , (€) СТАВКА
до €5,000
€5,000 - €170,000
свыше €170,000
0%
1.50%
2%
6. Налог
на
наследство
Налог на наследство был отменен с 2000 года.
7. Налог на сделки дарения
Налог на сделки дарения уплачивается при передаче недвижимого имущества
между членами семьи и зависит от степени родства между дарителем и одаряемым.
НАЛОГ
СТЕПЕНЬ РОДСТВА
СТАВКА
НАЛОГА
От родителей детям: 4%
Между супругами:
8%
Между
родственниками
8%
третьей
степени
родства:
8. Налог на недвижимое имущество
С 2013 года ставки налога на недвижимое имущество следующие:
Стоимость имущества в оценке 1980 г.
Стаавка налога
Сумма налога
Всего
€1 до €12,500
0
€0
€0
€12,501 до €€40,000
0.6%
€240†
€240†
€40,001 до €€ 120,000
0.8%
€640
€880
€€ 120,001 до €€ 170,000
0.9%
€450
€1,330
€170,001 до €€ 300,000
1.1%
€1,430
€2,760
€300,001 до €€ 500,000
1.3%
€2,600
€5,360
€500,001 до €€ 800,000
1.5%
€4,500
€9,860
€800,001 до €€ 3,000,000
1.7%
€37,400
€47,260
Свыше €€3,000,000
1.9%
†Те
собственники, стоимость имущества которых в ценах 1980 года превышает
€12,500 должны платить налог с полной стоимости 1980 года, т.е. вычет €12,500
к ним не применяется.
9. Эксплуатационные/коммунальные расходы
Как только Вы становитесь собственником, Вы обязаны платить эксплуатационные
и коммунальные расходы, относящиеся к Вашему имуществу и к прилегающей к нему
территории.
Ежемесячные платежи рознятся и могут быть, например, 50 или 500 евро, в
зависимости от услуг, которые они включают. Чтобы избежать впоследствии неприятных
сюрпризов очень важно обсуждать размер платежей до заключения договора куплипродажи недвижимости.
И. Икономиди