Вариант 3 (скачать)

Главе администрации Красногвардейского района
Щербаковой М.Д.
В Комиссию по землепользованию и застройке
Красногвардейского района
От
_________________________________________________(ФИО)
_________________________________________________(Адрес)
Администрация Красногвардейского района
195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., 50.
Заявление
Прошу в соответствии со статьей 7 (часть 3) Закона Санкт-Петербурга от 5 июля
2006 года № 400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и
информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в
Санкт-Петербурге» включить в протокол публичных слушаний по вопросу о
предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства объекта, предполагаемого к реализации на земельном участке,
расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, дом 2,
литера К, кадастровый номер 78:11:6001А:34, следующие замечания и требования по
предмету слушаний:
Настаиваю на том, что заявка ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»» (далее ОДЦ
«Охта», заявитель) на разрешение на отклонение от предельных параметров высоты
зданий и сооружений должна быть отклонена как необоснованная. Моё мнение
основывается на результатах подробного анализа заявки ОДЦ «Охта» и аргументов,
сформулированных заявителем в пояснительной записке, представленной на экспозиции.
В заявке ОДЦ «Охта» не приведено никаких достоверных сведений о наличии
неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером
78:11:6001А:34 том смысле, который установлен ст.40 ГрК, и, тем более таких, которые
обосновывают заявку на превышение высотных параметров.
1. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик
земельного участка, приведённых в официальной заявке, может быть доказана
путём последовательного рассмотрения каждой указанной в заявке
характеристики:
1. «Ограниченность ЗУ водным пространством» не может рассматриваться
как неблагоприятная характеристика земельного участка, так как любой
земельный участок имеет границы и чем-то ограничен. Соседство с водой не
2.
3.
4.
5.
6.
препятствует возведению зданий и сооружений, тем более что
рассматриваемый земельный участок отделён от водных пространств
укреплёнными набережными и магистралями. Кроме того, заявитель не
представил обоснований, каким образом отклонение от предельных
параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные
свойства «ограниченности ЗУ водным пространством».
«Невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос
объектов» – данное утверждение, во-первых, является ложным, поскольку
Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга не запрещают
возведение зданий и сооружений ни в водоохраной зоне, ни в прибрежной
полосе. Во-вторых, в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской
Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ ширина прибрежной защитной полосы р.
Нева и р. Охта при условии строительства гранитного парапета совпадает с
парапетом набережной. Таким образом, после строительства набережной р.
Охты, предусмотренной проектом, любые ограничения использования
земельного участка, связанные с режимом прибрежной защитной полосы,
будут сняты.
«Невозможность периметральной застройки» – данное утверждение
прямо опровергается предлагаемым строительством паркинга, а также
блоков 2, 3 и 4 (самостоятельных зданий), которые, согласно проекту
(эскизу) застройки представленном на экспозиции, должны располагаться
по периметру участка вдоль его восточной границы. Таким образом, данное
утверждение является ложным.
«Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки
градостроительных решений» – Заявитель не представил никаких
обоснований сомнительному заявлению о том, что трапециевидная форма
участка неблагоприятна для застройки. Кроме того, заявитель не представил
обоснований тому - каким образом отклонение от предельных параметров
высотности застройки позволит преодолеть якобы неблагоприятные
свойства трапециевидной конфигурации.
«Невозможность соблюдения требований комплексной безопасности
при условии соблюдения градостроительных регламентов» - данное
утверждение является бездоказательным, поскольку «специальные
технические условия на комплексное обеспечение безопасности и
антитеррористической защищенности Комплекса зданий и сооружений
«Общественно-делового центра «Охта»», на которые ссылается заявитель,
не представлены на экспозиции, и нет подтверждений тому, что они
согласованы с Министерством регионального развития РФ в установленном
порядке. Кроме того, согласно части 2 ст. 40 ГрК РФ, соблюдение
требований технических регламентов является необходимым условием для
получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки,
но не указано в качестве допустимой причины для обращения за
разрешением на отклонение. Согласно ст. 48 ГрК обеспечение технических
условий является задачей архитектурно-строительного проектирования,
которое выполняется в соответствии с требованиями градостроительных
регламентов.
«Необходимость
восстановления
архитектурного
решения
исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в
основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки» –
данное утверждение (о необходимости восстановления архитектурного
решения исторического объекта) не обосновывается никакими материалами
и документами, представленным на экспозиции. Кроме того,
«Восстановление архитектурного решения исторического объекта» в такой
форме не предусмотрено законодательством РФ о сохранении культурного
наследия, а так же какими-либо иными действующими нормативноправовыми документами.
Таким образом, ни одно из оснований для заявки на отклонение от предельных
параметров,
указанных
застройщиком,
не
доказано
представленными
на
градостроительной экспозиции документами. Из 6 утверждений, положенных в основу
заявки, 4 являются ложными. Ни одно из оснований не обосновывает необходимость
превышения предельной высоты; наоборот, некоторые из аргументов можно
рассматривать как обоснование необходимости понижения высоты размещаемых на
участке зданий и сооружений (например, ограниченность площади земельного участка).
2. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
объекта не может быть предоставлено и по формальным основаниям, поскольку
три из приведённых в пояснительной записке оснований для получения
разрешения текстуально и содержательно отличаются от оснований,
указанных в официальной заявке:
Основания, указанные в официальной заявке
Основания, указанные и
прокомментированные в пояснительной
записке
Ограниченность ЗУ водным пространством,В связи с ограниченной площадью земельного
невозможность застройки прибрежных полос иучастка невозможно произвести застройку,
защитных полос объектов, невозможностьпредусмотренную
утвержденной
периметральной застройки,
градостроительной
документацией,
с
параметрами,
установленными
градостроительными регламентами.
Конфигурация
ЗУ
трапециевидная
–Конфигурация
земельного
участка,
неблагоприятная
для
планировкинеблагоприятная для застройки.
градостроительных решений,
Необходимость восстановления архитектурногоНевозможность
экономической
решения исторического объекта в фундаментецелесообразности
освоения
земельного
здания (5-конечная звезда в основании здания) –участка
при
условии
соблюдения
ограниченная площадь возможной застройки.
градостроительных регламентов.
Таким образом, пояснительная записка фактически дезинформирует участников процесса
публичного обсуждения градостроительной документации.
Далее рассмотрим использованные в обосновании аргументы по отдельности.
1. «В связи с ограниченной площадью земельного участка» – данный
аргумент не может рассматриваться как основание для признания
земельного участка неблагоприятным для застройки, поскольку площадь
любого земельного участка ограничена. Этот аргумент должен быть
полностью исключён из рассмотрения.
«Невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной
градостроительной документацией, с параметрами, установленными
градостроительными регламентами» – для обоснования этого тезиса в
пояснительной записке приведены «основные характеристики объектов
капитального строительства, планируемых к размещению в Зоне 1». Однако,
утверждённая градостроительная документация (Проект планировки территории
(ППТ)) не содержит требований к размещению 312 тыс. м2 офисных площадей и
рабочих мест для 10 тыс. служащих на земельном участке площадью 4,7 га в Зоне
1. Эти требования не указаны и в сводном заключении по заявке, подготовленном
КГА. ППТ вообще не может противоречить Правилам землепользования и
застройки, которые были приняты и вступили в силу до его разработки. Поэтому
тезис о том, что численность сотрудников (10638 чел.) или общая площадь
помещений предусмотрены утвержденной градостроительной документацией,
является ложным, в связи с чем дальнейшее рассмотрение основанных на нём
аргументов представляется бессмысленным.
2. Следует
дополнительно
отметить,
что
никакие
требования
градостроительной документации относительно численных характеристик
развития территории не относятся к неблагоприятным для застройки
характеристикам земельного участка. Статья 40 ГрК не даёт оснований
обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров
застройки на основании характеристик развития территории, указанных в
ППТ.
3. «Невозможность экономической целесообразности освоения земельного
участка» – не относится к неблагоприятным свойствам земельного участка
в смысле статьи 40 ГрК РФ. Этот тезис может быть высказан в отношении
любого земельного участка при неэффективном менеджменте организациисобственника. В случае экономической нецелесообразности освоения
земельного участка собственнику рекомендуется продать данный участок и
приобрести себе что-нибудь более дешёвое.
Таким образом, ни один из аргументов, приведенных в пояснительной записке, не
доказывает и не обосновывает наличие характеристик земельного участка,
неблагоприятных для его застройки, которые физически ограничивают возможность
возведения зданий и сооружений с высотой 48 метров. Не обоснована и не доказана
необходимость отклонения от предельной высоты зданий и сооружений. Таким образом,
заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных
статьёй 40 ГрК РФ.
На основании вышесказанного прошу Комиссию по землепользованию и
застройке Санкт-Петербурга рекомендовать Правительству Санкт-Петербурга отклонить
заявку ОДЦ «Охта» как безосновательную.
Прошу включить мои замечания в протокол слушаний и отразить без искажения
содержания в заключении публичных слушаний по данному вопросу. Прошу
предоставить мне копию заключения по указанному ниже адресу.
Дата:
ФИО:
Адрес для переписки: