Ньюслеттер-Антоненко

Украина, Киев, ул. Большая Васильковская 9/2, оф. 67, тел: (044) 287-48-38,(044) 287-76-76,(044) 284-37-77
www.jurimex.com.ua, http://jurblog.com.ua/
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО В ИСПАНИИ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Январь 2014
Автор: Антоненко Анна
Старший юрист ЮК Jurimex
Не так давно в Испании был и принят и уже работает Закон №14/2013 «О поддержке
предпринимателей и интернационализации предпринимательства» намеренный повысить интерес
иностранцев к рынку недвижимости на солнечном побережье и восстановить спрос на жилье. Законом,
помимо всего прочего, предусматривается возможность получения визы или ВНЖ в Испании для
иностранцев, которые осуществили значительные инвестиции (inversión significativa) в недвижимость
Испании.
Итак, иностранный инвестор, который обзавелся жильем на испанском побережье, вложив не менее
полумиллиона Евро, имеет право получить вид на жительство на 2 года с возможностью его
продления на аналогичный период в течение срока существования инвестиции.
Стоит обратить внимание, что инвестиции до € 500 тыс. должны быть свободны от каких-либо
обременений, ну, а свыше уже могут быть, и обременены, или даже находиться под залогом. При
покупке недвижимости совместно супругами, претендент должен подтвердить, что его доля в
приобретенной совместно недвижимости равна или превышает € 500 тыс. Несмотря на такой нюанс,
вид на жительство инвесторов распространяется и на супругов, и даже несовершеннолетних детей.
Поэтому, в случае, если иностранец осуществляет значительную инвестицию в недвижимость на
сумму не менее € 500 тыс. и супруг (супруга) и несовершеннолетние дети также могут подавать заявку
на получение визы, а затем и вида на жительство.
О приобретении недвижимости
При покупке недвижимости в Испании следует учесть, что перед заключением в присутствии
нотариуса сделки купли-продажи (Escritura Publica) необходимо будет:
 подписать договор залога, которым покупатель «бронирует» право на покупку полюбившегося
объекта (сумма залога определяется по соглашению сторон и составляет, как правило, 10 %
от стоимости объекта, срок действия - обычно около 2 месяцев. В случае невыполнение
продавцом договора залога предполагается возврат двойной суммы залога, в случае
невыполнения покупателем – удержание оплаченной суммы;
 получить испанский налоговый номер иностранца NIE (в течение 10-15 дней);
 открыть счет в испанском банке, потому как расчеты возможны исключительно в безналичной
форме.
Рекомендуется также провести экспертизу приобретаемой недвижимости и предстоящей сделки (Due
Diligence), проверить правоустанавливающие документы, наличие запретов отчуждения, отягощений
правами третьих лиц, историю создания и перехода прав на объект, произвести оценку рисков и их
минимизации.
После подписания купчей необходимо оплатить услуги нотариуса, налоги и сборы за регистрацию, а
также осуществить непосредственно регистрацию нотариального акта купли продажи в Реестре
собственности (20-30 дней).
Налоги и расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании
Система налогообложения Испании довольно гибкая, поэтому назвать точную сумму налогового
бремени будет сложно. Приблизительные цифры при оформлении сделки для покупателя колеблются
в пределах 10 % от стоимости объекта.
Итак, при покупке следует учесть следующие расходы:
 налог на переход права собственности в случае приобретения вторичной недвижимости (ITP) –
10%;
 НДС (IVA) – 10%, при приобретении нового жилого помещения (у застройщика), а при нежилом
– 21%.Оплата осуществляется после оформления купли - продажи у нотариуса;
 услуги нотариуса и расходы на регистрацию в Реестре Собственности – около 1% от стоимости
недвижимости. Оплата производится в день оформления у нотариуса договора купли-продажи
и после регистрации данного документа в Реестре. На практике, как правило, проводится
покупателем;
 в случае приобретения земельного участка продавец уплачивает налог на увеличение
стоимости данного участка с момента его покупки до момента продажи (plusvalía municipal), его
размер зависит от расположения, размера, периода владения.
Помимо расходов связанных с покупкой, следует учесть расходы на содержание недвижимости, к
которым относятся:
 городской налог собственников недвижимости (IBI), который рассчитывается исходя из
кадастровой стоимости недвижимости;
 ежемесячные
или
ежеквартальные
выплаты
сообществу
собственников
дома/кондоминиума/группы домов (cuotas Comunidad de Propietarios);
 коммунальные расходы (вода, газ, свет, мусорный сбор).
Об общих требованиях к инвестору-претенденту на ВНЖ:
1. Возраст - старше 18 лет;
2. Законное пребывание на территории Испании;
3. Отсутствие судимости в Испании, а также странах, в которых претендент проживал последние
5 лет;
4. Отсутствие нарушений визового законодательства в других странах, с которыми Испания
подписала соответствующие международные договоры;
5. Наличие полиса государственного или частного медицинского страхования, выданного
страховой компанией, аккредитованной на территории Испании;
6. Подтвержденное наличие средств, достаточных для нормального уровня жизни заявителя и
членов его семьи в течение всего периода предполагаемого проживания в Испании. Для
расчета применяется индекс IPREM (Índice Público de Efectos Múltiples, публикуется в Законе
о бюджете – Leyde Presupuestos), умноженный на 4, а для членов семьи – сумма IPREM ,
умноженная на каждого члена семьи. В настоящее время, на 2014 г. сумма составляет: на
заявителя-инвестора –2.130 евро в месяц, а на каждого члена семьи по 532,51евро в месяц.
(Также могут приниматься во внимание будущие поступления на имя заявителя: пенсия,
зарплата, доход от сдачи в аренду недвижимости и т.д.).
О специальных документах, необходимых для получения ВНЖ
Помимо стандартного пакета документов для получения визы (анкеты, внутреннего и международного
паспорта с ксерокопиями всех страниц, 2 фотографий заявителя 3,5х 4,5 см, страхового медицинского
полиса с ксерокопией, переведенной на испанский язык и легализированной справки об отсутствии
судимости с ксерокопией, подтверждением достаточного количества средств), претенденту,
осуществившему инвестицию в недвижимость, для получения ВНЖ необходимо предоставить:
 свидетельство из Реестра собственников, содержащее последовательную информацию о
владельцах и об обременениях в отношении одного или нескольких объектов недвижимости.
Свидетельство должно быть выдано не ранее чем за 90 дней до подачи заявления и должно
содержать электронный код верификации. Если же на момент запроса приобретенная
недвижимость находится на оформлении в Реестре собственников, достаточно представить
упомянутое свидетельство, в котором должен быть отражен факт подачи документа о
приобретении, с приложением документов, подтверждающих оплату соответствующих налогов.
 переведённую на испанский язык и легализированную справку Министерства доходов и сборов,
подтверждающую отсутствие задолженностей заявителя.
 Переведенную на испанский язык и легализированную декларацию о налоге на доходы
физических лиц за последний отчетный период.
С какими преградами может столкнуться национальный инвестор в Украине
Для инвестирования за рубеж, в том числе в недвижимость, размещения средств в иностранных
банках, получения кредита за рубежом необходимо получить индивидуальную лицензию НБУ.
Для открытия же счета за рубежом не требуется получение каких-либо предварительных разрешений.
Достаточно предоставить в соответствующее территориальное управление НБУ уведомление об
открытии счета не позднее 3 дней с момента его открытия.
Так, алгоритм инвестирования с учётом получения индивидуальной лицензии на инвестирование
выглядит следующим образом:
1. Выбор объекта и согласование всех существенных условий сделки;
2. Подписание договора купли-продажи (договором необходимо предусмотреть постоплату при
условии получения лицензии НБУ, зафиксировать цену);
3. Предоставление в НБУ пакета документов, согласно перечня, утверждённого Инструкцией о
порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж
(Постановление НБУ от 16.03.99 №122)в том числе акт оценки рыночной стоимости объекта
инвестиций;
4. Рассмотрение НБУ документов и выдача лицензии (не более 25 дней с момента
предоставления документов);
5. Внесение платы за выдачу лицензии (1650 грн.);
6. Оплата объекта недвижимости и выполнение иный формальностей связанных с регистрацией
акта купли-продажи в Реестре собственности.
В случае сдачи в аренду приобретённого объекта недвижимости или же его последующей продажи вся
прибыль, полученная за рубежом, подлежит перечислению в Украину, а также декларированию.
Стоит предостеречь тех, кто собирается купить недвижимость без получения соответствующей
лицензии. Законодательством Украины предусмотрен штраф за инвестирование без лицензии, в
сумме, эквивалентной сумме инвестиции по курсу НБУ на день осуществления инвестиции. А
учитывая, тот факт, что Реестр собственности в Испании является открытым, и, обладая
информацией об объекте недвижимости, можно без проблем получить информацию о ее
собственниках. Ну а тем, кто все же решил рискнуть и пойти в обход закона не стоит забывать о том,
что деньги любят тишину.
Юридическая компания Jurimex была основана в 2003 году и на сегодняшний день объединяет более 60
высококвалифицированных юристов, специализирующихся на оказании качественных юридических услуг в различных
областях предпринимательской деятельности и обслуживает как украинские, так и иностранные компании. В течение
последних нескольких лет Jurimex входит в число лучших игроков рынка юридических услуг Украины по данным рейтинговой
программы «50 ведущих юридических фирм Украины».
Контакты:
Киев: ул. Большая Васильковская, 9/2, офис 67
Львов: проспект Шевченко, 36, 2-й этаж
Одесса: ул. Новосельского, 22
Харьков: ул. Петровского, 26/28
Шостка: ул. Депутатская, 4, офис 33
Днепропетровск: пр. Ленина 24, 5 эт, офис 517