Оценка земли и природных ресурсов

Оценка земли и природных ресурсов
Медведева Ольга Евгеньевна – профессор кафедры
экономических
измерений
Государственного
университета управления, г. Москва, доктор
экономических наук
Тема данной статьи посвящена трем вопросам:
1.Что такое оценка природных ресурсов и как она связана с природной рентой?
2. Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную
ренту?
3. Как связана природная рента с устойчивым развитием
общества?
и благосостояние
Оценка земли и природная рента
Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением
теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества. Даже, скорее
прикладным, так основные теоретические положения были разработаны в 18 веке
классиками экономической теории – Адамом Смтом, Давидом Рикардо, Иоганном
Генрихом фон Тюненом, и с тех пор не претерпели принципиальных изменений.
Почему важны прикладные или методологические исследования в сфере оценки
природных ресурсов? В условиях, когда использование природных ресурсов приносит
около 70% всех образующихся в стране доходов, надо, по крайней мере, знать, сколько
эти ресурсы стоят. На макроуровне без ответа на этот вопрос невозможно грамотно
выстраивать бюджетную, налоговую и финансовую политику страны, формировать
нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты,
позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое
развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократиться.
На уровне отдельных людей и предприятий, использующих те или иные природные
ресурсы без ответа на этот вопрос также невозможно принимать грамотные решения.
В экономике в широком смысле слова под землей подразумевают все природные
ресурсы и связанные с ними блага, которые не созданы человеком, а дарованы Природой
или Богом. Такая трактовка понятия земли совпадает с основными принципами оценки
стоимости недвижимости, в соответствии с которыми под земельным участком
понимается конус, который берет начало в центе Земли, а оканчивается в безвоздушном
пространстве. Соответственно, стоимость земельного участка определяется всеми
ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка. Оценка
земли в этом смысле есть не что иное, как оценка природной ренты и ничего нового в
этом вопросе со времен классиков не изменилось.
А. Смит1 определял ренту как
"произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что
можно считать произведением человека". В современной экономической науке под
природной или земельной рентой понимается доход, который образуется при
использовании земли (природных ресурсов) вследствие ее способности производить чтолибо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за
вычетом всех издержек, связанных с его получением. Традиционно считается, что рента
А. Смит (1723-1790). Английский экономист. Выделял ренту как исключительный доход землевладельца.
По Смиту земельная рента - это также «вычет из продукта труда», который создается неоплаченным трудом
работников.
1
возникает вследствие лучшего качества природных ресурсов (рента Рикардо2) и их
лучшего местоположения (рента Тюнена3). Иногда природную ренту называют
сверхдоходом или остаточным доходом от использования ограниченных природных
ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной
продукцией и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных
фондов (возмещение капитала) и отдачу на капитал: R= (P-C)×Q, где R - рента, P- цена
реализации, C - затраты, Q - количество реализованного продукта. Строго говоря, данная
величина измеряет экономическую прибыль, а не остаточную ренту, так как не учитывает
прибыль предпринимателя (М), которую надо включить в данную формулу: R+M=(PC)×Q. Однако, сделать это не так просто, так как прибыль предпринимателя так же, как и
рента, рассчитывается как остаточный доход или определяется из условий рынка. Часто
эту величину подменяют нормой отдачи на капитал, то есть не учитывают в расчетах или
учитывают в виде оплаты труда управляющих.
Далее эта величина капитализируется по приемлемой ставке процента (e) и
получается капитальная оценка природного ресурса (лес, месторождение полезных
ископаемых, нерестилище и др.) или земельного участка (V): V=R/e. Данная формула
является классической и применяется в настоящее время повсеместно для оценки любых
природных ресурсов и земельных участков, в том числе и застроенных.
Применительно к каждому типу природного ресурса термин «рента» уточняется
добавлением определений лесная, горная, водная, земельная рента.
Приведем примеры расчета стоимости:
а) пашни;
б) участка леса;
в) месторождения полезного ископаемого;
г) земельного участка под зданием.
Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты
Расчет проводится по формулам:
V = R /e, где V–стоимость участка пашни, R - земельная рента, рассчитанная как
чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e –норма отдачи
на капитал или ставка дисконтирования;
Rf= (P-C)×Q, где Р- цена реализации пшеницы, С- все затраты на выращивание
пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, Q – урожайность пшеницы.
Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.
Цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.
Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли — 1,5
руб./кг.
Ставка дисконтирования – 10%.
Давид Рикардо (1772–1823). Английский экономист. Разработал теорию ренты, которая основывалась на
концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой. См. Д.
Рикардо. Исследование о природе и причинах богатства народов.
3
Иоганн Генрих фон Тюнен (1783-1850) - немецкий помещик, экономист. Независимо от Д. Рикардо для
обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного
местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до рынка. Основные
положения изложены в опубликованном в 1826 г. труде «Изолированное государство в его отношении к
сельскому хозяйству и национальной экономии».
2
Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.
Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.
Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты
Расчет проводится по формулам:
Vf = Rf/e, где Vf – стоимость участка леса, Rf - лесная рента, e –норма отдачи на
капитал или ставка дисконтирования;
Rf= (P-C)×Q, где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на
заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q – объем заготавливаемого
леса.
Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли
(расчетная лесосека) – 100 м3.
Затраты:
- плата за лес на корню – 40 руб./м3;
- заготовка леса - 50 руб./м3;
- вывозка леса - 100 руб./м3.
Норма прибыли – 20%.
Цена реализации круглого леса – 500 руб./м3.
Ставка дисконтирования – 10%.
Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и
приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.
Лесная рента = (500 руб./м3 – 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 - 0,20 ×190
руб./м3) ×100 м3 = 262 руб./м3×100 м3=26200 руб.
Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.
Пример расчета стоимости золоторудного месторождения
горной ренты
на основе
Расчет проводится по формулам:
T
T
Rg i
Rg i   1  e   1 
Vg  

, где Vg – стоимость месторождения, ТT
T
e1  e 
i  0 1  e 
период освоения месторождения, i – годы освоения месторождения, Rg - горная рента; e
– норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования.
Rg  P  C  Q  К g  Vg , где Р - цена реализации золота, С - затраты на добычу
золота леса, Кg – коэффициент капитализации для горного оборудования, состоящий из
нормы прибыли на капитал (10%) и нормы возмещения капитала (2%), Q – объем
добычи золота.
Цена реализации золота - 11,4 долл. США/г .
Средние издержки - 9,7 долл. США/г.
Годовой объем добычи золота - 4000 кг;
Период отработки запасов - 20 лет
Стоимость горного оборудования с учетом износа - 20 млн. долл. США
Ставка дисконтирования -10%
Коэффициент капитализации для горного оборудования (норма прибыли +
норма возмещения капитала или амортизация) - 12%.
Горная рента = (11,4 - 9,7 $/г)×4000 000 -0,12×20 000 000 $=4 400 000 $ или 4,4
млн.долл. США
20
4,4  1,1  1 
 144 млн.долл. США.
Стоимость месторождения 
20
0,11,1
Оценки земли в составе застроенного земельного участка техникой остатка также
представляет собой расчет земельной ренты.
Пример расчета стоимости земельного участка под зданием
Расчет проводим по формулам:
VL = RL /e, где V–стоимость участка земли под зданием, RL- земельная рента или
остаточный доход, приходящийся на землю; e –норма отдачи на капитал или ставка
дисконтирования;
RL= (P-C)×Q-KB×VB, где Р- годовая арендная плата, С- операционные расходы
по обслуживанию здания, Q – площадь сдаваемых в аренду помещений, КB –
коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и
нормы возмещения капитала, VB – стоимость здания с учетом износа.
Годовая арендная плата за помещения – 500 долл.США за 1 м2.
Операционные расходы - 100 долл.США за 1 м2.
Площадь сдаваемых в аренду помещений – 4000 м2.
Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1 000 000
долл.США.
Ставка дисконтирования -10%.
Коэффициент капитализации для зданий – 12% (10%+100%×1/50 лет).
Земельная рента =(500$/м2-100$/м2) ×4000 м2-0,12×1 000 000$ =1 480 000$ или 1,5
млн.долл.США.
Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн.долл.США/0,1 =15
млн.долл.США.
Из приведенных формул также следует, что при оценке природных ресурсов,
прежде всего, измеряются доходы от их использования, а вернее, согласно теории оценки,
стоимость прав, дающих возможность получать эти доходы без относительно того, как эти
права называются.
Собственник природного ресурса не всегда сам использует этот ресурс. Отсюда
вытекает второй вопрос измерения ренты, связанный с ее распределением между
собственником и пользователем, которому передан природный объект или ресурс для
эксплуатации. И в этом случае надо оценивать как право самого собственника, так и право
пользователя. В мировой практике подобного рода оценки получили название стоимости
фригольда
(арендодателя) и стоимости лизгольда (арендатора). В нашей стране
необходимость проведения подобных оценок хорошо видна на примере распределения
доходов от недр, когда нужно оценивать как доходы государства, так и доходы
инвестора, осваивающего месторождение.
Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную ренту
Несмотря на кажущуюся простоту применяемых формул при определении
природной ренты возникает довольно много проблем практически по всем видам
природных ресурсов, не важно, будь то земля, недра или участок леса. Сложность
заключается в следующем:
1) в определении приемлемой отдачи на капитал или нормы прибыли;
2) в определении коэффициента капитализации;
3) в определении прибыли предпринимателя и распределении рентных доходов
между собственником природного ресурса и пользователем.
Поставленные вопросы являются ключевыми при оценке практически всех
природных ресурсов. Но помимо этих вопросов возникает и множество других, например,
какие цены использовать, как определять издержки, включать или не включать в них
затраты на воспроизводство ресурса и др.
Данная неопределенность в выборе показателей при проведении расчетов на
микроуровне, то есть при оценке конкретных объектов, вызывает большую критику
противников ренты, так как ставит под сомнение полученные результаты. Решение
перечисленных проблем во многом зависит от назначения получаемых стоимостных
оценок и механизма формирования рынка прав пользования природными ресурсами.
Первым условием получения объективного значения ренты является создание
рынка прав пользования природными ресурсами. Оценка ренты не отделима от механизма
получения рыночных цен. Измерить или оценить ее можно только в условиях рыночного
оборота и свободной конкуренции за право доступа к природным ресурсам, к доходам,
которые возникают при их эксплуатации. Тогда рента будет рыночной ценой за
получение прав на доход от использования природных ресурсов, остающийся после
возмещения всех затрат, а не назначенной по чьему-то произволу величиной, которая
называется словом «рента». Данный доход будет включать не только норму прибыли, но и
предпринимательскую прибыль, отвечающую интересам пользователя или инвестора. И
тогда это будет справедливо.
Вторым условием ее измерения, является институциональный
механизм
слежения за этими ценами и доступа к этой информации всех заинтересованных лиц, в
том числе независимых оценщиков. Без такого слежения любые работы по назначению
оценок природных ресурсов, включая и кадастровые оценки, бессмысленны.
Третьим условием измерения ренты являются правовые рамки по использованию
природных ресурсов, установленные в интересах общества. Чтобы знать рыночную цену
земли, нужен ее рынок. Но что такое рынок земли. Это не просто свободный оборот
товара, оборот, который ограничен строжайшими рамками. Нигде в мире земля не
продается на условиях ее свободного ни от кого независящего использования. Продается
ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Так
происходит во всем мире. Ограничения, которые устанавливаются, имеют, прежде всего,
социальный, нравственный, этический характер. Например,
нельзя строить
сверхприбыльный завод по производству алюминия в пригородной
зоне СанктПетербург, где отдыхает около четверти населения 4-х миллионного города.
Единственную цель, которую преследуют эти ограничения – защита системы ценностей,
являющихся наиболее важными в глазах того сообщества, где эта земля продается –
плодородная земля, красивый ландшафт, исторически объект и т.д. По сути, государство,
устанавливая эти ограничения и диктуя жесткие условия землепользования, выступает в
роли верховного (титульного) собственника, наделяя отдельными правами всех остальных
членов своего общества, исходя из приоритета общественных интересов, а не интересов
отдельных лиц. Собственники земли владеют, пользуются и распоряжаются ей, но на
строго определенных условиях. Данные правовые условия (или объем правомочий) в
свою очередь определяют рыночную стоимость земли. Это всеобщий принцип, и в
других странах он широко применяется (США, Англия, Германия). Там не стесняются
говорить о планировании использования земли.
Реализовать этот принцип можно через гражданско-правовые отношения – через
заключение соглашений между государством и теми лицами, кто осуществляет
пользование землей и другими природными ресурсами. Это может быть договор купли
продажи, аренды, концессии. Главное, в них определить объем прав и меру их
ответственности за нарушение установленных ограничений или наоборот поощрений за
выполнение чего-то необходимого обществу. Таким образом, принципиальным условием
оборота земли (природных ресурсов) является прописывание правил рыночного оборота,
ограничений, вытекающих из их общественного достояния.
Как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостояние общества
Сейчас в традиционной экономике и в нашей, в особенности, валовой внутренний
продукт (ВВП) является «царем и богом» экономики, показателем, по которому
определяется степень развития страны. Однако это лишь простой показатель
статистического учета, который никак не связан с нашими с вами доходами и
благосостоянием. В 1970-1990 годах экономисты стали задаваться вопросом, как измерить
реальное богатство народов и ставить под сомнение использование ВВП для измерения
благосостояния общества и прогресса в социально-экономическом развитии. Для
измерения реального богатства к традиционному показателю произведенных активов
(здания, оборудование и др.), стали добавлять природные ресурсы, человеческий капитал
и социальный капитал. Возникло понимание того, что формально добиться прогресса
можно, хищнически используя природные ресурсы, например, быстро выкачивая нефть,
газ, вырубая леса, используя дешевые грязные технологии. Но что такое развитие
приведет не к увеличению, а снижению благосостояния общества. Для предотвращения
нежелательных для общества тенденций появилась концепция устойчивого развития.
Экономисты определили устойчивое развитие как динамичный процесс, в ходе которого
реальное богатство общества с течением времени не сократиться. То есть, экономическое
развитие признается устойчивым, если благосостояние не снижается. Устойчивость
обеспечивается выполнение равенства: СК = Кв + Кп + Кч, где СК- совокупный капитал
общества, Кв– созданный человеком капитал, Кп – природный капитал; Кч –
человеческий капитал.
Впервые условие устойчивого развития экономики, было сформулировано Джоном
Хартвиком в 70-х годах. Правило Хартвика гласит: устойчивое развитие можно
обеспечить, инвестируя всю ренту от природных ресурсов, определяемую как разность
между рыночной ценой ресурса и предельными издержками его добычи, в
воспроизводимый капитал. В дальнейшем правило Хартвика было развито
и
сформулировано как требование сохранения совокупного капитала общества за счет
инвестирования не только в воспроизводственный капитал, но и в образование и охрану
окружающей среды.
К сожалению, в отличие от Хартвика, наши чиновники считают, что «введение»
природной ренты снизит общую эффективность российской экономики, так как нет
ничего более вредного, чем попытка увеличения налогообложения на одни отрасли и
перераспределение этих средств в другие, менее эффективные. Таковыми, наверное,
является наука, образование, охрана и воспроизводство природных ресурсов.
Для того, чтобы определить, что на самом деле происходит с экономикой,
уменьшается или увеличивается общественное благосостояние и реальное национальное
богатствам английскими учеными Г.Аткинсононом и К. Гамильтоном был предложен
показатель истинных сбережений.
Показатель истинных сбережений является скорректированным ВВП, т.е.
валового накопления,
и
показывает реальные темпы изменения национальных
сбережений: ИС=ВНД - П –А - ИПР +Об, где ИС - истинные сбережения, ВНД – валовой
национальный доход, П – потребление (общественное и частное), А – амортизация
произведенных активов (потребление физического капитала или обесценивание основных
фондов), ИПР – истощение природных ресурсов (рента), Об – расходы (государства) на
образование.
Истинные сбережения рассчитываются последовательной коррекцией ряда
макроэкономических показателей:
1. Валовые национальные сбережения: ВНД минус общественное (госрасходы) и
частное потребление. Валовые национальные сбережения рассчитываются как разница
между валовыми внутренними инвестициями (ВВИ) и величиной займов.
2. Чистые национальные сбережения:
величины потребления физического капитала.
общие валовые сбережения за вычетом
3. Истинные сбережения: чистые сбережения минус истощение природных
ресурсов (рента), минус убытки от загрязнения окружающей среды (ущерб от выбросов
углекислого газа), плюс государственные расходы на образование.
В настоящее время данный показатель широко используется Всемирным Банком в
качестве индикатора экономического развития и рассчитывается для 100 стран мира,
включая Россию. Считается, что постоянно отрицательные темпы истинных сбережений
означают формирование антиустойчивого типа развития и должны неизбежно привести к
ухудшению благосостояния общества. Данные Всемирного банка, опубликованные в 2000
в Экологическом справочнике (Little Green Data Book. 2000. World Bank, 2000) года,
свидетельствуют, что в России формируется именно такой тип развития. Истинные
сбережения, рассчитанные в процентах от ВНД, представляют собой отрицательную
величину, то есть идет «проедание» совокупного капитала. Результаты расчетов истинных
сбережений, выполненных Всемирным банком для России за 1995-2001 гг., представлены
ниже.
Показатель истинных сбережений для России за 1995-2001гг.
Индикатор
1995 1996 1997
1998
1999 2000
2001
Валовые национальные
сбережения
24,7% 27,4% 23,5% 17,0% 27,0% 34,3% 32,3%
Потребление капитала
10,4% 10,7% 10,7% 10,4% 10,1% 10,3% 10,4%
Чистые национальные
сбережения
Расходы на образование
Истощение лесных ресурсов
17,0% 16,8% 12,8% 6,6% 16,9%
н.д. н.д.
н.д.
н.д.
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
н.д.
24,0%
н.д.
21,9%
н.д.
0,0% 0,0% 0,0%
Истощение минеральных
0,6% 0,3% 0,2% 0,4%
0,5% 0,4% 0,3
ресурсов
Чистое истощение
18,1% 15,6% 14,6% 14,0% 25,3% 39,9% 31,1%
энергоресурсов
Ущерб от выбросов CO2 (при
2,5% 2,1% 2,0% 3,0%
4,6% 3,8% 3,4%
-4%
-14% - 20% -13%
20 $/т CO2)
Истинные сбережения
-1%
-4%
-11%
Вывод. Для России, как страны расходующей свои природные
ресурсы,
показатель истинных сбережений может продемонстрировать лицам, принимающим
решения, необходимость компенсации истощения природного капитала за счет роста
расходов в человеческий и физический капиталы. В практическом плане для такой
компенсации целесообразно создание специальных фондов типа Фонда будущих
поколений, которые уже имеются в США, Норвегии, некоторых нефтедобывающих
странах, и формируются за счет фиксированных отчислений от добычи истощающихся
топливно-энергетических ресурсов для обеспечения будущего развития страны.
Список литературы:
1. Экология и экономика: Региональная экологическая политика. Бобылев С.Н.,
Медведева О.Е. – М.: ЦЭПР, 2003. -271 с.
2. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С.,
Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.
3. Д. Диксон, Ж. Бэккес, К. Гамильтон, А. Кант, Э. Латс, С. Паджиола, Ж. Хи.
Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития
4. Little Green Data Book. 2000. World Bank, 2000.
Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment
Department. Environmental Economics Series. October 2000.