4. Особенности осуществления сделок с недвижимостью с

Особенности осуществления сделок с недвижимостью с участием
несовершеннолетних
Российское законодательство содержит нормы, призванные охранять и защищать
права ребенка, в том числе и в имущественном обороте. Гражданский, жилищный и
семейный кодексы регулируют порядок возникновения и сохранения прав
несовершеннолетних граждан, порядок распоряжения недвижимым имуществом,
принадлежащим данным гражданам. В 2008году вступил в силу Федеральный закон «Об
опеке и попечительстве», который четко установил права, обязанности и ответственность
органов опеки и попечительства, а также опекунов и попечителей, это, конечно, в
основном касается несовершеннолетних и малолетних граждан, оставшихся без
родителей. Органы опеки и попечительства (которыми являются органы местного
самоуправления) стоят на защите прав и интересов несовершеннолетних граждан.
Для обеспечения законности гражданского оборота недвижимости законодатель
ввел институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. В соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации проводится
правовая экспертиза и проверка законности сделок с недвижимостью. В данном случае
при незаконной продаже жилья несовершеннолетний может оказаться на улице или в
таких условиях в которых можно только выживать, а не нормально жить. Здесь конечно
большую роль играет социальный статус семьи в которой воспитывается и растет ребенок,
поэтому органы опеки и попечительства контролируют это.
Законом установлены запреты на сделки с участием несовершеннолетних:
1. Запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными
представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их
супругами и близкими родственниками, независимо от того, выступают ли дети
приобретателями или отчуждателями имущества (ст. 37 ГК РФ).
2. Запрещено дарение имущества малолетних любым лицам действующими от их
имени законными представителями, а также безвозмездная уступка имущественного права
ребенка.
Таким образом, законные представители могут только подарить ребенку свою
недвижимость (или долю в праве общей собственности). То есть, указанные лица могут
заключить только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества
малолетнего. Для таких сделок предварительного разрешения (согласия) органов опеки и
попечительства не требуется.
Имущество несовершеннолетних может отчуждаться по возмездным сделкам
иным лицам. Если происходит распоряжение имуществом несовершеннолетнего, а это
любая сделка по отчуждению, в том числе обмен, сдаче в наем (аренду), в безвозмездное
пользование, залог, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
сделок, влекущих уменьшение имущества ребенка, требуется предварительное
разрешение органа опеки и попечительства на данное действие. В случае приобретения
недвижимости на имя несовершеннолетнего разрешение органов опеки и попечительства
не требуется.
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки от их имени
могут совершать только их законные представители – родители, усыновители, опекуны,
действие в данном случае по доверенности от законного представителя не возможно.
Сделка, совершенная от имени малолетнего его законными представителями без
предварительного разрешения органов опеки и попечительства, в установленных законом
случаях, ничтожна, как сделка, не соответствующая требованиям закона.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки
самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей – родителей,
усыновителей или попечителей. Подписывают они договора самостоятельно с согласия
законных представителей, которые также ставят свою подпись.
Есть такое понятие как «Эмансипация». В этом случае гражданин, не достигший
18 лет, т.е. совершеннолетия, может действовать самостоятельно при оформлении сделки
с недвижимостью. Это несовершеннолетний, достигший 16 лет, работающий по
трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей (усыновителей,
попечителей) занимающийся предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным)
проводится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей,
усыновителей или попечителя, либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
Также в соответствии с ГК РФ полностью дееспособным может являться граждан
вступивший в брак до достижения 18 лет.
«Эмансипированные» граждане могут самостоятельно распоряжаться своей
недвижимостью без согласия родителей, усыновителей и попечителей.
Особая категория граждан – несовершеннолетние, находящиеся под опекой и
попечительством, эти дети лишены заботы со стороны родителей (в силу ряда причин).
Опека устанавливается над малолетними, т.е. несовершеннолетними в возрасте до 14 лет,
опекуны в праве и обязаны представлять интересы своего подопечного. В данном случае
от имени ребенка сделки совершает опекун.
Соответственно при обращении по вопросам государственной регистрации сделки
или права собственности своего подопечного опекун предоставляет не только все
необходимые для проведения данной регистрации документы, но и документ,
подтверждающий его полномочия как опекуна – постановление Администрации о
назначении его опекуном и удостоверение опекуна.
Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до
18 лет. Несовершеннолетние в данном случае действуют сами, но с письменного согласия
попечителя. При обращении по вопросам государственной регистрации договора и права
собственности несовершеннолетнего попечитель письменно одобряет его действия и
подтверждает свои полномочия попечителя соответствующими документами, выданными
органами опеки и попечительства.
Ранее законодательство предусматривало защиту прав и интересов
несовершеннолетних, проживающих совместно с законными представителями, в том
случае если родители отчуждали (продавали) это жилое помещение. В настоящее время
Гражданским законодательством предусмотрена защита прав и интересов членов семьи
собственника жилого помещения, но не всех. Так, п. 4 статьи 292 ГК РФ предусмотрена
необходимость получения согласия органа опеки и попечительства в случае отчуждения
жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством
члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без
родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно
органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц.
Часто возникает вопрос, должно ли быть дано согласие на сделку со стороны
обоих законных представителей несовершеннолетнего, или достаточно согласия только
одного (отца или матери)? Согласие законного представителя на сделку
несовершеннолетнего старше 14 лет есть установленное законом ограничение
дееспособности гражданина, согласие обоих родителей на сделку есть двойное
ограничение дееспособности, значит достаточно согласие одного родителя. При
отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего до 14 лет действуют только
его законные представители (родители) и в случае отсутствия одного из них (развод и т.п.)
мы подходим комплексно к решению этой проблемы. Если заключение данной сделки
обусловлено приобретением в дальнейшем жилья лучше, т.е. происходит улучшение
жилищных прав ребенка, то, конечно, мы не препятствуем в заключении данной сделки и
действуем в интересах несовершеннолетнего.
Также, хотелось бы затронуть вопрос о выполнении законными представителями
отлагательных условий, указанных в постановлениях Администрации, разрешающих
отчуждение имущества несовершеннолетнего. Зачастую родители не выполняют эти
условия так как им предписано органами опеки и попечительства. Например, на имя
ребенка надо приобрести ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а
приобретено меньше, на расчетный счет ребенка надо положить половину суммы от
продажи жилья, а положили меньше, приобрели не то имущество и т.п. Все это влечет за
собой определенные последствия, которые не трактуются в пользу ребенка и таким
образом его права и интересы нарушаются и в государственной регистрации таких сделок
может быть отказано.
Юлия Владимировна Самородова
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Тамбовской области