1 Доклад к обучающему семинару для специалистов органов
advertisement
Доклад к обучающему семинару для специалистов органов местного самоуправления в сфере имущественных и земельных отношений на тему: «Вопросы взыскания неосновательного обогащения с лиц, использующих без правовых оснований земельные участки» (Докладчик: начальник юридического отдела Шиханов А.И.) Квалификация отношений, возникающих вследствие неосновательного обогащения Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за пользование земельными участками являются: - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) - арендная плата. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Неосновательное обогащение выступает в форме: 1) неосновательного приобретения (получение недолжного, которое может быть следствием исполнения несуществующей обязанности, исполнения обязательства с превышением подлежащей уплате суммы либо количества подлежащего передаче имущества, исполнения прекратившегося обязательства и т.п.) либо 2) неосновательного сбережения (чаще всего сбережение образуется вследствие исполнения обязательства за должника третьим лицом при отсутствии у него обязанности исполнять обязательство должника. Обе формы неосновательного обогащения могут быть результатом как действий (правомерных или неправомерных со стороны любых лиц), так и событий. Применительно к отношениям, связанным с оплатой землепользования, одним из таких случаев является отсутствие у лица, пользующегося земельным участком, прав на него. Лицо, фактически пользуясь чужим 2 земельным участком, извлекает юридически и экономически необоснованные имущественные выгоды, наличие которых является достаточным основанием для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ). Основанием для возникновения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является акт уполномоченного органа о предоставлении земельного участка (решение о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования) и заключенный во исполнение данного акта договор (при предоставлении земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), в котором конкретизируются права и обязанности сторон. Отсутствие договора о предоставлении лицу права на земельный участок при наличии акта уполномоченного органа о таком предоставлении не свидетельствует о приобретении лицом права на земельный участок. Плата за пользование земельным участком в указанном случае производится на основании норм о неосновательном обогащении. Однако отсутствие акта уполномоченного органа о предоставлении лицу земельного участка при наличии договора, подписанного уполномоченным органом, позволяет прийти к выводу о приобретении лицом права на земельный участок, поскольку согласие уполномоченного органа на предоставление лицу земельного участка следует из договора. В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ если договор подлежит государственной регистрации, то права, вытекающие из такого договора, возникают после государственной регистрации такого договора. Поэтому если договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, не зарегистрирован в установленном порядке, то плата за пользование земельным участком подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения. При этом юридически безразличны доводы какой-либо из сторон договора о том, что государственная регистрация не произведена по вине другой стороны. В соответствии с п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Возврат неосновательного обогащения является способом защиты нарушенного 3 права, а не мерой ответственности, поэтому наличие или отсутствие вины какого-либо участника имущественного правоотношения в возникновении неосновательного обогащения не освобождает лицо, неосновательно приобретшее имущество, от обязанности возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Вместе с тем предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора, иска о признании договора незаключенным может быть признано злоупотреблением правом. Следует обратить внимание на случаи взыскания платы за пользование земельным участком, когда соответствующий договор прекращен вследствие истечения его срока (п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ) либо в установленном порядке расторгнут. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у лица права на последующее использование земельного участка. Однако ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Поэтому лицо, не возвратившее или несвоевременно возвратившее арендованное имущество после прекращения договора аренды, должно внести арендную плату за время просрочки возврата имущества, а не возместить то, что неосновательно сберегло вследствие пользования имуществом. Неосновательное обогащение – это обязательство, возникающее из внедоговорных отношений. Согласно ст. 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. В соответствии с ч. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на 4 котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. По смыслу указанных норм арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым недвижимым имуществом, без соответствующего договора в силу закона и не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Поэтому в таких случаях основания для взыскания платы за пользование земельным участком в качестве неосновательного обогащения отсутствуют. Не основанными на действующем законодательстве являются иски уполномоченных государственных и муниципальных органов о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с лица, которое приобрело здание, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику недвижимого имущества на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ к покупателю, который в силу п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, переходит право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника недвижимого имущества. Поэтому оплата пользования земельным участком производится в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 65 Земельного кодекса РФ и гл. 31 Налогового кодекса РФ (земельный налог), а не в порядке взыскания неосновательного обогащения. Неправильная квалификация истцом отношений, связанных с оплатой пользования земельным участком, как отношений, вытекающих из договора аренды, либо как отношения вследствие неосновательного обогащения может являться основанием для отказа в иске о взыскании такой оплаты. Определение размера неосновательного обогащения Размер неосновательного обогащения должен определяться на основании п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то органами. В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов 5 Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, должен определяться, исходя их принятых уполномоченными государственными и муниципальными органами нормативных актов, которыми определены базовые размеры арендной платы. Если лицо пользуется земельным участком на основании договора купли-продажи земельного участка, но не зарегистрировало в установленном порядке переход права собственности на земельный участок, то неосновательное обогащение не может быть взыскано, исходя из ставок арендной платы по следующим основаниям. По смыслу п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Поэтому с момента заключения договора куплипродажи отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды, прекратились. В случае если лицо оплачивало неосновательное пользование земельным участком, исходя из ставок земельного налога, в то время как должно было осуществлять оплату, исходя из арендной платы, неосновательное обогащение за пользование земельным участком взыскивается в виде разницы между арендной платой и земельным налогом. Лицо, обладающее правом предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения При взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком необходимо учитывать, что лицо, непосредственно пользовавшееся земельным участком без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, могло оплачивать стоимость такого пользования другому лицу, представлявшемуся уполномоченным на распоряжение земельным участком. В таких случаях неосновательное обогащение за пользование земельным участком подлежит взысканию с лица, неосновательно получившего плату за пользование земельным участком (опосредованного неосновательного приобретателя). Если лицо, непосредственно пользовавшееся земельным участком без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, 6 не оплачивало стоимость такого пользования другому лицу, представлявшемуся уполномоченным на распоряжение земельным участком, однако не имеющему таких полномочий, последнее лицо не вправе требовать оплаты лицом, непосредственно пользовавшимся земельным участком, стоимости пользования земельным участком. Отсутствие права на земельный участок (права распоряжаться земельным участком) свидетельствует об отсутствии неосновательного уменьшения в его имуществе (неполучение платы за пользование земельным участком) как необходимого условия для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения. Право на взыскание неосновательного обогащения принадлежит лицу, за счет которого произошло обогащение (уполномоченному им лицу или органу). Вместе с тем иск о взыскании неосновательного обогащения может быть заявлен любым лицом, за счет которого произошло обогащение, а не только собственником. В частности, право предъявить иск о взыскании стоимости неосновательного пользования земельным участком принадлежит законному владельцу и пользователю земельного участка: арендатору или субарендатору. Согласно требованиям процессуального законодательства каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, в целях обеспечения доказательной базы по делам о взыскании неосновательного обогащения представляется приемлемым до обращения в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, проводить проверки соответствующих лиц (пользователей земель) в рамках муниципального земельного контроля, осуществлять расчет неосновательного обогащения и направлять требование о добровольной уплате начисленных сумм, и только после проведения указанных мероприятий и, в случае неисполнения требований органов местного самоуправления об уплате, обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Спасибо за внимание! 7
