Статья от ИЖС к малоэтажному строительству

От ИЖС к малоэтажному жилому строительству.
Каждый девелопер, начиная работу над новым проектом, в первую
очередь определяет вариант использования земельного участка, тот тип
застройки, что обеспечит не только высокую доходность проекта, но и
позволит создать неповторимый облик территории, станет визитной
карточкой проекта.
На этапе современного развития жилищного строительства, особенно
ярко прослеживается эта тенденция в Московской области, новое
строительство ведется после перевода земель из сельскохозяйственного
использования в земли поселений. При этом наиболее часто встречающийся
разрешенный вид использования - ИЖС. Таким образом, среди нового
"немногоэтажного" строительства преобладают коттеджные, усадебные
поселки, поселки таунхаусов или смешанная застройка указанных типов.
Отличительной чертой данных типов застройки является в первую
очередь невысокая плотность жилого фонда, более низкая в коттеджной
застройке и чуть выше при застройке таунхаусами. Среди плюсов можно
назвать высокую степень озеленения территории (но в основном на
индивидуальных участках).
Для покупателя привлекательность
приобретения отдельностоящего (или блокированного) собственного дома с
пусть и не большим, в случае с таунхаусами, но личным земельным участком,
гораздо выше нежели приобретение дома без земли. При этом наличие
централизованной системы жизнеобеспечения в поселке.
Среди плюсов коттеджной застройки/застройки таунхаусами,
определяющих привлекательность для покупателя, а следовательно и
экономическую привлекательность для инвестора, можно выделить
следующие:
- экологически значительно более чистая обстановка окружающей
среды, что самым благоприятным образом влияет на условия проживания в
целом;
- наличие земельного участка вокруг дома, что определяет высокую
степень озеленения территории в целом и ощущение обособленности у
потенциального покупателя;
- наличие централизованной системы жизнеобеспечения и развитой
инфраструктуры городского уровня, что позволяет не испытывать никаких
неудобств, проживая загородом.
Положительных факторов данных типов застройки гораздо больше и
многие из них относятся в основном к покупателю жилого дома с участком.
Однако для инвестора не все столь же радужно.
E-mail: [email protected], URL: www.citp.ru
При невысокой плотности застройки на сегодняшний день все труднее
и труднее добиться высокой эффективности инвестиций. К тому же,
количество доступной и пригодной для возведения коттеджного поселка
земли в ближайшей транспортной доступности от городского центра весьма
ограничено. А с большей удаленностью от города инвестиционная
привлекательность проекта стремительно уменьшается.
Многие совершенно резонно заметят, что невозможно застроить все
свободные территории высотными микрорайонами, хотя это и новейшие
технологии улучшения качества жизни покупателей данного жилья, и
экономическая выгода инвестора. Но как между черным и белым лежит вся
многогранная палитра радуги, так и между коттеджем и высоткой находится
множество различных вариантов для выбора типа и вида застройки.
Для инвестора не имеет принципиального значения осуществлять
перевод земель из сельскохозяйственного использования в ИЖС либо под
малоэтажное жилищное строительство. Однако при детальном сравнении
этих двух типов использования земель, раскрывается преимущество второго.
И преимущество это заключается в вариативности использования участка.
На земельном участке, отведенном под малоэтажное жилищное
строительство, могут быть размещены:
- индивидуальные коттеджи;
- блокированные индивидуальные жилые дома (таунхаусы);
- многоквартирные дома высотой до 3-х этажей (так называемые
клубные дома) с одно- и двухуровневыми квартирами;
- блокированные многоквартирные дома.
Использование смешанной застройки указанных типов, в особенности
на обширных территориях, позволяет не только создать неповторимый облик
поселка, микрорайона или нового поселения, но и обеспечивает более
высокие показатели по эффективности использования территории.
К тому же, при этом сохраняется и высокий уровень озеленения, имеет
место и большое количество общественных территорий, более высокий
уровень обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Пожалуй,
единственным недостатком данных типов застройки будет являться
отсутствие у каждого жителя индивидуального участка. Но для покупателя,
желающего купить квартиру в пригороде Москвы, иметь свободную
транспортную доступность до места работы, при этом жить в охраняемом,
благоустроенном и престижном поселке, привлекательность приобретения
подобного жилья никоим образом не связана с наличием собственного
участка земли.
С точки зрения инвестора данный подход имеет ряд неоспоримых
преимуществ.
E-mail: [email protected], URL: www.citp.ru
1. Малоэтажное строительство характеризуется более высокой
плотностью застройки, нежели индивидуальное коттеджное;
2. Охват различных спектров рынка недвижимости в результате
наличия различных типов застройки, возможность оперативно реагировать на
изменение спроса и возможность варьировать стоимость продаваемых
объектов, что позволяет сократить уровень финансовых рисков в проекте.
3. Снижение затрат в общем по проекту на трассировку инженерных
сетей, прокладку дорог, имеющих в данном случае более низкую плотность.
Также среди неоспоримых плюсов данного подхода к выбору типа
застройки можно привести и наличие уже разработанных ЗАО "ЦИТП
Градостроительства им. Я.В. Косицкого" проектов малоэтажных и
среднеэтажных домов. Данный фактор позволяет:
- во-первых сократить затраты инвестора на начальном этапе
проектирования. ЦИТП предлагает при разработке
предпроектных
предложений
по застройке территории использовать данные проекты
домов бесплатно, переносить затраты на покупку проектов домов на более
поздние стадии проектирования, когда в проект поступают привлеченные
инвестиции. Такое предложение позволяет сократить затраты на
предпроектную проработку от 50 % до 3 и более раз, в зависимости от
площади участка и объема строительства.
- во-вторых, стоимость проектов повторного применения на 15-30 % (а
в некоторых случаях в 2 и более раз) ниже стоимости разработки
индивидуальных проектов домов.
-в-третьих, крайне немаловажный для любого бизнесмена вопрос
времени. При использовании проектов повторного применения не нужно на
начальном этапе проектирования ждать разработки индивидуальных
проектов, что позволяет сократить временные затраты в 3-4 раза.
- и, наконец, вопрос многократного увеличения точности определения
технико-экономических показателей по проекту. Возможность не только
расчета общего выхода продаваемых площадей с территории (доходная часть
проекта), но определение объема затрат на возведение данных зданий
(расходная часть).
Опыт работы ЦИТП по разработке проектов поселков малоэтажной
жилой застройки также выявил еще один существенный аспект данной
проблемы. При строительстве элитного коттеджного поселка, или же
поселка люкс или бизнес+ многие инвесторы находят эффективным
разместить
на
территории
поселка
многоквартирный
(многофункциональный)
жилой
дом.
Наличие
высокого
уровня
обслуживания населения поселка предполагает наличие большего количества
обслуживающего персонала. В этом случае разумно обеспечить покупателю
E-mail: [email protected], URL: www.citp.ru
дорогостоящего дома возможность покупки или аренды квартиры для
персонала. Однако это не представляется возможным, если земли переведены
под ИЖС. Наиболее распространенным выходом из сложившейся ситуации
является перевод части земельного участка под малоэтажную застройку. Те
же вопросы возникают в случае размещения на территории поселка офисных
площадей, что тоже позволяет инвестору увеличить доходность проекта.
Подводя итог вышесказанному, хочется обратить внимание инвесторов,
девелоперов и многих других участников данного сегмента рынка на
важность выбора типов застройки, обоснованность принятия тех или иных
решений и поиск различных путей повышения эффективности Ваших
будущих проектов. Современный рынок недвижимости все более строго
наказывает за стратегические просчеты. ЗАО "ЦИТП Градостроительства им.
Я.В. Косицкого" предлагает Вам совместно воплощать в жизнь новые идеи,
создавать новый облик жилой застройки.
Калюжная Ирина Александровна
Руководитель отдела разработки
градостроительной документации
офис, 8-985-129-81-38 моб., e-mail:
[email protected]
E-mail: [email protected], URL: www.citp.ru