Приложение 3 - Фонд «Новая Евразия

Решение III Всероссийского совещания по управлению
многоквартирными домами товариществами собственников жилья
(23-24 октября 2009 г.)
Участники III Всероссийского Совещания по управлению
многоквартирными домами товариществами собственников жилья обсудили
текущую ситуацию, проблемы и перспективы развития деятельности по
управлению многоквартирными домами.
Совещание посетили 275 представителей ТСЖ, ЖСК и
некоммерческих организаций, управляющих организаций, региональных и
муниципальных администраций из 52 регионов России, представители
федеральных ведомств и Государственной Думы, а также эксперты из
Эстонии и Узбекистана.
Мероприятие было организовано Фондом «Новая Евразия» (проект
«Поддержка собственников жилья») при участии Фонда «Институт
экономики города», Комиссии Общественной Палаты по местному
самоуправлению и жилищной политике, Общественного совета при
Федеральной службе по тарифам, Общественного совета при Министерстве
регионального развития Российской Федерации (Секция «Строительство и
строительная индустрия, жилищная политика и жилищно-коммунальное
хозяйство») и Ассоциации НКО в поддержку и развитие ТСЖ и ЖСК.
Дискуссия о настоящем и будущем системы управления
многоквартирными домами происходила в рамках нескольких тематических
секций:
 Роль ТСЖ в управлении многоквартирными домами. Перспективы
развития ТСЖ;
 Управляющие
компании
в
новой
системе
управления
многоквартирными домами;
 Улучшение качества многоквартирного жилищного фонда;
 Саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными
домами;
 Роль ассоциаций ТСЖ в развитии системы управления
многоквартирными домами;
а также на открытых общественных слушаниях Комиссии Общественной
Палаты Российской Федерации по местному самоуправлению и жилищной
политике на тему: «Реализация прав собственников на общее долевое
имущество».
Участники Совещания выделили основные проблемы управления
многоквартирными домами в сегодняшней России:
 препятствием для массового создания ТСЖ и развития этого способа
управления являются недостаточность необходимых знаний и навыков у
собственников помещений и отсутствие постоянно действующей системы
обучения собственников;
1
 в массовом сознании ТСЖ и управляющие организации воспринимаются
как альтернативные способы управления; ни у собственников, ни у
профессионалов нет понимания, что ТСЖ может выступать грамотным
заказчиком услуг, а управляющая организация - их исполнителем,
действующим под контролем собственников; большинство опытных ТСЖ
считают, что управляющие организации сегодня не способны работать в
интересах собственников;
 массово создаваемые в последнее время по инициативе муниципальных
органов власти «формальные» («фиктивные») ТСЖ, дискредитируют этот
институт самоорганизации собственников жилья; такие ТСЖ не
представляют интересов собственников, так как часто не имеют ни
исполнительных органов, избранных из числа собственников, ни
расчетного счета, контролируемого собственниками;
 управляющие организации, особенно имеющие поддержку местных
администраций, предпочитают работать в домах, где не созданы ТСЖ;
действующие же товарищества не хотят заключать договоры с
управляющими организациями, испытывая недоверие и зачастую
обоснованные сомнения в качестве их услуг;
 сегодня существует опасность, что инструменты саморегулирования
будут использоваться, чтобы закрыть рынок для управляющих
организаций, не поддерживаемых органами местного самоуправления и
крупным бизнесом; это приведет к снижению здоровой конкуренции и
будет препятствовать повышению качества услуг управления;
 при неудовлетворительном техническом состоянии и низкой
энергоэффективности многоквартирных домов собственники в основном
не имеют возможностей вкладывать свои средства в повышение качества
и модернизацию домов; возможности получения собственниками
кредитных средств сегодня отсутствуют; объем средств бюджетных
субсидий, предоставляемых в рамках 185-го закона, ограничен;
 нет четкой и последовательной государственной политики в отношении
ресурсосбережения в жилищном фонде; единичные инициативы
муниципалитетов и субъектов Российской Федерации не приносят
результата, значимого в масштабах страны;
 нормы законодательства о добровольности членства собственников в
ТСЖ создают разный правовой режим для собственников помещений в
одном и том же доме, а нормы о возможности ликвидировать ТСЖ при
уменьшении числа его членов ниже порогового уровня обуславливают
неустойчивость ТСЖ как юридического лица; это, в свою очередь,
ограничивает возможности кредитования ТСЖ на цели модернизации и
капитального ремонта домов.
В то же время, в большинстве городов России встречаются
несомненные успехи в области управления многоквартирными домами,
развитии товариществ собственников жилья и частных управляющих
организаций. Участники проекта «Поддержка собственников жилья» в
2
пилотных городах продемонстрировали, что товарищества собственников
жилья, осознанно принимающие на себя ответственность за содержание дома
и
предоставление
коммунальных
услуг
в
сотрудничестве
с
профессиональными жилищными организациями способны улучшить
качество многоквартирного дома и обеспечить его соответствие
современным стандартам и целям собственников помещений.
По итогам обсуждения участники III Всероссийского Совещания
обозначили наиболее важные задачи, которые требуется решить для развития
эффективной системы управления многоквартирными домами:
 изменение действующего законодательства с целью обеспечения
стабильности товариществ собственников жилья, как организационноправовой формы и как способа управления многоквартирными домами, в
том числе ответственность собственников за невнесение обязательных
платежей и взносов;
 необходимость широкомасштабной информационно-просветительской
работы в сфере жилищного просвещения населения;
 расширение возможностей повышения квалификации для лидеров НКО,
оказывающих поддержку ТСЖ (ЖК и ЖСК) и занимающихся жилищным
просвещением и обучением управлению многоквартирными домами;
 обучение выборных представителей собственников помещений в
многоквартирных домах, чтобы они могли выступать грамотными
заказчиками услуг по управлению и /или содержанию общего имущества
в многоквартирных домах;
 развитие и улучшение качества высшего и среднего специального
образования, программ повышения квалификации специалистов в области
управления и содержания недвижимости, а также развитие системы
повышения квалификации руководителей ТСЖ (ЖК, ЖСК);
 разработка, внедрение и широкое использование стандартов управления
многоквартирными домами как основы саморегулирования и договорных
отношений в этой сфере;
 распространение положительного опыта деятельности товариществ
собственников жилья и управляющих организаций, а также опыта
конструктивного взаимодействия между ними и организациями
коммунального комплекса и органами власти;
 создание системы требований и стимулов для повышения
энергоэффективности многоквартирных домов и ресурсосбережения в
таких домах при проектировании, строительстве, управлении
многоквартирными домами;
 развитие региональных и местных программ поддержки собственников
при финансировании модернизации и капитального ремонта
многоквартирных домов, стимулирующие инициативы собственников и
направленные на повышение энергоэфективности многоквартирных
домов.
3
Также в рамках Совещания состоялись открытые общественные
слушания Комиссии Общественной Палаты по местному самоуправлению и
жилищной политике на тему «Реализация прав собственников на общее
долевое имущество», участники которого определили ключевые проблемы
формирования
общего
имущества
собственников
помещений
в
многоквартирных домах и сформулировали предложения по внесению
изменений в нормативные и законодательные акты.
В связи с вышеизложенным участники Совещания решили:
1. Обратиться к Федеральному Собранию Российской Федерации с
предложением:
 рассмотреть возможности внесения изменений в действующее
законодательство, обеспечивающих обязательность членства всех
собственников помещений в многоквартирных домах в товариществе
собственников жилья, созданном в таком доме, а также меры
ответственности собственников за невыполнение решений общего
собрания членов ТСЖ, принятых в соответствии с законодательством,
в том числе за невнесение обязательных платежей и взносов;
 внести в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные
законодательные акты изменения, четко определяющие статус
товарищества собственников жилья как некоммерческой организации объединения собственников помещений в многоквартирном доме, не
являющегося управляющей организацией;
 внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие
конкретные меры ответственности председателя правления ТСЖ за
действия или бездействие, приводящие к ущемлению прав
собственников помещений и/или причиняющие ущерб общему
имуществу, в том числе за неисполнение решений общего собрания
членов ТСЖ;
 внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации и иные
законодательные акты изменения, устанавливающие в качестве
обязательного условия реализации всех проектов капитального
строительства в зонах жилой застройки проведение публичных
слушаний, о которых необходимо заранее оповещать всех
заинтересованных лиц и организации, представляющие интересы
собственников жилья (председателей правлений ТСЖ и ЖСК,
выборных представителей собственников в многоквартирных домах,
органы территориального общественного самоуправления, другие
общественные организации);
 внести в действующее законодательство изменения, обеспечивающие
невозможность сделок купли-продажи нежилых помещений, в
которых, согласно проекту, расположены общие инженерные
коммуникации многоквартирного дома, без единогласного решения
4
собственников помещений в многоквартирном доме, а также
обеспечивающие безусловное признание таких сделок ничтожными;
 внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие
порядок и условия наложения сервитута на земельные участки, на
которых расположены многоквартирные дома;
 внести в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные
законодательные акты изменения, устанавливающие регламент
передачи управляющей организацией технической документации на
многоквартирный дом товариществу собственников жилья или
выбранной собственниками управляющей организации, а также
регламент перезаключения договоров поставки коммунальных
ресурсов при смене управляющей организации или создании ТСЖ;
 внести в действующее законодательство изменения, устанавливающие
сроки и порядок перехода на приборный учет потребления
коммунальных ресурсов и расчеты за потребленные коммунальные
ресурсы по показаниям приборов учета.
2. Обратиться к Правительству Российской Федерации с предложением:
 внести изменения в Положение об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах для
приведения в его соответствие с Жилищным, Земельным и
Градостроительными кодексами Российской Федерации, а также для
установления порядка формирования земельных участков, на которых
расположены многоквартирные дома;
 принять меры для контроля выполнения органами местного
самоуправления
требований
Жилищного,
Земельного
и
Градостроительного кодексов Российской Федерации в части
формирования земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома, на основании фактического землепользования,
а не «по отмостке» многоквартирных зданий, а также в части
включения колясочных, чердаков, технических этажей и технических
подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, в состав
общего имущества в многоквартирных домах;
 внести в Правила содержания общего имущества в многоквартирных
домах изменения, предусматривающие порядок определения состава
общего имущества собственниками помещений в многоквартирном
доме, а также порядок формирования, восстановления и передачи
технической документации на многоквартирный дом;
 внести в Правила предоставления коммунальных услуг изменения для
установления возможности заключения договоров между гражданами и
организациями коммунального комплекса при любом способе
управления, а также для уточнения порядка расчетов за потребленные
ресурсы при наличии приборов учета и без них;
 выступить с инициативой разработки государственной программы
энергоэффективной
модернизации
жилищного
фонда
и
5
ресурсосбережения, предусматривающей различные меры поддержки
ТСЖ при кредитовании на цели капитального ремонта и модернизации
многоквартирных домов и ресурсосбережения;
 выступить с инициативой разработки государственной программы,
направленной на жилищное просвещение граждан, а также на
повышение «жилищной грамотности» работников государственных
учреждений (судов, прокуратуры, контрольных органов и др.).
3. Обратиться к органам местного самоуправления с предложением:
 не допускать распоряжения земельными участками в жилой застройке,
пока смежные земельные участки, на которых расположены
многоквартирные дома, не сформированы;
 разрабатывать и утверждать местные программы энергоэффективной
модернизации
жилищного
фонда
и
ресурсосбережения,
стимулирующие инициативы собственников и предусматривающие
различные меры поддержки ТСЖ при кредитовании на цели
капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов и
ресурсосбережения;
 принять на себя расходы по восстановлению технической
документации на многоквартирные дома, утраченной в период
управления
такими
домами
муниципальными
жилищными
организациями, для последующей передачи такой документации
товариществам собственников жилья или выбранным собственниками
управляющим организациям;
 предоставлять равные возможности для конкуренции на рынке
жилищных услуг управляющих организаций любых форм
собственности, независимо от того, кем учреждены такие управляющие
организации;
 проводить информационные кампании, направленные на жилищное
просвещение населения, на развитие самоорганизации собственников
помещений в многоквартирных домах и профессионального
управления многоквартирными домами, не противопоставляя ТСЖ и
управляющие организации друг другу, популяризировать опыт
договорных отношений ТСЖ и управляющих организаций;
 поддерживать программы информационных и обучающих центров,
направленные на жилищное просвещение и обучение управлению
многоквартирными
домами,
оказывать
методическую
и
консультационную помощь, в том числе в проведении совещаний,
семинаров, обучающих курсов.
4. Рекомендовать товариществам собственников жилья, жилищностроительным, жилищным кооперативам и их объединениям:
 развивать систему демократического управления в ТСЖ (ЖК, ЖСК)
через правление с постоянно обновляемым составом, ревизионную
комиссию, общественные комиссии и другие органы, позволяющие
6





вовлекать по возможности всех собственников помещений в
многоквартирном доме в принятие решений об управлении общим
имуществом;
привлекать на основе конкурентного отбора профессиональные
управляющие и/или обслуживающие организации для повышения
профессионального уровня управления и содержания многоквартирных
домов, контролировать исполнение ими договорных обязательств;
заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями,
контролируя объемы и качество поставляемых коммунальных
ресурсов;
устанавливать приборы учета потребления коммунальных ресурсов,
проводить ресурсосберегающие ремонты домов, находящихся в
управлении товариществ собственников жилья;
в целях формирования возможностей кредитования для проведения
капитального ремонта многоквартирных домов направлять в банки и
кредитные организации запросы об условиях предоставления кредитов
товариществам собственникам жилья;
активизировать обмен опытом, участие в объединениях ТСЖ и ЖСК
(ЖК).
5. Рекомендовать Ассоциации некоммерческих организаций в
поддержку ТСЖ и ЖСК:
 обобщать проблемы и предложения товариществ собственников жилья
и кооперативов, региональных и местных объединений ТСЖ и ЖСК
(ЖК) и направлять в соответствующие федеральные ведомства;
 обобщать и активно распространять положительный опыт управления
многоквартирными домами товариществами собственников жилья,
опыт конструктивного взаимодействия НКО, представляющих
интересы
собственников,
с
управляющими
организациями,
организациями коммунального комплекса и органами власти;
 оказывать методическую и организационную поддержку региональным
и местным объединениям ТСЖ и ЖСК (ЖК), некоммерческим
информационным и обучающим центрам жилищного просвещения.
7