Ф Н П Р ОБЪЕДИНЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ ПРОФСОЮЗОВ
advertisement
ФНПР ОБЪЕДИНЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ ПРОФСОЮЗОВ ПЕРМСКОГО КРАЯ «ПЕРМСКИЙ КРАЙСОВПРОФ» ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ Социально – экономический отдел ИПОТЕКА 1.Общие положения. 2.Ипотека в России. 3. Нормативные акты. 4. Ипотека в Пермском крае. 5.Преимущества ипотеки. 6.Права и обязанности заемщика. 7.Документы, необходимые заемщику для оформления ипотеки. 8. Требования к заемщикам. 9.Документы, предоставляемые продавцом 10.Оформление документов. 11.Страхование 12. Требования к приобретаемому жилью 13.Расходы заемщика. 14. Плюсы и минусы ипотеки 15.Свершилось, что дальше? 16.Ипотека в условиях кризиса. Пермь 2009г. ИПОТЕКА. Информация для тех, кто еще не имеет жилья, но хотел бы приобрести его по ипотечному кредиту, а также для тех кто платит ипотечный кредит. 1.Общие положения. Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Залогодатель – заемщик. Залогодержатель — юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от заемщика (залогодателя) в обеспечение его долговых обязательств. Закладные листы - разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недвижимости, заложенной в банке. Обязательство по ипотеке - это соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту. Аннуитет-серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода Вторичный ипотечный рынок - рынок, где осуществляется купляпродажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Первичный сервисер - применительно к ипотечному жилищному кредитованию - лицо, ответственное за сбор ежемесячных платежей от заемщиков, передачу собранных средств лицу, владеющему правами требований по кредитам или его представителю, поддержание обеспечительных (escrow) счетов для налоговых и страховых выплат, сбор просроченных платежей, принятие мер, направленных на ограничение потерь, при необходимости - возбуждение и проведение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, а также регулярное предоставление отчетов о своей деятельности и состоянии кредита владельцу прав по кредиту или его представителю. 2. Ипотека в России В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 2 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало. Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. Одним из главных препятствий развитию ипотеки является слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. 3.Основные нормативные акты, регламентирующие ипотеку в России. 1.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ" Об ипотеке (залоге недвижимости)"(с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая 2008 г.). 2. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.). 3. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (с изменениями от 26 ноября 1998 г., 8 июля 1999 г., 7 августа 2001 г., 28 декабря 2002 г., 29 июня, 28 июля 2004 г., 7 марта, 18 июня, 27 декабря 2005 г., 5 января, 15 апреля, 27 июля, 16 октября, 30 декабря 2006 г., 26 апреля, 17 мая, 2 октября, 6 декабря 2007 г.). 4. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изменениями от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля, 24 июля, 1 декабря 2007 г., 29 апреля 2008 г.). 5. Федеральный закон от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" (с изменениями от 27 декабря 2000 г., 30 декабря 2001 г., 9, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 27 декабря 2005 г., 13 марта, 27 июля, 19 декабря 2006 г., 26 апреля, 6 декабря 2007 г.). 6. Указание ЦБР от 28 июля 2004 г. N 1482-У "О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России" (с изменениями от 25 марта, 28 сентября 2005 г., 18 мая 2006 г., 31 августа, 2 ноября 2007 г., 29 апреля, 1 августа 2008 г.). 3 7. Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 18 июня 2003 г. N 03-30/пс "О Стандартах эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг" (с изменениями от 17 декабря 2003 г., 16 марта 2005 г.). 8. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 10 октября 2006 г. N 06-117/пз-н "Об утверждении Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг" (с изменениями от 14 декабря 2006 г., 12 апреля, 30 августа 2007 г.). 9. Положение о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия (утв. приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н (с изменениями и дополнениями). 4.Ипотека в Пермском крае. Ипотека в Перми и в Пермском крае представлена 46 банками, федеральными и региональными. На выбор граждан предложено более трехсот ипотечных программ. Ипотеку в г. Перми можно взять в разных валютах, при этом процентная годовая ставка различается. Среди российских банков: Сбербанк, ВТБ, КИТ Финанс, Райффайзен Банк, Банк Москвы. Из пермских банков: Урал-ФД, Западно-Уральский банк Сбербанка России, Экопромбанк и Драгоценности Урала. Ипотечные программы. Ипотечные программы, представленные в Пермском регионе, предполагают приобретение жилья как в строящихся домах и новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. При выборе ипотечного банка важным фактором является требование к первоначальному взносу. На Пермском рынке работает ООО «Ипотечный супермаркет», оказывающее помощь в сборе и оформлении необходимых документов и подборе ипотечной программы, удовлетворяющей желаниям клиента и возможностям банка. Ипотеку в Перми можно оформить с помощью местных ипотечных и кредитных брокеров. На территории Пермского края работает также ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту ПАИЖК.) ПАИЖК является крупнейшим в Пермском крае ипотечным сервисером. На обслуживании у специалистов агентства находится несколько тысяч закладных. ПАИЖК аккредитовано в качестве организации, уполномоченной на проведение экспертизы закладных. В Пермском крае таким правом обладает исключительно ПАИЖК, в целом по России для экспертизы закладных аккредитовано 14 организаций. 4 Сотрудники ПАИЖК обладают исключительным опытом работы в области сопровождения закладных. Уникальный набор инструментов, которым располагает ПАИЖК, позволяет удовлетворить интересам любого заказчика. Согласно данным ПАИЖК в Пермском крае: Средняя сумма выданного кредита - 1262000 руб. Средний срок кредитования - 12,4 лет Средняя ставка по кредиту - 15,5 % 5. Преимущества ипотеки Ипотека - один из самых приемлемых вариантов приобретения жилья. Согласно условиям ипотечного кредитования, после оформления всех необходимых документов, сразу можно въехать в свою квартиру, становясь ее собственником. Разумнее платить регулярные взносы за свое собственное жилье, чем отдавать те же деньги за аренду снимаемой квартиры Ипотека не требует вносить все деньги сразу в отличие от прямой покупки квартиры за полную стоимость. Вначале выплачивается только первоначальный взнос, т.е. некоторый процент от полной стоимости жилья. В зависимости от ипотечной программы, первоначальный взнос может составлять от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья. При внушительном первоначальном взносе заемщик также сможет сократить срок кредитования и переплату за жилье. Заемщик всегда заранее знает, сколько и когда требуется заплатить по условиям ипотечного кредита, т.е. рассчитать свои финансовые возможности. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке, как банком, так и страховой компанией. Поэтому существует уверенность в юридической "чистоте" будущего жилья. 6.Права и обязанности заемщика по пользованию имуществом. По закону об ипотеке приобретаемая недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. Квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья. В случае, если по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым, то банк имеет полное право продать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался ему должен. Заемщик (залогодатель) обладает всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно: любые действия в отношении 5 недвижимости, находящейся в залоге, он будет обязан согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасит кредит. По условиям ипотеки банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость, а заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушает кредитный договор. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Существуют определенные условия договора об ипотеке, ограничивающие это право, а именно, если иной порядок не предусмотрен договором, то при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. По Федеральному закону об ипотеке залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке в установленные сроки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду и пользоваться в полном объеме полученным доходом; передавать имущество во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает установленного срока выплаты ипотечного кредита и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика с момента государственной регистрации и оформлении кредита под залог недвижимости возникает право собственности на приобретаемую недвижимость. В соответствии с Федеральным законом об ипотеке покупатель имеет право жить в данной квартире, регистрироваться самому и прописать в ней любых членов своей семьи, включая несовершеннолетних детей. 6 На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства и вправе: -проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц; -требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки; -требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки. 7.Документы, необходимые Заемщику для оформления ипотеки. 1. Заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке Банка). 2. Паспорт (как правило, требуется копия всех страниц паспорта). Порой также требуется копия загранпаспорта - естественно, при его наличии. 3. Часто необходимы документы о среднем и высшем образовании (в банк предоставляются копии этих документов). 4. Некоторые банки в обязательном порядке требуют копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика. 1. Свидетельство о браке / расторжении брака (при его наличии в банк предоставляется копия). Некоторые банки требуют предоставления копии брачного контракта (при наличии). 2. Копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей (при их наличии). 3. Копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга (при наличии). Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика. 1.Копия военного билета заемщика. 2. Многие банки требуют предоставить копию водительских прав или копию разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) - справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика. Документы, подтверждающие доходы Заемщика и его занятость. 7 1. Копию трудовой книжки (необходимы копии всех страниц, заверенные предприятием, на котором в настоящий момент работает Заемщик). 2. Справка о доходах - это может быть либо справка по форме НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает Заемщик. Справку по форме НДФЛ-2 можно получить в бухгалтерии своего предприятия. Внимание: справка о доходах за подписью Заемщика банки обычно не принимают! Это значит, что если, например, за выдачу справок по форме НДФЛ-2 отвечает на предприятии сам Заемщик, то кроме него эта справка должна быть подписана вышестоящим лицом. 3.Декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), для частных предпринимателей. 4. Документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т.д.). Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика. Если в настоящий момент Заемщик выплачивает деньги по какому-либо кредиту, то большинство банков потребуют дополнительно следующие документы: 1. Копию Кредитного договора и график платежей. 2. Выписку со ссудного счета клиента с момента получения кредита и / или справку кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентах, штрафах на текущую дату. Документы, подтверждающие активы Заемщика. Некоторые банки могут потребовать документы об уже существующих на настоящий момент материальных активах. 1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.), и их копии. 2. Выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам пластиковых карт, заверенные оформившими их банками. 3. Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии. 8. Требования к заемщикам. Предоставление ипотечного достаточно жестких условий. кредита 8 требует выполнения ряда 1.Необходимо гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием. 2.Непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года. Чем больше величина трудового стажа, тем выше шансы на получение ипотечного кредита, поскольку это показатель стабильности доходов. 3.Ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет. 4.Наличие стабильного и достаточно высокого дохода, подтвержденного документально и достаточного для покрытия кредита и процентов по нему. Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека), в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков. 5. У заемщика должны быть собственные средства, составляющие 1030% от стоимости приобретаемого жилья для первого взноса. 6. Претендент на получение ипотечного кредита не должен иметь отрицательных записей в трудовой книжке, судимостей, отрицательной кредитной истории. В настоящее время действует закон о страховании жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. Банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику. При оформлении ипотечного кредита уделяется внимание персональной оценке заемщика, предпочтение отдается, как правило, семейным парам, т. к. супруг (супруга) заемщика в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту, что дает банку дополнительные гарантии по оплате кредита. 9.Документы, предоставляемые продавцом имущества: • свидетельство о государственной регистрации права собственности; • документы-основания (договор купли-продажи, мены, долевого участия, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.); • технический и кадастровый паспорт объекта; • справка из жилищной службы; • паспорта всех собственников. 10. Оформление документов по ипотеке. 9 Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимые документы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. Процесс оформления ипотечной сделки. Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор куплипродажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья. Банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании). Банки предлагают стандартные формы договоров. Оформление ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и после подписания договоров отказаться от сделки практически невозможно, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины. Порядок оформления бумаг. Подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная. В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). На счет продавца вносится первоначальный взнос. Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. В регистрационные органы стоит представить, как показала практика, три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к 10 договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры. Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива. 11.Страхование ипотечного кредита. Страхование ипотечного кредита является обязательным условием получения выдачи ипотечного кредита. Виды ипотечного страхования. Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит из трех основных компонентов: 1. Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу. 2. Страхование жизни и трудоспособности. 3. Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц. Выбор страховой компании. После обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями. Заключение договора страхования. Процедура заключения договора страхования достаточно стандартна: необходимо собрать пакет указанных банком или страховой компанией документов и написать соответствующее заявление. Обязательно проводится предстраховая экспертиза имущества, может так же потребоваться медицинское освидетельствование заемщика и созаемщиков (если таковые имеются). При определенных обстоятельствах банк может запросить дополнительные документы и справки. Тарифы на страхование рисков. Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком11 кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита. Страхование жилья составляет в среднем 0,2-0,5% от суммы страховки и зависит от качества и категории жилья. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией. В среднем это от 0,3% до 1,5% от суммы кредита. Когда заемщиков несколько (максимальное их количество четыре), банк вправе потребовать застраховать также их жизнь и трудоспособность, но только в том случае, если их доходы учитывались при определении суммы кредита. Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам). 12.Требования к приобретаемому жилью. Недвижимость должна являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, жилье должно соответствовать плану БТИ, т.е не иметь незарегистрированных по закону планировок. 13. Расходы заемщика. Расходы заемщика при ипотеке можно условно разделить на три части: Это комиссии и сборы банков, которые заемщик платит непосредственно банку. Они зависят от конкретного банка и конкретной программы кредитования. Это расходы, которые не зависят от банков: например, государственная регистрация сделок. Это услуги сторонних организаций: страховой, оценочной компании, ипотечных брокеров и других. Дополнительные расходы по ипотеке составляют в пределах 10% от суммы кредита. 14. Плюсы и минусы ипотеки. Как у любого кредита, у жилищного кредита есть свои положительные и отрицательные стороны. Главным преимуществом ипотеки является покупка квартиры сейчас, а уже потом погашение по ней кредита. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика кредита. Важным плюсом жилищного кредита стоит отметить фиксированную сумму платежей по кредиту, которая не зависят от уровня 12 инфляции в стране. При оформлении кредита на покупку предоставляются налоговые льготы (вычеты), составляющие до 1 млн. руб. Оформление ипотеки сопровождается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру, а также потери заемщиком трудоспособности. Существенным «минусом» ипотеки является переплата по кредиту. Но большее недовольство вызывают многочисленные тонкости оформления ипотеки. Кроме этого, недостатком ипотеки является наличие первоначального взноса от 10 до 30% от суммы жилищного кредита, документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту. В процессе оформления жилищного кредита, заемщику приходится нести ряд дополнительных затрат на рассмотрении заявки на кредит, открытие ссудного счета и услуги нотариуса. Решать для себя, чего в ипотеке больше: хорошего и плохого, каждому предстоит самостоятельно. 15. Свершилось, что дальше? Ипотека оформлена, наступило время исполнения обязательств согласно графика. Заемщик начинает погашение кредита, согласно договору. Если заёмщик по объективным причинам не может продолжать выплаты, то банк, рассмотрев его заявление, может изменить условия платежей (отсрочки, изменения схемы и т.д.). Как вариант – возможна продажа квартиры и приобретения жилья за меньшую стоимость, что даёт возможность рассчитаться с банком и не остаться «на улице». Если же произошёл страховой случай (смерть, болезнь заёмщика), то обязательства по кредиту выполняет страховая компания. За просрочку платежа – грозит выплата неустойки. Понятие неустойки обязательно есть в договоре. Неустойка - денежная сумма которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательств. Существуют две формы неустойки: пени и штраф. Штраф - однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах. Пени - неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства. Размеры штрафов и пени должны быть определены в кредитном договоре. Многие клиенты, взявшие кредит под жилье в банке, спустя некоторое время понимают, что могут расплатиться по кредиту гораздо раньше предполагаемого срока. Возникает вопрос: насколько это выгодно и 13 целесообразно? Сколько придется платить дополнительно, если решитесь на досрочное погашение. Некоторые банки не приветствуют досрочное погашение ипотеки, и досрочные платежи принимается не всеми банками, поэтому такие условия необходимо оговаривать заранее. Так, некоторые банки применяют штрафные санкции к тем, кто платит по кредиту досрочно, или не разрешают произвести досрочные выплаты по ипотеке в течение определенного времени. Например, существуют такие банковские условия, когда досрочное погашение ипотечного кредита в течение периода от 3 месяцев до 5 лет невозможно совершить. Одни банки называют эту выплату за досрочное погашение ипотеки штрафом, а другие - комиссией за услугу досрочной выплаты. Многие купившие квартиру в кредит считают, что, выполнив погашение ипотечного кредита досрочно, они сэкономят на процентах. К примеру, решили произвести досрочное погашение ипотеки. Если взяли кредит на 10 лет, то основную часть процентов заплатите банку в первые 5-6 лет. После этого, досрочное погашение ипотеки, как правило, не сэкономит ваши деньги. Однако, заемщику, решившему досрочно погасить ипотечный кредит, следует внимательно ознакомиться с банковскими условиями этой процедуры и просчитать свой конкретный случай. У многих банков досрочное погашение ипотеки возможно только после 6-9 месяцев, а иногда и года. Все эти сроки в обязательном порядке должны быть указаны в договоре на ипотечный кредит. Система штрафных санкция банков также оговаривается в соответствующих документах, которые подлежат внимательному изучению. Санкции банка, предоставившего квартиру по ипотеке, могут, например, выглядеть следующим образом: до 5 лет (7- 60 месяцев) - штраф в размере 3% от суммы досрочного погашения ипотеки; от 5 до 8 лет (61-96 месяцев) - штраф в размере 1% от суммы досрочного погашения ипотеки; более 8 лет (97 месяцев) - штрафные санкции отсутствуют. Некоторые банки работают без штрафных санкций, но могут ограничивать размеры предполагаемых досрочных выплат. При досрочном погашение ипотечного кредита, требуется написать заявление, подлежащее рассмотрению специальным кредитным комитетом. Решение данного комитета не всегда оказывается положительным. Иногда в ипотечном договоре отсутствуют ограничения по досрочному погашению ипотеки. В таком случае, можно выплатить ранее положенного срока основной долг и проценты. При этом, проценты рассчитываются в соответствии с фактическим сроком использования кредита. 14 Выгодно ли досрочное погашение ипотечного кредита, необходимо определяться в каждом конкретном случае. Главное - заранее обговорить с банком все условия. Закрытие ипотечного кредита: средства банка возвращены в полном объёме и с процентами (по договору). 16. Ипотека в условиях кризиса. Господдержка. В настоящее время, в условиях, когда у основной массы населения снизился доход, выплачивать ипотеку, взятую ранее, стало намного сложней. Однако, с 1 января 2009 вступила в силу программа государственной помощи россиянам, испытывающим трудности с возвратом ипотечных кредитов. Новые правила реструктуризации этого вида займов определило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Согласно федеральной программе заемщики, потерявшие работу, или чей доход сократился из-за экономического кризиса на 50 и более процентов, могут обратиться за поддержкой в ПАИЖК с заявлением о реструктуризации ипотечного кредита и документами, подтверждающими потерю платежеспособности. На все субъекты РФ в федеральном бюджете на эту программу запланировано 20 млрд. рублей. Господдержка имеет 2 формы: стабилизационный займ и смешанный договор. Стабилизационный займ выдается на 12 месяцев. Его суть – ежемесячные платежи на погашение кредита. Помощь по смешанному кредитному договору – это предоставление нового займа на погашение старого; срок платежа может быть увеличен, точно также как и его структура. Таким образом, гасится предыдущий займ и накладывается новое обременение. Процент по стабилизационному займу и смешанному договору равен первоначальному проценту по кредиту. К заемщикам, претендующим на реструктуризацию ипотечных кредитов, предъявляется ряд требований. Во-первых, сумма месячного дохода заемщика и членов его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту должна быть меньше рассчитанного на всю семью прожиточного минимума в регионе. Во-вторых, квартира, купленная в кредит до 1 декабря 2008 года, должна быть единственным жильем и для заемщика, и для всех проживающих вместе с ним (зарегистрированных на этой жилплощади) членов семьи. 15 В-третьих, у семьи не должно быть другого налогооблагаемого имущества (дача, машина, гараж) или сбережений (акции, паи, ценные бумаги, банковские вклады), которые можно использовать для возвращения кредита. Если заемщик имеет трехмесячную просрочку по кредиту, он лишается права получить такую государственную поддержку. Господдержка не будет предоставляться заемщикам, взявшим ипотеку для покупки дополнительной квартиры или элитного жилья. Приобретенная в ипотеку квартира не должна быть больше нормированной площади (45 кв. м. на одного, по 30 кв. м на двоих и по 25 кв. м. на троих человек). Потенциальных обладателей этой формы господдержки в Пермском крае – более 700. Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжает принимать заявки от желающих воспользоваться федеральной программой по реструктуризации ипотечных кредитов. Новое. Как погасить ипотеку материнским капиталом. В связи с кризисной ситуацией в целом и проблем в ипотечном кредитовании в частности, правительство пошло навстречу ипотечным заемщикам, у которых недавно родился второй ребенок, разрешив использовать сертификат на материнский (семейный) капитал для погашения кредита с 1 января 2009 года. Ранее был мораторий до 2010 года, и до достижения ребенком трех лет, теперь же эти ограничения сняты. Причем так использовать капитал разрешено, даже если заем был выдан до рождения второго ребенка, а заемщиком может являться и отец. С января этого года сумма материнского капитала составляет около 300 тыс. рублей. Выплачивается материнский капитал гражданам, родившим или усыновившим второго (или третьего и так далее) ребенка после 1 января 2007 года. Решение о выдаче принимается в Пенсионном фонде в течение 2 месяцев со дня подачи заявления. Кредит граждане гасят не самостоятельно - за них это делает Пенсионный фонд, который потом уведомит семью о произведенном платеже. Чтобы отправить желаемую сумму банку-кредитору, владелец сертификата пишет в своем отделении ПФ заявление, к которому прилагает соответствующий пакет документов. Согласно закону, с помощью материнского капитала можно как погасить основной долг и проценты, так и сделать первоначальный взнос. Но покрыть штрафы или пени за просрочку платежей нельзя. Учитывая, что основной долг таким образом можно погасить досрочно - возникает и следующая "небольшая" проблема - штраф за досрочное погашение в ипотеке. Его заемщику придется уплачивать уже из 16 собственных средств. Но во многих банках подобные "санкции" в связи с кризисом отменены, а в некоторые уже пообещали, что будут решать данный вопрос индивидуально для каждого заемщика. Семейный капитал можно направить и на оплату ежемесячных взносов, только здесь есть один "минус" - для этого придется ежемесячно обращаться в Пенсионный фонд. В числе основных послабляющих нововведений и то, что к погашению ипотеки материнским капиталом допустили отцов. Согласно изменениям, в данном случае средствами материнского капитала может воспользоваться не только лицо, получившее сертификат, но и лицо, состоящее с ним в зарегистрированном браке. В случае, если заемщиком ипотечного кредита на приобретение или строительство жилья является супруг, то направление средств материнского капитала будет осуществляться только при наличии письменного заявления лица, получившего сертификат, то есть матери ребенка. Список необходимых документов. документ, удостоверяющий личность, место жительства, гражданство лица, получившего сертификат; если кредит был выдан на мужа, еще понадобится копия основного документа, удостоверяющего личность супруга и его регистрацию по месту жительства; сертификат на материнский капитал; кредитный договор; справка из банка с указанием суммы остатка долга по кредиту; свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, приобретенное с использованием заемных средств; засвидетельствованное письменное обязательство переоформить жилье в общую собственность с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев; в случае, когда кредит брался на мужа, также понадобится копия свидетельства о браке. Потом в течение двух месяцев остается только ждать уведомления о произведенном платеже. Что же делать заемщикам, если возникли трудности по уплате ипотеки? Обратиться как можно быстрее в свой банк и объяснить сложившуюся ситуацию. Банк обязательно пойдет навстречу и найдет пути выхода из трудной ситуации. Обычно банк предлагает 3 пути решения проблемы: отсрочка платежа на несколько месяцев 17 увеличение срока кредита продажа заложенной квартиры и досрочное погашение займа. Если у заемщика трудности носят временный характер, то ему может подойти вариант с отсрочкой платежей или построение особого графика погашения задолженности, например, выплата только основного долга или процентов в течение 3-6 и т.д. месяцев. Далее, график погашения восстанавливается до изначального. При снижении доходов заемщика, в ряде случаев имеет смысл оформить пролонгацию кредита, за счет чего удастся снизить размер платежа по кредиту. Этот вариант наиболее действенен для кредитов, выданных на 510 лет, у которых при увеличении срока кредитования до 20 лет, платеж сократится на 18-45%. По просьбе заемщика и положительном решении банка, валютный кредит может быть переоформлен в рублевый, что застрахует заемщика от дальнейшего неблагоприятного роста курса валюты. Если перспективы улучшения финансового состояния заемщика неочевидны, решение может быть в продаже заложенной квартиры. И чем быстрее заемщику удастся продать квартиру, тем меньше процентов и, возможно, штрафов, набежит по кредиту, а значит ему самому достанется больше денег от продажи. Откладывать продажу "на потом" рискованно, так как цены на недвижимость снижаются, и говорить об окончании этой тенденции еще рано. Получить согласие банка на продажу заложенной квартиры не сложно, несколько сложнее будет найти покупателя. Некоторые банки применяет так называемую амнистию к заемщикам, имеющим просроченную задолженность. Она заключается в том, что банк прощает заемщику часть, а иногда и всю сумму штрафов при погашении заемщиком просроченной задолженности и восстановлении графика выплат. Ситуация по ипотеке в настоящее время (по состоянию на 01.03.09г). Разброс процентных ставок по ипотечному кредиту очень велик - от 14% до 30%. С начала кризиса минимальная ставка по кредитам выросла на 3,5%, максимальная (по рублевым кредитам) - на 15%. Но в феврале рост процентных ставок остановился. Изменением в ипотечном кредитовании является изменение в первоначальном взносе - минимальный первоначальный взнос увеличился до 30%. Для банков это максимально допустимый риск - дельта для изменения цены на предмет залога при долгосрочном кредитовании. А для заемщика возможность более ответственно подойти к ипотечному кредиту и застраховаться от риска изменения стоимости квартиры. 18 Несмотря на увеличение процентных ставок, сумма займа, требуемая для приобретения квартиры, уменьшилась за счет падения цен на недвижимость. И как следствие, аннуитетный платеж сегодня будет ниже, чем при покупке по ипотеке аналогичной квартиры до кризиса. Ряд банков кредитуют приобретение квартир даже в строящихся домах, при условии высокой степени готовности жилья и под залог имеющегося имущества. Основные условия ипотеки сегодня – оплата не менее 30% первоначальный взнос, процентные ставки от 13% годовых. Так, Западно – Уральский банк Сбербанка России например, предлагает ипотечные кредиты со 02.02.2009 г. с процентными ставками в зависимости от срока погашения кредита и первоначального взноса от 14 до 16 % годовых. Требуемый первоначальный взнос не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. Единовременный тариф за обслуживание ссудного счета по Пермскому краю: 3% от суммы, но не менее 15 000 руб. и не более 30 000 руб.; Максимальный размер кредита определяется Банком, исходя из платежеспособности Заемщика или совокупного дохода семьи (Заемщика и его супруга(и)) и не может превышать 70% (80% по кредиту "Молодая семья") покупной или сметной стоимости объекта недвижимости, оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена Заемщиком за счет собственных средств до получения кредита. Заведующий социально-экономическим отделом А.Н.Шахаев Калинина 212-90-81 19
