О некоторых вопросах, связанных с установлением права

О некоторых вопросах, связанных с установлением права собственности на
самовольную постройку
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации помещена в главу 14
«Приобретение права собственности». Это обусловлено тем, что в силу императивного
указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на не
подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, незавершенный
строительством (статьи 8, и 129 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с
тем, при наличии предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской
Федерации условий право собственности на самовольную постройку может быть
признано судом.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое
строение, сооружение или иное недвижимое имущество в случаях:
- создания постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в
установленном порядке (ст. 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации);
- отсутствия необходимых разрешительных документов для строительства (ст. 3
Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в
Российской федерации», Глава 6 Градостроительного кодекса РФ);
- создания объекта с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил (ст. 3 Федерального закона № 169-ФЗ, Градостроительный
Кодекс РФ).
Каждый из названных признаков является самостоятельным и достаточным для
признания постройки самовольной.
Согласно ч.З ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции,
действовавшей до 01.09.2006г.) право собственности на самовольную постройку
может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не
принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в
установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за
лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом
случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает
осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за
указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, рассматривая дела о легализации самовольных построек, судьи
должны обращать внимание, прежде всего, на следующие обстоятельства:
— наличие права на земельный участок;
— отсутствие нарушений прав третьих лиц;
— отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Первые два обстоятельства обычно подтверждаются документами о правах на
земельный участок, третье - наличием необходимых разрешений либо иным
подтверждением соответствия самовольных построек обязательным требованиям
безопасности.
Из анализа дел, рассмотренных судьями Арбитражного суда РА видно, что в
качестве доказательств прав на земельный участок истцы ссылаются на наличие: арендных отношений (15 дел); - нахождения земельного участка на праве постоянного
(бессрочного) пользования (7 дел); -нахождении земельного участка в собственности (7
дел); - наличия согласия органа местного самоуправления на предоставления земельного
участка истцу в будущем (6), иное (отсутствие прав) - 4.
В большинстве случаев, иски о признании права собственности на самовольные
постройки связаны с отсутствием проектной документации и соответственно разрешений
на строительство объектов недвижимости.
Право собственности на объект, созданный в процессе реконструкции при
отсутствии разрешений на перепрофилирование объекта недвижимости, разрешений на
строительство нового объекта, может быть признано в порядке ст. 222 ГК РФ.
Реконструкция в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей
(высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной
мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В результате
реконструкции получается новый (реконструированный) объект, право собственности на
который возникает при наличии соответствующих разрешений в силу ст. 218
Гражданского кодекса Российской Федерации. Это - отвод земельного участка для
строительства по правилам статьи 30-32, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской
Федерации, а для реконструкции - 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации и
статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений
на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на реконструкцию объекта недвижимости влечет
признание реконструированного объекта самовольной постройкой, право собственности
на которую не возникает.
В соответствии с действующим градостроительным законодательством
согласование государственных, общественных, частных интересов при создании,
реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости
обеспечивается органами государственной власти и органами местного
самоуправления. Оно достигается путем разработки в соответствии со
строительными нормами и правилами проектной документации, при участии
органов архитектуры и градостроительства, органов государственного надзора и
контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации
выдается разрешение на строительство. Следует отметить, что отсутствие в требуемых
случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на
строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в
иске о признании права собственности на самовольную постройку. При оценке
реконструированного объекта недвижимости судьи квалифицируют его как самовольную
постройку, ссылаясь на изменение целевого назначения земельного участка, на котором
находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без
специального разрешения. Создание в процессе реконструкции нового объекта того же
назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в
границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее, означают
фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является
основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку.
Например, ООО «Соузгинский мясокомбинат» обратилось в суд с иском о
признании права собственности на реконструированные объекты недвижимого
имущества. Суд, удовлетворяя иск, исходил из того, что истец осуществил
реконструкцию приобретенных зданий и строительство новых объектов
недвижимости. В результате реконструкции были созданы новые объекты
недвижимого имущества. Для реконструкции и строительства новых объектов
земельный участок в установленном порядке не отводился, истцом не было получено
разрешение на строительство, объекты не были сданы в эксплуатацию и на них не
оформлены размещения на ввод объектов в эксплуатацию в нарушение ст. 55
Градостроительного кодекса Российской Федерации, что не лишает истца права на
признание права собственности на объекты, созданные за счет собственных средств
на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности.
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников
(владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть
представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц
относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их
обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее
требование.
Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан является необходимым условием
для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку,
которая возводится без предварительного получения необходимых разрешений.
Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную
постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение
требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм
и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной
постройки.
В качестве доказательств того, что постройка не создает угрозы жизни и здоровью
граждан являются, например: заключения органов архитектуры и строительства о ее
соответствии требованиям строительных правил и норм, заключения органов санитарноэпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм, заключения отделов
пожарного надзора о соответствии противопожарным требованиям, а также разрешением
на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за
собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города
или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и
другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том
числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной
постройкой.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной
постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании
права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.
Суд, по иску ЗАО «Весна» установив отсутствие доказательств строительства
здания кафе своими силами и за свой счет; несоответствие акта приемки
требованиям постановления Госстроя СССР от 21.04.1987г. № 84; отсутствие
документов, позволяющих сделать вывод о предоставлении истцу земельного
участка в соответствии с требованиями земельного законодательства; отсутствие
всех необходимых документов, подтверждающих соответствие спорного объекта
недвижимости санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности, отказал в
признании права собственности на объект недвижимого имущества — здание пищеблока
(кафе).
С 1 сентября 2006 г. Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого
имущества», вступившим в силу 01.09.2006г, признан утратившим силу абзац 1 пункта 3
статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право
собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом,
осуществившим ее на не принадлежащим ему земельном участке, при условии, что
данный участок в установленном порядке будет предоставлен этому лицу под
возведенную постройку.
Согласно внесенным изменениям, право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок,
где осуществлена постройка.
Тем самым была прекращена практика признания права собственности на
самовольную постройку на основании письменного обещания собственника
земельного участка о его предоставлении застройщику в будущем, а также на
основании нахождения земельного участка под постройкой в аренде.
Выборочный анализ дел по искам о признании права собственности на объекты
недвижимого имущества, показал, что после внесения вышеуказанных изменений е
статью 222 Гражданского кодекса РФ судьи принимают решения о признании права
собственности на самовольные постройки, которые находятся на земельных участках,
предоставленных истцам в аренду, со ссылкой на статью 218 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Внесение поправок в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
привело к следующим правовым последствиям. Из числа лиц, претендующих на
признание права собственности на самовольную постройку, исключены застройщики,
получившие акт ввода самовольной постройки в эксплуатацию; заключившие договор
аренды земельного участка, находящегося под постройкой; либо заручившиеся согласием
соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка под самовольную постройку после признания права
собственности на нее.
В 2007 г. Предприниматель Филатов А.А. обратился в суд с иском о признании
права собственности на здание магазина на основании ст. 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации, исходя из того, что спорный объект недвижимого имущества
является самовольной постройкой т.к. возведен на земельном участке, находящемся на
праве аренды с 2001 года, в отсутствие разрешения на строительство. Иск предъявлен
после вступления в силу поправок в ст. 222 ГК РФ, согласно которым нахождение
земельного участка на праве аренды уже не является условием сохранения самовольной
постройки и признания на нее права собственности.
Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2007г. решение суда об
отказе в удовлетворении иска было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. В
постановлении кассационной инстанции указано на то, что если постройка находится на
земельном участке, предоставленном для ее строительства в соответствии с нормами
законодательства, действовавшего на момент ее возведения (в том числе на участке,
переданном в аренду в порядке, предусмотренном статьями 30-32 Земельного кодекса
РФ), то признак самовольности строительства в указанной части отсутствует, так как
объект возведен на земельном участке, отведенном для этих целей.
Одновременно суд указал, что факт нахождения земельного участка в аренде сам
по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на
самовольную постройку.
Судья Арбитражного суда Республики Алтай А. Н. Масалова