Новицкая Л. * Недвижимое имущество в системе

Л. НОВИЦКАЯ,
кандидат педагогических наук
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКИХ ПРОЦЕССУАЛЬНЫХ
ПРАВООТНОШЕНИЙ
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в
том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права
собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых
обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него
происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и
государственной регистрации.
Единственным классическим объектом недвижимости может быть
признан земельный участок, являющийся недвижимым по природе. Не
каждый объект недвижимости, являющийся таковым согласно российскому
законодательству,
обладает
признаками,
считающимися
объективно
необходимыми, которые характеризовали бы его как недвижимость.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним проводится на всей территории России по установленной системе
записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представляется, что государственная регистрация объектов недвижимости и
прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в
качестве дополнительных признаков недвижимого имущества1. Категория
«недвижимость» включает в себя определенные характеристики самих
объектов
недвижимого
имущества,
вследствие
чего
предусмотрен
специальный режим их обращения в гражданском обороте. Потребности
См.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право / Под ред. В.А. Томсинова. М.:
Зерцало, 2003. С. 141.
1
гражданского оборота диктуют необходимость в более гибком подходе к
понятию недвижимости2.
Римское право сыграло великую роль в становлении законодательства
многих стран мира, оно послужило важнейшей основой формирования
логически стройных юридических конструкций. Многие фундаментальные
понятия возникли и получили свое развитие в римском праве. Гораздо позже
в Европе при классификации вещей приоритет отдавался не физическим
признакам конкретной вещи, а степени ее значимости для общества и
государства. Экономической основой становится земля и все то, что имело к
ней прямое отношение. Движимости, напротив, отступают на второй план во
многом
ввиду
слабого
развития
торговли.
Поэтому
средневековая
классификация имущества на движимое и недвижимое отталкивалась от
прочности вещи и ее способности быть основой стабильной прибыли3.
Развитие феодальных отношений характеризовалось упрочнением
системы необычно сложных и запутанных вещных прав, основным объектом
которых была земля. Аллод как форма земельной собственности имел
наибольшее распространение в ранее средневековье. Собственник земли
самостоятельно осуществлял все права на нее, не неся за землю службы, не
платя повинностей. Земля свободно переходила от отца к сыну по
наследству. Аллодиальные земли существовали на протяжении всего
средневековья4.
Влияние римского права отразилось на структуре и содержании
Французского гражданского кодекса 1804 г. (ФГК), вошедшего в историю
под названием Кодекса Наполеона5.
См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:
Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 97.
3
См.: Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под ред. проф.
B.C. Нерсесянца. М.: Норма, 1996.
4
См.: История государства и права зарубежных стран: Учебник / Под ред. проф. К.И.
Батыра. М.: Проспект, 2004. С. 191, 192.
5
См.: Хрестоматия по всеобщей истории государства и права: Учеб. пособие / Сост. В.Н.
Садиков; под ред. З.М. Черниловского. М.: Гардарика, 1996. С. 279–289.
2
Французский
гражданский
кодекс
выделяет
три
основания
классификации имущества на движимое и недвижимое (ст. 517–526):
1) по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные
мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения,
урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д.);
2) по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил
на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, – животные,
служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения,
голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д.);
3) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет
(узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности;
иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).
С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются
движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является
движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются
недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на
котором они расположены6.
Французский гражданский кодекс сформулировал основной критерий
отличия недвижимых вещей от движимых – прочную связь с землей. Этот
принцип не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих
стран мира.
Германское гражданское уложение (ГГУ), принятое рейхстагом в 1896
г. и введенное в действие с 1 января 1900 г., стало крупнейшей
кодификацией конца прошлого века. В ходе ее разработки произошло
упорядочение и частичное обновление гражданского права, состоящего из
разнородных систем (княжеских, городских, вотчинных). Княжеское и
вотчинное право отдельных земель сосуществовало со сборниками
общественного
пандектного
римского
права
(называвшегося
иначе
См. подр.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции / Пер. с фр. М.: Издво иностранной литературы, 1961. С. 510.
6
современным римским правом – Heutige Romisches Recht)7. Итак, Германское
гражданское уложение 1896 г. в значительной мере базировалось на римском
праве, которое в свое время подводило итог исторического прошлого и
выхода на новую ступень своего развития.
В отличие от римского права, согласно § 90 ГГУ, в понятие вещи
входят лишь материальные объекты. Все вещи делятся на земельные участки
и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным
участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой8. ГГУ
содержит большее количество ограничений прав собственника, чем Кодекс
Наполеона, что соответствует духу времени. Право собственности на
недвижимость подвергалось существенным ограничениям по сравнению с
правом собственности на движимые вещи9.
Свое развитие получила и англосаксонская правовая система, которая
базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII вв.
Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется
ее географической обособленностью. В английском праве различалось
движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей
на реальную (real property) и персональную собственность (personal
property)10. Это деление, сложившееся исторически, было связано с
различными
формами
исков,
которыми
защищалась
реальная
или
персональная собственность. Реальными исками защищались родовая
недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер
свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К
ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались
персональными исками, по которым можно было требовать возмещения
См.: Графский В.Г. Всеобщая история права и государства: Учебник. М.: Норма, 2004. С.
532, 533.
8
См.: Шапп Л. Основы гражданского права Германии. М., 1966. С. 58–67.
9
См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. М., 1957. Т. 1. С. 241.
10
См.: Богатых Е.А. Гражданское и торговое право от древнего римского к современному
российскому. М.: Контакт, 2000. С. 122, 123.
7
ущерба11.
В США гражданское право на протяжении всей истории, по существу,
складывалось из отдельных важных правовых институтов
– права
корпораций, договорного права, собственности и т.д. Регулирование
гражданско-правовых в основном входит в компетенцию отдельных штатов,
в некоторых из которых были приняты гражданские кодексы (Калифорния,
Монтана и др.)12. Юридическая техника конструирования корпорации с
некоторыми модификациями позаимствована правовой системой США из
английского общего права13.
Гражданский кодекс штата Калифорния 1872 г. закрепляет, что все
имущество делится на реальное, или недвижимое, и личное, или движимое (§
657). К недвижимому имуществу относится земля; все то, что прикреплено
к земле; то, что следует вместе с землею или считается ее принадлежностью
и что считается недвижимостью согласно закону (§ 658)14. Исключение
составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, – плоды,
урожай
сельскохозяйственных
культур,
вещи,
которые,
будучи
прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед
передачей покупателю или перед заключением договора о продаже. Всякое
имущество, не являющееся недвижимым, считается движимым по § (663)15.
В XX в. сохраняется «множественность» правовых систем, среди которых
особое место принадлежит континентальной ветви европейского права
(континентальному
праву),
англосаксонской
ветви
права,
а
также
мусульманскому праву. Появились и получили развитие новые, в основном
локальные правовые системы. В континентальной ветви права сохраняется
См.: История государства и права зарубежных стран: Учеб. / Под ред. проф. О.А.
Жидкова, проф. Н.А. Крашенинниковой. М.: Норма, 2004. С. 453.
12
См.: Дженкс Э. Английское право / Пер. с англ. М., 1974. С. 123.
13
См.: История государства и права зарубежных стран: Учеб. / Под ред. проф. О.А.
Жидкова, проф. Н.А. Крашенинниковой. М.: Норма, 2004. С. 587, 588.
14
См.: История государства и права зарубежных стран / Под ред. проф. К.И. Батыра. М.:
Проспект, 2004. С. 459–466.
15
См.: Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993. С.
145.
11
идущее от римского права деление его на владение, право собственности и
сервитуты16.
Россия, будучи частью континентальной Европы, в большей степени
тяготела к приобщению к романо-германской правовой системе. Согласно
новейшим
историческим
исследованиям,
влияние
византийского
законодательства сказалось на первых законодательных реформах князя
Владимира, последовавших после крещения Руси в 988 г. Крещение
поставило общество перед необходимостью принять не только христианские
догматы, но и тщательно разработанную систему церковного, светского
права. Это заимствование оказалось малорезультативным, и Правда
Ярослава, сына Владимира, стала радикальной корректировкой этого
реципированного законодательства17.
При формировании феодального права крупным памятником того
времени считается Русская Правда (относят к XI в.). Многие положения
Русской Правды были использованы наряду с обычным правом при создании
Новгородской и Псковской судных грамот ³, которые появились в результате
кодификации в XV в.
В
гражданском
праве
этих
феодальных
республик
получили
закрепление институты вещного права, центральным из которых было право
собственности18. В законе впервые появился термин, обозначающий
движимое имущество, – живот. Есть в Псковской судной грамоте термин,
определяющий недвижимость, – отчина19. Большое внимание в судных
грамотах уделяется земле как объекту недвижимости. Землевладение
делилось на наследственное («вотчина») и условное («кормля»).
Термин «вотчина» означало все, доставшееся от отца сыну («купля
См.: Канчукоева Л.В. Недвижимость как объект права собственности: вопросы теории и
практики: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 95.
17
См.: Графский В.Г. Указ. соч. С. 239.
18
См.: Лакиер Б. О вотчинах и поместьях. СПб., 1848. С. 47.
19
См.: Российское законодательство Х–ХХ веков. М., 1984. Т. 1. Законодательство
Древней Руси. С. 331–342.
16
отца моего – моя отчина», 1373 г.)20. К способам возникновения права
собственности относилось истечение срока давности владения, переход по
договору, по наследству, пожалование. Псковская судная грамота впервые
законодательно определила срок владения недвижимостью – четыре и пять
лет21.
Приобретательная давность имеет характер юридического основания на
обладание правом собственности при условиях, предусмотренным законом.
В частности, приобретательная давность относилась к земельным участкам.
Судебник 1550 г. (в истории он получил название Царского судебника)
представлял собой новую редакцию Судебника 1497 г. Наиболее сложный
характер имели имущественные права, связанные с приобретением и
передачей недвижимой собственности22.
Юридическое разделение движимого и недвижимого – понятия древние,
но термины начали употребляться на юридическом языке не ранее эпохи
Петра. Недвижимыми признаются земли и угодья, деревни, дома, заводы,
фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места – все это с дворовыми
принадлежностями,
а
также
железные
дороги
со
всеми
их
принадлежностями. В частности, домом могло быть признано только
строение, назначенное для постоянного жительства и имевшее прочную
связь с землею (прочный фундамент), с совокупностью служебных построек,
а не отдельное здание, имевшее нежилое и временное назначение23.
Уложение 1649 г. запретило церкви расширять свои владения покупкой
земли и получением ее в дар на помин души. Не случайно патриарх Никон
назвал Уложение «беззаконной книгой»24. В период принятия Соборного
См.: Лакиер Б. Указ. соч. С. 47.
См.: История отечественного государства и права: Учеб. / Под ред. О.И. Чистякова. М.:
БЕК, 1996. С. 66.
22
См.: Хрестоматия по истории государства и права СССР: Дооктябрьский период / Под
ред. П. Титова, О.И. Чистякова. М., 1990. С. 180–186.
23
См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М.: Зерцало, 2003. С.
33, 34.
24
См.: История России с древнейших времен до 1861 года / Под ред. Н.И. Павленко. М.:
Высшая школа, 2004. С. 188.
20
21
Уложения 1649 г. формировались новые типы и формы собственности, росло
число сделок. Различие в правовом положении между вотчинами и
поместьями постепенно стиралось. Одним из признаков этого стало то, что
Соборное уложение 1649 г. разрешило производить обмен поместий на
вотчины25.
Законодательство России XVIII в. характеризуется большим развитием.
Появление
термина
«собственность»
и
развитие
института
права
собственности приходится на середину XVIII в. Законодательство особо
выделяет недвижимое имущество, в частности землю26. Процесс стирания
граней между поместьем и вотчиной происходил еще в XVII в., но только
указ о единонаследии 1714 г. окончательно оформил слияние этих двух форм
землевладения в одну: поместные и вотчинные земли были объявлены
«недвижимой» собственностью. Вся недвижимая собственность могла быть
передана только одному из наследников, а движимое имущество получали
остальные сыновья, дочери и вдова. Это мотивировалось необходимостью
предотвратить дробление земельных владений27.
Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что
с ней настолько прочно связано, что связь не могла быть разорвана без
нарушения вида и назначения вещи. Но установление прочности связи с
землей было сложно и зависело от обстоятельств дела. Недвижимостью
признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под
землей, например шахты28.
В
1731
г.
императрица
Анна
Иоанновна
отменила
Указ
о
единонаследии. Теперь недвижимое имение делилось между наследниками
«всем равно». С того момента пошло дробление земли, и идея Петра I об
укрупнении
земельных
владений,
а
следовательно,
усилении
роли
См.: Российское законодательство Х–ХХ веков. М., 1985. Т. 3. Акты Земских соборов. С.
97–230.
26
См.: Васьковский Е.В. Гражданское право: Учеб. М.: Статут, 2003. С. 118, 119.
27
См.: История России с древнейших времен до 1861 года / Под ред. Н.И. Павленко. М.:
Высшая школа, 2004. С. 260.
28
См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999.
№ 3. С. 38.
25
государства, была утрачена. Раздача земель длилась полвека, до возведения
на престол Александра I, который в 1801 г. запретил раздачу имений в
частную собственность29.
Революция 1917 г. привела к установлению советской власти. Новое
устройство власти пришло на смену старому усилиями рабочего класса и, в
общем, того народа, который тяготился тяжелой и несправедливой жизнью.
На этапе свержения старой власти в Москве и на периферии создаются
первые декреты временного правительства30.
Временное
правительство
объявило
все
земли
кабинета
царя
государственной собственностью и передало их в ведение Министерства
земледелия. В распоряжение государственной казны было передано и все
имущество Удела. Предприятия и капитал удельного ведомства стал
государственной собственностью, и доходы с удельного имущества
запрещалось выплачивать царскому двору31.
В Гражданском кодексе 1922 г. был особый раздел, который назывался
«Вещное право». В нем к числу вещных прав были отнесены право
собственности, право застройки и залог.
В дальнейшем, однако, в связи с признанием за гражданами права
собственности на жилой дом сошло на нет и было отменено право застройки.
На судьбе вещных прав отрицательно сказалось и то, что земля и другие
природные ресурсы относились к объектам исключительной собственности
государства и были изъяты из гражданского оборота, а также то, что в
законодательстве не проводилось (за редчайшими исключениями) деление
имущества на недвижимое и движимое. Словом, до тех пор, пока права
владельцев земельных участков были резко ограничены, а оборот
недвижимого
имущества
заморожен,
трудно
было
рассчитывать
на
См.: Грудцына Л.Ю. Право собственности на землю и его законодательное закрепление
и историческое развитие // Юрист. 2003. № 3. С. 31, 32.
30
См.: Канчукоева Л.В. Указ. соч. С. 43.
31
См.: История России 1861–1917: Учеб. для вузов. М.: Высшая школа, 2000. С. 326.
29
возрождение категории вещных прав32.
В Основах гражданского законодательства 1961 г. и принятых за ними
гражданских кодексах союзных республик вещное право в качестве из
одного
из
подразделений
системы
гражданского
законодательства
закреплено не было. Вслед за общими положениями в указанные акты был
включен раздел «Право собственности». В Гражданском кодексе РСФСР
1964
г.
содержались
нормы,
выделявшие
право
собственности
на
недвижимое имущество (например, личная собственность на жилой дом,
договор купли-продажи на жилой дом). Впоследствии необходимая
классификация вещей была отражена в п. 2 ст. 4 Основ гражданского
законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-133. К
недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с
ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные
комплексы, многолетние насаждения.
Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть
отнесено и иное имущество. Имущество, перемещение которого возможно
без несоразмерного ущерба его назначению, было отнесено к движимому,
если законодательными актами не установлено иное. Следовательно,
дифференциация вещей была проведена законодателем на основании
возможности перемещения конкретного имущества в пространстве, в отрыве
от земли. Эти положения говорят о постепенном возврате России к
континентальной правовой системе34.
В июле 1991 г. были приняты Законы РСФСР «О приватизации
государственных
и
муниципальных
предприятий
в РСФСР»
и
«О
приватизации жилого фонда». В 1991, 1992 гг. сменили государственную
форму собственности на частную 46,8 тысяч предприятий, в 1993 г. – 41,7
тысяч. В это время приватизировались прежде всего магазины, объекты
См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.:
Проспект, 2005. С. 393, 394.
33
См.: Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.
733.
34
См.: Канчукоева Л.В. Указ. соч. С. 95.
32
общепита,
бытового
обслуживания,
небольшие
предприятия
промышленности и строительства35.
См.: История отечественного государства и права: Учебник / Под ред. проф. О.И.
Чистякова. М.: Бек, 1997. С. 49.
35