1 Определение рыночной величины арендной ставки

1
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ПОПРАВОЧНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ
Вольнова Вера Александровна,
сертифицированный РОО оценщик недвижимости,
сертифицированный оценщик недвижимости, согласно
требованиям Европейских стандартов, оценщик I категории
Храпаль Елена Ивановна,
оценщик II категории
Балакина Елена Петровна,
оценщик
1. Введение
В настоящее время подавляющее число предприятий стремится строить свою хозяйственную
политику в соответствии с рыночными условиями. Исходя их этого, предприятия, особенно
крупные, активно привлекают оценщиков при реструктуризации, реорганизации, определении
рыночного размера арендных ставок (при наличии избыточных площадей).
Метод поправочных коэффициентов, разработанный специалистами ООО «Сибирский
оценщик», позволяет осуществлять переход от ставки аренды по объекту оценки к величине
арендных ставок по помещениям различной площади, различного назначения, расположенным в
этом объекте оценки.
2. Понятие арендной ставки
В практической работе Оценщик имеет дело с определением рыночной арендной платы или
рыночной арендной ставки. Свод стандартов оценки ССО РОО 2005 трактует рыночную арендную
плату следующим образом:
Рыночная арендная плата – расчетная денежная сумма, за которую имущество или
пространство в пределах имущества было бы сдано на аренду в дату оценки в независимой
коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и
заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона
действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
После определения рыночной величины арендной ставки перед Оценщиком возникает задача
по расчету арендной ставки по помещениям, расположенным в оцениваемом здании, в
зависимости от площади, назначения, и места расположения. Решению данной задачи и посвящен
настоящий доклад.
3. Определение арендных ставок для помещений объекта оценки
Специалистами ООО «Сибирский оценщик» разработана система поправочных
коэффициентов, позволяющая рассчитывать рыночную величину арендной ставки различных
помещений, расположенных в оцениваемом здании.
Оценщиком были проведены расчеты по определению коэффициентов перехода между
помещениями по следующим критериям:
 по помещениям с различной площадью,
 по помещениям различного назначения,
 по помещениям разного местоположения внутри здания,
 определены коэффициенты перехода арендных ставок по помещениям маленькой
площади (до 10 кв.м).
Особое внимание уделено расчету коэффициентов перехода для определения арендной
ставки для помещений до 10 кв.м. Такие помещения сдаются в аренду под торговые площади в
зданиях железнодорожных вокзалов, аэропортов, речных вокзалов, автовокзалов, станциях метро.
Однако, сведения об арендных ставках на данные помещения в открытых средствах массовой
информации отсутствуют.
2
В ходе работ использовались данные мониторинга рынка недвижимости Новосибирского
аналитического агентства RID Analytics за 4 кв. 2006г. (далее – Мониторинг).
Данный Мониторинг использовался для выявления тенденций изменения ставки аренды по
аналогичным объектам. То есть, учитывалось, что абсолютные величины, приведенные в
Мониторинге, представляют собой усредненные данные по определенным районам, без разбивки
на центральную часть района или его окраину, а также не учитывают граничных (максимальных и
минимальных) значений.
Так как основные тенденции рынка недвижимости в разных городах Сибирского региона
аналогичны, Оценщик считает, что данные разработки можно применить не только в
Новосибирске, но и в других населенных пунктах.
3.1. Определение арендных ставок для помещений объекта, имеющих разную площадь
Для определения арендной ставки по помещениям объекта, имеющих разную площадь,
Оценщиком были определены поправочные коэффициенты или коэффициенты перехода от
арендной ставки по объекту в целом, к арендным ставкам помещений внутри объекта, которые
могут сдаваться отдельными участками, комнатами или кабинетами. Для проведения расчетов по
определению поправочных коэффициентов на начальном этапе рассчитаны средние величины
арендных ставок за 4 квартал 2006г.
3
Таблица 1 – Средние арендные ставки по коммерческой недвижимости
Офисные помещения
от 101 до от 251 до более 500
250 м2
500 м2
м2
Производственно-складские помещения
до 500 м2 от 501 до от 1001 до
более
Среднее
1000 м2
5000 м2
5000 м2
значение
Торговые помещения
от 101 до от 201 до более 600
200 м2
600 м2
м2
Местоположение
до 100 м2
Центр
Приближенные к центру
Районы средней
удаленности
Удаленные районы
Среднее значение по
всем районам
844
634
523
830
736
433
858
577
456
930
603
403
847
653
492
298
187
195
223
169
170
0
170
204
0
0
0
284
180
190
1 847
1 449
1 135
1 679
1 582
895
1 428
1 193
947
1 397
895
911
1 685
1 379
1 011
419
726
511
759
0
727
0
785
452
740
201
203
170
173
139
168
0
0
178
168
1 032
1 529
760
1 512
911
1 247
862
1 016
948
1 234
Среднее
значение
до 100 м2
Среднее
значение
Данные расчеты (на примере торговых помещений) проводились следующим образом.
1. Каждой из групп площади был присвоен номер по порядку от I до IV по возрастанию площади;
2. Определена дополнительная группа минимальной площади помещений, не учитываемая Мониторингом (до 10 кв.м).
Таблица 2 – Средние арендные ставки по торговым помещениям
до 10 м2
до 100 м2
от 101 до 200 м2
от 201 до 600 м2
более
600 м2
0
I
1 847
1 449
1 135
1 032
1 529
II
1 679
1 582
895
760
1 512
II
1 428
1 193
947
911
1 247
IV
1 397
895
911
862
1 016
Местоположение
Центр
Приближенные к центру
Районы средней удаленности
Удаленные районы
Среднее значение по всем районам
3. Построена матрица поправочных коэффициентов, характеризующих зависимость величины арендной ставки от величины арендуемой
площади (путем деления величины арендной ставки для группы на каждую последующую.
4. Величина ставки аренды по помещению площадью до 10 кв. м рассчитана методом экстраполяции по соответствующему графику
логарифмической зависимости величины арендной ставки от площади помещения.
4
График №1 – Расчет ставки аренды для дополнительной группы площади (до 10 кв. м)
по торговым помещениям
1900
y = 397,53Ln(x) + 1010,2
ставка аренды, руб./кв.м/мес.
1700
1529
1512
1500
1300
1247
1100
1016
900
Средняя став ка аренды
700
500
4
3
2
1
Логарифмический (Средняя
став ка аренды)
0
группы площадей
После проведения аналогичным образом расчетов по помещениям другого назначения,
Оценщиком получены следующие коэффициенты перехода.
Помещение, для
которого
определяется
ставка аренды
Таблица 3 – Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам торговых площадей
Группа площадей
для помещений
1
до 10 кв.м
11-100 кв.м
101-200 кв.м
201-600 кв.м
более 601 кв.м
до 10 кв.м
2
1,00
0,93
0,92
0,76
0,62
Помещения с известной ставкой аренды
101-200 кв.м
201-600 кв.м
3
4
5
11-100 кв.м
1,08
1,00
0,99
0,82
0,66
1,09
1,01
1,00
0,82
0,67
более 601 кв.м
6
1,32
1,23
1,21
1,00
0,81
1,62
1,50
1,49
1,23
1,00
Помещение, для
которого
определяется
ставка аренды
Таблица 4 – Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам офисных площадей
Группа площадей для
помещений
1
до 10 кв.м
11-100 кв.м
101-250 кв.м
251-500 кв.м
более 501 кв.м
до 10 кв.м
2
1,00
0,98
1,02
0,98
1,05
Помещения с известной ставкой аренды
101-250 кв.м
251-500 кв.м
3
4
5
11-100 кв.м
1,03
1,00
1,05
1,00
1,08
0,98
0,96
1,00
0,96
1,03
1,02
1,00
1,04
1,00
1,08
более 501 кв.м
6
0,95
0,92
0,97
0,93
1,00
Помещение, для
которого
определяется
ставка аренды
Таблица 5 – Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам производственно-складских
площадей
Группа площадей для
помещений
1
до 100 кв.м
101-500 кв.м
501-1000 кв.м
1001-5000 кв.м
более 5001 кв.м
Помещения с известной ставкой аренды
501-1000 кв.м
1001-5000 кв.м
4
5
до 100 кв.м
101-500 кв.м
2
3
1,00
0,80
0,68
0,66
0,00
1,25
1,00
0,85
0,83
0,00
1,46
1,17
1,00
0,97
0,00
1,51
1,21
1,03
1,00
0,00
более 5001 кв.м
6
1,00
5
3.2. Определение арендных ставок для помещений объекта, имеющих разное
назначение
Оценщиком проведен расчет поправочных коэффициентов между помещениями
различного назначения внутри одного здания по группе площадей помещений.
Коэффициент зависимости арендной ставки от назначения арендуемой площади
рассчитан с использованием данных Мониторинга. Работа проведена в следующей
последовательности:
1. Выведена средневзвешенная арендная ставка по каждому сектору недвижимости с учетом
количества предложений по данному сегменту, исходя из минимальной ставки (окраина).
2. То же, исходя из максимальной ставки (центр).
3. Построен график экспоненциальной зависимости между крайними точками.
4. На основании графика определяются промежуточные значения для средних значений.
5. Коэффициенты перехода определяются прямым соотношением средней ставки по
помещениям искомого назначения со средней ставкой по объекту оценки в целом.
Помещение, для которого определяется
ставка аренды
Таблица 6 – Поправочные коэффициенты для перехода от производственно – складских и офисных
помещений к торговым помещениям
Группа
помещений
1
2
3
4
5
торговые
до 10 кв.м
торговые
от 11 до 100
кв.м
торговые
от 101 до
200 кв.м
торговые
от 201 до
600 кв.м
торговые
более 600
кв.м
Помещения с известной ставкой аренды (базовый объект)
пр-скл
пр-скл
пр-скл
офисные офисные
офисные
от 501 до от 1001 до более 5000
от 11 до
от 101 до
до 10 кв.м
1000 кв.м 5000 кв.м
кв.м
100 кв.м
250 кв.м
3
4
5
6
7
8
пр-скл
до 100
кв.м
1
пр-скл
от 101 до
500 кв.м
2
офисные
от 251 до
500 кв.м
9
офисные
более 500
кв.м
10
6,52
8,13
9,54
9,82
-
2,22
2,27
2,17
2,27
2,10
6,04
7,53
8,84
9,10
-
2,05
2,11
2,01
2,10
1,95
5,98
7,45
8,74
9,00
-
2,03
2,08
1,99
2,08
1,93
4,93
6,14
7,21
7,42
-
1,68
1,72
1,64
1,72
1,59
4,02
5,00
5,87
6,05
-
1,37
1,40
1,34
1,40
1,29
Помещение, для которого определяется
ставка аренды
Таблица 7 – Поправочные коэффициенты для перехода от торговых и офисных помещений к
производственно-складским помещениям
Группа
помещений
1
2
3
4
5
пр-скл
до 100 кв.м
пр-скл
от 101 до
500 кв.м
пр-скл
от 501 до
1000 кв.м
пр-скл
от 1001 до
5000 кв.м
пр-скл
более 5000
кв.м
Помещения с известной ставкой аренды (базовый объект)
торговые торговые торговые
офисные офисные
офисные
от 101 до от 201 до более 600
от 11 до
от 101 до
до 10 кв.м
200 кв.м
600 кв.м
кв.м
100 кв.м
250 кв.м
3
4
5
6
7
8
1
торговые
от 11 до
100 кв.м
2
0,15
0,17
0,17
0,20
0,25
0,34
0,35
0,33
0,35
0,32
0,12
0,13
0,13
0,16
0,20
0,27
0,28
0,27
0,28
0,26
0,10
0,11
0,11
0,14
0,17
0,23
0,24
0,23
0,24
0,22
0,10
0,11
0,11
0,13
0,17
0,23
0,23
0,22
0,23
0,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
торговые
до 10 кв.м
офисные
от 251 до
500 кв.м
9
офисные
более 500
кв.м
10
6
Помещение, для которого определяется
ставка аренды
Таблица 8 – Поправочные коэффициенты для перехода от торговых и производственно-складских
помещений к офисным помещениям
Группа
помещений
1
2
3
4
5
офисные
до 10 кв.м
офисные
от 11 до 100
кв.м
офисные
от 101 до
250 кв.м
офисные
от 251 до
500 кв.м
офисные
более 500
кв.м
Помещения с известной ставкой аренды (базовый объект)
торговые торговые торговые
пр-скл
пр-скл
пр-скл
от 101 до от 201 до более 600
до 100
от 101 до от 501 до
200 кв.м
600 кв.м
кв.м
кв.м
500 кв.м 1000 кв.м
3
4
5
6
7
8
1
торговые
от 11 до
100 кв.м
2
0,45
0,49
0,49
0,60
0,73
2,94
3,67
4,30
4,43
-
0,44
0,47
0,48
0,58
0,71
2,87
3,58
4,20
4,32
-
0,46
0,50
0,50
0,61
0,75
3,00
3,74
4,39
4,52
-
0,44
0,48
0,48
0,58
0,72
2,87
3,58
4,20
4,33
-
0,48
0,51
0,52
0,63
0,77
3,10
3,87
4,54
4,67
-
торговые
до 10 кв.м
пр-скл
пр-скл
от 1001 до более 5000
5000 кв.м
кв.м
9
10
4. Заключение
На основании изложенного выше метода, оценщик может на практике
использовать приведенные в таблицах поправочные коэффициенты для перехода
к другим группам площадей помещений:
1. табл. 3 - торговые помещения площадью до10 – более 600 м2;
2. табл. 4 - офисные помещения площадью до10 – более 500 м2;
3. табл. 5 - производственно-складские помещения площадью до100 – более
5000 м2.
Например, чтобы определить ставку аренды для торговых помещений
площадью 150 м2 при известной ставке в помещении площадью 500 м2 в этом
же здании, необходимо:
по табл. 3 в столбце 1 выбрать группу (101-200 кв.м) и дойдя по строке до
столбца 5 (250-500 кв.м) получить поправочный коэффициент 1,21.
Применив данный коэффициент к известной арендной ставке получим ставку
аренды для помещения искомой площади.
Для перехода к другому назначению помещений:
1. от производственно – складских и офисных помещений к торговым
помещениям - табл. 6;
2. от торговых и офисных помещений к производственно-складским
помещениям - табл. 7;
3. от торговых и производственно-складских помещений к офисным
помещениям – табл. 8.
Например, чтобы определить ставку аренды для торговых помещений
площадью 100 м2 в производственном здании общей площадью 650 м2, в
котором уже известна арендная ставка в размере 100 руб./м2, необходимо:
7
по табл. 6 строка 2 выбрать группу торговых помещений (11-100 кв.м) и дойдя
по строке до столбца 3 (501-1000 кв.м) получить поправочный коэффициент
8,84.
Применив данный коэффициент к известной арендной ставке получим ставку
аренды для помещения искомого назначения.
Применение приведенной методики поправочных коэффициентов позволяет
ускорить процесс оценки и рассчитать арендную ставку в условиях
ограниченности информации. Особо следует отметить, что данная методика
применима при постоянном (в нашей компании это делается ежеквартально)
обновлении исходных данных для составления матриц поправочных
коэффициентов.