Существенные условия договора участия в долевом

Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Принятый 30.12.2004г. Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту
– федеральный закон) урегулировал отношения сторон, возникающие на основании
договора участия в долевом строительстве.
Ранее действовавшее законодательство не регламентировало договор участия в
долевом строительстве. Стороны, заключавшие такой договор, руководствовались
общими положениями гражданского законодательства о договорах и обязательствах.
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и
участник долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – ДДУ)
застройщик обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и/или с
привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и/или иной объект
недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект
долевого строительства, обусловленный ДДУ, участнику долевого строительства. В
свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную ДДУ
цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Федеральный закон определил существенные условия ДДУ, т.е. те обязательные
условия, отсутствие которых в тексте договора позволяют признать договор долевого
участия незаключенным.
Рассмотрим, какие же существенные условия должен содержать любой договор,
именуемый договором участия в долевом строительстве.
Во-первых, договор должен содержать определение подлежащего передаче
застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной
документацией.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение,
которое подлежит передаче участнику долевого строительства после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта
недвижимости, входящее в состав этого многоквартирного дома и/или иного объекта
недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого
строительства. При этом действующее законодательство к многоквартирным домам
относит дома, в состав которых входят две и более квартир.
В реальности физическое лицо (участник долевого строительства), заключающее
ДДУ с застройщиком, имеет конечной целью получить в собственность квартиру
(квартиры) в строящемся многоквартирном доме, и, следовательно, в этом случае
объектом долевого строительства является конкретная квартира (квартиры) в этом
многоквартирном доме.
В ДДУ указывается наименование строящегося многоквартирного дома в
соответствии с проектной документацией, его строительный адрес, описание объекта
долевого строительства с указанием его технических характеристик, общей проектной
площади и предварительного номера (для квартир).
У участника долевого строительства, полностью выполнившего условия ДДУ при
возникновении права собственности на объект долевого строительства в
многоквартирном доме одновременно возникает доля в праве собственности на общее
имущество в многоквартирном доме.
Вторым существенным условием ДДУ является срок передачи застройщиком
объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом срок
передачи объекта долевого строительства является единым для участников долевого
строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства,
входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Это означает, что застройщик обязан указать в договоре не только
предполагаемый (предварительный) срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию,
но и срок передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства. После
получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать
объект долевого строительства не позднее предусмотренного ДДУ срока. Передача
объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту
либо иному документу о передаче.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного ДДУ срока
передачи объекта долевого строительства направляет участнику долевого
строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и/или
иного объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче.
В случае, если ДДУ предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого
строительства, такое сообщение направляется участнику долевого строительства не
менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и
принятия объекта долевого строительства. Сообщение направляется по почте заказным
письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником
долевого строительства почтовому адресу или вручается участнику долевого
строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший такое
сообщение, обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (например,
квартиры в многоквартирном доме) в предусмотренный ДДУ срок, а если такой срок не
установлен – в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В сообщении, направляемом участнику долевого строительства, застройщик
указывает о последствиях бездействия участника долевого строительства. Если
участник долевого строительства уклоняется от принятия объекта долевого
строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ
для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства,
составляет односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства
переходит к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данная мера
применяется в случае, если застройщик имеет сведения о получении участником
долевого строительства вышеуказанного сообщения либо оператором почтовой связи
заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства
от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по
указанному им почтовому адресу.
Федеральный закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение
сроков передачи объекта долевого строительства.
Третьим существенным условием ДДУ является цена договора и порядок ее
уплаты.
Цена ДДУ – это размер денежных средств, уплачиваемых участником долевого
строительства для создания объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его
заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и
условия ее изменения.
Как правило, в ДДУ окончательной и не подлежащей пересмотру устанавливается
стоимость одного квадратного метра общей площади подлежащего передаче участнику
долевого строительства объекта долевого строительства. При этом цена договора
рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра общей площади
объекта долевого строительства и общей проектной площади объекта долевого
строительства. В связи с тем, что технология строительства – сложный процесс,
фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от его
проектной площади. По завершении строительства многоквартирного дома и/или иного
объекта недвижимости проводят техническую инвентаризацию, по результатам которой
происходит уточнение общей площади объекта долевого строительства. И именно с
учетом изменений фактической общей площади объекта долевого строительства
происходит корректировка цены договора, подлежащей уплате участником долевого
строительства. Корректировка цены договора производится по той же формуле –
стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства
умножается на фактическую площадь объекта долевого строительства.
При этом в случае увеличения фактической общей площади объекта долевого
строительства по сравнению с проектной площадью доплату денежных средств за
выявленную разницу площадей производит участник долевого строительства. При
уменьшении фактической общей площади объекта долевого строительства по
сравнению с проектной площадью возврат денежных средств за выявленную разницу
площадей производит застройщик.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно в
установленный ДДУ срок либо несколькими платежами в установленные ДДУ сроки.
Участник долевого строительства несет ответственность за нарушение сроков
внесения платежей. Если уплата цены договора вносится участником долевого
строительства единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение
более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от
исполнения ДДУ. При этом застройщик в письменной форме направляет участнику
долевого
строительства
предупреждение
о
необходимости
погашения им
задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения этого
требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования в
течение тридцати дней после направления предупреждения или при возврате заказного
письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого
строительства от его получения либо в связи с отсутствием участника долевого
строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в
одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. В этом случае застройщик
направляет участнику долевого строительства заказным письмом с описью вложения
уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, и договор считается
расторгнутым со дня направления такого уведомления.
Если уплата цены договора производится участником долевого строительства
путем внесения нескольких платежей, нарушение участником долевого строительства
сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев или
просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ. При этом порядок действий
застройщика аналогичен порядку расторжения ДДУ при нарушении участником долевого
строительства внесения цены договора единовременным платежом.
И последнее, четвертое существенное условие ДДУ – это гарантийный срок на
объект долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого
строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям
технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а
также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет и
исчисляется с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства либо со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного
объекта недвижимости.
В том случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с
отступлениями от условий ДДУ, ухудшающими качество объекта долевого
строительства либо с иными недостатками, делающими его непригодным для
предусмотренного ДДУ использования, участник долевого строительства имеет право по
своему выбору потребовать от застройщика:
-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-соразмерного уменьшения цены договора;
-возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования по
качеству объекта долевого строительства при условии, если ненадлежащее качество
объекта долевого строительства выявлено в течение гарантийного срока.
Однако при этом необходимо помнить, что застройщик не несет ответственности
за недостатки и/или дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в
пределах гарантийного срока, если будут установлены следующие обстоятельства:
-недостатки и/или дефекты произошли вследствие нормального износа объекта
долевого строительства и/или его частей;
-произошло нарушение требований технических регламентов, градостроительных
регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта
долевого строительства и/или вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного
самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В заключение хотелось бы отметить, что ДДУ заключается в письменной форме,
подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной
регистрационной службы (в нашем субъекте федерации это УФРС по Тульской области,
располагающееся в г. Туле на ул. Сойфера д.20) и считается заключенным именно с
момента такой регистрации.
Ведущий юрисконсульт
ООО "Тульская строительная компания"
А.А. Ростиславова