инвестиции в коммерческую недвижимость: долги, инфляция и
реклама
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: ДОЛГИ, ИНФЛЯЦИЯ И ПОЛИТИЧЕСКАЯ НЕСТАБИЛЬНОСТЬ НЕ СМОГЛИ ОСТАНОВИТЬ РОСТ РЫНКА • В 2011 году активность инвесторов по всему миру возросла, а объем инвестиций в коммерческую недвижимость увеличился на 14% и достиг 727 млрд. US$. • Инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 83% по сравнению с показателями 2009 года. • Рост объемов инвестиций в коммерческую недвижимость Северной Америки составил 52%, в регионе EMEA рост составил 17%, в Латинской Америке - 9% и 0,5% в Азии и Тихоокеанском регионе. • Тем не менее, Азия остается самым крупным регионом для инвестиций в коммерческую недвижимость, на нее пришлась половина инвестиционных объемов прошлого года, из которых 75% пришлось на продажу/приобретение земельных участков. • Китай стал самым крупным инвестиционным рынком третий год подряд, но его отрыв от США уменьшился. • Нью-Йорк с объемом инвестиций в 28,2 млрд.US$ обогнал Лондон (27,1 млрд.US$) и Токио (18,6 млрд. US$) и занял почетное первое место, как город, привлекший наибольший объем инвестиций. С учетом инвестиций в жилую недвижимость позиции Нью-Йорка выглядят еще более значительными 35,7 млрд. инвестиций US$. Для сравнения в Лондоне эта цифра - 29,2 млрд. US$, и 22.6 млрд. US$ в Токио. • Зарубежные инвесторы стали более активными в большинстве регионов, на них пришлось в среднем 18% инвестиций в коммерческую недвижимость, тогда как в 2010 их доля составляла 16%. На Американском континенте прирост инвестиций со стороны зарубежных инвесторов был наибольшим ( 94%), активность местных инвесторов выросла на 48%. Согласно последнему отчету Cushman & Wakefield, 2011 год для инвестиционного рынка завершился с лучшим результатом, чем ожидалось. Во всех регионах зарегистрирован сильный спрос на основные активы, активность на рынке была простимулирована инвесторами, которые пытались найти активы позволяющие защитить доходы от инфляции. В то же время, высокая инфляция, на фоне растущей политической нестабильности и турбулентности на финансовых и долговых рынках, ударила по доходам арендаторов. В результате этой неопределенности, аппетит инвестров к рискам снизился еще больше, и объемы инвестиций упали на 7% в середине года. На рынке возобновилась борьба за безопасные и ликвидные активы. Развивающиеся рынки стали жертвой этого стремления. И хотя год для них начался позитивно, в итоге активность на этих рынках выросла всего на 3%. Развитые рынки, напротив, увидели рост инвестиций в коммерческую недвижимость на 21%, а их доля в общем объеме мировых инвестиций выросла с 56% в 2010 году до 60% в 2011. Скорее всего речь идет, лишь о временном регрессе развивающихся рынков. И правда, пока мировые объемы инвестиций в коммерческую недвижимость даже не достигли двух третей от предкризисных объемов, многие разивающиеся рынки перевалили за эту черту – объемы инвестиций в Азию выросли на 39% по сравнению с пиком 2007 года, а Латинская Америка преодолела докризисный рубеж. Ставки доходности на активы прайм упали почти во всех регионах под влиянием сильного спроса и ограниченного предложения. Средняя ставка доходности на объекты коммерческой недвижимости упала на 20 базисных пунктов, до 7,3%, при этом, в Америке ставка доходности упала на 31 б.п., в Азии на 19 б.п. и в регионе ЕМЕA на 9 пунктов. При этом развивающиеся рынки Европы показали лучшие значения, в среднем в Центральной и Восточной Европе падение составило 40 б.п. против 2 б.п. на Западе. Гленн Руфрано, Президент и Исполнительный Директор Cushman & Wakefield (Glenn Rufrano, President & CEO of Cushman & Wakefield) говорит: «Мировой рынок инвестиций был очень поляризирован в последний год. Существовал спрос на лучшие активы, что стимулировало рост цен, но активы второго эшелона не могли привлечь внимание покупателей или арендаторов. Скорее всего эта ситуация продолжится и в этом году, но мы ожидаем рост популярности более рискованных стратегий, который будет простимулирован выходом на рынок активов, принадлежащих сейчас финансовым институтам». «На большинстве глобальных рынков, несмотря на смешанный экономический прогноз, предложение новых площадей ограниченно, за исключением нескольких центров в Азии. Из-за глобального замедления экономического роста окно возможностей для инвесторов все еще открыто и они должны извлечь из этого выгоду», отмечает Грег Воваллер, Руководитель отдела глобальных рынков капитала, Cushman & Wakefield (Greg Vorwaller, Global Head of Capital Markets for Cushman & Wakefield). Дэвид Хатчингс, руководитель отдела исследований Европы в Cushman & Wakefield, отмечает: «Непрекращающаяся турбулентность и нестабильность на макро уровне обусловили настроения на мировом коммерческом рынке недвижимости в прошедшем году, и стимулировали рост инвестиций, так как игроки искали стабильность с одной стороны и, в то же время, беспокоились о стабильности арендных потоков. Основные индикаторы позволяют прогнозировать стабилизацию мировых рынков, хотя ситуация в Европе выглядит не столь оптимистично, экономика стран Американского континента растет, а рост в Азии не замедлялся. Политическая нестабильность сохранится в 2012 году, инфляция будет вести себя скорее положительно, меньший рост цен увеличит покупательную способность денег. Это поможет поднять уверенность на рынке». Региональные показатели Все регионы демонстрируют улучшение показателей и активности, но масштаб и скорость изменений значительно отличаются. Америка опережает другие регионы по росту инвестиций, ставок аренды и снижению ставок доходности. Азия обогнала Европу по объему инвестиций, однако рост цен за год оказался незначительным: несмотря на то, что Китай остается самым крупным инвестиционным рынком мира, его отрыв от США сократился до 57% с 153% в прошлом году. Азия и Тихоокеанский регион В 2011 продолжилось восстановление рынка. Рост ставок аренды и уменьшение ставки доходности сыграли на руку инвесторам. Однако общий объем инвестиций в US$364.4 млрд. (US$373.8 млр. включая жилую недвижимость) не изменился с 2010 года, по ряду причин, в том числе из-за глобальной неопределенности, природных катаклизмов, мер, которые некоторые правительства начали предпринимать, чтобы замедлить рынок, а также неготовности покупателей платить запрашиваемые цены. Северная и Южная Америка Это регион постепенно возвращает себе утраченные позиции, его доля в мировом объеме инвестиций выросла с 19% до 25% в этом году. Инвестиции в коммерческую недвижимость достигли 182.1 млрд. US$ (235.7 млрд. включая жилую недвижимость US$), что на 49% больше показателя 2010 года. Главными драйверами роста в основном стали США, Мексика и Чили. Ставки доходности сокращались быстрее, чем в других регионах, был также зафиксирован рост ставок аренды на объекты прайм в 6.6% в среднем по всем секторам. Европа, Ближний Восток и Африка Инвестиции в регион выросли на 17% в 2011 до 180.1 млрд. US$ (198.5 млрд. US$ включая жилую недвижимость). В Центральной и Восточной Европе объем инвестиций вырос на 76%, на Западе на 8%. Однако, хотя в начале года инвесторы были более оптимистичными и готовыми брать больший риск, основной фокус вернулся на стабильные рынки с наименьшим риском. Португалия, Ирландия, Италия, Испания и Греция показали 26%-ный спад инвестиционной активности, хотя по всей Еврозоне инвестиции выросли на 17%. Майкал Риддерх, руководитель отдела рынков капитала региона EMEA сказал: «Большинство европейских стран рассматриваются как рискованные активы, интерес к стабильным и наименее рискованным рынкам сохранится в этом году. Однако хотя мы слышим много мнений о долговом кризисе в Еврозоне, никто не знает, как он разрешится и какого будет его влияние. В результате все больше инвесторов поймут, что управление риском подразумевает диверсификацию и выход за рамки лучших активов на рынках с приемлемым уровнем риска. Рост инвестиций постепенно перекинется и на другие рынке позже в 2012 году, в то время как банки будут освобождаться от активов и бизнесов, что станет основой для новых возможностей». Россия Российская экономика вернулась на уровень 2 кв. 2008 года, пика, после которого началось замедление темпов роста продолжавшееся до 2 кв. 2009 года. После этого началось постепенное восстановление, экономические показатели вернулись к докризисному уровню в 4 кв. 2011. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году составил 7,5 млрд. US$, что значительно превышает наиболее успешный 2007 год (5,8 млрд. US$). Хотя рост реального ВВП увеличился на 4,3% в прошлом году, что является хорошим показателем, прогноз на 2012 год более консервативен. Ожидание более низких темпов роста ВВП отразятся на снижении объемов инвестиций в недвижимость, которые по итогам года, скорее всего, все равно будут достаточно высокими – в районе 6-6,5 млрд. US$. После почти двух годового отсутствия, на рынок однозначно возвращаются международные инвесторы. Москва уже не может полностью удовлетворить их аппетит, и покупка международным институциональным инвестором Торгового Центра Galeria в Санкт-Петербурге за 1,1 млрд. долларов тому иллюстрация. Ввиду того, что в России предлагается более высокий уровень доходности чем в Европе, и что большинство крупных европейских инвесторов все еще не представлены в России, позитивные тенденции на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт Петербурге сохранятся.
