Совершенствование экономической оценки земель как

На правах рукописи
Губарев Евгений Владимирович
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ КАК ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ИХ ОБОРОТА И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В ПОЛЬЗУ НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНО И РАЦИОНАЛЬНО ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ
СУБЪЕКТОВ
08. 00. 05 – «Экономика и управление народным хозяйством
(землеустройство)»
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва 2010
Работа выполнена в ФГОУ ВПО «Государственный университет
по землеустройству» на кафедре маркетинга
Научный руководитель:
кандидат экономических наук
Орлов Степан Владимирович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, доцент
Емельянова Тамара Алексеевна
(ФГОУ ВПО «Государственный
университет по землеустройству»)
кандидат экономических наук
Цуканов Вячеслав Игоревич
(зам. директора ОАО «Технопарк Слава»)
Ведущая организация:
ГОУ ВПО «Государственный университет
управления»
Защита диссертации состоится «15» апреля 2010 г. в 11.00 часов на
заседании диссертационного совета Д.220.025.02 по защите диссертаций на
соискание ученой степени доктора наук при ФГОУ ВПО «Государственный
университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова,
15, ГУЗ, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГОУ
ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Автореферат разослан и размещен на сайте университета: www.guz.ru
«12» марта 2010 г.
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат экономических наук, доцент
2
М.М. Демидова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИИ
Актуальность и степень изученности темы. Итоги проведения
аграрной реформы свидетельствуют о том, что в основном были
сформированы базовые условия для земельного оборота:
осуществлена
приватизация
земли,
большая
часть
сельскохозяйственных угодий бывших колхозов и совхозов передана
в частную собственность миллионов граждан России; провозглашено
право на создание КФХ и частных сельскохозяйственных
организаций; разрешены сделки с землей; созданы правовые основы
платного землепользования, арендных отношений, рыночного
оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного
земельного кадастра и землеустройства. Все это привело к
активизации земельного оборота и созданию предпосылок для
перераспределения земель в пользу наиболее эффективно и
рационально хозяйствующих субъектов.
В работах С.Н. Волкова, А.А. Варламова, В.В. Вершинина, Н.В.
Комова, В.Н. Хлыстуна, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, А.З. Родина,
Н.Н. Агапова, А.А. Алпатова, К.П. Арента, Д.Б. Аратского, В.Р.
Беленького, В.А. Вашанова, С.А. Гальченко, Т.А. Емельяновой, А.С.
Косякина, В.В. Косинского, Л.И. Кошкина, О.Б. Леппке, С.И. Носова,
А.Ф. Пацкалева, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, И.Ф. Суслова,
Ю.А. Цыпкина была обоснована необходимость проведения
земельных преобразований, разработана методология проведения
земельной реформы и формирования земельного рынка. Проблемы
трансформации земельных отношений и совершенствования
оценочной деятельности в России рассмотрены в работах П.Г.
Грабового, А.Г. Папцова, А.В. Пошатаева, С.В. Орлова, Р.Г.
Борисычева, А.В. Мачанскиса, Н.М. Улицкой, В.И. Цуканова и др.
Вместе с тем, остаются малоизученными вопросы проведения
экономической оценки земель как основы государственного
регулирования их оборота и перераспределения земельных ресурсов в
пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих
субъектов. Не разработан алгоритм оценки стоимости земельных
участков, подходы к оценке их стоимости не ориентированы на
снижение транзакционных издержек оборота земель. Все это делает
тему проведенного диссертационного исследования актуальной и
имеющей большое народнохозяйственное значение.
Целью
исследования
является
совершенствование
3
теоретических основ экономической оценки земель и разработка на
этой базе научных и практических рекомендаций по улучшению
государственного регулирования их оборота и перераспределения
земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов.
В соответствии с данной целью при проведении исследований
были поставлены следующие задачи:
– изучение теоретических основ экономической оценки земель и
государственного регулирования их оборота и перераспределения
земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов;
–
выявление
основных
принципов
оценки
земель
сельскохозяйственного назначения и факторов, влияющих на их
стоимость;
– исследование основных подходов и методов, используемых
при оценке стоимости земельного участка;
– оценка состояния и использования земель, правового
обеспечения развития земельных отношений в Российской
Федерации;
–
анализ
распределения
и
использования
земель
сельскохозяйственного назначения;
– выявление тенденций земельных преобразований, оборота и
использования земельных ресурсов;
– разработка алгоритма оценки стоимости земельного участка;
– разработка и апробация методического подхода к оценке
стоимости земельного участка с целью перераспределения земельных
ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов.
Предметом научного исследования являются закономерности
хозяйственного управления и землепользования в современных
условиях, совокупность социально-экономических взаимосвязей и
отношений по поводу экономической оценки земель в контексте
особенностей современного социально-экономического развития
России.
Объектом
диссертационного
исследования
выступают
процессы экономической оценки земель как важного фактора
государственного регулирования их оборота и перераспределения
земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов, эффективного хозяйствования и
4
землепользования предприятий аграрного сектора экономики.
Научная новизна проведенных исследований заключается в
следующем:
– на основании теоретического обобщения результатов
исследований и изучения опыта в области оценки стоимости
земельных ресурсов выявлены и обоснованы принципы оценки
земель сельскохозяйственного назначения;
– с использованием современных методов сбора и обработки
информации проведена оценка состояния и использования земель,
правового обеспечения развития земельных отношений в Российской
Федерации, анализ распределения и использования земель
сельскохозяйственного назначения, результаты которых позволили
выявить тенденции земельных преобразований, оборота и
использования земельных ресурсов;
– на основе обобщения процедур оценки реальных объектов в
диссертации разработан алгоритм оценки стоимости земельного
участка с целью обеспечения прозрачности процедуры оценки и
снижения стоимости оценочных работ;
– учитывая теоретически и практически доказанную
необходимость государственного регулирования оборота земель
разработан и апробирован методический подход к оценке стоимости
земельного участка с целью перераспределения земельных ресурсов в
пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих
субъектов.
Практическая значимость диссертационных исследований.
Использование основных научных положений и выводов в
практической деятельности позволяет: расширить методологическую
базу экономической оценки земель; применяться для анализа
эффективности государственного регулирования оборота земель и
перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее
эффективно и рационально хозяйствующих субъектов; расширить
прикладной характер формирования системы эффективного
перераспределения
земельных
ресурсов,
хозяйствования
и
землепользования, адаптированной к реальным условиям аграрной
экономики. Для научно-исследовательской работы результаты
исследования могут использоваться как практические рекомендации
по совершенствованию экономической оценки земельных ресурсов. В
учебном процессе основные научные положения и выводы
исследования могут использоваться при изучении развития
5
государственного управления, управления народным хозяйством,
экономики сельского хозяйства и природопользования.
Результаты проведенных исследований могут быть
использованы законодательными и исполнительными органами
Российской Федерации, органами субъектов Российской Федерации
при
совершенствовании
нормативно-правового
обеспечения
мероприятий «Государственной программы по развитию сельского
хозяйства, рынков сырья и продовольствия (2008–2012 годы)», а
также других государственных (федеральных) программ, связанных с
развитием сельских территорий, с мелиорацией земель и
повышением плодородия почв; экономическими службами
региональных органов управления сельским хозяйством при
обосновании областных целевых программ развития сельского
хозяйства. Диссертация может найти применение в качестве
рекомендаций прикладного характера, необходимых для повышения
эффективности перераспределения земельных ресурсов в пользу
наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.
Достоверность результатов исследования подтверждается
показателями оценки точности и репрезентативности анализируемых
информационных выборок, данными корреляционно-регрессионного
анализа, материалами экспертных оценок, а также апробации и
реализации результатов исследований.
Апробация и реализация результатов исследования.
Основные теоретические выводы, предложения и рекомендации
диссертационного исследования докладывались автором и получили
одобрение на V Международной конференции молодых ученых и
специалистов
«Актуальные
проблемы
развития
АПК:
землеустройство, кадастры, геодезия, мониторинг и экономика».
Основные положения работы нашли свое отражение на
страницах 4 научных работ, отражающих основное содержание
исследования, общим объемом 1,0 п.л. В журналах, рекомендованных
ВАК Минобрнауки России, отражающих содержание кандидатских
диссертаций, опубликовано 3 работы.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
– теоретические положения, лежащие в основе экономической
оценки земель и государственного регулирования их оборота и
перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее
эффективно и рационально хозяйствующих субъектов;
– принципы оценки земель сельскохозяйственного назначения,
6
выявленные в результате теоретического обобщения результатов
исследований и изучения практического опыта в области оценки
стоимости земельных ресурсов;
– тенденции земельных преобразований, оборота и
использования земельных ресурсов, выявленные в результате оценки
состояния и использования земель, правового обеспечения развития
земельных отношений в Российской Федерации, анализа
распределения и использования земель сельскохозяйственного
назначения;
–
алгоритм
оценки
стоимости
земельного
участка,
способствующий прозрачности процедуры оценки и снижению
стоимости оценочных работ;
– методический подход к оценке стоимости земельного участка,
применение которого способствует перераспределению земельных
ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов.
Теоретической и научно-методической базой исследования
послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных
ученых-классиков аграрной и экономической науки, законодательные
и нормативные акты, монографии и статьи по данной проблеме,
материалы экономических конференций, совещаний и периодической
печати.
Методологической основой диссертационного исследования
является циклическо-волновая парадигма и ее составляющие – теория
циклов и теория систем. С целью достижения целей и решения
поставленных задач были использованы методы теоретических
обобщений
и
сравнений,
логического
моделирования,
диалектический и конкретно исторический методы, сравнительный
анализ, системный подход, графический метод.
В ходе исследования использованы статистические и
экономико-математические методы анализа: группировки, сравнения,
динамические
ряды, графики,
факторный,
корреляционнорегрессионный анализ.
Структура и объем работы определяется общей концепцией,
поставленными задачами, логикой исследования. Диссертация
состоит из введения, трех глав, выводов и предложений,
библиографического списка и приложений. Она изложена на 163
страницах машинописного текста, включает 17 таблиц, 3 рисунка, 6
приложений. Список использованной литературы включает 169
7
наименований.
Во
введении
обоснована
актуальность
исследования,
определены цель и задачи, сформулированы научная новизна и
практическая значимость работы.
В первой главе «Теоретические основы проведения
экономической оценки земель как основы государственного
регулирования их оборота и перераспределения земельных ресурсов в
пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих
субъектов» на основании теоретического обобщения результатов
исследований и изучения опыта в области оценки стоимости
земельных ресурсов выявлены и обоснованы принципы оценки
земель сельскохозяйственного назначения, проведено исследование
основных подходов и методов, используемых при оценке стоимости
земельного участка.
Во второй главе «Анализ динамики и тенденций земельных
преобразований» с использованием современных методов сбора и
обработки информации проведена оценка состояния и использования
земель, правового обеспечения развития земельных отношений в
Российской Федерации, анализ распределения и использования
земель сельскохозяйственного назначения, выявлены тенденции
земельных преобразований, оборота и использования земельных
ресурсов.
В третьей главе «Совершенствование экономической оценки
земель с целью перераспределения земельных ресурсов в пользу
наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов»
разработан алгоритм оценки стоимости земельного участка с целью
обеспечения прозрачности процедуры оценки и снижения стоимости
оценочных работ, обоснована целесообразность использования в
практической деятельности разработанного и апробированного в ходе
диссертационного исследования методического подхода к оценке
стоимости земельного участка с целью перераспределения земельных
ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов.
В выводах и предложениях сформулированы основные
результаты исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И
ЗАЩИЩАЕМЫЕ В НЕЙ ПОЛОЖЕНИЯ
8
1.
В
ходе
реформирования
земельных
отношений
сформировалось принципиально новое земельное законодательство,
созданы правовые основы платного землепользования, арендных
отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга,
государственного земельного кадастра и землеустройства. В
аграрном секторе начала формироваться относительная устойчивая
ориентация на различные формы земельной собственности, система
сельскохозяйственного землепользования и землевладения. Это
привело к активизации земельного оборота и созданию предпосылок
для перераспределения земель в пользу наиболее эффективно и
рационально хозяйствующих субъектов.
Подчеркивая необходимость регулирования государством
оборота земель, считаем необходимым обеспечить паритет
экономических интересов государства и землепользователей.
Рыночные отношения основаны на подобном паритете. Научно
обоснованная цена земли, полученная в результате прозрачной и
понятной
процедуры
оценивания,
обеспечивает
паритет
экономических интересов государства и землепользователей,
способствует ликвидации коррупционной составляющей в сделках с
землей. Обоснованная цена способствует совершенствованию
управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и
местном
уровнях,
выявлению
направлений
эффективного
использования земельных ресурсов, повышению эффективности
аграрной сферы экономики России в целом. Она может быть
использована для научного обоснования суммы компенсации за
изъятие земель у землевладельцев для несельскохозяйственных нужд.
Реалии экономики современной России свидетельствуют о
включении земли в реальный хозяйственный оборот, развитии новых
экономических отношений и предпринимательской инициативы в
аграрном секторе. Несмотря на незавершенность земельной реформы
и имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы
оказывают влияние на перераспределение земли между ее
пользователями.
Государственное
регулирование
процессов
рыночного перераспределения земель сельскохозяйственного
назначения позволит наиболее полно реализовать потенциал
земельного рынка как механизма, позволяющего привлечь
дополнительные финансовые ресурсы в аграрный сектор и
осуществить передачу земель наиболее квалифицированным
собственникам и пользователям, способным рационально и
9
эффективно использовать сельскохозяйственные угодья.
2. Оценка стоимости – профессиональная услуга, основной
целью которой является заключение о виде и величине оценочной
стоимости объекта собственности (земельного участка) на
конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.
Стоимость – выраженная в деньгах ценность товара или
величина затрат на его производство. Мнение об оценочной
стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта
оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и
продавца), а также действующего на данном рынке соотношения
спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при
условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.
Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости –
документе, юридически подтверждающем полученные результаты
оценки.
3. Систематизация и анализ собранной по объекту оценки
информации ведется, исходя из положений специальных оценочных
принципов. В основу принципов положена логика, правила и модели
экономического поведения людей при формировании стоимости
товара на свободном рынке. Различают следующие основные
принципы рыночной оценки стоимости земли:
– принципы, основанные на представлениях пользователя
(полезности, замещения, ожидания);
– принципы, связанные с рыночной средой (зависимости,
соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения);
–
принципы,
связанные
с
объектом
собственности
(сбалансированности, экономической величины, экономического
разделения, вклада, остаточной продуктивности);
– принцип наиболее эффективного использования.
Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем
видам объектов оценки. Их практическая направленность может
меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик
исследуемого объекта.
Наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное
использование земельного участка, являющееся физически
возможным, экономически эффективным и юридически законным,
осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого
стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип
является синтезом принципов первых трех групп описанной выше
10
классификации.
4.
Экономическая
оценка
земель
способствует
государственному регулированию их оборота и перераспределению
земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов на принципах «прозрачности», затрудняет
коррупционные схемы в сделках с землей.
При оценке стоимости земельных ресурсов необходимо
неукоснительно соблюдать основные принципы оценки земель
сельскохозяйственного назначения, учитывать факторы, влияющие на
их стоимость. Это повышает научную обоснованность принимаемых
управленческих решений по регулированию оборота земель и
перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее
эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.
Научное
обоснование
экономической
оценки
земель
актуализирует необходимость разработки алгоритма оценки, что
позволит улучшить качество государственного регулирования их
оборота и обеспечить перераспределение земельных ресурсов в
пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих
субъектов. Алгоритм оценки должен учитывать тенденции развития
рынка земельных ресурсов.
5. Определение стоимости земельного участка проводится по
результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для
получения которых применяются специальные оценочные подходы.
В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон,
участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного
рынка. Основными подходами в оценке являются: затратный,
отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) продавца;
доходный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного)
покупателя (инвестора); сравнения рыночных продаж, отражающий
совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и
предложение, конкуренцию, ограничение и т. д.), присутствующих на
дату оценки. Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя
из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного
рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.
Оценочные
подходы,
как
правило,
взаимосвязаны
и
взаимодополняемы. При наличии достаточного количества рыночной
информации для оценки необходимо применять все три подхода.
Невозможность или ограничения применения какого-либо из
подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке. Выбор в
11
пользу применения какого-либо подхода к оценке должен быть
научно обоснованным.
6. Легитимизация процесса купли-продажи земель становится
центральным вопросом дальнейшего развития аграрной реформы.
Однако законодательное разрешение ее купли-продажи само по себе
не обеспечивает эффективного оборота. Необходимо разработать
механизм экономического воздействия на собственников и других
пользователей земли (как это имеет место в странах с развитой
рыночной экономикой), обеспечивающий сохранение и повышение
почвенного плодородия, и соблюдение требований экологической
безопасности.
Неэффективное использование площадей в значительной мере
объясняется несовершенством земельного законодательства. Для того
чтобы земля рационально использовалась, необходимо создать
механизм перераспределения земельных ресурсов от неэффективных
собственников к эффективным. Созданию такого механизма
способствует научно обоснованная оценка стоимости земельного
участка.
7. На фоне недостаточно эффективного использования
земельных ресурсов наблюдается опасная для экономики России и
обеспечения продовольственной безопасности страны тенденция
сокращения посевных площадей.
Данные табл. 1 свидетельствуют о высоких темпах сокращения
посевных площадей в 2008 г. по сравнению с 1990 г.
Таблица 1
Посевные площади сельскохозяйственных культур
(в хозяйствах всех категорий; тыс. га)
Показатели
Вся посевная площадь
Зерновые и зернобобовые
культуры
Технические культуры
Картофель и
овощебахчевые культуры
Кормовые культуры
Площадь чистых паров
Темп роста,
%
1995
2000 2005 2008
2008 г. к
1995 2000
102540 84670 75837 76923 75,0 90,9
54705 45585 43593 46742
85,4 102,5
-7963
1157
2241
2259
-1399
-824
6476
6458
7615
8717 134,6 135,0
4303
3728
3019
2904
67,5
77,9
37056 28899 21610 18560
17383 18042 14895 13732
50,1
79,0
64,2
76,1
12
Отклонение
(+;-)
2008 г. от
1995
2000
-25617 -7747
-18496 -10339
-3651 -4310
В 2008 г. посевные площади уменьшились на четверть по
сравнению с 1990 г. и на 9,1% по сравнению с 2000 г.
Динамика посевных площадей сельскохозяйственных культур за
1995-2008 гг. наглядно представлена на рис. 1.
В 2008 г. по сравнению с 2007 г. общая площадь земель, занятых
земельными долями и не используемых хозяйствующими субъектами
с целью товарного сельскохозяйственного производства, увеличилась
на 1161,6 тыс. га, а количество собственников земельных долей
увеличилось на 103,9 тыс.
105000
102540
100000
Тыс. га
95000
90000
84670
85000
80000
75837
76923
2005
2008
75000
70000
1995
2000
Рис. 1. Динамика посевных площадей сельскохозяйственных культур
за 1995-2008 гг.
8. Проведенный в ходе диссертационного исследования анализ
позволил выявить тенденцию непрозрачности земельного оборота.
Незавершенность земельной реформы в России явилась причиной
высоких транзакционных издержек земельного оборота. Перманентно
идет процесс разделения общей собственности – увеличивается
площадь земель, перешедших от правопреемников колхозов и
совхозов к другим сельскохозяйственным организациям и
крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также к самим
собственникам земельных долей. Однако легальный раздел
затруднен. В целом по России площадь земли в собственности
организаций сократилась. Считается, что переход угодий из общей
долевой собственности граждан в собственность юридических лиц
13
создает условия для более активного земельного оборота. Однако
введение новой системы регистрации прав на землю, изменение
перечня возможных сделок с землей не сопровождалось
механизмами, обеспечивающими преемственность старых и новых
норм. Это способствует нарушению прав граждан на землю,
судебным спорам и ограничению оборота участков в собственности
юридических лиц.
Наблюдается увеличение площадей в общей собственности,
которые используются населением вне рамок какой-либо формы
предпринимательской
деятельности.
Некоторые
сельскохозяйственные
организации
сокращают
площади
используемой земли. КФХ во всех областях в большей мере
заинтересованы в увеличении своих размеров не только по
сравнению с сельскохозяйственными организациями, но и личными
подсобными
хозяйствами.
Официальному
обороту
земель
сельскохозяйственного назначения препятствуют ограничения,
связанные с дороговизной и трудностями оформления сделок.
Достаточно четко проявляется тенденция влияния рыночных
сигналов на перераспределение сельскохозяйственных земель между
пользователями. Несмотря на незавершенность земельной реформы и
имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы
оказывают влияние на перераспределение земли.
Наблюдается тенденция недостаточности институциональных
ограничений для обеспечения защиты сельскохозяйственных угодий,
что предопределяет искажение цен на рынке сельскохозяйственных
земель.
Оборот участков сельскохозяйственных земель характеризуется
наличием теневых «ниш», то есть не учтенных денежных потоков,
направленных к лицам, не являющимся участниками сделок. Такие
потоки существуют и при сделках с другими видами недвижимого
имущества. Однако при земельном обороте они существенно
возрастают. Высокие доходы, получаемые в результате вывода
земель из сельскохозяйственного производства, являются серьезным
мотивационным фактором для участников этой операции, среди
которых обязательно присутствуют чиновники, принимающие
нужные решения в условиях несовершенного законодательства. Это
позволяет не только сохранять такую практику, но инициировать ее
расширение. Ставки «серого» рынка на услуги, обеспечивающие
подготовку участка к земельному обороту, способствуют переходу
14
земли в руки тех, кто может оплатить эти услуги чиновников.
Тенденции оборота и использования земельных ресурсов
убедительно доказывают необходимость научно обоснованной
оценки стоимости земельного участка, способствующей детенизации
регулирования оборота земель и перераспределению земельных
ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально
хозяйствующих субъектов.
9. В ходе диссертационного исследования на основе обобщения
процедур оценки реальных объектов был разработан алгоритм оценки
стоимости земельного участка (рис. 2).
НАЧАЛО
Постановка задачи
1
Цели и
задачи
оценки
2
(…)
Выбор
методологи
и
Ограничения
и допущения
Сбор исходной информации, дополнительной информации
3
4
Идентифика
ция объекта
оценки
Документы: свидетельство о государственной регистрации права на
земельный участок, договор аренды и т.п.; выписка из государственного
земельного кадастра, сведения о наличии обременений, установленных в
отношении объекта оценки; план земельного участка; справки о величине
годовых операционных расходов по объекту недвижимости; другие
документы о количественных и качественных характеристиках объекта
оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект
оценки.
Достаточно ли данных для
осуществления расчетов?
5
Осмотр и
фотофиксация
нет
3
да
6
7
Анализ общей информации об объекте оценки
(регион, город, локальное окружение)
Анализ рынка объекта оценки
15
6
нет
Удовлетворяет ли анализ
объекта оценки
общепринятым правилам?
8
да
Анализ наиболее эффективного использования
(НЭИ)
9
нет
Правильно ли проведен
анализ НЭИ?
10
9
Продолжение рис. 2
10
да
Применение или обоснование отказа
от использования подходов к оценке
11
12
Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход
Применение или обоснование отказа от использования
методов оценки в рамках каждого из подходов
13
Определение стоимости в рамках каждого
из подходов к оценке
14
нет
Соответствуют ли значения
стоимостей допустимой в
оценочной практике разнице
(не более 30%)?
15
11
да
16
Согласование результатов, полученных разными
подходами (методами)
нет
Обоснован ли метод
согласования результатов?
17
да
18
16
16
Определение итоговой стоимости объекта оценки
Формирование и подготовка отчета об оценке
КОНЕЦ
Рис. 2 Блок-схема алгоритма процесса оценки земельного участка
В основе алгоритма заложен принцип наиболее эффективного
использования, который понимается нами как наиболее вероятное
использование земельного участка, являющееся физически
возможным, экономически эффективным и юридически законным,
осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого
стоимость оцениваемого участка будет максимальной.
Алгоритм оценки стоимости земельного участка может лечь в
основу проектов автоматизации оценочных работ, формирования
информационной базы оценки на уровне территориальных
образований
Российской
Федерации.
Он
способствует
прозрачности процедуры оценки и снижению стоимости работ.
10. Разработанный и апробированный в ходе исследования
методический подход к оценке стоимости земельного участка
полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29
июля 1998 года №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», стандартами, обязательными для
применения: Федеральный стандарт оценки (далее, ФСО) № 1,
утвержденные Приказом Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от
20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденные Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО №3,
утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 года № 254, Международным стандартам оценки МСО.
Методический
подход
предусматривает
проведение
процедуры оценки стоимости земельного участка в соответствии с
алгоритмом, приведенном на рис. 2.
Расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков
17
на дату оценки, определенной в рамках сравнительного подхода
методом сравнения продаж, представлена в табл. 1.
В рамках доходного подхода методом предполагаемого
использования была определена стоимость оцениваемых
земельных участков, равная 1 097 983,2 тыс. руб.
При оценке, в соответствии с общепринятыми нормами, нами
были проанализированы все подходы для определения стоимости
объектов оценки: затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 1
Расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков
Номер,
условный
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Площадь,
га
19,1
7,4
41,0
25,5
72,5
5,8
4,8
21,0
27,4
54,6
56,5
120,2
8,5
3,0
92,2
4,4
38,2
47,7
9,3
33,0
26,6
11,9
94,4
64,5
0,9
0,9
3,1
54,8
22,8
Площадь, кв. м
191 000
74 000
410 000
255 000
725 000
58 000
48 000
210 000
274 000
546 000
565 000
1 202 000
85 000
30 000
922 000
44 000
382 000
477 000
93 000
330 000
266 000
119 000
944 000
645 000
9 000
9 000
31 000
548 000
228 000
18
Рыночная стоимость, определенная
с помощью сравнительного
подхода, руб.
14 344 100
5 557 400
30 791 000
19 150 500
54 447 500
4 355 800
3 604 800
15 771 000
20 577 400
41 004 600
42 431 500
90 270 200
6 383 500
2 253 000
69 242 200
3 304 400
28 688 200
35 822 700
6 984 300
24 783 000
19 976 600
8 936 900
70 894 400
48 439 500
675 900
675 900
2 328 100
41 154 800
17 122 800
30
31
32
33
Итого:
132,5
76,3
32,3
16,8
1 325 000
763 000
323 000
168 000
99 507 500
57 301 300
24 257 300
12 616 800
923 654 900
Процедура согласования результатов по оценке объекта
основана на применении метода анализа иерархий. Таким образом,
получили следующее взвешенное значение рыночной стоимости
объекта оценки (табл. 2).
При итоговом согласовании результатов метод сравнения
продаж получил предпочтение, так как, по мнению экспертов, он
наиболее точно отражает ситуацию, сложившуюся в данный момент
на рынке. В рамках метода сравнения продаж скорректированные
цены по отдельным аналогам имеют достаточно широкий интервал
отклонения от среднего значения. Это является следствием
имеющихся различий в прогнозах инвесторов о возможных сроках
изменения правового статуса оцениваемых земель и цене реверсии. В
связи с этим метод предполагаемого использования, в котором
учитываются указанные факторы, дополняет метод сравнения продаж
в настоящем исследовании.
Таблица 2
Согласование результатов оценки
Метод
Метод сравнения
продаж
Метод выделения
Метод
распределения
Метод
определения
нормативной
стоимости
Метод
Стоимость,
полученная в
рамках каждого
из методов, тыс.
руб.
923 654,9
Весовой
коэффицие
нт
0,6
Итоговое
значение
стоимости на
дату проведения
оценки, тыс. руб.
554 192,9
не применялся
0
–
не применялся
0
–
не применялся
0
–
0
–
57 122 903
19
капитализации
земельной ренты
Метод остатка
Метод
предполагаемого
использования
Итого:
не применялся
1 097 983,3
0
–
0,4
439 193,3
1,0
993 386,2
Взвешенное значение рыночной стоимости объекта оценки
составило 993 386,2 тыс. руб.
Разработанный и апробированный нами методический подход к
оценке стоимости земельного участка способствует прозрачности
процедуры оценки и снижению стоимости оценочных работ,
перераспределению земельных ресурсов в пользу наиболее
эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.
ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Показатели устойчивого развития АПК региона [Текст] /
Ю.А. Цыпкин, Е.В. Губарев, А.А. Васильченко, И.С. Пакулина //
Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство,
кадастр и мониторинг земель» (март 2009, № 3). – М.: ИД
«Панорама», издательство «Афина» совместно с ГУЗом, 2009. – С.
32-33.
2. Сбалансированное развитие аграрного сектора региона
[Текст] / Ю.А. Цыпкин, Е.В. Губарев, Р.Г. Борисычев, И.С. Пакулина
// Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство,
кадастр и мониторинг земель» (апрель 2009, № 4). – М.: ИД
«Панорама», издательство «Афина» совместно с ГУЗом, 2009. – С.
27-28.
3. Моделирование налогообложения с учетом финансовых
показателей аграрных предприятий [Текст] / Ю.А. Цыпкин, А.А.
Васильченко, Е.В. Губарев, И.С. Пакулина, // Научно-практический
ежемесячный журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг
земель» (декабрь 2009, № 12). – М.: ИД «Панорама», издательство
«Афина» совместно с ГУЗом, 2009 – С. 45-48.
4. К вопросу определения рыночной стоимости земель
сельскохозяйственного назначения методами доходного подхода
20
[Текст] / Е.В. Губарев, Р.Г. Борисычев // Актуальные проблемы
развития АПК: землеустройство, кадастры, геодезия, мониторинг и
экономика : Сб. статей V Международной конференции молодых
ученых и специалистов (13 декабря 2007 года) / Государственный
университет по землеустройству. – М., 2008. – С. 22-25.
Редакционно-издательский отдел ГУЗа
Сдано в производство «__» 03.2010 Подписано в печать «__» 03.2010.
Формат 60х841/16. Объем 1 п.л. Бумага офсетная.
Тираж 100 экз. Заказ № ___
Участок оперативной полиграфии ГУЗа
105064, Москва, ул. Казакова, д. 15
21