УДК 347.214.2:332.72 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
advertisement
УДК 347.214.2:332.72 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА Ж.Н.Амиржанова Кызылординский государственный университет имени Коркыт Ата Разработка сценариев развития рынка недвижимости с учетом экологоэкономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса должна основываться на научно обоснованном прогнозировании в этой сфере. Прогнозирование играют важную роль в совершенствовании развитии рынка недвижимости, организации оценки земельно-имущественного комплекса, методических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса. Решение данной проблемы имеет высокую практическую значимость для страны в целом и отдельных ее регионов. Как любое целенаправленное действие, прогнозирование развития рынка недвижимости с учетом эколого-экономических факторов оценки стоимости земельноимущественного комплекса должно выполняться в определенной последовательности. Процесс прогнозирования должен осуществляться с учетом необходимости выполнения таких обязательных составляющих, как определение объекта прогнозирования, проведение экспертного анализа и оценка явлений предыдущих лет, выбор математической модели, оценка состояния ситуации, прогноз развития объекта [1]. Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. При оценке земельно-имущественного комплекса ключевой является проблема - какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем земельно-имущественного комплекса или отдать приоритет прогнозам на будущее? Эти подходы к оценке скорее не исключают, а взаимодополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К ним относятся: - метод балансовой стоимости; - метод скорректированной балансовой стоимости; - метод замещения; - метод ликвидационной стоимости. Все эти методы основываются на оценке. При этом следует учитывать, что ситуация в ближайшее время может резко измениться. Ранее высокоприбыльные земельноимущественные комплексы станут малоприбыльными или даже убыточными и наоборот, что, безусловно, скажется на цене земельно-имущественного комплекса. Поэтому нельзя оценивать земельно-имущественный комплекс только на базе информации о прошлом и даже настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности земельно-имущественного комплекса, особенно в условиях рыночной экономики, сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки земельно-имущественного комплекса. Схема разработки прогноза оценки земельно-имущественного комплекса приведены в рисунке 1. Прогнозирование развития рынка недвижимости с учетом эколого-экономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса имеет большое значение для: потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения; кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита; арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды; государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости. Рис. 1 – Схема разработки прогноза оценки земельно-имущественного комплекса По степени формализации все методы прогнозирования делятся на интуитивные и формализованные. Интуитивное (экспертное) прогнозирование применяется тогда, когда объект прогнозирования либо слишком прост, либо настолько сложен, что аналитически учесть влияние многих факторов практически невозможно. В этих случаях прибегают к опросу экспертов. Полученные индивидуальные и коллективные экспертные оценки используют как конечные прогнозы или в качестве исходных данных в комплексных системах прогнозирования. Прогнозные экспертные оценки отражают индивидуальное суждение специалистов относительно перспектив развития объекта и основаны на мобилизации профессионального опыта и интуиции. Методы экспертных оценок используются для анализа объектов и проблем, развитие которых либо полностью, либо частично не поддается математической формализации, т.е. для которых трудно разработать адекватную модель. Применяемые в прогнозировании методы экспертной оценки разделяют на индивидуальные и коллективные. Индивидуальные экспертные методы основаны на использовании мнений экспертов-специалистов соответствующего профиля независимо друг от друга. Методы коллективных экспертных оценок основываются на принципах выявления коллективного мнения экспертов о перспективах развития объекта прогнозирования. Формализованные (адаптивные) методы прогнозирования являются действенными, если величина глубины упреждения укладывается в рамки эволюционного цикла. При возникновении в рамках прогнозного периода «скачка» в развитии объекта прогнозирования необходимо использовать интуитивные методы, как для определения силы «скачка», так и для оценки времени его осуществления, либо теорию катастроф. В этом случае формализованные методы применяются для оценки эволюционных участков развития до, и после скачка. Если же в прогнозном периоде укладывается несколько эволюционных циклов развития объекта прогнозирования, то при комплексировании систем прогнозирования большее значение имеют интуитивные методы [1]. Характерной чертой адаптивных методов прогнозирования является их способность непрерывно учитывать эволюцию динамических характеристик изучаемых процессов, «подстраиваться» под эту эволюцию, придавая, в частности, тем больший вес и тем более высокую информационную ценность имеющимся наблюдениям, чем ближе они к текущему моменту прогнозирования. Схема прогнозирования развития рынка недвижимости с учетом экологоэкономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса приведены в рисунке 2. Рис. 2 – Схема прогнозирования развития рынка недвижимости с учетом эколого-экономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса Экологический фактор в стоимости земельно-имущественного комплекса формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Наибольшее влияние на цену земельноимущественного комплекса оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них - экология района, поскольку есть возможность установить наличие парков, уровень шума и загазованности воздуха. Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье. В настоящее время существует множество методов экологического прогнозирования. Их различают по количественной или качественной природе, точности, надежности, применяемому математическому аппарату, характеристикам объекта прогнозирования и др. Методы экологического прогнозирования можно условно разделить на физические и математические. При физическом прогнозировании изучаемое явление воспроизводится в том или ином масштабе с сохранением его физической природы. Математическое прогнозирование представляет собой способ исследования экологических явлений путем изучения процессов, имеющих различное физическое содержание, но описываемых одинаковыми математическими соотношениями. Важным моментом является составление математической модели на основании формализованной (содержательной) схемы изучаемого явления. При этом выделяются сведения, непосредственно характеризующие объект наблюдения, производится постановка цели и задач исследования с перечнем искомых величин и требований к ним, задаются начальные условия [1]. Экономические факторы земельно-имущественного комплекса отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части земельно-имущественного комплекса или так называемые принадлежности. Экономические прогнозы в свою очередь могут подразделяться в зависимости от масштабности объекта на: а) глобальные - рассматривают наиболее общие тенденции и закономерности в мировом масштабе; б) макроэкономические - анализируют наиболее общие тенденции явлений и процессов в масштабе экономики страны в целом; в) структурные (межотраслевые и межрегиональные) - предсказывают развитие народного хозяйства в разрезе отраслей материального производства и промышленности; г) региональные - предсказывают развитие отдельных регионов; д) прогнозы развития народнохозяйственных комплексов определяют закономерности развития совокупностей отраслей, объединённых единой целью функционирования; е) отраслевые - прогнозируют развитие отраслей; з) микроэкономические – предсказывают развитие отдельных предприятий [2]. По времени упреждения выделяются следующие экономические прогнозы: оперативные (до одного месяца); краткосрочные (от нескольких месяцев до 1 года); среднесрочные (от 1 до 5 лет); долгосрочные (от 5 до 20 лет и более). Оперативный прогноз основан на предположении о том, что в прогнозируемом периоде не произойдёт существенных изменений в исследуемом объекте как количественно, так и качественно. В них преобладают детально-количественные оценки ожидаемых событий. Краткосрочный прогноз предполагает только количественные изменения. Оценка событий соответственно даётся количественная. Среднесрочный и долгосрочный прогнозы исходят как из количественных, так и из качественных изменений в исследуемом объекте. В среднесрочном прогнозе оценка событий даётся количественно-качественная, в долгосрочном - качественно-количественная [2]. Таким образом, прогнозирование развития рынка недвижимости с учетом экологических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса различаются по количественной или качественной природе, точности, надежности, применяемому математическому аппарату, характеристикам объекта прогнозирования. Экологические прогнозы формулируются на основе анализа и обобщения методов прогнозирования определенных объектов. Прогнозирование развития рынка недвижимости с учетом экономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение. Экономические прогнозы рассматривают наиболее общие тенденции и закономерности в мировом масштабе, анализируют наиболее общие тенденции явлений и процессов в масштабе экономики страны в целом, предсказывают развитие народного хозяйства в разрезе отраслей материального производства и промышленности, прогнозируют развитие отраслей, предсказывают развитие отдельных предприятий. Развитие системы прогнозирование рынка недвижимости с учетом экологоэкономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса требует повышения практической значимости разработок. По моему мнению, результаты прогнозирования рынка недвижимости с учетом эколого-экономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса должны использоваться при разработке прогнозных сценариев развития рынка недвижимости. В частности, для разработки прогнозов развития земельно-имущественного комплекса необходимо использовать следующую информацию: анализ источников прогнозной информации, прогноз количественной и качественной оценки, прогноз доходности, прогноз стоимости, прогноз динамики рынка недвижимости, анализ точности и достоверности прогнозной информации. АННОТАЦИЯ Амиржанова Жанат Нысанбаевна «Прогнозирование развития рынка недвижимости с учетом эколого-экономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса» В статье обосновывается необходимость эколого-экономических основ оценки стоимости земельно-имущественного комплекса сельскохозяйственной организации. Рассматриваются методические подходы по совершенствованию методов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса и влияния эколого-экономических факторов на стоимость. Представлена блок-схема оценки земельно-имущественного комплекса и схема прогнозирования развития рынка недвижимости с учетом экологоэкономических факторов оценки стоимости земельно-имущественного комплекса. Ключевые слова: земельно-имущественный комплекс, стоимость, сельскохозяйственная организация, эколого-экономическая оценка, экологоэкономический фактор, рынок недвижимости, прогнозирование развития рынка. АННОТАЦИЯ Амиржанова Жанат Нысанбайқызы «Жер-мүліктік кешеннің бағалау құнын эколого-экономикалық факторлар есебінен нарықтық жылжымайтын мүліктің дамуын болжамдау» Мақалада ауылшаруашылық кәсіпорынның жер-мүліктік кешенінің бағалау құнының эколого-экономикалық негіздері керек екені айтылады. Жер-мүліктік кешеннің бағалау құнының тәсілдерінің жетілдірілген методикалық әдістері және құнға экологоэкономикалық факторлардың әсері қаралады. Жер-мүліктік кешеннің бағалау блоксхемасы және жер-мүліктік кешеннің бағалау құнын эколого-экономикалық факторлар есебінен нарықтық жылжымайтын мүліктің дамуын болжамдау схемасы көрсетілген. Түйін сөздер: жер-мүліктік кешен, құн, ауылшаруашылық кәсіпорын, экологоэкономикалық бағалау, эколого-экономикалық фактор, нарықтық жылжымайтын мүлік, нарықтың дамуын болжамдау. АNNOTATION Amirzhanova Zhanat Nysanbaevna «Prognostication of market of the real estate development with by the account of ecological-economic force of estimation of cost of earth-property complex» In the article the necessity of ecological-economic bases of estimation of cost of a landproperty complex of agricultural organization is proved. Is considered the methodical approaches on perfection of methods of estimation of cost of a land-property complex and influence of an ecological-economic force. The block diagram of an estimation of a land-property complex and circuit of forecasting of development of the market of the real estate also is submitted in view of an ecological-economic force of estimation of cost of a land-property complex. Key words: a land-property complex, cost, agricultural organization, ecological-economic estimation, ecological-economic force, market of the real estate, forecasting of development of the market. Список использованной литературы 1. Морозова, Т.Г. Прогнозирование и планирование в условиях рынка: Учеб. пособие для вузов / Т.Г. Морозова; под ред. А.В. Пикулькина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2003. – 279 с. 2. Мотышина, М.С. Методы экономического прогнозирования: Учебное пособие / М.С. Мотышина. – СПб. : УЭФ, 2009. – 114 с.
