Особенности государственной регистрации сделок с

Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью с
участием несовершеннолетних
Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты жилищных
правоотношений.
Особенности
правового
статуса
несовершеннолетних
определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской
Федерации.
В имущественном обороте за малолетних (дети до 14 лет)
юридически значимые действия совершают их законные представители – родители,
усыновители, опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет лично
участвуют в совершении сделок, однако их собственного волеизъявления
недостаточно: необходимо одобрение – согласие законных представителей.
Заявления о государственной регистрации прав и сделок с объектами
недвижимого имущества от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают
их законные представители, а несовершеннолетние от 14 до 18 лет –
самостоятельно.
На
государственную
регистрацию
помимо
предусмотренных
законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, предоставляются
документы,
подтверждающие
полномочия
законных
представителей
несовершеннолетнего:
 свидетельство о рождении или об усыновлении,
 договор о передаче ребёнка на воспитание в приёмную семью (п. 1 ст. 151
СК),
 документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и иные
установленные законодательством Российской Федерации документы. В том
числе:
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки
несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. З ст. 60 Семейного
кодекса);
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными
представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2
ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными
представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на
распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти
субъекта Российской Федерации, в г. Барнауле их функцию выполняют районные
администрации.
Кроме того, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и
попечительства требуется при регистрации ипотеки (п. 5 ст. 74 Федерального закона
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также в случае отказа от
преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на
имущество.
В случаях, установленных ст.ст. 21 и 27 ГК, требуется документ,
2
подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей
(решение органа опеки и попечительства либо суда о признании
несовершеннолетнего,
достигшего
16
лет,
полностью
дееспособным
(эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним).
Несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ,
удостоверяющий личность, которым является паспорт; если несовершеннолетнему
не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство о
рождении несовершеннолетнего.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних,
Гражданским кодексом предусмотрены некоторые запреты. В соответствии со
ст. 575 КГ РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными
представителями.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать
сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в
качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного
при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом
опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ).
С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона
распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних
детей в качестве их законных представителей. Согласно данной норме невозможно,
к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за
которого действует его мать, родителям матери или иным близким её
родственникам. Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого
перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких
родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном,
налоговом и др.).
Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет,
ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка, по требованию
законных представителей, может быть признана судом действительной, если она
совершена к выгоде малолетнего (ст. 172 ГК РФ).
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без
согласия его законных представителей (в случае если такое согласие требовалось),
может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей
или попечителя.
И. Кулешова,
главный специалист-эксперт
отдела регистрации прав
на жилые помещения