Муж начал собирать документы на приватиза

Как правильно экономить на нотариусе
Сразу оговорюсь, что в названии публикации грубейшая ошибка:
нотариусу как таковому вы не платите ни копейки. Нотариусы, совершающие от имени Российской Федерации те или иные нотариальные
действия, взыскивают со своих клиентов государственную пошлину или
соответствующий ей тариф. Причем размера, строго определенного
Налоговым кодексом. Причем нотариусы любые, работающие самостоятельно, под личную ответственность (некомпетентные люди почему-то
называют их «частными» или даже «платными») или по найму в государственных нотариальных конторах.
Тем не менее, экономить на нотариальных услугах можно, если
подходить к этому грамотно. Поделюсь некоторыми «хитростями».
Кстати, вполне законными.
Купля-продажа, мена недвижимого имущества сопровождается
нотариально удостоверенным согласием супругов лиц, заключающих
сделку. Это очень недешевое удовольствие, особенно если супруг присутствует у каждой из сторон. Но почему бы этим супругам не выразить
свое согласие на заключение сделки непосредственно в тексте договора?
Договор при этом принимает характер смешанного, величина же пошлины (тарифа) за его удостоверение не меняется. То есть, согласия супругов на заключение сделки удостоверяются нотариусом фактически бесплатно. Правда, если нотариально удостоверяется сам договор.
Точно таким же образом можно привлечь к участию в договоре сособственников недвижимого имущества, от которых при продаже и мене
требуется отказ от преимущественного права покупки.
А уж если привлекли к участию в заключении договора сособственника, не лишним будет заодно определить и порядок пользования
этим общим имуществом, какие-то другие правила по его поводу.
Вообще, очень полезно, решая какую-то проблему, продумать возможную последовательность своих действий. Например, покупается жи-
лой дом или нежилое строение, на что требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, но судьба земельного участка будет определяться в будущем. Физические лица земельные участки обязаны приобретать или в собственность, или в пользование по договору аренды. Как
на то, так и на другое, требуется точно такое же нотариально удостоверенное согласие супруга. Так почему бы не совместить эти согласия на
две (а иногда и на три) взаимосвязанные сделки в одном документе? Заявили, что согласны на покупку не только жилого дома, но и на последующее приобретение в собственность приусадебного земельного участка или на заключение договора аренды этого земельного участка; сделали копию этого согласия, которую и предъявили при оформлении куплипродажи жилого дома, а подлинный экземпляр согласия – в сундук, до
поры до времени, когда будет решаться судьба земельного участка.
По такой же схеме полезно продумывать потребности завтрашнего
и послезавтрашнего дня, удостоверяя доверенности. Сегодня остро стоит
одна проблема, решить которую можно только с помощью доверенности, завтра возникнет другая, послезавтра – третья. А почему бы не объединить их в одной доверенности и не наделать необходимое количество
ее копий? Свидетельствование копии одной страницы документа стоит
10 руб., удостоверение самой «дешевой» доверенности – 200 руб. Есть
разница? Правда, полномочия по доверенности должны быть все же однородными, объединяться какой-то общей целью.
Кстати о копиях. Очень часто приходится свидетельствовать копии
паспорта. Закон запрещает свидетельствовать выписки из него: если
нужна именно нотариально засвидетельствованная копия, то приходится
копировать все его страницы. При этом можно поступать по-разному:
копировать разворот паспорта на одну страницу, а можно на одной странице совмещать два его разворота. И, следовательно, за свидетельствование того же паспорта платить в два раза меньше.
Наконец, нужно знать, что некоторые нотариальные действия, совершаемые между близкими родственниками, оплачиваются по льготному тарифу. К ним относятся договоры по отчуждению недвижимости,
доверенности на распоряжение имуществом, на управление автомобилем. Следовательно, заключая такую сделку, нужно запастись документами, подтверждающими эти родственные отношения. Чаще всего свидетельствами о рождении и о заключении брака.
Как правильно совершить завещание
Сначала разберемся, что это такое. Завещание – это распоряжение
имуществом на случай смерти. Права и обязанности завещанием создаются только после открытия наследства (т.е. смерти завещателя). Завещать можно любое имущество, в том числе и то, которое только может
быть приобретено в будущем. Завещать имущество можно любым лицам, не только своим родственникам. Завещание в любой момент может
быть изменено, отменено, вместо одного может быть сделано другое завещание. Мотивы завещательного распоряжения правового значения не
имеют, Вам достаточно сказать: «Я так хочу». Для совершения завещания нотариусу предъявляют один-единственный документ – паспорт.
Чаще всего завещания выглядят очень примитивно: я, такой-то, завещаю такому-то такое-то имущество. А между тем, завещанием можно
решить достаточно много проблем, которые Вам небезразличны.
Например, можно распорядиться своим имуществом не огульно
поровну, а по Вашему усмотрению: квартиру дочери (она многодетная,
нуждается в улучшении жилищных условий), домик в деревне старшему
сыну (ему уже на пенсию выходить, будет жить на свежем воздухе, да и
жена его любит в земле копаться), акции Газпрома младшему сыну (он
грамотнее других, пусть поломает голову, как лучше их использовать).
Завещание можно сделать только на часть своего имущества. В
этом случае имущество, оставшееся не завещанным, перейдет наследни-
кам по закону. Этим не завещанным имуществом или его частью можно
распорядиться другим завещанием. Однако чтобы не запутаться самому
и не создавать проблемы своим наследникам, желательно, чтобы завещание было одно: если хочешь дополнить ранее сделанное завещание,
лучше отменить его вовсе и сделать новое, чтобы все Ваши распоряжения содержались в одном документе.
В завещании можно позаботиться о том, кому Ваше имущество
перейдет в том случае, если назначенный Вами наследник умрет раньше
Вас или по какой-то причине не захочет или не сможет принять это
наследство. В этом случае можно указать (подназначить) дополнительного наследника или наследников.
Иногда возникает необходимость, чтобы в завещании был указан
его исполнитель (душеприказчик) – лицо, которому Вы доверяете реализовать Вашу последнюю волю.
В завещании на одного или несколько наследников Вами могут
быть возложены обязанности имущественного характера в пользу одного
или нескольких лиц – отказополучателей. Чаще всего на наследника, к
которому переходит жилой дом или квартира, завещатель возлагает обязанность предоставить другому лицу (супругу, сожителю, непутевому
сыночку, которого нельзя делать собственником, и т.д.) на период его
жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его
определенной частью. Однако возможны и другие обязанности имущественного характера: приобрести для отказополучателя и передать ему
какое-то имущество (не входящее в состав наследства), выполнить для
него определенную работу, оказать какую-то услугу, осуществлять в его
пользу периодические платежи и т.д.
Вы можете сделать в завещании распоряжения и иного рода – содержащие обязанности Ваших наследников совершить какие-то общеполезные действия (завещательное возложение). Например, Вы хотите,
чтобы Ваши соседи после Вашей смерти гарантированно пользовались
Вашим колодцем. И поминали Вас добрым словом. Вы можете обязать
наследника содержать Ваше любимое животное и его потомство. И так
далее.
Свобода завещания ограничивается одним-единственным правилом – об обязательной доле в наследстве: если среди ваших наследников
по закону есть нетрудоспособные (по возрасту или инвалидности) дети,
родители, супруг или иждивенцы, каждый из них вправе независимо от
завещания потребовать половину того, что приходилось бы ему по закону, если бы этого завещания не было.
Это серьезное ограничение прав завещателя. И далеко не всегда
справедливое. Вот ситуация: единственная дочка, приближающаяся к
возрастному рубежу нетрудоспособности (55 лет), все больше распоясывается, притесняет свою пожилую мать. Зато у той есть любимая внучка.
Если бабушка сделает завещание на эту внучку, половина наследственного имущества, несмотря на завещание, перейдет именно дочери. Бабушка этого не хочет? Пусть ищет другой путь, распорядится своим
имуществом не завещанием, а договором дарения или пожизненного содержания.
О завещании, правилах его совершения, можно говорить очень
много, там масса разного рода деталей, нюансов, зависящих от конкретной обстановки. Но о них лучше говорить в личной беседе, а не через газету.
В газете же – несколько общих советов:
- к нотариусу для завещания лучше обращаться не менее двух раз:
сначала посоветоваться, потом подумать день-два-три-неделю, и уж затем – чтобы его сделать;
- в сельсовет за удостоверением завещания лучше идти с его готовым проектом, согласованным с нотариусом или другим профессиональным юристом;
- обязательно скажите нотариусу, делали ли Вы какое-либо завещание раньше, в том числе на вклады в кредитных учреждениях. Хорошо бы и предъявить эти завещания;
- обязательно расскажите нотариусу, живы ли ваши родители, супруг и дети. Очень важно сказать об умерших детях и оставшихся после
них внуках. Это поможет избежать многих ошибок.
Спросите у нотариуса…
Я выдала сестре доверенность на продажу земельного
участка, полученного мной в Самарской области, а она пишет,
что в ней не указаны полномочия действовать от моего имени
при уточнении его границ и изготовлении нового, уточненного
кадастрового плана. Как мне дополнить эту доверенность?
Или следует выдавать новую?
В доверенности неправильно названо то учреждение, куда
мне пришлось обратиться при исполнении поручения. Неужели
это так важно?
Конечно, полномочия, которыми вы наделяете своего поверенного,
могут быть сформулированы недостаточно определенно, в этом случае
действительно требуется выдавать другую доверенность. Однако еще
чаще бывает, что к нам и нашим поверенным в самых различных ситуациях предъявляют совершенно вздорные требования.
Разберемся по порядку. Вы выдаете доверенность на продажу земельного участка. Что придется делать Вашему поверенному при выполнении этого поручения? Эти действия можно разделить на две группы: те, которые ему придется совершить в любом случае, и те, которые
ему предстоит совершить с некоторой долей вероятности.
Во всех ситуациях Вашему поверенному придется заключить и
подписать от Вашего имени договор купли-продажи и акт приема-
передачи, получить следуемые Вам деньги или причитающееся Вам
имущество, а затем вместе с покупателем сдать этот договор и другие
документы на государственную регистрацию перехода права.
Кроме этого, Вашему поверенному, вероятнее всего, придется получать какие-то справки и другие документы, которые подтверждают
различные юридически значимые сведения (напр., отсутствие задолжностей по налогам; отсутствие ограничений, обременений, правопритязаний; справку о нормативной стоимости и т.д.); делать от Вашего имени
какие-то заявления (напр., о выдаче указанных выше сведений, на государственную регистрацию перехода права и т.д.); представительствовать
от Вашего имени в различных государственных, муниципальных, коммерческих органах, организациях и учреждениях (напр., в территориальных подразделениях Федеральной регистрационной службы, Земельной
кадастровой палаты, Федеральной налоговой службы, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству и т.д.).
Никто не может исключить вероятности того, что Вашему поверенному при исполнении Вашего поручения придется совершить какие-то
другие действия (как, напр., в первом вопросе), обратиться в неназванное в тексте доверенности учреждение (напр., в службу судебных приставов с заявлением о снятии ошибочно наложенного ареста), заключить
какие-то другие сделки, сопутствующие основной (напр., предварительный договор, соглашение о задатке и т.д.).
Проблема в том, что никто не только не может исключить вероятности этих действий, но и предусмотреть полного и исчерпывающего перечня всех возможных действий, которые понадобится совершить Вашему поверенному при исполнении Вашего поручения.
Дело в том, что некоторые из этих действий зависят только от той
или иной ситуации. Некоторые из них обусловлены еще и условиями,
требованиями, известными лишь очень узкому кругу лиц. Более всего
это относится к действиям по распоряжениям акциями акционерных об-
ществ. Есть общие условия этого распоряжения, установленные законом,
но могут быть и условия, предусмотренные уставом этого акционерного
общества, условия, зависящие от того, кто ведет реестр этих акций и т.д.
Скажите, люди добрые, кто может все это знать?
Отвечу на свой же риторический вопрос: этого не только никто не
может знать, но никто и не обязан знать. Как никто не обязан знать
точные наименования тех или иных учреждений и организаций в других
областях страны, или как они будут названы при очередном переименовании (ответ на второй вопрос).
Давая поручение своему поверенному совершить от Вашего имени
и в Ваших интересах какие-то действия (напр., продать земельный участок), Вы тем самым предоставляете ему все полномочия, принадлежащие Вам, как собственнику этого земельного участка. Перечислять подробно эти полномочия, пытаться дать исчерпывающий перечень этих
полномочий – дело безнадежное и даже вредное: всякий чиновник, который в этом перечне не найдет себя или свое учреждение, получает тем
самым «право» (беру это слово в кавычки, т.к. в действительности этого
права у него нет) заявить, что именно эти полномочия Вы своему поверенному не предоставили.
Как убедить этого чиновника в том, что он неправ? Для начала нужно понять свою правоту самому. Обозначим данное Вами поручение
продать земельный участок римской цифрой «I», обозначенные Вами в
доверенности действия арабскими цифрами, а действия, возможные для
исполнения поручения, но не обозначенные в доверенности, просто точками. При этом мы получим следующую формулу I = 1,2,3,4,5,6,.........
Можно сделать это еще нагляднее. Присмотритесь к этому рисунку:
Большой круг – это все, что поручили Вам сделать. В нашем примере – продать земельный участок. Маленькие кружки внутри круга – это
те действия, которые, как считал Ваш доверитель, потребуются для выполнения данного Вам поручения. Незаполненная часть внутри большого круга – те, действия, которые Вам потребовались для выполнения поручения, но доверитель в доверенности не указал. Чаще всего в тексте
доверенности совокупность этих действий обозначается фразой «а также
выполнить все другие действия, связанные с данным поручением». Обратите внимание, хотя эти действия в тексте доверенности прямо не указаны, на их совершение поверенный уполномочен, так как они охватываются более общей формулировкой поручения (находятся внутри круга).
Этот простенький рисунок иллюстрирует совершенно очевидную
вещь: тому, кому принадлежит целое, принадлежат и части этого целого.
Если мне принадлежит квартира, значит, именно мне принадлежит и
ванная в этой квартире.
Вы думаете, это очевидная для всех истина? Ничуть не бывало. Со
спорами в отношении ванной я действительно не сталкивалась, а вот с
рассуждениями о праве собственника жилого дома на надворные постройки этого дома (сараи, баня, гараж и т.д.) и о судьбе этих надворных
построек, о их правовой природе (входят ли они в понятие жилого дома)
– сколько угодно.
Между прочим, из этой формулы можно получить наглядное представление и о том, как лучше формулировать текст доверенности: во
второй ее части лучше всего перечислять не то, какие действия, вы поручаете совершить от Вашего имени во исполнение общего данного Вами поручения, а именно изъятия из этих полномочий. Скажем, Вы поручаете совершить все действия, необходимые для продажи земельного
участка, кроме права получать за Вас и от Вашего имени деньги (пусть
их принесут лично Вам), или права совершать от Вашего имени соглашения о задатке или предварительного договора.
Изобразить это можно так:
Кружки внутри круга обозначают те действия, которые доверитель
оставляет за собой, вне пределов предоставленных поверенному полномочий. Действия, которые можно включить в большой круг, можно вообще не перечислять. Разве что только в расчете на людей, скажем так,
не очень умных.
Из этого общего правила есть редкие исключения. Скажем, в соответствии со ст.54 ГПК РФ представитель стороны судебного процесса
вправе совершать от имени представляемого все процессуальные действия, однако некоторые его права (напр., на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, некоторые другие) должны
быть специально оговорены в доверенности. То есть, эти права (и некоторые другие) принадлежат Вашему представителю только в том случае,
если они специально указаны в выдаваемой Вами доверенности. Повторяю, это частное правило – очень редкое исключение из более общего:
тому, кому принадлежит целое, принадлежат и части этого целого.
Никто не запрещает сформулировать доверенность и таким образом,
что в тексте доверенности перечисляются как полномочия как предоставляемые, так и оставляемые за собой. Выглядеть это будет так:
А теперь главное: как поступать в тех случаях, когда кто-то предъявляет совершенно вздорные претензии к Вашей доверенности? Вероят-
но, все зависит от Вашей же оценки причин этих претензий. Если в основе их лежит недопонимание, то, вероятно, следует попробовать объяснить этому чиновнику, что он не прав. Лучше сделать это тактично, щадя его самолюбие. Если же причина в том, что этот чиновник таким способом просто демонстрирует амбиции, пытается создать впечатление о
собственной значимости (ну нет у него других способов добиться почтительности к себе, любимому. А так хххочется!) или вымогает подачку,
потребуйте письменный отказ в совершении действий, о которых Вы ходатайствуете, и пригрозите, что они будут обжалованы в судебном порядке. С возмещением морального вреда. Если Вы сделаете это ровным
и спокойным тоном, демонстрируя полную уверенность в своей правоте,
такая угроза, как правило, играет роль холодного душа и отрезвляет любого чинушу.
В заключение придется покаяться. В какой-то степени такому вот
произволу способствуем и мы, нотариусы. Было время, когда вторая
часть доверенностей включала в себя минимум самых необходимых действий. Уступая все увеличивающемуся засилью чиновников, мы стали
эту часть детализировать все больше и больше. И тем самым создавать
впечатление о правовой необходимости каждое возможное действие поверенного обозначать в тексте доверенности.
Что, повторяю, в принципе невозможно.
В сельсовет, к нотариусу
Свершилось. 15 января с.г. вступил в действие закон, наделивший
должностных лиц местного самоуправления поселений (сельсоветов) совершать самые простые, но и самые распространенные нотариальные
действия:
- удостоверять завещания;
- удостоверять доверенности;
- принимать меры по охране наследственного имущества и в случае необходимости меры по управлению им;
- свидетельствовать верность копий документов и выписок из
них;
- свидетельствовать подлинность подписи на документах.
Необходимость в разрешении проблемы отсутствия нотариальных
услуг в сельской местности назрела давно. В самом деле, далеко не каждый из жителей сел имеет возможность приехать к нотариусу в Благовещенск и сделать завещание или выдать доверенность. Чаще всего в силу
возраста или по состоянию здоровья. Ехать же в районный центр только
для того, чтобы засвидетельствовать верность копии какого-то документа или подлинность своей подписи на заявлении, просто обидно.
Все эти нотариальные действия издавна и успешно совершались
секретарями сельсоветов. С принятием Конституции России структура
органов исполнительной власти изменилась, сельские Советы перестали
быть такими учреждениями. Следовательно, и полномочия совершать
какие-либо нотариальные действия у них утратились.
Нельзя сказать, что эту проблему никто не видел. Мне известно
несколько законопроектов еще середины 90-х годов, которые пытались
исправить тупиковую ситуацию. Один из них в декабре 2006 г. обрел силу закона, который и вступил в законную силу 15 января 2008 г.
Вопрос снят? В общем-то, да. В случае отсутствия в поселении
нотариуса глава местной администрации или специально уполномоченное должностное лицо этой администрации получили право совершать
перечисленные выше нотариальные действия. Но, как всегда бывает,
разрешение одной, более общей, проблемы, порождает множество других, более частных.
Чтобы совершать какие-то нотариальные действия от имени государства (а любое нотариальное действие совершается от имени госу-
дарства, Российской Федерации), нужно иметь хотя бы самое общее
представление, как это делать.
Конечно, это прежде всего головная боль глав администраций
поселений и тех должностных лиц, кому будет поручено совершать нотариальные действия. Но не только их. От неквалифицированных действий могут пострадать те, кто обращается в администрации поселений
за нотариальными услугами. Добро, если это поправимо. Скажем, можно
выдать другую доверенность, а копию документа или подлинность подписи засвидетельствовать еще раз. А вот что делать, если будет признано
недействительным завещание? Это уже непоправимо.
Конечно, издана и 11 января с.г. опубликована инструкция, детально регламентирующая порядок совершения этих нотариальных действий должностными лицами местной администрации поселений. Вероятно, будут подготовлены и изданы методические материалы, а сами
должностные лица пройдут теоретическую и практическую подготовку.
И все же, все же... Выше я уже назвала перечисленные пять нотариальных действий самыми простыми. Это и так, и не так. Они более
просты лишь по сравнению с другими нотариальными действиями, но
далеко не так примитивны сами по себе.
Имеет значение еще одно обстоятельство – до 1993 года, когда
сельсоветы удостоверяли те же нотариальные действия, они и по содержанию своему были много проще, чем сейчас, и требования к ним были
минимальны. По-существу, можно было лишь заполнять нужные бланки
и ставить на них печать.
Сейчас по-другому. Типы и формы завещаний бывают разными,
процедура их удостоверения в соответствии с новым наследственным
законодательством усложнилась многократно. Сделка, совершенная по
доверенности, может быть отменена именно потому, что эта доверенность содержит какие-то пороки юридического характера. А что такое
«документ», подпись под которым должна быть засвидетельствована? А
копии каких документов можно свидетельствовать? А можно ли засвидетельствовать выписку из паспорта (одну-две страницы)? А как выбрать нужную форму удостоверительной надписи, когда их около 80?
Должностному лицу, совершившему нотариальное действие неправильно, придется нести ответственность. Материального характера ответственность может быть возложена и на местную администрацию поселения, должностное лицо которой неправильно совершило нотариальное
действие.
Так что в действительности не все так просто. Тем должностным
лицам сельских поселений, которым будет поручено совершать нотариальные действия, следует не только освоить соответствующую инструкцию (это – в первую очередь), но и проявлять осторожность, здравый
смысл, не считать зазорным советоваться в случаях, вызывающих хотя
бы малейшее сомнение.
Точно такую же осмотрительность разумно проявлять и гражданам. Если завещание или доверенность от имени пожилого человека хотя бы немного выходит за рамки обычного стандарта (а стандартов и
быть не может), не лишним будет их родственникам сначала согласовать
текст (проект) у специалиста, а уж потом представлять на удостоверение
в сельсовет.
Отдельного разговора требуют завещания, удостоверенные сельсоветами с 25 декабря 1993 г., когда вступила в действие новая Конституция России. Эти завещания, как уже говорилось, в юридическом отношении уязвимы, т.к. сельсоветы удостоверять их уже не могли. Конечно, судебные ресурсы для признания их действительными, в общемто, имеются. Но было бы лучше, если всем, кто такие завещания в эти
годы делал, посоветовать удостоверить их заново, уже в соответствии с
действующим законодательством.
Спросите у нотариуса
Почему мне отказали удостоверить подпись на
расписке о том, что я взял деньги в долг на определенный срок и на определенных условиях? Все это в расписке изложено.
Судя по содержанию вопроса, его автор заключил договор займа,
который может быть совершен как в нотариальной, так и в простой
письменной форме, в том числе и в форме расписки.
Если стороны решили этот договор удостоверить нотариально, нотариус обязан удостоверить не только подлинность подписей обеих сторон, но и все условия сделки, взять на себя ответственность за соответствие этих условий как требованиям законодательства, так и действительным намерениям сторон. Нотариус обязан оказать сторонам этого
договора содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснить им права и обязанности, предупредить о последствиях
совершаемых ими действий, «с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред».
Удостоверяя же только подлинность подписи гражданина на каком-то документе, нотариус не удостоверяет факты, изложенные в документе, а только свидетельствует подлинность подписи этого лица.
Разница между этими двумя нотариальными действиями очевидна.
Помимо всего прочего, она означает, что в случае нотариально удостоверенной сделки ни одна из ее сторон не сможет в случае спора заявить о
ее недействительности. То есть, этому лицу трудно будет доказать (не
сказать, а именно доказать), что эта сделка мнимая или притворная, совершена под влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения, или была
подписана лицом, не понимающим значение своих действий.
А теперь представьте документ, который по содержанию представляет собой договор (то есть содержит изложение сделки), под ним
удостоверительная надпись нотариуса, его подпись, печать, но удостоверяется при этом не сам договор, а лишь подлинность подписей сторон
этого договора. Далеко не всякий юрист поймет разницу в формах удостоверительной надписи нотариуса под договором и точной такой же
надписи, но удостоверяющей только подлинность подписей.
До недавнего времени существовал прямой запрет удостоверения
подлинности подписей на документах, содержащих изложение сделки,
сейчас такого прямо выраженного в законе запрета нет, чем создается
впечатление о возможности такого действия. Я знаю людей, которые с
пеной у рта доказывают, что это означает обязанность нотариуса удостоверять подлинность подписей и под договорами, не только расписками (а
последние, по сути, тоже договоры, только, как правило, примитивные и
(или) малограмотные). Знаю и настоящую причину таких настойчивых
домогательств: специально создать у участников сделки, будто ее законность гарантирована должностным лицом, действующим от имени государства (нотариусом). Согласитесь, принимать участие в таком обмане
уважающий себя нотариус не вправе: если уж стороны решились действовать на свой страх и риск, то не должны заблуждаться и в возможных последствиях своего решения.
Готова и обосновать свой отказ в удостоверении таких сделок: перечень нотариальных действий установлен законом и не предусматривает возможность одно нотариальное действие (в нашем случае – удостоверение договора) подменять другим – удостоверением подлинности
подписей. Это так же абсурдно, как вместо удостоверения договора, засвидетельствовать, например, время предъявления документов или совершить протест векселя.
Еще незабвенный Чацкий говаривал: «… смешивать два этих ремесла есть тьма искусников, я не из их числа».
Рынок недвижимости все более и более становится криминальным, едва ли кто-нибудь это оспорит. Мне часто приходится слышать рассказы о
случаях обмана или даже мошенничества, комментировать их, давая при этом советы, как это могло
получиться и как следовало бы поступить, чтобы
этого избежать. К сожалению, вдогонку за тем,
что уже случилось. Думаю, эти рассказы могут помочь читателям газеты избежать хотя бы таких
же ошибок. Для этого в газете можно отвести и
специальную рубрику.
Вот первая история, услышанная мной только сегодня.
Рассказ от первого лица
Мы с женой жили в Уфе. Шесть-семь месяцев назад через соседку
познакомились с ее подругой, завязались какие-то отношения. Эта женщина все обещала нам помогать в старости (мне 72 года, а жене еще
больше). Начала же это «помощь» с оформления приватизации квартиры. Вскоре после этого мы с женой стали чувствовать себя все хуже и
хуже, и жена умерла. Мое же состояние здоровья все продолжало ухудшаться, я стал плохо понимать свои действия. Думаю, чем-то меня опаивала. Через короткое время, воспользовавшись моим беспомощным состоянием, эта женщина вывезла меня к сестре в Благовещенск. Когда у
сестры мне все-таки стало легче, оказалось, что наша квартира уже в
собственности этой женщины, а там живут квартиранты. Куда-то пропали все наши вещи из квартиры. Все говорят, что документы этой женщины на нашу квартиру оформлены правильно, якобы моя жена продала
эту квартиру ей. А как же я? Я ведь тоже жил в этой квартире и прописан
в ней. Кто должен ответить за то, что меня обманули? И что мне делать?
Комментарий
Что произошло в действительности, можно выяснить только в судебном порядке, а еще вероятнее – после возбуждения уголовного дела и
проведения расследования. Могу лишь предположить, что могло произойти.
Знаю по собственному опыту, что многие из нас считают излишним
вникать в содержание тех документов, которые предстоит подписывать.
Считается, что тот человек, который дает этот документ на подпись,
оформлять их уполномочен и защищать (или хотя бы учитывать) наши
права обязан.
Все заблуждения такого рода у нас сохранилось с советских времен,
когда со сделками (действиями, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей) мы сталкивались очень редко, а оформлять их действительно могли только специально уполномоченные на это должностные лица.
Сейчас все по-другому. Считается, что каждый человек в силу своей
природы может поступать только разумно и никогда не будет действовать во вред себе и своим близким. Например, если какой-то человек доверяет другому человеку осуществлять какие-то действия от его имени
или в его интересах, значит, у выдавшего доверенность есть ну очень серьезные основания для таких доверительных отношений.
К сожалению, далеко не каждый, кто предлагает нам какие-то услуги, достоин того доверия, которое мы ему оказываем. Да и просто наивно думать, что кругом нас только порядочные люди, не способные на
обман.
Еще мы рассчитываем, что те должностные лица, которые какимлибо образом причастны к узаконению совершаемых нами сделок, обязаны вникать во всю подноготную этой сделки и тем самым защитить
наши права, а если он по какой-то причине этого не сделал, значит, ви-
новат в этом. Да ничего подобного! Каждый из этих должностных лиц
обязан выполнять только те действия, на которые он уполномочен.
Рассмотрим это на нашем примере.
Квартира находилась в пользовании двух человек (т.е. прописаны
двое), значит, и приватизировать ее можно было как на обоих, так и на
любого из них. Другой супруг по каким-то причинам вправе отказаться
от участия в приватизации. Это заявление оформляется в простой письменной форме в БТИ. Представьте такую сцену: пришли в это БТИ два
пожилых человека в сопровождении молодой женщины. Женщина подходит к занимающейся этим делом сотруднице БТИ и вполголоса говорит, что квартира приватизируется на одного человека, а другой от приватизации отказывается. Сотрудница выдает соответствующие этой ситуации бланки заявлений, женщина заполняет их и дает на подпись пожилой паре. Те, не дослышав, да и не вникая, о чем идет речь, их подписывают.
Дальше все идет обычным порядком: собираются необходимые
справки и другие документы, один из семейной пары подписывает договор приватизации, его право собственности регистрируется, выдается
соответствующее свидетельство о его государственной регистрации.
Жена нашего рассказчика, тоже не вникая в существо дела, могла
подписать и какой-то, подготовленный без ее участия, договор, а потом,
отстояв длиннющую (особенно в Уфе) очередь и намаявшись в ней,
вдвоем с этой женщиной, думая только о том, как она устала, сдать его
на государственную регистрацию.
Все, сделка совершена, квартира перешла в собственность этой
женщины. Теперь можно ждать, когда собственник квартиры умрет. Или
посодействовать этому.
Предвижу возмущенный вопрос: а куда смотрела эта сотрудница
БТИ, когда оформляла документы на приватизацию, а почему в эту ситу-
ацию не вникли при государственной регистрации договора об отчуждении квартиры и перехода права?
Позвольте, а почему они обязаны в это вникать? Прочитайте должностные инструкции тех и других, ничего этого в них нет. Покажите мне
человека, перегруженного (как правило) своими собственными делами,
за которые он несет ответственность, но охотно вникающего в те дела,
которые не входят в его обязанности. Если такой человек и найдется, то
долго на своей работе он не продержится, просто не сможет с ней справляться.
Все возможные нюансы заключаемой сделки (напомню: действий,
направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей) можно выяснить только в неторопливом и обстоятельном разговоре с квалифицированным и ответственным за это
дело специалистом.
Такого рода разговор на эту тему можно завести со многими. Некоторые из сих последних могут быть и специалистами этого дела. Однако
единственным ответственным (то есть обязанным по закону отвечать
за свои действия) специалистом в такого рода делах является только нотариус. Основания тому – ст.16 Основ законодательства о нотариате:
«Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред» (курсив мой – Н.К.). Ни у
одного другого должностного лица такой обязанности в такого рода делах нет.
Но здесь есть свои проблемы.
Мошенники, как правило, за версту обходят нотариусов и делают
все, чтобы не подпустить к ним своих клиентов. Буквально вчера услышала от одной своей знакомой, что она выдала задаток в 400 тыс. рублей
за квартиру, которую намерена купить, а сейчас туда поступают уведомления об исках к продавцу по поводу именно этой квартиры. Прежде,
чем выдать этот задаток, она по привычке собралась к нотариусу, но
«риэлторша» ей сказала, что сейчас закон изменился, и такие договоры
заключаются без нотариуса.
Почувствуйте разницу: вместо того, что эти договоры можно заключать без нотариуса, было сказано, что эти договоры можно заключать только без нотариуса.
Однако к нотариусам даже в случаях мошеннических сделок в некоторых случаях обращаться приходится: за удостоверением согласий супругов, доверенностей, других сопутствующих документов. В этом случае людей под самыми разными предлогами специально настраивают на
то, чтобы нотариусу и при нотариусе говорилось как можно меньше.
Чтобы этого обстоятельного и неторопливого разговора ни в коем случае
не получилось.
Признаюсь, я даже побаиваюсь, когда ко мне приходят люди в сопровождении тех, кто громко именует себя риэлторами. Особенно уфимских. Если попробуешь расспросить сопровождаемых ими людей поподробнее, можно нарваться и на скандал, и на оскорбления, и на угрозу.
Мораль: будьте бдительны и не доверяйтесь кому попало. На приеме же у нотариуса, даже если сделку вы решили совершить в простой
письменной форме, нужно говорить все и как на духу, а не только «да» и
«нет».
Это ответ на вопрос «Кто виноват?».
На другой классический для россиян вопрос, «Что делать?», можно
ответить так: теперь, когда «поезд уже ушел», за защитой своих прав
можно обращаться только в правоохранительные органы.
Спросите у нотариуса
Я нашел в деревне нежилой дом, в котором не было хозяина – умер несколько лет назад. Еле отыскал
наследника и договорился, что он мне его продаст. По
его доверенности сам оформил на него все документы.
Но когда оформлял их, возвел к жилому дому пристрой. Мне говорят, что этот пристрой я тоже
должен оформлять на него же. Зачем это нужно?
Ведь пристрой-то мой.
Лет пятнадцать назад моему мужу и его сестре
достался по наследству дом. Все это время жили в
нем мы с мужем. Дом за это время остался в основном прежний, а вот надворные постройки мы построили новые. Наконец-то, после многочисленных
скандалов, договорились, что сестра свою долю нам
продаст. Но в документах на продажу значатся не
только ее половина дома, но и наши с мужем надворные постройки! Как она могла продавать нам наше
же имущество? И говорят, что по-другому нельзя.
В обеих ситуациях произошло так называемое приращение чужого имущества. Свой труд и свои средства Вы вложили в то, чтобы
увеличилось это чужое имущество. Если все делалось по согласию с
собственником этого имущества, у Вас имеется только право требовать в
судебном порядке, чтобы этот собственник возместил Ваши затраты. Если же такого согласования не было, или Вы не сможете этого доказать в
суде, Вы или оставите эти улучшения собственнику, или имеете право
снести их. Без причинения ущерба остающемуся имуществу.
Конечно, на практике такое бывает редко, согласование, хотя бы
молчаливое, все же присутствует, и его можно как-то подтвердить, а по-
том уж оформить нужные документы. Однако все же лучше оформлять
их до того, а не после того.
Во втором вопросе присутствует еще один нюанс: надворные
постройки самостоятельного значения не имеют – это так называемые
принадлежности жилого дома (главной вещи), а их судьба следует судьбе главной вещи (жилого дома). Поскольку дом принадлежит двум лицам, значит, и надворные постройки, пусть и построенные только одним
лицом, принадлежат им обоим. Со всеми вытекающими последствиями.
Конечно, надворные постройки (напр., сарай, баня, гараж) могут
быть выделены из состава принадлежностей одного жилого дома и стать
принадлежностями другого жилого дома, скажем, вновь строящегося на
той же усадьбе, или в свою очередь стать самостоятельной главной вещью, но это тема отдельного разговора.
В обоих случаях происходит отчуждение жилых домов, подвергшихся приращению за счет других лиц (продавцов). Вероятнее всего, это обстоятельство было учтено при определении их продажной стоимости. Однако все же лучше отразить его в тексте договоров куплипродажи.
Только не забудьте об этих обстоятельствах рассказать при
оформлении договора.
Спросите у нотариуса
Я заключил с одной женщиной предварительный
договор, предметом которого была ее квартира, выдал ей в задаток почти половину суммы. Договор купли-продажи должен был состояться до июня, но пока
квартира приватизировалась, женщина умерла. Приватизацией квартиры по ее доверенности занимался
ее сын, но завершить ее не успел, даже договор приватизации не подписан. Говорят, что действие дове-
ренности со смертью прекратилось. Что делать?
Кроме этого сына, который, вроде бы собирается выполнять условия нашей договоренности с ее матерью,
есть еще четверо детей, которые могут вступить на
эту квартиру в наследство.
Ситуация действительно усложнилась. Но безнадежной со смертью этой женщины она не стала. Разберемся по порядку.
Действие доверенности в момент смерти доверителя действительно прекратилось. Не может быть зарегистрировано и право собственности этой женщины на квартиру. По общему правилу, право собственности на недвижимое имущество образуется с момента его государственной регистрации. Однако для случаев передачи этого имущества в порядке приватизации существует исключение: оно может быть
включено в наследственную массу, даже если право собственности
наследодателя на него не было зарегистрировано.
Таким образом, свидетельство о праве на наследство на эту квартиру будет выдано сразу наследникам этой женщины, без предварительной регистрации ее права собственности.
Однако суть вопроса в том, каким образом эта квартира перейдет
к покупателю, не могут ли воспрепятствовать этому сами наследники,
или хотя бы один из них.
Здесь нужно иметь представление об одной важной особенности
наследственного права: в состав наследства входят не только имущество,
не только имущественные права, но и имущественные обязанности
наследодателя (ст.1112 ГК РФ).
То есть, тот или те из наследников, которые принимают наследственное имущество, обремененное какими-то обязательствами наследодателя (умершего), обязаны эти обязательства выполнить.
И это правильно. Наследники – это те, кто следует (идет вслед)
тому, кто умер, продолжает и завершает его дела.
Обязанности наследника исполнить обязательства наследодателя
ограничены только двумя условиями: а) они должны быть выполнены в
полном объеме, но не больше стоимости того имущества, которое перешло к нему по наследству; б) в состав наследства не входят те права и
обязанности, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя:
право на получение алиментов и обязанность уплачивать алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина
и обязанность возмещения такого вреда, обязанности, вытекающие из
авторского договора и т.д.
В нашем случае исполнить условия предварительного договора,
заключенного наследодателем, должны наследники, принявшие наследство. Те из них, которые откажутся это сделать, будут обязаны это сделать в судебном порядке.
То есть, с дополнительными затратами.
Спросите у нотариуса
Говорят, что копии ламинированных документов
нотариусами не удостоверяются. Правда ли это? И
почему?
Прямого запрета нотариального свидетельствования верности
копий ламинированных документов, в общем-то, нет. Однако закон обязывает нотариуса, свидетельствуя копию документа, проверить его подлинность.
Существуют разные требования к такой проверке, но к заданному
вопросу имеют отношение те, которые обязывают нотариуса установить:
нет ли в тексте документа подчисток, дописок, зачеркнутых слов, каких-
то других неоговоренных исправлений, не исполнен ли он или его часть
карандашом. Целостность документа может быть нарушена, а это уже не
позволяет установить его идентичность.
Засвидетельствовать копию документа, имеющего хотя бы часть
таких особенностей, нотариус не вправе.
А теперь станьте сами на место нотариуса и попробуйте на свою
ответственность засвидетельствовать копию ламинированного документа. Каким образом можно обнаружить в нем нарушение защитной сетки?
Выявить в таком документе подчистку без специального оборудования
тоже невозможно – ее очень просто заретушировать, а взъерошенность
волокон, сопровождающая подчистку, будет скрыта ламинаторной пленкой. Сейчас существуют хорошие цветные ксероксы. Каким образом обнаружить, что под пленкой – подлинник или хорошая ксерокопия?
Некоторые документы изготовляются с применением голографической защиты. Подделку голограммы в обычных условиях обнаружить
достаточно легко, а вот после ламинирования – едва ли.
Ламинированием изменяется цвет красящих веществ, которыми
исполнены реквизиты документов. Каким образом можно установить
факт дописки или допечатки отдельных фрагментов документа?
Ламинирование часто используется для маскировки факта переклейки фотографии владельца того или иного документа.
Наконец, ламинированием легко замаскировать такой способ
подделки документа, как монтаж, когда склеиваются фрагменты двух
или более подлинных документов.
Вы обо всем этом не слышали? Поверьте, есть немало, кто не
только об этом хорошо знает, но и активно пользуется.
Конечно, некоторые документы, например, третья страница общегражданского паспорта, водительское удостоверение, свидетельство о
регистрации транспортного средства, некоторые документы о профессиональной принадлежности, ламинируются изначально, при их изготов-
лении. Как правило, при этом применяется особая пленка, со специальными формами защиты. Такое предохранение некоторых документов
обязательно в законодательном (или, скажем так, околозаконодательном) порядке. Это уже один из обязательных реквизитов документа, отсутствие которого делает его недействительным. В этом случае ламинирование только позволяет установить подлинность документа.
Так как все-таки, можно ли брать на себя ответственность за свидетельствование копии, изготовленной с ламинированного документа?
Часто слышишь рассуждения такого рода: да это же пустячная
бумажка, просто в таком-то учреждении непонятно почему требуют
именно нотариальную копию. Да поставьте свою печать, что Вам, жалко?
Пустячная? Не скажите. Раз какой-то орган не удовлетворяется
простой ксерокопией этой «бумажки», а требует ее нотариального свидетельствования, значит, это именно документ, и ему придается другое
значение, нежели Вами. Очень может быть, что требованием нотариального свидетельствования копии документа тот или иной орган просто
хочет застраховаться сам, чтобы ответственность за подлинность представленного экземпляра не лежала на их сотрудниках. Может быть, это и
правильно. Далеко не каждый обладает навыками распознавать признаки
подделки.
Документ по определению или дает какие-то права, или освобождает от каких-то обязанностей. Один и тот же документ в одной ситуации может предоставить сравнительно небольшие права, а в другой –
достаточно существенные. Нотариус, совершающий любое нотариальной действие от имени Российской Федерации, обязан при свидетельствовании копии любого документа предъявлять одни и те же требования. Те, которые установлены законом.
Но вернемся к нашим баранам: действительно ли нельзя засвидетельствовать копию ламинированного документа?
Ну почему же, можно. Когда будет удостоверена его подлинность. А подлинность его в такой ситуации можно удостоверить только
экспертным исследованием с использованием специального оборудования.
Чтобы защитить документ от влаги, затертости, грязи (ведь Вы
для этого его ламинировали?) можно просто положить его в копеечный
файл.
Спросите у нотариуса
У меня непутевый сын – пьют вместе женой, у
них двое детей. Живут в моей квартире. Я боюсь, что
после моей смерти они продадут эту квартиру, а дети окажутся на улице. Да и сына тоже жалко. Как
сделать, чтобы этого не случилось? Может быть,
эту квартиру завещать старшей дочери? Но вдруг и с
ней что-нибудь случится? А вдруг она поссорится с
сыном и квартиру продаст? Голова кругом. Могу я
сделать завещание под условием, чтобы сын эту
квартиру после моей смерти не продавал?
Такое условие в завещании делать нельзя. После Вашей смерти
собственником (или собственниками) этой квартиры будет Ваши сын и
дочь (если никакого завещания Вы делать не будете), или тот, кого Вы
укажете в завещании. Но после Вашей смерти новый собственник квартиры может поступить как угодно – подарить эту квартиру, продать,
произвести ее отчуждение любым другим способом.
В Вашей ситуации могут быть несколько выходов. Можно сделать завещание не на сына, а на его детей (т.е. на своих внуков). Или на
сына и его детей. До их совершеннолетия (до 18 лет) продать эту квар-
тиру можно только с согласия органа опеки и попечительства, после того, как они убедятся, что права этих несовершеннолетних отчуждением
квартиры не нарушаются. Есть основания надеяться, что орган опеки
продажу квартиры не разрешит. Таким образом будут защищены права и
Вашего сына. В том числе и от его собственных опрометчивых поступков.
Но дети (т.е. Ваши внуки) со временем сами становятся взрослыми. Иногда идут по дорожке своих родителей. То есть, продать квартиру
и остаться без жилья Ваш сын и Ваши внуки могут после достижения
внуками совершеннолетия. Можно договориться об этом с Вашей старшей дочерью и завещать квартиру ей, поручив ей сохранить за Вашим
сыном и внуками право проживания в этой квартире (или в одной-двух)
конкретных комнатах этой квартиры) до тех пор, пока сохраняется опасность ее утраты по их вине (судьбой непутевой снохи Вы едва ли озабочены). Такое поручение можно сделать в самом завещании (так называемый завещательный отказ). Необходимость в предварительной договоренности с дочерью состоит в том, что она может принять это имущество по Вашему завещанию, а может и отказаться от него.
Таким завещанием права любого собственника Вашей квартиры
будут обременены обязанностью предоставлять Вашим сыну и внукам
право проживания в этой квартире. Если даже Ваша дочь захочет продать эту квартиру, это право Ваших сына и внуков за ними останется.
Если случится так, что Ваша старшая дочь умрет раньше Ваших сына и
внуков, эта обязанность перейдет к ее наследникам.
Такое обременение можно установить на все время жизни Ваших
сына и внуков. Можно это сделать на определенное время, например, до
достижения каждым из внуков какого-то возраста, скажем, 25 лет. Можно в этом же завещании поручить Вашей дочери, чтобы при определенных обстоятельствах она выплатила сыну и (или) внукам какую-то сум-
му из стоимости этой квартиры или передала им какое-то имущество.
Вариантов множество.
Конечно, таким образом дочери Вы фактически ничего не оставляете. Более того, налог на квартиру придется платить ей же. Но я знаю
не одну сестру, которые продолжают заботиться о своих непутевых великовозрастных «братиках».
Вероятно, уже можно понять, что такого рода завещательные отказы более всего уместны, когда наследуется какое-то значительное
имущество, а не одна-единственная квартира или жилой дом. Но, как видите, и в Вашем случае имуществом тоже можно распорядиться осмотрительно, выбрать наиболее приемлемый в Вашей ситуации вариант из
нескольких возможных.
Выбор за Вами. И за Вашей старшей дочерью, разумеется, тоже.
Спросите у нотариуса
Три месяца назад я договорилась с одной женщиной о
сдаче квартиры на год, а вчера она мне позвонила и сказала, что на эту квартиру нашлись покупатели, и я должна
освободить ее за два дня. Имеет ли она на это право? У
меня ребенок, где я найду другое жилье за такой короткий
срок? Деньги я платила исправно, о нашей договоренности
знают несколько свидетелей.
Это когда еще дедушка Крылов написал: «Уж сколько раз твердили миру …»?! Каждый человек в той или иной форме вправе поступать сколь угодно неосмотрительно. Рано или поздно, так или иначе, но
обязательно «проколешься». Конечно, не всякий раз, переходя дорогу в
неположенном месте, Вы попадете под машину. Но чем чаще Вы это делаете, тем больше риск именно такого исхода.
Только в нашем городе десятки семей живут без всякого оформления договоров найма, сотни дают деньги взаймы, ограничиваясь только распиской, подписывают поручительства, не имея никакого представления, чем это чревато, продают и покупают автомобили «по доверенности», поручают оформлять документы тем, кто умеет только бездумно
«перелицовывать» похожие образцы. Конечно, впросак попадают далеко
не все. Но попадают. Если же оценивать ситуацию в целом – многие и
часто.
Вот и в нашем случае этой женщине едва ли можно чем-то помочь. Гражданский кодекс для договора найма установил обязательную
форму – письменную (ст.674). Несоблюдение этой формы «лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания» (ст.162). Представить же какие-то другие письменные и другие доказательства она едва ли сможет.
А в общем-то проблема не столько в обязательном соблюдении
той или иной формы договора (устной, простой письменной или нотариальной), сколько в точной, полной и однозначной формулировке всех его
условий. Если говорить о договоре найма, то при серьезном отношении к
делу все условия этого договора занимают 6-8 страниц текста. Попробуйте обойтись при этом банальной распиской! Другие сделки, совершаемые гражданами, часто оформляются тоже или расписками, или примитивнейшим текстом, изготовленным по шаблону. Парадоксально, но
большинство юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
свои сделки оформляют тоже более чем примитивно.
Часто приходится слушать рассуждения такого рода: вот раньше
в России никакие договоры не были нужны – купец дал слово, больше
ничего и не требовалось. Кто так рассуждает, давно не перечитывал пьесы А.Н.Островского, где нравы купеческого сословия описываются отнюдь не идиллически. Островскому же, в середине XIX века работавшему сначала в совестном, а потом в коммерческом суде, можно верить.
Но пусть так. Пусть у Вас есть все основания верить тому или
иному человеку. Но договоренности, рассчитанные не на однократный и
очевидный поступок (дать взаймы сотню-другую до зарплаты), а на ряд
разнородных и взаимосвязанных действий в течение года-двух-трех,
лучше всего зафиксировать надлежащим образом. То есть детально и в
письменной форме.
Дело даже не в том, что обстоятельства и намерения у людей меняются, а своя рубашка нередко оказывается ближе к телу. Нужно принимать в расчет еще и такой момент – каждая из договаривающихся сторон какие-то детали в устной речи может просто опускать, считая их само собой разумеющимися. Понимание же этого «само собой разумеющегося» в реальной жизни достаточно часто не совпадает. Понаблюдайте
вокруг, и Вы с этим согласитесь. Отсюда спор, разрешить (или избежать)
который легче, если договоренность подробно изложена и правильно
оформлена.
У нас как-то так повелось, что к юристу мы обращаемся после
того, как что-то случилось. Во всем же остальном мире к нему обращаются для того, чтобы что-то не случилось. Чувствуете разницу? А еще
угадайте, в каком случае расходов будет больше.
В этой же конкретной ситуации можно попытаться в судебном
порядке признать договор найма заключенным, пусть даже и не в письменном виде. Едва ли это удастся, но зато можно выиграть какое-то время, чтобы найти новое жилье.
Спросите у нотариуса
Я собираюсь купить дом, но моя дочь, студентка
юридического вуза, уверяет, что правоустанавливающий документ продавцов, свидетельство о праве на
наследство по закону, выдан неправильно. Наследни-
ками в нем значатся сестра умершего и племянник
другой его сестры, которая отказалась от причитающегося ей наследства в пользу этого племянника.
Действительно ли здесь что-то не в порядке? Стоит
ли покупать такой дом? Уж очень он мне нравится,
цена вполне устраивает, да и к старости хочется хотя бы в летние месяцы жить у себя на родине, на юге
Башкирии.
Вы не представляете, как приятно отвечать такому вот дотошному человеку. Редко кто, покупая даже недвижимое имущество, вникает в
содержание правоустанавливающих документов продавца. В лучшем
случае обращают внимание лишь на наличие в этих документах штампов
и печатей: если они проштампованы солидной организацией, значит, все
должно быть в порядке. Большинство наивно считает, что в компетентной (т.е. обладающей определенными правами) организации работают
компетентные же (т.е. толковые, знающие) сотрудники (чувствуете разницу в значении вроде бы одного и того же слова?). К сожалению, не
всегда.
Но это так, к слову. Здесь же мой коллега-нотариус, судя по всему, ошибся (или ошиблась?). Конечно, трудно об этом судить только по
тексту свидетельства о праве на наследство, материалы же наследственного дела имеются только у этого нотариуса. Даже государственная регистрация права собственности по свидетельству о праве на наследство
ровно ни о чем не говорит – она осуществляется только по тексту этого
свидетельства. То есть, чисто механически.
Будем все же исходить из того, что Вы не заблуждаетесь, и свидетельство о праве на наследство по закону действительно получили
сестра умершего и сын его другой, ныне благополучно здравствующей,
сестры. Что из этого следует?
Братья и сестры наследодателя – это наследники второй очереди.
Каждый из них вправе принять наследство или отказаться от него. Каждый из них вправе отказаться от наследства в пользу наследника любой
другой очереди – второй, третьей, четвертой и т.д. Но дело в том, что по
закону племянник может наследовать только в том случае, если ко дню
открытия наследства (смерти наследодателя) нет в живых того из его родителей, кто мог бы наследовать вместе с другой сестрой наследодателя
(тетей этого племянника).
Поскольку Вы пишете, что его мать отказалась от наследства в
его пользу, можно понять, что она еще жива. То есть, в наследство вместе с сестрой умершего может вступить только она сама, но никак не ее
сын. Так как мать племянника отказалась от наследства, пусть даже в
пользу своего сына, будет считаться, что она просто отказалась от
наследства, и к наследованию может быть призвана только та сестра
умершего, которая вступила в наследство.
Ничего не изменилось бы, если бы в пользу этого племянника отказалась бы и другая сестра умершего. В этом случае будет считаться,
что оба наследника второй очереди просто отказались от наследства, и
таким образом открывается третья очередь наследования: дяди и тети
наследодателя. Нет таковых – другие родственники по восходящей или
нисходящей линиям. Но никак не его племянник – сын его живой сестры. Лично мне это кажется парадоксальным, но это так.
Стоит ли покупать дом, право собственности на который хотя бы
у одного из продавцов сомнительно, решать, разумеется, Вам. Даже если
сейчас между его сособственниками, тетей и ее племянником, никаких
разногласий нет, они могут возникнуть позже. Как это отразится на Вас
после того, как вы выложите им свои деньги – Бог весть. Конечно, уже
три года права добросовестного приобретателя, после известного постановления Конституционного Суда РФ, в аналогичных ситуациях защи-
щаются законом, но все же, все же… Здесь тоже много нюансов не в
Вашу пользу.
Может быть, именно по этой причине дом и продается дешевле,
чем другие?
Спросите у нотариуса
Мне нужно удостоверить две-три страницы своего паспорта, а приходится снимать копию всех его
страниц. Зачем это нужно?
До недавнего времени свидетельствование копии паспорта вообще было категорически запрещено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа
1983 г. Этот запрет был отменен только Федеральным законом от 8 декабря
2003 г. После этого нотариальное засвидетельствование копий паспорта
стало возможным и достаточно активно используется. Однако к этому
нотариальному действию применяются все правила их совершения.
В частности, верность выписки «может быть засвидетельствована только тогда, когда в документе, из которого делается выписка,
содержатся решения нескольких отдельных, не связанных между собой
вопросов. Выписка должна воспроизводить полный текст части документа по определенному вопросу».
Паспорт же – единый документ, все записи в нем связаны между
собой единой и обязательной формой, относимостью к одному конкретному человеку. В нем значимо не только наличие каких-то записей, но и
их отсутствие. Например, отсутствие в паспорте записи о заключении
брака свидетельствует (во всяком случае, должен свидетельствовать) об
отсутствии у этого человека зарегистрированного брака.
Именно по этой причине нотариальное свидетельствование части
паспорта, его страницы или нескольких страниц, невозможно. Нотари-
альное засвидетельствование части паспорта будет просто недействительным.
Впрочем, есть один выход. Правила совершения нотариальных
действий обязательны только для нотариусов и небольшого круга должностных лиц, которым предоставлено право совершения некоторых нотариальных действий. Указом же Президиума Верховного Совета СССР,
о котором говорилось выше, верность копий документов, необходимых
для представления гражданами в какие-то предприятия, учреждения и
организации, может быть засвидетельствована самими этими предприятиями, учреждениями и организациями. Этот нормативный документ до
сих пор не отменен и имеет законную силу. Правила совершения нотариальных действий к таким копиям документов не применяются. Следовательно, и выписки из паспорта можно делать в каком угодно виде.
В этих случаях верность копии документа свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и
печатью. Насколько мне известно, этим правом активно пользуются суды, налоговая и регистрационная службы.
Спросите у нотариуса
Муж начал собирать документы на приватизацию земельного участка, среди которых требуется
мое то ли согласие, то ли заявление – в памятке и то,
и другое. Зачем это нужно? Ведь дом оформлен на него, значит, и земля должна оформляться на него же.
Как почти всегда, однозначно на этот вопрос ответить нельзя, так
как может быть несколько ситуаций, которые и разрешаются поразному, а из содержания вопроса сколь-нибудь определенно судить об
этом трудно. Впрочем, может быть, это и полезно – получить представ-
ление о каждой из возможных ситуаций. Скажу больше, в точно такой
же ситуации оказывается и нотариус, когда к нему обращаются с просьбой удостоверить требуемый документ – трудно понять, какой же документ необходим.
Начнем с начала, так как очень скоро эта проблема встанет перед
каждым, кто пользуется земельным участком – их придется оформлять
или в собственность, или в аренду.
В собственность земельные участки, как правило, передаются за
плату, то есть продаются. Если покупатель физическое лицо и имеет супруга, то, в соответствии с Семейным кодексом РФ, на покупку земельного участка, как и на любой другой объект недвижимого имущество,
требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Квалифицированная (нотариальная) форма такого согласия предполагает,
что нотариус не просто удостоверил подлинность подписи этого супруга, но и подробно объяснил, что это имущество приобретается в общую
совместную собственность обоих супругов, хотя и оформляется на имя
только одного из них. Нотариальная форма согласия практически исключает какие-либо споры по поводу этой сделки между супругами в
будущем. Особенно, когда эти супруги становятся бывшими.
Однако достаточно многие из нас земельные участки по разным
основаниям могут получить бесплатно. Анализ этих оснований отложим
– это тема для отдельного разговора. Чаще всего речь идет о приусадебных земельных участках, на которых находится (или будет построен)
жилой дом, тоже оформленный (или оформляемый) на имя лишь одного
из супругов. Если между супругами не заключен брачный договор, а жилой дом приобретен по возмездной сделке (т.е. был куплен или оформлен по договору мены или некоторым другим договорам) в течение брака, он является общей совместной собственностью обоих супругов, хотя
и оформлен только на имя одного из них.
Таким образом получается, что жилой дом оформлен только на
одного супруга, а право на получение земельного участка по льготным
основаниям (бесплатно) принадлежит обоим супругам. И здесь нужно
очень серьезно подумать, как оформлять этот земельный участок. Вариантов может быть несколько.
Чаще всего земельный участок оформляется на имя того супруга,
на имя которого оформлен (или оформляется) жилой дом. Вполне приемлемый вариант, но нужно четко представлять себе правовые последствия этого шага – поскольку земельный участок приобретается в собственность не по возмездной сделке, а бесплатно, то он будет не общей
совместной обоих супругов, а единоличной собственностью одного этого супруга. То есть, жилой дом – общая совместная собственность обоих
супругов, а земельный участок, на котором находится жилой дом, – единоличная собственность только одного из супругов. Со всеми вытекающими последствиями. Например, в случае развода жилой дом делится
пополам, а земельный участок – нет. Второй супруг получает свою часть
жилого дома, которая находится на чужом земельном участке.
Кого такой исход не устраивает, могут земельный участок оформить в общую собственность (совместную или долевую) обоих супругов.
На практике это почти не встречается, но вполне возможен и такой вариант – жилой дом куплен на имя одного из супругов (напомню, в
общую совместную собственность их обоих), а земельный участок передан бесплатно в собственность другого.
Понятно, что в первом и четвертом вариантах принятое супругами решение должно же как-то быть оформлено, иначе в случае разногласий между ними разрешить этот спор будет практически невозможно.
Такое оформление понадобится и в тех случаях, когда жилой дом
оформлен в общую долевую собственность супругов или других лиц
(например, при наследовании), а земельный участок оформляется только
на одного из них. Такое тоже возможно.
Оформляется все это заявлением того гражданина, который имеет по каким-то основаниям право на получение земельного участка в его
общую совместную или долевую собственность бесплатно, но не хочет
приобретать эту собственность. Это понятно – собственность можно
приобрести только в добровольном порядке, навязать ее принудительно
невозможно. К тому же, у каждого из нас могут быть различные обстоятельства, например, какие-то виды на другой земельный участок. Подлинность подписи гражданина под таким заявлением, как правило, требует нотариального удостоверения.
Из сказанного, между прочим, можно сделать вывод, что отказ от
права на бесплатную передачу земельного участка по своим последствиям шаг еще более серьезный, чем согласие супруга на покупку земельного участка. Оформляются же оба эти документа по-разному: во втором
случае нотариально удостоверяется само согласие, в первом же только
подлинность подписи под заявлением. То есть, в первом случае нотариус
не несет никакой ответственности за то, что человек действительно осознает правовые последствия того, о чем он заявляет. В случае спора недобросовестный человек (впрочем, не только недобросовестный) может
этим воспользоваться.
Уверена, что это недоработка Законодателя, но что тут сделаешь?
Частично ее можно компенсировать содержанием такого заявления,
включая в него и согласие на передачу земельного участка в единоличную собственность другого супруга или третьего лица, но все это полумеры – все равно это не квалифицированное (нотариально удостоверенное) согласие в собственном смысле.
Еще один вывод. Согласие супруга на приобретение земельного
участка или заявление об отказе приобретать его в свою собственность
лучше делать в последнюю очередь, когда уже собраны другие документы, когда будет полная ясность, какой же документ необходим. Еще
лучше – согласовать, какой же документ необходим, с тем органом, ко-
торый принимает решение. Именно там сходятся все необходимые документы, и тем самым достигается полная ясность.
И не делать этот документ впопыхах.
Спросите у нотариуса…
Я продаю квартиру, доставшуюся мне по наследству, однако мой покупатель не может выплатить
сразу обусловленную сумму и предлагает ее остаток
оплатить в течение года частями. В общем-то, это
меня устраивает, тем более, что сумма продажи таким образом увеличивается, но насколько это рискованно для меня? Как защитить себя при таких сделках?
Действительно, с такой альтернативой при продаже недвижимости
сталкиваются многие. Деньги от продажи далеко не всегда нужны сразу
же в полной сумме: после того, как они получены, начинается головная
боль, где и как их разместить – не в чулке же держать. Продажа в рассрочку, предполагающая увеличение покупной суммы – один из выгодных способов вложения денег. Если сделать все правильно.
Как всегда, желаемого результата можно достичь разными путями.
Первым способом можно считать заключение предварительного договора, обеспеченного задатком. О них я уже рассказывала (см. стр.71-72
сборника «Спросите у нотариуса»).
Второй – разнести государственную регистрацию договора и перехода права на разные сроки. Особенно удобно это для тех случаев, когда
расчет должен быть осуществлен через сравнительно небольшой срок –
несколько месяцев, даже год.
Суть в том, что купля-продажа жилых помещений предполагает совершение трех разных юридически значимых действий: а) заключения
договора купли-продажи, а также государственной регистрации б) перехода права на жилое помещение от продавца к покупателю и в) права
собственности покупателя. Каждое из этих действий в соответствии с законом подлежит самостоятельной государственной регистрации и считается совершенным после такой регистрации. Два последних действия
(регистрация перехода права и права собственности) могут быть совершены только одновременно, но в договоре купли-продажи можно указать условие, что сам этот договор должен быть сдан на регистрацию
сторонами сразу после его совершения, а заявления на переход права и
право собственности – только после окончательного расчета.
То есть, мы заключили договор купли-продажи, сдали его на государственную регистрацию, получили свои экземпляры с соответствующими штампами, проставленными регистрирующим органом, а затем
ждем, когда покупатель полностью рассчитается за проданную квартиру.
Рассчитался – идем снова в регистрирующий орган и подаем заявления
на регистрацию перехода права и права собственности покупателя.
Только после этого у покупателя образуется право собственности на
квартиру или жилой дом.
Последнее, между прочим, означает, что до перехода права собственности на жилое помещение к покупателю это право остается за Вами. А, значит, и обязанность по уплате коммунальных платежей и налога
на недвижимость. Если по условиям договора покупатель и его семья
поселяются в жилом помещении сразу после совершения договора, зарегистрировать это проживание они смогут только с Вашего согласия. В
этом случае в договоре можно предусмотреть и обязанность покупателя
уплачивать коммунальные платежи. Однако налог на недвижимость Вы
должны платить сами (или кто-то от Вашего имени).
Третий путь – зарегистрировать Ваше право залога на проданное
недвижимое имущество (когда речь идет о недвижимом имуществе, залог принято именовать ипотекой). В соответствии с законом при продаже какого-то товара в рассрочку, этот товар до окончательного расчета
считается находящимся у продавца в залоге, даже если стороны об этом
специально не договаривались (так называемый «залог в силу закона»).
Что Вам это дает?
Лучше показать на примере. У продаваемой Вами квартиры два покупателя: один дает 600 тыс. руб. и сразу, другой – 700 тыс., но из них
200 тыс. сразу при заключении договора, а оставшиеся 500 тыс. с рассрочкой платежа на 5 лет. 100 тыс. руб. на 5 лет – неплохой «приварок».
Даже с учетом того, что большую часть его «съест» инфляция. Вы заключаете договор со вторым покупателем и регистрируете свое право
залога на эту квартиру. При этом регистрируется и договор куплипродажи, и переход права и право собственности покупателя на эту
квартиру. Но продать ее до снятия по определенной процедуре этого
обременения он сможет только с Вашего согласия.
Допустим, Ваш покупатель смог выплатить Вам только 150 тыс.
руб. из 500 тыс., которые он Вам должен по договору, а оставшиеся
деньги по каким-то причинам выплатить или не может, или с выплатой
задерживает. В этом случае по Вашему иску обращается взыскание на
именно эту квартиру, она продается с торгов, и Вам выплачиваются недополученные 350 тыс. руб., плюс все Ваши судебные издержки. Оставшаяся от продажи квартиры сумма (за вычетом судебных, исполнительских расходов и расходов по продаже с торгов) возвращается Вашему
должнику.
Если Ваш должник задолжал не только Вам, но и другим лицам (допустим, сумму, намного превышающую стоимость всего его имущества),
из стоимости проданной квартиры Вы гарантированно получаете всю
свою задолженность, а остальные кредиторы – только то, что останется
после полного расчета с Вами.
Понятно, что условия такого договора могут быть сформулированы
по-разному. Скажем, суммой купли-продажи могут быть поставлены изначальные 600 тыс. руб., а Ваш «приварок» выражен в процентах к невыплаченной сумме задолженности. В этом договоре может быть предусмотрено право покупателя рассчитаться с Вами досрочно. Можно
предусмотреть и неустойку за просрочку задолженности. Не будет противоречить закону и договоренность, в соответствии с которой в случае
просрочки задолженности квартира на определенных условиях вернется
в Вашу собственность.
Еще и еще раз повторю: договор – это не заполнение какой-то
формы, а юридически грамотное изложение того, о чем стороны договорились.
В таком договоре можно предусмотреть и выдачу покупателем закладной – именной ценной бумаги, которая может быть самостоятельным предметом сделки. То есть, закладную можно продать, подарить,
обменять, рассчитаться ею по своим долгам и т.д. В этом случае новый
владелец закладной получает право требовать от покупателя Вашей
квартиры исполнения всех его обязательств в свою пользу. Последние
два года такие закладные уже получили распространение, но главным
образом в системе государственной программы ипотечного кредитования покупки жилых помещений. То есть, владельцами таких закладных
становятся пока только банки, выдающие кредит на покупку жилья. Однако никто не запрещает быть владельцами закладных и физическим лицам.
Конечно, заключение таких договоров требует особенной осмотрительности. Скажем, согласие супруга покупателя на заключение такой
сделки должно включать в себя и его обязательства на случай обращения
взыскания на эту квартиру. Такими же обязательствами разумно запа-
стись и от всех других лиц, чье проживание будет зарегистрировано в
этой квартире. Следовательно, этих лиц лучше всего указать в тексте договора. Если в числе покупателей будут несовершеннолетние, перед заключением договора следует взять согласие органа опеки и попечительства.
Есть и другие особенности, но о них лучше рассказывать в индивидуальном порядке.
Спросите у нотариуса…
В каких случаях нотариуса можно вызвать на дом?
Что для этого нужно сделать? Как дорого это стоит?
Мы с отцом продаем нашу квартиру, по состоянию
здоровья прийти к нотариусу он не может. Текст его
доверенности на продажу я уже составила. Могу ли я
эту доверенность, подписанную отцом лично, представить нотариусу, чтобы он ее удостоверил? И нотариус не будет затрудняться выездом на дом к моему отцу, и я сэкономлю деньги за оплату вызова нотариуса на дом.
Моя мать парализована, говорит очень невнятно,
но я ее понимаю. Можно ли в этой ситуации сделать
завещание? Волеизъявление моей матери мне понятно,
а Вам я все это «переведу».
Закон не устанавливает оснований для отказа нотариуса совершать нотариальные действия вне помещения нотариальной конторы. Строго говоря,
нотариус обязан выехать для совершения нотариального действия к кому
угодно. Транспорт для такого выезда должен предоставить клиент, нотари-
альное действие в этом случае оплачивается в полуторократном размере по
сравнению с той суммой, которая должна быть оплачена при совершении нотариального действия на рабочем месте нотариуса.
Понятно, что вызов на дом вовсе не означает обязанности нотариуса
бросить всю очередь в коридоре и немедленно мчаться по этому вызову. Как
правило, обслуживание таких вызовов я планирую на конец рабочего дня,
после 16 часов. Впрочем, могут быть и исключения.
Времена, когда нотариус мог приехать на дом с ручкой и листком бумаги, составить нужный документ прямо на месте и здесь же его удостоверить,
уже прошли. Такой «документ» может выглядеть просто подозрительно. Как
правило, вызов нотариуса на дом сопровождается предварительным представлением документов, необходимых для совершения нужного нотариального действия (паспорта, банковские счета, пенсионные книжки, выписки из
реестра акционеров, правоустанавливающих документов на недвижимое
имущество и т.д.) и сообщением ему существа того нотариального действия,
которое предстоит совершить. То есть, нотариус едет к клиенту с уже готовым проектом нужного документа. Понятно, что при передаче волеизъявление того лица, которое совершает нотариальное действие, может исказиться,
и подготовленный заранее текст документа не совпадет с действительными
намерениями этого человека. Ну что ж. Документ этот переделывается, и нотариальное действие совершается на другой день.
На следующие два вопроса ответ резко отрицательный. Мне уже приходилось писать о том, что буквальное, даже буквалистское исполнение правил
совершения нотариальных действий – это суть, смысл, основное содержание
деятельности нотариуса. Пренебрежение этими правилами, даже малейшее
отступление от них – проступок, несовместимый со статусом нотариуса.
Собственно говоря, это не что иное, как преступление с его стороны. Увольте
меня от таких предложений. Мне дорог статус не только нотариуса, но и порядочного человека.
Прошу прощения за раздражение, невольно проявившееся в предыдущем абзаце, но так часто приходится слышать уговоры такого рода, призывы
к доверию, ссылки на других, якобы более снисходительных к таким вещам
нотариусов, что сдержаться непросто.
Обратимся к существу проблемы. Профессиональный долг нотариуса –
от имени государства удостоверять бесспорные факты, т.е. те факты, которые
для него, во-1-х, совершенно очевидны, во-2-х, оформлены строго определенным образом. К примеру, сегодня нотариуса вызвали к престарелому человеку, чтобы удостоверить доверенность или завещание. Он убедился в
этом волеизъявлении при личной встрече, а на следующий день составил
проект этой доверенности или завещания. Может ли он переслать текст этого
документа с кем-то для подписания, а затем удостоверить его?
Ни в коем случае! Любой человек может – имеет право! – изменить свои
намерения, передумать. Только волеизъявление, выраженное при личной
встрече с нотариусом, сформулированное совершенно определенно, однозначно, уверенно имеет правовое значение и может быть нотариально удостоверено.
Отсюда еще одна проблема. Достаточно часто люди запаздывают с вызовом нотариуса. Человек уже мало что понимает, путается, не может сказать
что-то определенно, проявляет безразличие к тому, что ему предстоит выразить – все это основания для того, чтобы отказать в совершении нотариального действия.
Уточню: не только основания для отказа, но и обстоятельства, в которых
нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия.
Тяжкий крест нотариуса – встречаться с людьми, которые уже на грани
жизни и смерти. До сих пор, несмотря на солидный профессиональный стаж,
тяжело переживаю такие встречи.
Но есть разница, и прошу осознать ее, когда умирающего жжет, он мучается от того, что не успевает выразить свою волю по распоряжению своим
имуществом, испытывает облегчение от того, что наконец-то, с помощью но-
тариуса, смог сделать это, и тем, когда ему уже безразличны земные заботы,
он готовится к встрече с Вечностью, а вокруг него суетятся какие-то людишки, родственники, пусть и близкие, домогаются от него сделать что-то в их
пользу... Ну скажет он что-то сквозь зубы, чтобы от него отвязались … Вы
считаете, что это действительно выражение последней воли?
В одном из Евангелий приводятся слова Христа, которые мне запомнились так: «Что пользы тебе, если ты приобретешь весь мир, а душу свою потеряешь?». Еще меньше пользы, если ты ценой потери души (насилием над
умирающим, домогательством от него чего-то в свою пользу) приобретешь
не весь Мир, а нечто заведомо меньшее: квартиру, жилой дом, автомобиль.
Что нотариус не имеет права содействовать таким людям, надеюсь, очевидно.
Спросите у нотариуса…
Недавно обратился к нотариусу в Уфе с просьбой
удостоверить договор купли-продажи квартиры. Он
же стал уговаривать меня совершить этот договор
не в нотариальной, а в простой письменной форме,
утверждая, что нотариальное удостоверение таких
договоров сейчас не делается, оно совершенно излишне
и даже невыгодно для меня. Когда я стал настаивать, он просто отказал мне. Причем, в резкой форме.
Трудно судить о какой-то ситуации со слов только одной стороны,
но, вероятнее всего, мой коллега здесь действительно неправ. Оставим
пока без комментария весьма и весьма спорное утверждение о том, договоры купли-продажи жилых помещений сейчас нотариально не удостоверяются или что такая форма договоров излишня и даже невыгодна –
это тема для особого разговора. Может быть, для следующей публика-
ции. Сегодня же рассмотрим саму возможность отказа в совершении нотариального действия, его основания и процедуру.
Действительно, закон предусматривает не только право нотариуса,
но и его обязанность в некоторых случаях отказать в совершении нотариального действия. Это понятно: нотариус – это не частная лавочка, нотариальные действия совершаются от имени государства. Ставить свою
печать на что попало и как попало – так можно и в тюрьму угодить. В
частности, нотариус обязан в совершении нотариального действия отказать, если:
а) совершение такого действия противоречит закону;
б) действие подлежит совершению другим нотариусом;
в) с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий;
г) сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит
целям, указанным в его уставе или положении;
д) сделка не соответствует требованиям закона;
е) документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
Этот список исчерпывающий, устанавливать, выдумывать какие-то
другие основания для отказа в совершении нотариальных действий нотариус не имеет права. Однако эти основания охватывают множество,
частных случаев, перечислить которые совершенно невозможно. Впрочем, можно попытаться дать хотя бы некоторое представление об их характере на примерах:
а) нотариус обязан отказать в совершении действия, противоречащего закону. Читатели сравнительно недавно популярных романов А. и
С. Голонов про Анжелику помнят, что на бракосочетании ее героини с
будущим мужем последнего по доверенности представляло другое лицо.
По российским законам сие невозможно, следовательно, и нотариальное
удостоверение подобной доверенности будет незаконным;
б) некоторые нотариальные действия могут быть совершены только
в определенном месте. Например, принятие получение заявлений о принятии наследства, заявлений от кредиторов наследодателя, выдача свидетельств о праве на наследство и т.д. осуществляется только нотариусами, работающими в том нотариальном округе, где это наследство открылось; принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства;
в) понятно, что человек, не понимающий в силу возраста или состояния здоровья значения совершаемых им действий (недееспособный), не
может совершать какие-то сделки, в удостоверении их нотариусу приходится отказывать. Нередко бывает, когда представитель физического или
юридического лица выходит за пределы предоставленных ему полномочий;
г) если редакция газеты, где появится эта публикация, вознамерится
для пополнения своей кассы заключать кредитные договоры, да еще с
иностранной валютой, в удостоверении этих сделок мне придется отказать;
д) с попытками совершить сделки, не соответствующие требованиям
закона, каждый нотариус сталкивается едва ли не каждый день. Буквально вчера одна бабушка упрашивала меня удостоверить доверенность от
имени ее внучки: мать ее в отъезде и приедет нескоро. Нотариус не может удостоверить договор купли-продажи охотничьего ружья, если покупатель не имеет специального разрешения. Не может быть удостоверен договор купли-продажи жилого помещения без разрешения органа
опеки, когда собственником его является несовершеннолетний;
е) не может быть удостоверена копия документа, надлежащим образом не прошнурованного и не пронумерованного, не содержащего необ-
ходимых реквизитов и печатей; документа, содержание которого является противоправным (напр., содержит угрозу расправой), и т.д.
Перечисленное – лишь примеры ситуаций, когда нотариус может и
обязан отказать в совершении нотариального действия. Но есть еще и
процедура такого отказа, которую нотариус обязан выполнить:
- должны быть изложены причины отказа в совершении нотариального действия;
- должен быть разъяснен порядок обжалования такого отказа.
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, обязан не позднее чем в десятидневный срок со дня
обращения за совершением нотариального действия вынести постановление об отказе в совершении нотариального действия. В гражданском
процессуальном кодексе имеется специальный раздел, в котором прописаны правила и основания обжалования таких отказов.
Судя по вопросу, нотариусом этого сделано не было. Если это так,
то это неправильно.
Но не спешите обвинять этого нотариуса в непрофессионализме или
в нарушении закона, есть ведь еще и обстоятельства, которые никаким
законом не предусмотрены.
Вот вам пример.
Месяца полтора назад ко мне обратились с просьбой удостоверить
договор купли-продажи квартиры, где продавцами являются два наследника по закону. Последние представили свидетельство о праве на
наследство и свидетельства о государственной регистрации своих прав.
Внешне их права не вызывают абсолютно никаких подозрений: один
наследник является сестрой наследодателя, другой – сыном ее другой
сестры, умершей еще до открытия наследства. Однако в беседе выяснилось, что обе эти сестры двоюродные, а не родные. А это означает, что
один из этих наследников (двоюродная сестра) – наследник надлежащий,
а другой (двоюродный племянник) законным наследником не является.
Нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, по какой-то
причине нарушил нормы наследственного права.
А что должен делать тот нотариус, особенно частнопрактикующий,
к которому обратились за удостоверением договора купли-продажи
квартиры? Удостоверяя договор, он тем самым принимает на себя личную материальную ответственность за его последствия.
Каюсь, в этой ситуации я тоже уклонилась от удостоверения сделки.
Правда, объяснила покупателю ее риск, возможные последствия, порекомендовала некоторые меры, позволяющие смягчить эти возможные
последствия, но от удостоверения сделки все же уклонилась. И тоже без
вынесения постановления, формальных оснований для которого у меня
не было.
Очень может быть, что у нотариуса, отказавшего автору вопроса в
удостоверении договора, были примерно те же резоны.
Согласитесь, вполне серьезные.
Спросите у нотариуса…
«Женщина 60 лет будет ухаживать за престарелым
человеком за право наследования жилья».
Объявление в газете «Это мой дом»
К такого рода объявлениям относятся по-разному: иногда с насмешкой, иногда даже с подозрением – вот еще одна из тех, кто гоняется за
чужим наследством. Помнится, есть даже фильм с таким сюжетом о
московских лимитчиках.
Как всегда, огульное осуждение какой-то категории людей или какой-то категории поступков, видов деятельности заведомо несправедливо. Все зависит от того, кто, с какой целью берется что-то делать и как
он это делает. Так и здесь. Видимо, эта женщина нуждается в улучшении
жилищных условий. Может быть, хочет помочь в этом своим детям или
внукам. Может быть, у нее есть потребность заполнить свой досуг привычной для нее работой. Может быть все, что угодно. Это с одной стороны.
С другой же есть одинокие пожилые люди, нуждающиеся в постоянном уходе, посторонней помощи, да даже в повседневном общении с
другими людьми. Если каждая сторона возьмет на себя обязанности, из
совокупности которых каждый получит именно то, в чем он нуждается,
если каждая сторона будет выполнять эти обязанности добросовестно, то
выиграют все.
Вот только как это оформить… Наследственное право сейчас включает в состав наследников даже тех наших родственников, о которых мы,
может быть, и не слыхали, вплоть до пятиюродных племянников, а вот
тех, кто годами добросовестно ухаживает за наследодателем, среди указанных в законе наследников нет. Значит, речь может идти только о завещании.
Но и завещание – это едва ли то, что нужно. Завещание – это односторонняя сделка, которая абсолютно ничем не связывает того лица, который в нем указан (кроме случаев завещательного отказа и завещательного возложения, но о них разговор отдельный). Завещание ничем не
связывает и самого завещателя: в любой момент оно может быть изменено или отменено без каких-либо объяснений и без обязанности сообщить об этом тому, в пользу которого завещание делалось ранее.
Следовательно, завещание должным образом не защищает ни одну
сторону отношений такого рода. В моей практике был случай, когда
один пожилой мужчина завещал свою квартиру квартиранту, который
наобещал ему «с три короба», а потом съехал и появился только после
его смерти – уже в качестве наследника. Бывали, и не раз, случаи, когда
пожилые люди делали завещания тем, кто действительно за ними ухаживал годами, а потом переделывали их в пользу непутевого сына.
Вероятно, более всего в этих случаях подходит договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь все обязательства сторон определены и сформулированы не только в законе (ст.ст.691-605 ГК РФ), но и в
самом тексте договора. Расторжение договора, возвращение сторон в
первоначальное состояние возможно только в случаях, строго определенных самим законом или договором.
Об особенностях такого договора, возможном его содержании и последствиях заключения я уже писала сравнительно недавно («Это мой
дом», № 14 (58) от 07.04.2005 г.), повторяться, вероятно, ни к чему. Однако есть некоторые мысли, навеянные приведенным выше объявлением.
Первое. Сторонам такого договора следует иметь в виду, что право
собственности на жилое помещение, приобретенное по такому договору,
обременено обязательством ее владельца осуществлять это пожизненное
содержание. Это означает, что в случае отчуждения этого жилого помещения обязанность содержать пожилого человека с его согласия переходит уже на нового его собственника. Можно сказать проще: приобретая
жилое помещение по такому договору, продать его или обменять Вы
сможете фактически только после смерти ее прежнего собственника.
Второе. Договор пожизненного содержания – это не брачный договор. Конечно, когда стороны такого договора являются разнополыми, их
отношения могут перерасти и в супружеские, такие случаи я знаю, однако само заключение такого договора вовсе не означает право требовать
от другой стороны исполнения обязанностей чисто супружеского характера. К сожалению, такие требования тоже не редкость.
Третье. У сторон такого договора при его заключении, особенно с
малознакомыми людьми, существует определенный риск: рассчитывая
на одно, можно получить нечто другое. Или даже совсем другое. Конечно, если тот, кто берет на себя обязанности предоставлять пожизненное
содержание (рентодатель), будет исполнять свои обязательства недобро-
совестно, договор этот в судебном порядке будет расторгнут. А если
проблема просто в психологической несовместимости двух разных людей? В пожилом возрасте такого рода проблемы воспринимаются очень
болезненно. Возможность расторжения договора пожизненного содержания по таким основаниям Законодатель не предусмотрел.
Напряженность в отношениях может возникнуть и по вине получателя ренты: пожилые люди достаточно часто бывают капризными, несправедливыми, эгоистичными. Бывает, что они способны и возвести
напраслину на того, кто за ними ухаживает. Представьте себе, как непросто отбиться от несправедливых обвинений, если они исходят от пожилого человека! Бывает, что этих пожилых людей начинают «подначивать» неожиданно спохватившиеся дальние или близкие родственники.
И все же я за такие договоры, правда, с условием сделать их более
цивилизованными и безопасными.
Большую роль в этом мог бы сыграть отдел социальной защиты.
Почему бы ему не создать банк данных, в котором фиксировались бы
как те, кто нуждается в пожизненном иждивении, так и те, кто готов
взять на себя такие обязанности? Почему бы ему не сводить этих людей
друг с другом?
Еще больше нужда в том, чтобы после заключения такого договора
осуществлять контроль за его исполнением, может быть даже играть
роль арбитра в отношениях между его сторонами. В такого рода контроле нуждаются обе стороны таких договоров – как плательщики, так и
получатели ренты.
Отдел социальной защиты фактически исполняет функции органа
опеки и попечительства. В этом качестве он может быть инициатором и
судебных исков в защиту той или другой стороны таких договоров.