Сделки в сфере недвижимости

Сделки в сфере недвижимости
В последнее время рынок недвижимости в Латвии несколько оживился,
поэтому стоит привлечь внимание к некоторым юридическим аспектам,
имеющим место при заключении сделок, считает присяжный адвокат
Кристина Корнева:
При заключении сделок надо обращать внимание на как минимум на два
аспекта: оформление сделок, то есть договорную часть, и налоговую часть, так
как большинство сделок облагаются налогами.
Оформление сделок с недвижимостью, как правило, состоит из двух частей:
договора задатка, когда стороны договариваются обо всех условиях сделки, и
непосредственно договора купли-продажи. Нужно выбирать условия и
редакцию этих договоров таким образом, чтобы, во-первых, наиболее
обезопасить себя, а во-вторых, мотивировать вторую сторону выполнять свои
обязательства.
Договор задатка - это, во-первых, классическая «rokas nauda», когда
передается какая-то сумма денег для того, чтобы стороны могли обоюдно
подготовиться к заключению договора купли-продажи. В случае невыполнения
вовремя своих обязательств покупатель может потерять этот задаток, а
продавец должен его вернуть в двойном размере. Но законодательная база
предусматривает и другие варианты. Это может быть, например, «pirkuma
priekšlīgums». В этом случае можно предусмотреть другую меру
ответственности продавца, так как в договоре можно оговорить, что в случае,
если покупка не произойдет по вине продавца, то он будет компенсировать
только сумму предоплаты, без двойного риска. Это не освободит от
ответственности злонамеренного продавца, потому что в любом случае он
должен нести ответственность за все убытки, которые он причиняет своими
действиями. И, разумеется, при заключении договора нужно оговаривать
условия таким образом, чтобы они были выполнимыми. Например, если
квартира заложена, в договор вносится пункт о том, что продавец обязуется
взять согласие банка на продажу. Или условия формулируются таким образом,
что продавец обязуется погасить кредит перед банком. Ведь, если сумма залога
недостаточна, то, соответственно, продавец это условие выполнить не сможет.
Тогда он должен взять справку о том, что у банка в этой ситуации нет к нему
претензий, и потом уже в счет основной сделки рассчитаться с банком, разницу
оставив себе. Иногда стороны указывают некоторые другие невыполнимые
условия. Все дело в том, что зачастую до сих пор участники сделок относятся к
договорам, как к формальным бумажкам. А на самом деле, нюансы надо четко
оговаривать, иначе можно понести огромные убытки.
Основной договор купли-продажи также нельзя рассматривать как какой-то
стандартный документ. К сожалению, после заключения такого договора со
«стандартными» условиями, возникают вполне реальные нестандартные
проблемы, которые впоследствии очень трудно решать.
Для продавца главное – предусмотреть 100% гарантию получения денег. В
настоящее время это можно обеспечить при посредничестве банка, например,
открывая счет сделки. Это потребует определенной оплаты. Но по сравнению с
суммой сделки эти затраты несоизмеримо меньше. Также покупатель может
перечислить деньги напрямую в банк. И, после того, как продавец видит
поступление денег на счет сделки или на его счет, можно окончательно
оформлять имущество на покупателя, подписывая «nostiprinājuma lūgums» прошение о смене права собственности. Может быть также вариант, когда
подписанное прошение оставляется у нотариуса, а продавец с покупателем идут
в банк, где производят перечисление. Продавец видит, что деньги у него на
счету, и можно отдавать имущество. После этого продавец с покупателем
забирают прошение у нотариуса и отправляются в Земельную книгу. Если этого
не предусмотреть, может возникнуть ситуация, когда имущество переписано, а
средства не поступили. В результате это может грозить дорогостоящими и
длительными судебными тяжбами.
Для покупателя главное – получить свою недвижимость в срок и без
сюрпризов в виде долгов по коммунальным платежам, по налогам или
прописанных жильцов и т.д. Поэтому следует своевременно запросить
соответствующие справки. Если в жилище задекларированы жильцы, надо
оговорить, до какого срока они выписываются. Можно предусматривать
штрафные санкции за несвоевременную выписку из этого жилья. Иначе могут
возникнуть судебные проблемы с использованием купленной недвижимости.
Для того, чтобы получить гарантии выполнения условий договора второй
стороной вводятся штрафные санкции. Закон предусматривает как штрафные
проценты, штрафы, так и неустойку. Разница принципиальная в том, что
величина неустойки – «līgumsods» - не ограничивается и может достичь любых
размеров. Что касается других штрафов, например «soda nauda», «kavējuma
nauda» и т.п., то они имеют ограничение до 100% от суммы долга. Так что
важно правильно формулировать термины в условиях договора.
Что касается условия рассмотрения споров, то сегодня нередко указывают
инстанцию третейского суда. Нельзя однозначно сказать, что это хуже, чем
государственный суд. Рассмотрение дел в третейском суде обычно несколько
быстрее, но решения этих судов не оспариваются. Но так, как третейский суд по
сути частный, и в принципе любой человек может стать третейским судьей, то
существует опасность человеческого фактора. Поэтому, все же лучше
прописывать в договорах рассмотрение споров в государственных судах. Это
дольше, но есть возможность обжаловать решение.
При оформлении стороны могут подписывать договор самостоятельно, без
заверения подписей у нотариусов. При этом заверяется у нотариуса только
прошение о занесении в Земельную книгу сведений о смене прав
собственности. Но в этом случае стороны должны хорошо проработать
содержание договора с юристами. Второй вариант: составить договор и у
нотариуса заверить подписи в договоре и составить прошении. Третий вариант:
составить договор в форме нотариального акта. Участники сделки могут
выбирать вариант, который их больше устраивает.
Большинство сделок по недвижимости сегодня облагаются налогами. После
совершения сделки продавец - физическое лицо должен сдать в СГД
декларацию, в которой отражается: налогооблагаемая данная сделка или нет.
Порядок расчёта налога предусмотрен законодательством. Например, закон
предусматривает временные цензы от срока приобретения до срока продажи
недвижимости. К примеру, квартира должна быть в собственности 5 лет и
хозяин должен быть в ней задекларирован 2 года, чтобы можно было продать ее
без налогов. Цензы установлены в случае получения наследства или подарков.
Поэтому прежде, чем продавать недвижимость, этот вопрос нужно изучить,
чтобы определить издержки и то, какая в результате останется прибыль. Надо
четко понимать, какие суммы придется отдать государству. Надеяться на то, что
не заметят и «не посчитают», наивно. Ведь в нашем государстве все сделки с
недвижимостью централизованно регистрируются. Надо также принять к
сведению то, что с недавних пор продавец должен уплатить налог на
недвижимость за текущий год до подачи документов в Земельную книгу. Это
особенно важно учитывать, продавая большую недвижимость.