Строительный рынок и нормы С.Д. Митягин, советник РААСН

Строительный рынок и нормы
С.Д. Митягин,
советник РААСН, доктор архитектуры, профессор,
заслуженный архитектор РФ,
главный архитектор «НИИПГрадостроительства»
Строительный рынок, как и любой другой регулируется отношением спроса и предложения через
стоимость товара для потребителя. Рост рынка связан с платежеспособностью потребительского
сегмента. Чем он больше, тем интереснее расширять предложение, как в целом в объемном
выражении, так и по отдельным категориям строительной индустрии. Диверсификация продукции
по разным ценовым категориям отвечает структуре спроса и способствует развитию отрасли.
Ценовой диапазон предложения характеризует широту охвата потребителей, количественные и
качественные показатели продукции.
Доступность цены увеличивает спрос и развивает рынок. Рост цены сокращает объем продаж и
ограничивает рынок. Балансировка этих тенденций отражает стабильность рынка в каждый
период его работы. Инерционность строительного рынка требует поддержания стабильности на
приемлемом уровне без резких колебаний спроса и предложения в смысле управления ценами и
обеспечения перетока капитала между секторами рынка.
В структуре цен строительства важнейшую долю составляет градостроительная рента, связанная
со стоимостью земли. Диапазон цен продажи объектов строительства в удельном выражении от
пригородных и периферийных районов города до центральных кварталов свидетельствует об
этом. Градостроительная составляющая в цене строительной продукции определяется
потребительскими качествами не столько собственно объекта, сколько места его размещения и
степени общего благоустройства и инженерного оснащения среды.
Поэтому для развития строительного рынка важно в любых его сегментах обеспечить высокую
степень комфортности застройки, включая удобное расположение вспомогательных объектов
социальной сферы: обслуживания, образования, торговли, досуга, а также коммунальной сферы,
инженерного обеспечения и транспорта. Наличие и объем объектов этих сфер зависят от действий
местных органов самоуправления, их заинтересованности в инвестиционном развитии
территории и ее привлекательности.
В соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования и бюджетной
политикой региональные органы государственной власти и местного самоуправления должны
предусматривать софинансирование инвестиций в социальное и инженерное обустройство
территорий в объеме до 30% от нормативной стоимости строительства. Это значит, что чем
больше объем привлекательных капитальных вложений, тем больше собственных инвестиций
должен предусматривать консолидированный бюджет региона. Это положение обусловлено
сохранением социалистических подходов к нормированию пространственной организации среды,
где все отраслевые вопросы санитарного и экологического благополучия застройки, обеспечение
ее пожарной и иной безопасности, транспортной доступности, решались за счет неэффективного
использования благоустроенных, инженерно-подготовленных и оснащенных территорий.
В целом не более 20% от городских территорий могут составлять жилые участки, пригодные для
приватизации. Еще меньше площадь земельных наделов приватизированных и государственных
предприятий и общественно-деловых зон. Вся остальная территория градостроительного
освоения остается в зоне инвестиционной ответственности местных, региональных или
федеральных администраций и, следовательно, требует адекватного вложения инвестиционных
ресурсов в комплексное благоустройство и инженерное оборудование.
Эффективность инвестиций, как фактор развития строительного рынка, таким образом, зависит от
необходимой доли бюджетных затрат в комплексном благоустройстве территории. Значит, с
помощью мер организационного характера она поддается регулированию. Сегодня местное
самоуправление и региональные администрации, по сути, являются заложниками собственной
градостроительной политики или ее отсутствия. Хаотичное распределение инвестиций по
территории, безусловно, может превысить возможности любого бюджета по их инженернотранспортному сопровождению и благоустройству, а концентрация частных и бюджетных
капитальных вложений, дополняющих друг друга на одной территории, способна резко повысить
их общую социальную, экономическую и экологическую эффективность, привести к росту
потребительского интереса и стимулировать строительный рынок, независимо от его локализации
в зонах нового строительства или реконструкции среды.
Таким образом, планирование инвестиций не только во времени, но и в пространстве является
насущной необходимостью создания предпосылок развития строительного рынка. Эта задача
должна быть основной для органов управления строительной отраслью, градостроительством и
социально-экономическим развитием территории. Ее значение тем больше, чем крупнее объем
инвестиций в строительной сфере, включающей строительство и реконструкцию объектов
инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в гражданском и производственном
секторах хозяйства.
Возможно, настала пора воссоздать специальные плановые органы в структуре местного и
регионального управления, которые определяли бы необходимые объемы и локализацию
инвестиционного потенциала во времени и пространстве, и формировали бы текущие задачи
реализации генеральных планов населенных мест на ближайшие годы. К сожалению, из
Градостроительного кодекса Российской Федерации исчезло положение о разработке плана
реализации генерального плана населенного места, который должен был стать основой
формирования текущих и среднесрочных программ капитального строительства, ремонта и
реконструкции основных фондов, обеспечения эффективности и комплексности застройки. В
результате случайность, сиюминутность и субъективизм инвестиционных предложений
возобладали над логикой и целенаправленностью градостроительного развития, привели к
фактической невостребованности какой-либо разумной градостроительной политики и высокой
коррупционности в системе организации строительства, начиная от размещения и назначения
объектов и кончая их инженерным и транспортным обеспечением, а также вводом в
эксплуатацию.
Достаточно сопоставить схему выдачи разрешений на подготовку документации по планировке
территорий Санкт-Петербурга, и схему строящихся объектов, выставленных на продажу, чтобы
убедиться в том, что развитие инженерных сетей и транспортных коммуникаций рассредоточены
по всей территории города, а значит, их реализация будет затягиваться во времени и требовать
длительных бюджетных ассигнований, которые уже по этому признаку не могут быть
эффективными.
Очевидно, что кроме простого удовлетворения частных и отраслевых инвестиционных заявок,
местные органы управления должны обладать правами и нести ответственность по разумной
концентрации капитальных вложений, хотя бы потому, что все инфраструктурное обустройство
территорий инвестиционного развития за пределами выделенных участков лежит в сфере
ответственности и финансирования этих органов. Поэтому возможности бюджетного
софинансирования инвестиций являются определяющими для их пространственной и временной
локализации. Объемы этого софинансирования в свою очередь могут быть сокращены и
лимитирующие качества бюджетных ассигнований на обустройство территорий уменьшены в том
случае, когда нормативы градостроительного проектирования снизят долю территорий, которые
согласно действующей редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся к
территориям общего пользования и пространственное распределение этих зон в генеральном
плане будет эффективным, а их суммарная площадь минимальной.
Следовательно, создание условий для устойчивого и эффективного развития строительного рынка
лежит в плоскости организации и нормативного обеспечения градостроительной деятельности,
прежде всего, в сфере разработки документации по планировке территорий и в планировании
подготовки такой документации.
.