Доказательства по самовольной постройке

"Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве"
(5-е издание, дополненное и переработанное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("Норма", "Инфра-М", 2011)
Доказательства по самовольной постройке
Согласно п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой
дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений или с существенным
нарушением градостроительных и строительных норм и правил <1>.
-------------------------------<1> Далее по тексту данной главы - соответственно разрешения и ГСНиП.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право
собственности и, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его
счет.
Вместе с тем в качестве исключения из указанных правил ГК РФ
предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в указанных законом случаях - в ином установленном
законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится
земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на
самовольную постройку не может быть признано за данным лицом, если
сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Заинтересованное лицо (собственник, титульный владелец земельного
участка), построившее объект недвижимого имущества без соответствующих
разрешений или с нарушением ГСНиП (в том числе ввиду незаконного отказа
уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления
<1> в выдаче разрешения на строительство), вправе обратиться в суд с
иском о признании права собственности на самовольную постройку <2>.
-------------------------------<1> Далее по тексту данной главы - уполномоченный государственный орган.
<2> В быту такие судебные дела называют узакониванием строительства.
Ответчиком по такому иску является уполномоченный государственный орган.
Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел о
признании права собственности на самовольную постройку, даны в
Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ N 22 ("Споры, связанные с самовольной постройкой").
В предмет доказывания по делам о признании права собственности на
самовольную постройку входят следующие юридически значимые факты:
1) создание недвижимого имущества (возведение постройки), в том числе
объекта незавершенного строительства.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ
разъяснили, что по смыслу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного
строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1
ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом,
другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.
Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое
имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект
незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть
признано право собственности при наличии оснований, установленных в ст.
222 ГК РФ (п. 28 названного Постановления);
2) принадлежность земельного участка, на котором возведена постройка,
истцу на праве собственности или праве постоянного (бессрочного)
пользования, а также отведение земельного участка под строительство или
иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Относительно вещного права на земельный участок для целей применения
положений ст. 222 ГК РФ в Обзоре законодательства и судебной практики
Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденном
Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г., на
вопрос, возможно ли признание права собственности на самовольно
возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок
предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, дан
следующий ответ: "По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой
дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном
участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства
жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных
нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если
сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
По делу о признании права собственности на самовольную постройку Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в частности, указала,
что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях
- в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким
образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано
за лицами, у которых земельный участок находится на праве,
предусмотренном названной законодательной нормой. Между тем организацияистец не является собственником земельного участка, на котором возведена
самовольная постройка, и не владеет участком на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования <1>;
-------------------------------<1> См.: Определение Верховного Суда РФ от 11 августа 2009 г. N 18-В0956.
3) возведение постройки без разрешения уполномоченного государственного
органа. Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство,
реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный
ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются
на основании разрешения на строительство, за рядом исключений.
В силу п. п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ
"Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик
(застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение
осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для
строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан
иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурнопланировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при
наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания,
сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил;
4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу жизни и
здоровью граждан (в том числе гражданина-истца и членов его семьи).
Данные обстоятельства должны наличествовать в совокупности.
Наличие/отсутствие нарушения прав других лиц (в том числе неопределенного
круга лиц) и угрозы жизни или здоровью граждан устанавливается судом
применительно к допущению при возведении постройки существенных нарушений
ГСНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки
(п. п. 24, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ N 22);
5) принятие истцом мер к узакониванию самовольной постройки во
внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство) (п. 26
названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ).
Распределение обязанностей по доказыванию следующее. В силу правила ч. 1
ст. 56 ГПК все обозначенные факты надлежит доказывать истцу. Ответчик не
лишен права в возражение на иск доказывать существенность нарушений ГСНиП
при возведении постройки.
Необходимые доказательства:
- копия решения уполномоченного государственного органа, органа местного
самоуправления <1> о предоставлении гражданину-истцу (его наследодателю,
а при приобретении постройки у другого лица - такому лицу) земельного
участка;
-------------------------------<1> Не путать с государственным органом, уполномоченным на выдачу
разрешений на строительство, - ответчиком по иску.
- копии документов, подтверждающих формирование (определение границ)
земельного участка, - плана земельного участка, документов межевого дела
и др.;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности,
иного вещного права на земельный участок;
- доказательства возведения постройки гражданином-истцом (его
наследодателем, а при приобретении у другого лица - этим лицом) - копии
договора строительного подряда, платежных документов, актов приемки
выполненных строительных работ, свидетельские показания (например, по
вопросу возведения постройки личным трудом гражданина);
- копия технического паспорта на постройку, выданного органом
государственной технической инвентаризации;
- заключения уполномоченных государственных органов, органов местного
самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии
постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния
строительных конструкций постройки), а в случаях, предусмотренных
законодательством, - также требованиям пожарной безопасности, санитарным
требованиям и т.д.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ
разъяснили, что в целях установления допущения при возведении постройки
существенных нарушений ГСНиП суд при отсутствии необходимых заключений
компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности назначает
экспертизу (п. 26 названного Постановления);
- копии заявлений в уполномоченный государственный орган (к ответчику) о
выдаче разрешения на строительство, о принятии постройки в эксплуатацию и
проч.