Анализ финансовых эффектов инвестирования в жилищно

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ЭФФЕКТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ СЕКТОР
Елена Ананькина, Сергей Сиваев, Фонд «Институт экономики города
В рамках проекта Фонд «Институт экономики города» выполнил работы, связанные с
анализом возможности аккумулирования для возврата займа финансовых ресурсов,
возникающих как эффекты от реализации проекта. Работа выполнялась в трех городах:
Оренбурге, Владимире и Рязани.
Целью указанной работы являлось:
выявление эффектов от реализации проекта как возможных источников для возврата
инвестиций;
исследование жилищно-коммунального хозяйства названных городов для анализа
возможности использования выявленных эффектов;
прогнозный расчет финансовых ресурсов, которые можно аккумулировать для возврата
займа;
разработка организационных механизмов и финансовых схем для аккумулирования
финансовых средств.
В инвестиционной части проект предусматривает осуществление комплекса мер,
направленных на рационализацию потребления тепла, горячей и холодной воды, газа,
электроэнергии.
Первый шаг – создание системы коммерческого учета тепла, воды, газа и электроэнергии,
включая оснащение счетчиками как самих зданий, так и пунктов, через которые
муниципальные предприятия получают ресурсы у их производителей (ЦТП, тепловые
камеры, насосные станции).
Результаты измерений и экспертные оценки показывают, что учет тепловой энергии и
воды дает положительную разницу между нормативным и фактическим потреблением
тепловой энергии. Общая схема использования образующегося за этот счет финансового
ресурса может быть представлена в следующем виде:
На время действия займа оплата потребителями услуг по отоплению и водоснабжению в
домах, участвующих в реализации проекта, происходит исходя из существующих
нормативов.
Оплата тепловой энергии, поставляемой муниципальным предприятием тепловых сетей в
жилищный фонд, где установлены приборы учета тепла, производится на основании
показания приборов.
Следует отметить, что финансовый выигрыш, полученный потребителем, оборачивается
для поставщика ресурса – тепловой компании или водоканала, финансовым ущербом.
Указанный конфликт интересов делает величину рассматриваемого эффекта, получаемого
потребителем ресурса, относительно неустойчивой.
Возможная продолжительность действия выявленного эффекта будет зависеть от
следующих основных факторов:
разности между фактом и нормативом потребления услуг;
количества домов, оснащенных приборами учета;
финансового положения соответствующего муниципального предприятия.
В этой связи особо важное значение приобретает анализ финансово-хозяйственной
деятельности этих предприятий для определения его устойчивости к предполагаемым
изменениям условий финансирования и определения круга задач, направленных на
повышение этой устойчивости.
Второй шаг инвестиционной программы - проведение мероприятий, связанных как с
улучшением системы внутридомового теплоснабжения и возможностью регулировать
потребление тепла на отопление, так и с утеплением и герметизацией элементов
конструкций жилых зданий, в результате чего должна существенно сократиться
1
потребность в тепловой энергии для обеспечения необходимой нормативной температуры
18-20°С в жилых помещениях.
Работы, выполняемые в рамках проекта по снижению потерь тепла в жилищном фонде, в
основном относятся к выборочному капитальному ремонту. Их проведение в
определенной степени повышает комфортность проживания в доме, постепенно
формирует механизм заинтересованности населения в ресурсосбережении с целью
снижения собственных платежей за жилищно-коммунальные услуги. Для возврата займа
возможно использование части средств населения за оплату жилищно-коммунальных
услуг (плата за капитальный ремонт и наем муниципального жилья), которые по целевому
назначению расходуются на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
Поскольку средства займа в значительной степени привлекаются именно для проведения
выборочного капитального ремонта, то по нашей оценке, на возврат займа должны
направляться до 50% этих средств. Этот источник возврата займа может иметь
относительно большой удельный вес и характеризуется стабильностью поступлений.
После проведения работ по ресурсосбережению повысятся потребительские качества
жилищного фонда, что дает основание повысить ставки платы за наем этого жилья по
сравнению с существовавшим ранее. По экспертной оценке повышение ставок платы за
наем возможно в диапазоне от 20 до 50%. Следует подчеркнуть, что это повышение будет
касаться только муниципальных (неприватизированных) квартир в зданиях,
переоборудуемых в рамках проекта. С социально-экономической точки зрения введение
повышенных ставок платы за наем оправдано. Однако, следует иметь ввиду, что реально
дополнительные платежи будут незначительными, а политически введение такого
платежа может вызвать негативное отношение к проекту у части населения.
Сокращение потребности в тепловой энергии для отопления жилищного фонда должно
сопровождаться адекватным сокращением производства тепла. Введение двухставочного
тарифа, разделяющего постоянные и переменные затраты, позволит предприятиям
теплоснабжения более спокойно реагировать на сезонные изменения объема продаж
тепловой энергии, поскольку изменяться в этом случае будет только переменная
составляющая тарифа. Однако нельзя забывать и о том, что при расчете постоянной
составляющей тарифа на теплоснабжение следует закладывать не имеющиеся
производственные мощности, а необходимую максимальную нагрузку для отопления и
горячего водоснабжения потребителей. При наличии избыточных мощностей возникает
уникальная ситуация, когда тепловую энергию можно покупать у того источника, где она
стоит дешевле. Тем самым складываются объективные экономические предпосылки для
формирования рынка тепла в пределах муниципального образования. Конечно, эти
экономические предпосылки должны быть дополнены инженерными возможностями и
организационными преобразованиями.
Третий шаг инвестиционной программы - строительство или переоборудование районных
котельных и автономных котельных в домах и капитальный ремонт тепловых сетей. Если
после ввода новых источников с более дешевой тепловой энергией и меньшими затратами
по ее транспортировке сохранить на время возврата займа прежний тариф, то разницу в
стоимости от исходного источника тепла и от вновь введенного источника можно
рассматривать как ресурс для возврата займа.
Для оценки реальности использования выявленных источников был выполнен анализ
структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством Рязани, Оренбурга и
Владимира, изучено состояние договорных отношений в сфере тепло- и водоснабжения
предприятий коммунального хозяйства. Даны рекомендации по совершенствованию
договорных отношений и системы тарифного регулирования, которые направлены как на
улучшение работы жилищно-коммунального комплекса в целом, так и на обеспечение
аккумулирования финансовых эффектов от инвестирования в рамках конкретного
проекта.
Был проведен прогноз графиков аккумулирования средств для каждого из городов,
основанный на ряде допущений. В качестве базового варианта графика аккумулирования
2
средств на возврат займа принимался наименее рискованный вариант, когда
аккумулирование средств происходит только из платежей населения, таких как плата за:
(1) отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и канализование; (2)
капитальный ремонт жилищного фонда; (3) наем муниципального жилищного фонда.
Наряду с этим выполнялись расчеты по более рискованным вариантам с учетом
возможного использования для возврата займа бюджетных дотаций по теплу, а также
включения в тарифы на тепловую энергию для населения инвестиционной составляющей
на возврат займа.
Величина экономического эффекта от проекта во многом определяется тарифной
политикой города. В целях настоящего расчета был сделан ряд прогнозных исходных
предположений о тарифной политике. Так, принималось, что:
доля оплаты коммунальных услуг населением будет постепенно возрастать, а с 2005г.
население будет оплачивать полную стоимость услуг;
тарифы для населения по отоплению, водоснабжению и канализованию пересматриваются
раз в год в соответствии с индексом инфляции и изменением доли оплаты ЖКУ
населением. Изменения себестоимости, связанные с изменениями объемов выработки
тепловой энергии и изменениями производственной эффективности, при формировании
тарифов для населения, не учитываются1;
на протяжении всего срока осуществления проекта (т.е. до 2010г.) нормативы потребления
тепловой энергии и воды меняться не будут.
При расчете экономического эффекта задавался уровень собираемости платежей
населения на уровне 95% от начисленной суммы. Кроме этого, в расчете учитывается, что
значительная часть населения городов имеет льготы по оплате жилищно-коммунальных
услуг.
Расчеты показали, что аккумуляция средств по базовому варианту может составить от 71
до 96% от размеров субзаймов рассматриваемых городов.
Для реализации прогнозируемых эффектов инвестирования в жилищно-коммунальное
хозяйство необходима разработка механизмов аккумулирования финансовых эффектов,
которая должна включать в себя рассмотрение вопросов:
собственности приобретенного в рамках реализации проекта имущества;
финансовой схемы аккумулирования денежных ресурсов от эффектов реализации
проекта;
необходимые нормативные и договорные документы для реализации рассмотренных схем.
При формировании возможных финансовых схем для возврата кредита необходимо
учитывать следующие исходные данные:
официальным заемщиком по данному кредиту является орган местного самоуправления;
первоначально все основные фонды, приобретенные за счет средств кредита, являются
муниципальной собственностью.
У города возникают следующие принципиально возможные альтернативы, выбор которых
отразится на схеме аккумулирования финансовых средств для возврата кредита:
передать приобретенные городом основные фонды в собственность другим
хозяйствующим субъектам;
оставить их в муниципальной собственности.
Реализация этих альтернатив возможна с помощью следующих основных вариантов:
передача оборудования в оперативное управление и хозяйственное ведение
муниципальным унитарным предприятиям;
аренда соответствующим предприятием или товариществом собственников жилья (ТСЖ)
у органа местного самоуправления оборудования, находящихся в муниципальной
Данное предположение носит достаточно условный характер. Однако, достоинство такого
подхода заключается в том, что он позволяет смоделировать возврат займа при условии, что
тарифы определяются исключительно исходя из относительно объективных экономических
предпосылок (без учета искажающего влияния социальных и политических факторов), а
реализация проекта никак не отражается на величине тарифов для населения
1
3
собственности. При этом величина арендной платы должна определяться на основе
прогноза экономии;
аренда оборудования с правом последующего выкупа после выплаты в качестве арендных
платежей суммы денежных средств, компенсирующей затраты на его приобретение и
установку на жилищном фонде;
оформление отношений субзайма между муниципалитетом и данными юридическими
лицами, при котором последние солидарно отвечают перед муниципалитетом в размере
суммы денежных средств, подлежащей выплате городом;
покупка вышеуказанными юридическими лицами оборудования у муниципалитета в
рассрочку.
Создание схемы аккумулирования финансовой экономии включают в себя:
формирование финансовых потоков таким образом, чтобы выделить на специальном счете
определенные финансовые эффекты от реализации договора;
обеспечение разработанной финансовой схемы системой договорных отношений между
организациями, задействованными в предоставлении жилищно-коммунальных услуг.
С точки зрения финансовых, налоговых, бухгалтерских и юридических последствий, а
также с учетом сложившихся в городах условий, наиболее перспективными
представляются несколько схем аккумулирования финансовой экономии. Все они
построены с учетом направлений использования денежных средств от эффектов,
полученных от реализации проекта. Предлагаемые схемы дифференцированы в
зависимости от формы собственности жилищного фонда, на котором установлены
приборы учета, а также в зависимости от того или иного финансового эффекта проекта.
Данные схемы также предусматривают переход права собственности на приборы учета к
ТСЖ, поскольку они являются балансодержателями принадлежащего им жилищного
фонда и, следовательно, внутридомовых инженерных сетей, частью которых данные
приборы являются.
Предлагаемые схемы аккумулирования денежных средств от эффектов реализации
проекта предусматривают следующее:
установленные на муниципальном жилищном фонде за счет кредитных средств приборы
учета являются муниципальной собственностью и переданы на баланс жилищных
организаций соответствующим распоряжением главы городской администрации;
устанавливаемые на ЦТП приборы учета также находятся в муниципальной
собственности и, в конечном итоге, должны быть переданы теплоснабжающему
предприятию на праве хозяйственного ведения как составная часть городской инженерной
инфраструктуры;
установленные на жилищном фонде ТСЖ и ЖСК приборы учета первоначально являются
муниципальной собственностью, но должны быть переданы в общую долевую
собственность членов товарищества или общую собственность ЖСК как составная часть
внутридомовых сетей, уже находящихся в этих видах собственности;
ТСЖ и ЖСК, будучи самостоятельными юридическими лицами, в управлении которых
находится жилищный фонд, обязаны полностью возместить муниципалитету все затраты
по проведенным на их фонде ресурсосберегающим мероприятиям;
муниципальные унитарные предприятия тепловых сетей также обязано возместить
муниципалитету весь объем денежных средств, потраченных на приобретение и установку
приборов учета на ЦТП, а также средств, израсходованных на капитальный ремонт сетей,
так как наличие данных приборов и улучшение состояния сетей отражается на
производственно-хозяйственной деятельности данного предприятия и непосредственно
влияет на его финансовые результаты.
Рассматриваемые варианты аккумулирования денежных средств можно представить в
виде взаимосвязанной схемы договорных отношений и схемы финансовых потоков,
возникающих при заключении соответствующих договоров.
В качестве варианта представлен механизм проведения аккумулирования финансовых
эффектов, разработанный для муниципального жилищного фонда г.Оренбурга. Схема
4
договорных взаимоотношений, реализуемая на муниципальном жилищном фонде,
представлена на рис.1.
При реализации данного комплекса договорных отношений возникают следующие
финансовые потоки, представленные на рис.2.
5
Муниципалитет
КУМИ
МУ УЖКХ
Распоряжение о передаче в
оперативное управление приборов
учета
Договор
поставки
ресурсов
МУП
“Оренбурггортепло”
ПУ ВКХ
Договор на
обслуживание
приборов учета
Договор управления
муниципальным жилищным
фондом
Фирма по обслуживанию
приборов учета
Договор на
обслуживание
жилищного фонда
ЖЭУ
МУ Служба Заказчика
Договор на предоставление
услуг по начислению и
расщеплению платежей
Договор найма (аренды)
помещений или
технического
обслуживания и
предоставления услуг
МУ СОКП
Собственники
квартир
Наниматели
жилья
Арендаторы жилых и
нежилых помещений
Рис. 1. РЕКОМЕНДУЕМАЯ СХЕМА ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ЖИЛИШЩНОМ ФОНДЕ
6
Оплата водоснабжения
и канализования
МП ПУ ВКХ
Муниципалитет
ГОРФУ
МУ УЖКХ
Спец. счет
МУП
“Оренбурггортепло”
Фирма по обслуживанию
приборов учета
Оплата
тепловой
энергии
Платежи
за
обслуживание
внутридомовых сетей
ЖЭУ
Оплата
обслуживани
я приборов
учета
Оплата управленческой
деятельности
МУ Служба заказчика
Платежи за предоставленные ресурсы
МУ СОКП
Оплата услуг по отоплению,
горячему и холодному
водоснабжению
Платежи, поступающие на спец. счет аккумулирования финансовой
экономии от проекта
Население
Рис. 2. РЕКОМЕНДУЕМАЯ СХЕМА ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ ОПЛАТЫ НАСЕЛЕНИЕМ УСЛУГ ПО ОТОПЛЕНИЮ.
ГОРЯЧЕМУ И ХОЛОДНОМУ ВОДОСНАБЖЕНИЮ
7
Второй механизм проведения аккумулирования финансовых эффектов разработан для
компенсации затрат по приобретению и установке приборов учета в жилищном фонде ТСЖ,
ЖСК и на тепловых сетях. Он основан на заключении договоров аренды. Причем, если для
ТСЖ и ЖСК договор аренды заключается с правом выкупа и, в конечном счете, имеет в виду
смену собственника приборов учета ресурсов, то в случае с муниципальным предприятием
тепловых сетей смысл заключения договора аренды заключается в юридическом оформлении
финансового потока, аккумулирующего разницу между расчетно-нормативным и
фактическим количеством тепловой энергии, получаемой муниципальными тепловыми сетями
от ТЭЦ. Расходы, связанные с проведением капитальных ремонтов тепловых сетей
рекомендуется оформить отношением субзайма между муниципалитетом и муниципальным
предприятием тепловых сетей, при котором последнее солидарно отвечает в размере суммы
средств, расходуемой на ремонт сетей.
Схема договорных арендных отношений муниципалитета в лице КУМИ и ТСЖ/ЖСК и МУП
«Оренбурггортепло» представлена на рис. 3.
В результате комплексной реализации вышеописанных схем после проведения полного цикла
мероприятий по ресурсосбережению на всех видах жилищного фонда аккумулируемые на
специальном счете денежные средства одновременно начинают поступать из нескольких
источников, которыми являются:
платежи населения, проживающего в муниципальном жилом фонде;
платежи теплоснабжающего предприятия;
платежи членов ТСЖ и ЖСК.
Разумеется, помимо данных источников, муниципалитет может использовать бюджетные
средства, высвобождающиеся за счет сокращения дотаций коммунальным предприятиям,
аккумулируя их на специальном счете в целях погашения полученного кредита.
8
Муниципалитет
КУМИ
Договор аренды приборов учета с правом
выкупа
ТСЖ
ЖСК
Договор на обслуживание приборов учета
Специализированная организация
Рис. 3.
Договор аренды приборов учета
МУП
“Оренбурггортепло”
Договор об арендных платежах
МУ СОКП
СХЕМА ДОГОВОРНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ МУНИЦИПАЛИТЕТА С ТСЖ/ЖСК И МУП
«ОРЕНБУРГГОРТЕЛО»
9